金泰假日花城3.3期产品定位及户型规划建议Word文件下载.doc
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二、土地市场
1、土地市场供应稳中有升
2、商业用地需求上扬
3、三环外用地继续市场供应主体
三、西安住宅市场10年与09年销量对比
分析：
新政出台后，除6、7月较受影响，出现明显的销量下滑；
8月之后，刚需市场的巨大需求得以释放，市场迅速回暖。
四、西安住宅市场11年初量价走势
新年伊始，城南与城北位居供给之首，除城内外，城南与高新均价基本持平，已然成为西安价格的风向标，拉动西安整体房地产发展方向；
高新区在售房源为4000余套，均价在7500元/㎡左右。
第二部分西安大宅分析
为了进一步的了解西安大户型市场，我们圈定了逸翠尚府、高科·
八号府邸、天地源·
兰亭坊、万科·
金域曲江、金地·
湖城大境、绿地·
海铂兰轩等六个西安高端大宅项目加以分析。
一、逸翠尚府
项目
大户型区间（㎡）
价格（元/㎡）
剩余房源
优惠
客户接受程度/
销售情况
逸翠尚府
180、250、280
9000-11000
100套
一次性5个点，按揭2个点
客户对该项目品质认可度高，但产品总价较高，销售量较低。
销售约推盘总量的50%左右
1、户型
面积：
186㎡，三室两厅三卫
梯户比：
2梯2户
户型优势：
南北通透、双主卧、储物间、工作阳台设计
户型劣势：
进深过长、卧室开间较小、次卧采光较差、入户直达餐厅缺少玄关及入户花园过渡
250㎡，四室两厅四卫
南北通透，动静分离，三主卧、储物间、工人房、工作阳台设计
进深过长、卧室开间较小，入户直达餐厅缺少玄关及入户花园过渡
283㎡，四室两厅四卫
南北通透，动静分离，三主卧、主卧内置储物间、工人房、工作阳台设计
客卫位置影响主人私密性。
北向卧室开间较小，入户直达餐厅缺少玄关及入户花园过渡
2、景观
国际著名EDAW易道公司创作的国际级绿化水景园林，以五行平衡作为设计概念，用现代的景观表现手法融汇国际时尚与西安本土精髓，令西方的时尚设计与中国人居的传统和谐结合。
中央景观带在巧妙地将私人别墅与公共领域分隔开来的同时，亦满足了园林均衡特质，五个围合院落特色景观组团更与住宅内的建筑井然融合。
3、配套
大型尊贵会所“逸翠会”为业主提供全面的会所设施，无论个性是动是静，均能满足不同喜好。
动能馆、逸之源、伊甸园、童话园、大班廊等五大功能区，令住客尽显Boutique时尚品位及尊华；
室内外游泳池、桌球室及健身室、尊尚影院、儿童乐园、儿童艺术廊、室内多功能竞技馆等25个顶级设施，动静间，将生活擢升到至高境界。
优质物业管理“逸翠园-西安”深得国际物业管理精粹，让生活变得无限惬意。
先进的HPS“和记好办事”网上服务，开创具备真正“智能设施”的家居，一站终端的服务模式为您解决一切事宜。
全日二十四小时的专业保安队伍，配合先进的红外线防盗系统及闭路电视全日监控，保安极尽严密，令生活更安心。
高新教育体系成功引进西安高新教育品牌及管理模式对自建小学进行管理，为您尽心培养精英骄子。
且与周边名校高新一小、高新二小、高新一中、西工大附小、西工大附中，高新国际学校、陕西师范大学附中及长安大学城共同形成高新新区的教育体系。
小结：
户型为180-280㎡之间平层大宅，户型设计较中规中矩，以多主卧设计为亮点；
景观小品略显不足，与其打造的国际化大都市品质不相符；
配套齐全，会所提供完善设施与服务，物管采用网上服务，智能设施管理。
二、八号府邸
八号府邸
186、209、260
19000（精装）
50套
无
高科品牌效应较强，占地位置较小，但项目定位高，品质较好
186㎡，三室两厅两卫
1栋23层，1栋25层，2梯2户
套数：
共计48套
面积赠送：
价格：
19000元/㎡精装
南北通透，入户花园，全明户型，动静分离，主卧步入式衣帽间，厨房工作阳台设计，6大科技系统，双会所设计。
走廊浪费面积较大
209㎡，四室两厅两卫
260㎡，五室两厅四卫
2栋26层，2梯2户
共计104套
南北通透，全明户型，动静分离，主卧设步入式衣帽间，厨房工作阳台设计，工人房带独立卫生间，储藏间设计，6大科技系统，双会所设计。
走廊浪费面积较大，主卧采光较差
建筑、景观规划与设计皆由法国著名建筑设计事务所AUBE担纲，以回归自然为理念，营造人与建筑、园林和谐融合的居住境界，以新现代主义建筑与城市展开对话。
每栋建筑的高度自南向北依序升高，使得建筑群充满韵律感、节奏感，刻画出完美的天际线。
园林景观规划上，设计师将自身最为擅长的法式园林筑造理念，融入足以代表东方园林艺术最高境界的苏州园林思想，在自然与人文中寻找东情西韵的融合，力求为未来的主人奉上“可观、可赏、可游”的景观盛宴。
八号府邸构筑了外围高大乔木景观带、社区入口花园、中央水景花园、楼宇邻里庭院花园、入户过渡花园等五重景观体系，既确保社区的私密性，又创造出全方位、多层次的观景视角，社区内精心设计有翠玲珑、童趣谷、静中观、菡风喷泉、青石屏风、水映象、听雨亭、水岸汀步、叠水欢歌、田园花径多重主题景观，人在风景中，或停或走，或坐或游，都能乐在其中。
八号府邸引进了欧洲最为成熟的室内温控科技系统，创造出本区域前所未有的舒适享受，通过天棚柔和辐射制冷采暖系统、置换式新风系统、外窗外围护结构系统的协力配合，达成室内常年温度20－26℃之间，相对湿度30％－70％，声环境35－45分贝的罕有高舒适度人居环境，有效解决了普通家用空调和中央空调带来的亚健康问题，全面提升了居住的舒适性。
并加入六大科技系统、双会所、无边界泳池等完善配套。
车位比为1:
2。
户型为180-260㎡之间精装平层大宅，步入式衣帽间设计；
景观精致，室外水景与室内恒温泳池“无边界”设计堪称亮点；
以六大科技系统为主题，1500㎡主题会所设置多功能的休闲配置。
三、兰亭坊
兰亭坊
180
12000
30套
一次性一个点
在售房源为180平米四室现房，即买即住，均价较高
181㎡，四室两厅两卫
2栋24层，2梯3户
12000元/㎡
南北通透，入户花园，全明户型，主卧衣帽间，餐厅直通入户花园
入户走廊浪费面积较大
项目在周边配套上可以享用高新区相当成熟的配套设施，众多高端社区云集于此，同时，高新区创意产业带、会展经济、数十家酒店、高新行政中心等使得该区域成为智富阶层的生活圈。
但本项目最突出的外在条件并不仅仅在与这些便利的设施，本项目周边拥有五大公园，项目紧邻木塔寨遗址公园与唐城墙遗址公园，北边有新纪元公园，南临创意公园、永阳公园。
五大公园形成了该项目区域优美的景观环境，加之项目地处艺术瑰宝《兰亭序》珍藏之地唐木塔文脉之上，具有深厚的文化底蕴。
项目周边的高新一小、高新二小、高新一中、高新二中，高新医院、天健医院给业主子女的就学、家人的就医提供了方便。
爱家超市、易初连花，以及建行、工行、农行、民生银行等为业主的购物、金融服务提供方便。
内部配套除1500余平方米的人文绿地外，还设有小区内部商业，小天鹅洗衣，市政集中供暖，24小时物业服务等，可以满足业主各方面的需要。
户型仅剩140-180㎡，步入式衣帽间设计，主卧衣帽间及入户花园直达餐厅；
景观主要依靠社区内绿化及木塔寺公园来打造；
主要依靠高新区自有配套和社区底商。
四、金域曲江
260㎡，四室四厅四卫
1梯1户
18000元/㎡
装修标准：
精装
南北通透，双入户花园连通楼梯间，电梯入户，双空中花园，主卧衣帽间及干湿分离卫生间，客厅直通观景阳台
社区内设计西安首家泰式园林社区，运用水系、景墙、艺术雕塑和泰式亭廊，配以乔、灌木、花草植物，打造充满现代风情的东南亚风尚。
万科金域曲江全部精装修房源，社区内部设有双会所，考虑引进国际标准羽毛球馆、游泳池、SPA休闲会所等休闲娱乐设施，并建有约2500平方米幼儿园以及社区临街商业。
平层大宅面积为精装260㎡，双入户花园连通楼梯间，电梯入户，双空中花园，主卧衣帽间及干湿分离卫生间，客厅直通观景阳台；
西安首家泰式园林社区；
设有双会所，休闲娱乐设施完善，并自带临街商业。
五、湖城大境
177.53㎡，三室两厅两卫
20000元/㎡
户型南向客厅、卧室延圈连接大面积露台，客厅阳台一体化，餐厅连接阳光阳台，主卧配备卫生间及衣帽间、与客卧均朝南向，房间附赠多功能房，北向客卧附半封闭阳台
融景为上，借景次之，造景再次之。
因此，抛弃常规不动产项目当中。
矫揉的造景甚或借景，身处曲江池遗址公园的天域，以“融景”为己任，消弭建筑与景观的边界，所有的环境艺术营造去技巧化，攀登景观系统中的至高境界。
学校：
师大附中、西安市第八十四中学；
商场：
海星便利岛（春晓苑NO．061店）、和中堂药房、麦德隆西安雁塔商场，百安居，易初莲花；
其他:
国展中心，西安国际会议中心。
平层大宅面积为177㎡，房间附赠多功能房；
环南湖景观；
以曲江配套为主，自身商业酒店娱乐为辅。
六、海铂兰轩
259㎡，三室两厅三卫
电梯入户，专属门厅，全明户型，南北通透，佣人房配卫生间，多功能主卧区，主卧书房区直通阳台
海珀兰轩此次的景观设计团队，是美国HZS建筑设计有限公司主要负责。
海珀兰轩的景观由主入口景观、两大核心景区及自然坡地这三大部分组成。
此外社区还会配水景点缀其中，使得景观层次更加灵动丰富。
而在植物的选择上，海珀兰轩主要以大体量全冠乔木和热带植物为主。
枇杷、椰子等西北不常见的树种，在海珀兰轩比比皆是。
从目前的实景来看，树木的生长态势良好，并且已经呈现出繁茂的景象，配合着水景与ARTDECO建筑，更显大气。
智能化家居场景控制系统、远程家电控制系统、自动平衡通风系统、软化直饮水处理系统、垃圾处理系统、车库蓝牙识别系统、电梯一卡通系统等智能化系统让您挥手间尽享科技带来的安全、便利与健康。
更与霍尼韦尔Honeywell、通用电气GeneralElectrics、日本三菱Mitsubishi、大金Dakin、高仪Grohe等世界一线品牌强强联手，打造奢华至极的住宅艺术品。
戴德梁行全程24H礼宾式英式管家贴身服务。
内部配套有公共绿地、幼儿园、9年制中学、邮政局、商业街、会所和网球场等。
2.5。
面积为259㎡的精装平层大宅，多功能主卧区为亮点；
欧洲古典景观设计，设计团队曾打造星河湾系列；
高科技智能化标准，英式管家贴身服务，配套完善。
西安大宅市场总结：
价格来看近期销售的项目内，除湖城大境外，带精装的价格均在18000元/㎡左右，毛坯房价格在11000元/㎡左右；
平层大宅户型区间在140-280㎡之间，户型以主卧区及多功能房、大露台及空中花园为设计亮点；
景观、楼体、规划等设计均出自名家手笔；
高科技智能应用较多，至少有1个标准会所，社区休闲娱乐配套完善。
物管多以保姆式服务为主，并伴有附加式有偿增值服务。
大宅产品客群定位
一、大宅面对的客群
当大部分的中产们还在一面积累财富，一面灰头土脸的追求世俗成功时，“精英人群”进入了“有钱”、“有闲”、“有情”的“自我”境界，这些人拥有财富和知识，更拥有自己的圈子文化和圈子语言（IT人士、商人、私企老板、艺术家、政商、独立职业者等等），他们已经渡过事业成长期，正处于事业成熟期，已经习惯于位于事业与人生颠峰，习惯于人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观（或生活态度）。
而这些拥有足够财富、个人信仰和圈子精神的财智人群正是我们的目标客层，我们称之为“名仕阶层”。
二、人群细分
1、西安本土客户，有四种人：
☆中小企业主
☆灰色收入者（含地市政府官员）
☆暴发户
☆品质崇尚一族
他们都不喜欢露富，但是都不愿显示自己在文化上的苍白。
2、陕西本省客户，有二种人：
☆周边市县在西安的人
☆陕北在西安投资和将要居住的人。
如在陕北的投资客等他们纯粹是为了生活的享受,追求一种求真求乐的生活。
3、陕西省外客户，有二种人：
☆山西矿产老板
☆外地人士在西安发展事业，立足于西安的企业老板
三、所属客群世界观
1、生活观
追求自然的回归，自由自在的享受生活与优雅高尚的环境，向往一种能令他激动的独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的生活方式。
2、事业观
富有的成功阶层对优越的生活的享受是以超时间工作带来对成功的满足为前提的。
他们的工作时间较自由，崇尚高效率工作，其它时间可以用来享受和度假。
他们事业已相对稳定，不需要为了生意放弃休息和锻炼身体的时间。
3、消费观
消费经验的累积与受教育程度相对较高决定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶段，表现在对自己需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，并且消费的品味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。
消费上更注重专家的建议，对产品的质量及服务有专业化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等的位置，他们的消费不是购买产品，而是购买认同－－通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折射出自己与之相同或相似的感受，这种深层次的消费心理从某种意义上说是因社会地位的高处不胜寒与人生历程决定的。
4、娱乐观
目标消费群相对拥有高学历，希望拥有与众不同的生活方式，阳春白雪高雅艺术和西方文明更易和他们产生共鸣。
5、广告观
广告和软文宣传文章对他们消费行为的影响是不可低估的，广告和软文传递的信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣或其中有尚不为人知的独到价值，他们会欣然接受。
四、目标客群的生活心态
盛世的繁华，出世的清净。
温暖的质感，清新、达观，而又生机盎然。
命中注定奢华、高雅、气质。
想要更热爱生活、生命与家庭。
一生追求无数，只求在一种泯忘物我的建筑中感悟自然与现实的真谛。
综述：
于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得日益单纯；
尤其在生活与消费上因为没有任何物质上的障碍，因此行为的动机简单而果断，并带有相对的随意性。
第四部分项目整体发展战略
一、发展目标
项目将发展为西高新顶级高端大盘形象，打造为“西高新，中央街院生活”的居住典范。
二、项目现状
金泰假日花城作为片区市场主要项目之一，现阶段开发至中后期4.2期陶园，销售至4.1期悦园，品质已被市场认可，现已日趋成熟。
三、推广表现
4.1期悦园2010年推广方向为“街院生活方式”项目更多向社区文化方向发展，通过社区文化活动表现，展现中央街院生活方式。
4.2期与3.3期的氛围打造将延续街院生活的模式，但是我们需要引爆及突破，以寻求更高层次的客群来消化4.2期与3.3期的产品。
四、地块规划
3.3期所属位置为楼王位置，为项目最后一期住宅，暂定为180㎡以上高端板式高层。
在4.2期的舒适型三居、四居的衬托下，3.3期的享受型三居、四居、五居将会成为片区内高端住宅的主宰。
五、项目整体发展策略
第五部分3.3期产品定位建议
一、3.3期楼座规划建议出发点
从项目3.3期现实情况考虑来说，高新区现阶段是西安市普通住宅的增长极之一，区域内房价位于最高点，项目现阶段处于区域内住宅的龙头位置。
在4.2期良好去化的前提下，3.3期的产品规划无疑成为项目后期能否良好持续发展的关键节点。
二、3.3期产品定位原则
3.3期在整体项目之中属于最后的住宅产品，故在产品定位上，应在考虑整体开发策略的情况下，根据市场整体情况、板块竞争情况及本案销售情况进行适时调整，力求突破现有产品形象，获得项目利润与品牌的双丰收。
三、3.3期产品定位依据
1、以保证项目市场品牌高端化运营为依据；
2、以市场未来发展为产品规划依据；
3、以项目整体运作开发运营策略作为3.3期产品规划依据；
4、以项目价格最大化为依据；
5、以项目的整体运营为依据。
四、3.3期产品定位需满足以下结论
1、满足市场发展
本项目属于高端性产品聚集区域，区域土地价值越来越高，开发商为促进土地价值最大化利用，达到利润最大化的目的，高品质的高层低密度中大户型成为产品的主流放量方向；
2、满足后续发展
进入项目最后阶段，利润最大化是项目产品营造的前提；
必须有一部分高品质的享受型产品来提升项目在区域内的市场形象，为五期的城市综合体提供产品定位与定价的空间；
3、满足既定条件
基于容积率不允许超过现行报建标准的前提条件；
4、满足品牌发展
随着本项目前四期的成功销售，项目的品牌影响力发展到高端，自身的项目发展决定了我们应该选择做高档住宅产品从而拔高整体楼盘的品质。
以达到市场销售利润最大化，项目品牌影响最大化的目的需求。
定位方向：
大户型享受型高品质住宅产品具备较强的可行性，符合整体市场发展需求。
第六部分3.3期产品规划建议
一、3.3期产品规划建议出发点：
1、增加享受型三、四、五居产品放量，以享受型需求为产品突破点，在区域内高端住宅空白市场迅速抢占高地，拔高市场形象，适应品牌运营方向，保证项目的区域龙头地位；
2、以享受型产品为价格增长点，达到与4.2期舒适型产品的完美衔接，并推动品牌在西安市内的知名度。
二、方案说明：
（以下设计方案仅供参考，设计图纸一切以设计院专业设计后为准：
）
产品定位
产品类型
面积（㎡）
最后核心组团
纯板式高层
约40000
从市场销售的角度出发，在满足容积率的前提下，将3.3期建筑面积分配享受型大户型产品。
套数上既满足了市场形象的迅速拔升，从价格上引导项目的销售，同时又满足了项目品牌运营的方向。
三、3.3期楼座规划建议
1、地块北侧设置两栋18层板式高层：
2梯2户1个单元
户型面积
结构
套数
180㎡
3室2厅2卫
17
200㎡
4室2厅2卫
230㎡
4室2厅3卫
260㎡
5室2厅4卫
合计
68
2、地块南部设置两栋18层板式高层：
2梯2户2个单元
136
备注：
为提升项目整体形象，增加景观与绿化率，我司建议将一层作为架空层做花园景观，此法在晶城秀府大户型产品及曲江高端项目中均有采用。
四、3.3期产品户型配比及面积预估
3.3期户型配比
户型总面积
所占比例
85
15300㎡
42%
17000㎡
3910㎡
8%
4420㎡
204
40630㎡
100%
面积区间应保持在180-260㎡之间，此区间客群属名仕阶层，他们是「社会精英」、城市的「上流阶层」富有、更热衷于消费、享受和价值实现，处于事业的成熟期，每周过着5+2的生活方式，故5天的居所更追求舒适感。
注：
此户型配比及总套数仅为参考，建议以设计院设计图纸配比为准。
五、户型设计建议
户型设计尽量达到功能、采光、通风、材料等多个角度，逐步营造健康的环境和生活，例如在设计层面上尽量考虑最大限度的采光面，确保每户每间采光均能够达到最大限度及通风透气！
1、动静分区
客厅、餐厅、厨房是活动的主要区域，是最有生气和活力的区域，而主要为休息只所用的卧室则需要最大程度的安静。
2、公私分区
家庭的私密性必须得到充分的尊重和保护，要求卧室与客厅、餐厅、客卫进行区位分离，而且注重各房间入门的方向。
3、主次分区
户型之间的设计应该使家庭内成员的起居不会相互干扰，主卧室不但应该朝向好，房间宽大阔气等，并且提升单间户型的居住档次，比如拥有步入式衣帽间，卫生间等。
4、干湿分离
厨房、卫生间等排水、易脏的房间，应与卧室进行分离，卫生间的设计尽量采用自然采光和通风，避免设计出暗卫。
六、户型卖点设计
1、入户花园、玄关
保持原有的入户花园设计，增加居住品质的保持，只算一半面积。
（赠送面积）
2、落地飘窗
增加了户型采光、通风的程度，并且提高了房间的实用性。
3、阳光露台
主卧内中做出大阳台及每间卧室、客厅尽量做到一步阳台，也是房间的一大卖点，增加了特殊的活动区域。
4、多功能房
书房或者健身房都是现在客户的需求点，工人房设置、储物间、更衣间、工作阳台等突显主人生活品味。
多功能房根据客户的意愿进行更变，满足客户最大需求。
5、主卧功能提升
主卧均设卫生间与步入式衣帽间，2
升级会员 