万科地产财务报表分析.docx

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万科地产财务报表分析

万科地产会计报表分析

根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。

由图可知：

万科房地产的净利润增长率总体表现出波动下降的趋势，2011年-2012年有小幅度上涨，但2012年-2013年出现大幅度下跌。

从35.027%下跌至16.823%，下跌了近一半的净利润增长率。

相比于同行均值的大幅度下降，万科的净利润增长率普遍高于同行的平均水平，这说明万科的经营效益不会很差，但受市场影响净利润增长率大幅下降。

分析结论：

万科房地产总体的成长能力在行业当中一般，可以断定这跟整个行业的发展状况密切相关，万科的波动水平受市场影响很大。

受房地产市场低迷、廉租房新政策等多种因素的影响，行业发展形势严峻，这必然影响到单个企业的生存发展，万科房地产自然也不例外。

万科地产会计分析

万科地产合并资产负债表

2013年12月31日单位：

元

项目

期末数

期初数

流动资产：

货币资金

44,365,409,795.23

52,291,542,055.49

应收账款

3,078,969,781.37

1,886,548,523.49

预付账款

28,653,665,102.61

33,373,611,935.08

其他应收款

34,815,317,241.41

20,057,921,836.24

存货

331,133,223,278.99

255,164,112,985.07

流动资产合计

442,046,585,199.61

362,773,737,335.37

非流动资产：

可供出售金融资产

2,466,185,867.93

4,763,600.00

长期股权投资

10,637,485,708.34

7,040,306,464.29

投资性房地产

11,710,476,284.30

2,375,228,355.79

固定资产

2,129,767,863.36

1,612,257,202.22

在建工程

913,666,777.10

1,051,118,825.93

无形资产

430,074,183.12

426,846,899.52

商誉

201,689,835.80

201,689,835.80

长期待摊费用

63,510,505.21

42,316,652.03

递延所得税资产

3,525,262,051.95

3,054,857,904.42

其他非流动资产

5,080,619,213.82

218,492,000.00

非流动资产合计：

37,158,738,290.93

16,027,877,740.00

资产总计

479,205,323,490.54

378,801,615,075.37

流动负债：

短期借款

5,102,514,631.14

9,932,400,240.50

交易性金融负债

11,686,986.02

25,761,017.27

应付票据

14,783,899,946.37

4,977,131,435.22

应付账款

63,958,459,138.78

44,860,995,716.97

预收款项

155,518,071,436.35

131,023,977,530.61

应付职工薪酬

2,451,674,436.71

2,177,748,944.37

应交税费

4,578,205,233.59

4,515,588,914.24

应付利息

291,243,561.80

649,687,938.74

其他应付款

54,704,285,269.26

36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债

27,521,791,569.90

25,624,959,204.23

流动负债合计

328,921,832,209.92

259,833,566,711.09

非流动负债：

长期借款

36,683,128,420.08

36,036,070,366.26

应付债券

7,398,391,932.47

预计负债

46,876,821.15

44,292,267.15

其他非流动负债

2,955,020.85

15,677,985.06

递延所得税负债

672,715,687.44

733,812,757.71

非流动负债合计

44,844,067,881.99

36,829,853,376.18

负债合计

373,765,900,091.91

296,663,420,087.27

所有者权益：

股本

11,014,968,919.00

10,995,553,118.00

资本公积

8,532,222,933.57

8,683,860,667.82

盈余公积

20,135,409,720.24

17,017,051,382.39

未分配利润

36,706,888,864.08

26,688,098,566.77

外币报表折算差额

506,492,902.81

440,990,190.32

归属于母公司所有者权益

76,895,983,339.70

63,825,553,925.30

少数股东权益

28,543,440,058.93

18,312,641,062.80

所有者权益合计

105,439,423,398.63

82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计

479,205,323,490.54

378,801,615,075.37

万科地产资产负债表水平分析表

金额单位：

元

项目

2013年

2012年

变动情况

对总额的影响（%）

变动额

变动（%）

流动资产：

货币资金

44,365,409,795.23

52,291,542,055.49

-7,926,132,260.26

-15.16

-2.09

应收账款

3,078,969,781.37

1,886,548,523.49

1,192,421,257.88

63.21

0.31

预付账款

28,653,665,102.61

33,373,611,935.08

-4,719,946,832.47

-14.14

-1.25

其他应收款

34,815,317,241.41

20,057,921,836.24

14,757,395,405.17

73.57

3.90

存货

331,133,223,278.99

255,164,112,985.07

75,969,110,293.92

29.77

20.06

流动资产合计

442,046,585,199.61

362,773,737,335.37

79,272,847,864.24

21.85

20.93

非流动资产：

可供出售金融资产

2,466,185,867.93

4,763,600.00

2,461,422,267.93

51,671.47

0.65

长期股权投资

10,637,485,708.34

7,040,306,464.29

3,597,179,244.05

51.09

0.95

投资性房地产

11,710,476,284.30

2,375,228,355.79

9,335,247,928.51

393.03

2.46

固定资产

2,129,767,863.36

1,612,257,202.22

517,510,661.14

32.10

0.14

在建工程

913,666,777.10

1,051,118,825.93

-137,452,048.83

-13.08

-0.04

无形资产

430,074,183.12

426,846,899.52

3,227,283.60

0.76

0.00

商誉

201,689,835.80

201,689,835.80

0.00

0.00

0.00

长期待摊费用

63,510,505.21

42,316,652.03

21,193,853.18

50.08

0.01

递延所得税资产

3,525,262,051.95

3,054,857,904.42

470,404,147.53

15.40

0.12

其他非流动资产

5,080,619,213.82

218,492,000.00

4,862,127,213.82

2,225.31

1.28

非流动资产合计：

37,158,738,290.93

16,027,877,740.00

21,130,860,550.93

131.84

5.58

资产总计

479,205,323,490.54

378,801,615,075.37

100,403,708,415.17

26.51

26.51

流动负债：

短期借款

5,102,514,631.14

9,932,400,240.50

-4,829,885,609.36

-48.63

-1.28

交易性金融负债

11,686,986.02

25,761,017.27

-14,074,031.25

-54.63

0.00

应付票据

14,783,899,946.37

4,977,131,435.22

9,806,768,511.15

197.04

2.59

应付账款

63,958,459,138.78

44,860,995,716.97

19,097,463,421.81

42.57

5.04

预收款项

155,518,071,436.35

131,023,977,530.61

24,494,093,905.74

18.69

6.47

应付职工薪酬

2,451,674,436.71

2,177,748,944.37

273,925,492.34

12.58

0.07

应交税费

4,578,205,233.59

4,515,588,914.24

62,616,319.35

1.39

0.02

应付利息

291,243,561.80

649,687,938.74

-358,444,376.94

-55.17

-0.09

其他应付款

54,704,285,269.26

36,045,315,768.94

18,658,969,500.32

51.77

4.93

一年内到期的非流动负债

27,521,791,569.90

25,624,959,204.23

1,896,832,365.67

7.40

0.50

流动负债合计

328,921,832,209.92

259,833,566,711.09

69,088,265,498.83

26.59

18.24

非流动负债：

长期借款

36,683,128,420.08

36,036,070,366.26

647,058,053.82

1.80

0.17

应付债券

7,398,391,932.47

7,398,391,932.47

1.95

预计负债

46,876,821.15

44,292,267.15

2,584,554.00

5.84

0.00

其他非流动负债

2,955,020.85

15,677,985.06

-12,722,964.21

-81.15

0.00

递延所得税负债

672,715,687.44

733,812,757.71

-61,097,070.27

-8.33

-0.02

非流动负债合计

44,844,067,881.99

36,829,853,376.18

8,014,214,505.81

21.76

2.12

负债合计

373,765,900,091.91

296,663,420,087.27

77,102,480,004.64

25.99

20.35

所有者权益：

股本

11,014,968,919.00

10,995,553,118.00

19,415,801.00

0.18

0.01

资本公积

8,532,222,933.57

8,683,860,667.82

-151,637,734.25

-1.75

-0.04

盈余公积

20,135,409,720.24

17,017,051,382.39

3,118,358,337.85

18.32

0.82

未分配利润

36,706,888,864.08

26,688,098,566.77

10,018,790,297.31

37.54

2.64

外币报表折算差额

506,492,902.81

440,990,190.32

65,502,712.49

14.85

0.02

归属于母公司所有者权益

76,895,983,339.70

63,825,553,925.30

13,070,429,414.40

20.48

3.45

少数股东权益

28,543,440,058.93

18,312,641,062.80

10,230,798,996.13

55.87

2.70

所有者权益合计

105,439,423,398.63

82,138,194,988.10

23,301,228,410.53

28.37

6.15

负债及所有者权益总计

479,205,323,490.54

378,801,615,075.37

100,403,708,415.17

26.51

26.51

：

该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。

非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

非流动资产的变动主要体现在一下方面：

一、投资性房地产的增加。

投资性房地产本期增加9335247928.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。

由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。

二、其他非流动资产的增加。

其他非流动资产本期增加4862127213.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。

负债本期增加了77102480004.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了23301228410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

偿债能力分析

短期偿债能力,是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业流动资产变现能力的重要指标。

以下将采用流动比率、速动比率和现金比率来衡量企业的短期偿债能力。

万科的短期偿债能力指标

报告期

2012-12-31

2013-12-31

流动比率

1.43

1.33

速动比率

0.39

0.33

现金比率（%）

18.79%

13.46%

注明：

流动比率=（流动资产/流动负债）×100%

速动比率=（速动资产/流动负债）×100%

现金比率={（现金+有价证劵）/流动负债}×100%

流动比率：

2012年流动比率=130,742,700/91,383,800=1.43

2013年流动比率=169,795,500/127,242,300=1.33

速动比率：

2012年速动比率=（130,742,700–94,293,400）/91,383,800=0.392013年速动比率=（169,795,500–127,087,600）/127,242,300=0.33

现金比率：

2012年现金比率=17,166,550/91,383,800*100%=18.79%

2013年现金比率=17,129,130/127,242,300*100%=13.46%

从表可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。

2013年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。

从数据上看，万科现金比率的下降，导致了万科存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

长期偿债能力,是指企业偿还长期负债的能力。

进行长期偿债能力分析，能够全面了解企业对总负债偿还的能力以及所承担的财务风险。

企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、股东权益比率和产权比率。

表万科企业的长期偿债能力指标

报告期

2012-12-31

2013-12-31

资产负债率（%）

78.60

79.15

股东权益比率（%）

21.40

20.90

产权比率

367.1185

380.6686

已获利息倍数

28.55

28.24

注明：

资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%

股东权益比率=（股东权益总额/资产总额）×100%

产权比率=（负债总额/所有者权益总额）×100%

已获利息倍数=（利润总额+利息支出）/利息支出

资产负债率+股东权益比率=1

据表显示万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。

股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。

万科企业的股东权益比率从2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，虽下降幅度较小，但仍可以看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成的资产减少，偿还债务的保证减小。

产权比率在2013年大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度减少。

已获利息倍数在2013年有所下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。

营运能力分析

资产运营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。

比如说资产的周转速度，一般说来，周转速度越快，资产的使用效率越高，则资产运营能力越强；反之，运营能力就越差。

资产周转速度通常用周转率和周转期来表示。

（1）存货周转率

2013

2012

存货周转天数（天）1137.24

存货周转率（%）0.32

1275.24

0.18

报告日期

2013

2012

总资产周转天数（天）

1140.47

1161.29

总资产周转率（次）

0.32

0.31

（3）流动资产周转率

20132012

流动资产周转率1.050.32

流动资产周转期343.191126.65

（4）固定资产周转率

20132012

固定资产周转率72.3864.29

固定资产周转期5.005.60

注：

2013年固定资产周转率=135,418,791,080.35÷【（2,129,767,863.36+1,612,257,202.22

）÷2】=72.38

应收账款周转率

20132012

应收账款周转率

注：

2013年应收账款周转率135418791080.35÷【﹙3,078,969,781.37+1,886,548,523.49﹚÷2】＝54.54；应收账款周转天数＝【﹙3,078,969,781.37+1,886,548,523.49﹚÷2】×360÷135418791080.35＝6.60

应收账款周转率（%）54.5460.63

应收账款周转天数6.606.00

由表的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。

应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。

而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。

万科地产2012-2013年的应收账款周转天数分别为6.00天、6.60天。

两期数据相比，可以看出万科地产2013年的应收账款周转天数有所减慢，大概缩短了0.6天。

应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，证明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。

应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。

在一般情况下，存货周转率越高越好、周转天数越短越好。

万科地产两年的存货周转天数分别为1137.24天、1275.24天。

两期数据对比，可以发现，万科地产的存货周转天数比较均衡。

销售顺畅而存货减少，所占用的资金也变少，流动性自然就变强，这样不会阻碍公司的盈利能力，从而影响公司进一步的发展。

两年的流动资产周转天数分别为343.19天、1126.65天。

明显地，2013年的流动资产的利用效果比较好，2012年虽不如2013年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以保持流动资金充足，这样不会形成资金浪费，提高了公司的盈利能力。

两年的总资产周转天数分别为1140.47天、1161.29天。

分析可知，万科地产总资产周