吉林省房地产估价师《案例与分析》影响商务办公房地产价格的因素考试题Word文件下载.docx

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C．3000

D．3500

5、在市场调查中，__是最易出错的阶段。

A．分析信息

B．信息汇总

C．收集信息

D．报告结果

6、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。

A．存量规模

B．租金水平

C．开发成本

D．资本化率

7、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。

A．1.061

B．0.061

C．0.500

D．0.060

8、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．城市规划

D．水文环境

9、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。

估价依据

估价原则

估价结果

估价方法

工业用地的监测点评估价格

10、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。

690.40

8284.79

8720.83

9746.81

工业用地的监测点评估价格

11、__通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

12、房地产供给有限特性的本质是。

土地的总量有限

房地产的不可移动性

房地产的独一无二性

房地产的价值量大

13、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。

该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。

1667

1765

1875

2000

14、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．残余价值

D．快速变现价值

15、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于__日。

A．7

B．10

C．15

D．30

16、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资

B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资

17、__是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点，满足融资要求的信用形式。

A．消费信用

B．银行信用

C．国家信用

D．民间信用

18、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．0.5

B．1.5

C．2

D．3

19、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。

（㎡）

17484.19

19019.99

19753.57

20538.77

20、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。

项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。

15

30

45

60

房地产估价机构必须加盖公章

21、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

22、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格

23、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。

A．门窗翘裂

B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备

D．屋面防水

24、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

独一无二和供给有限

独一无二和价值量大

流动性差和价值量大

不可移动和用途多样

25、基本完好房的成新率为__。

A．十、九成新

B．九、八成新

C．八、七成新

D．七、六成新

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

不可移动性

异质性

同质性

流动性

弱流动性

2、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。

A．1002.45

B．1012.45

C．1027.42

D．1037.45

3、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。

A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算

B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算

C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息

D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日

4、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

债券

股票

货币和货币资金

黄金

5、长期趋势法包括（）等方法。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．年限法

E．指数修匀法

6、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是__物业。

A．收益性

B．工业性

C．居住性

D．特殊性

7、房地产测绘的作用，__

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

B．为房地产管理提供信息服务

C．为其他部门提供参考资料

D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据

8、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。

放弃这个项目

努力学习，边学边干

埋头苦干，克服困难完成项目

找别人完成项目，签自己的名

对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

9、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

当地工商行政主管部门

当地计划行政主管部门授权机构

当地计划行政主管部门

当地建设行政主管部门授权机构

当地建设行政主管部门

10、下列职能中，属于保险基本职能的是。

分散危险

融通资金

防灾防损

分配资金

11、下列房产中，可免征房产税的是__。

A．个人所有的营业用房

B．军队出租的房产

C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

12、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有。

期望值相同，标准差小的方案

期望值相同，标准差大的方案

标准差系数小的方案

标准差系数大的方案

标准差相同，期望值大的方案

13、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。

由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记

申请业主与房屋所有权主体不一致

在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书

在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书

14、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__不同。

A．变动成本的设置

B．销售收入的不同

C．固定成本的设置

D．平衡点的设置

15、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括__资金。

A．政府政策性

B．资产变现

C．企业入股

D．个人入股范围

16、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指。

房地产开发投资

房地产直接投资

房地产置业投资

房地产间接投资

借款合同

17、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．开发期

B．静态投资回收期

C．项目经营期

D．计算期

18、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000

B．436500

C．436562

D．436685

19、当某宗房产有限年期的价格分别是VN，和Vn且报酬率为零时，Vn=（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

20、下列关于会计分期，说法正确的是。

会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

会计分期又称为会计期间

按年度编制的财务会计报表也称为年报

以一年确定的会计期间称为会计年度

21、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功．【2003年考题】

高于

等于

低于

不高于

不等于

22、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。

A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；

按房产租金收入计征，为12%

B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次

C．土地增值税实行四级超额累进税率：

30%、40%、50%、60%

D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

23、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。

土地储备

销售方案的细化

建设项目的质量控制

申领《建设用地规划许可证》

24、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。

2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。

2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼。

2010年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。

随后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行了评估，评估总价为2000万元。

经与D商业银行协商，并明确B房地产开发公司办公综合大楼的保留价为2000万元，起拍价为1800万元。

最终A市C化工公司以2200万元的价格竞买成功。

此背景中的拍卖，按照其性质应属于。

房地产拍卖

强制拍卖

不动产拍卖

有保留价拍卖

由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿

25、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。

A．F＝15A－P

B．F＝A（F／A，i，5）－P

C．F＝A（F／A，i，5）－P（F／P，i，6）

D．F＝A（F／A，i，5）（F／P，i，1）－P（F／P，i，6）

E．F＝[A（P／A，i，5）－P]（F／P，i，6）