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01导言新版
学习前言及房地产法律法规概述
（一）
第一部分学习前言
学习前言框架：
1、关于历年考试基本情况；
2、关于2012年大纲及教材变化情况；
3、关于本课程试题特点；
4、关于本课程出题特点；
5、关于本课程的学习技巧。
一、关于历年考试基本情况
年份
2002．07
2002．12
2003
2004
2005
2006
人数
457
11867
4078
3506
7286
2170
年份
2007
2008
2009
2010
2011
人数
1853
1730
1717
1881
7321
历年通过房地产经纪人考试人数
从上表可以看出，2002年通过7月认定考试，合格人数457人。
加上2002～2011年考试通过的43409人，目前我国共有43866人取得了经纪人执业资格。
二、关于2012年大纲及教材变化情况
关于2012年房地产经纪人《房地产基本制度与政策》教材的变化，可以说彻底打破了过去的章节编排，章节名称重新规范和定位，章节内容全面调整和重新组合，大纲及教材变化之大，创历史之最，是近年章节调整变化最大的一次。
现将主要的变化汇总如下：
（一）2011、2012年《房地产基本制度与政策》教材章节目录对比
章节
序号
2011年教材章节目录
2012年教材章节目录
1
第一章房地产法律法规
第一节房地产及房地产业
第二节房地产法律体系
第三节城市房地产管理法相关规定
第一章房地产法律法规概述
第一节房地产业
第二节房地产法律体系
第三节城市房地产管理法
2
第二章房地产权利
第一节房地产所有权
第二节建设用地使用权
第三节国有土地上房屋征收
第二章房地产中介服务管理制度与政策
第一节房地产中介服务的行业管理
第二节房地产经纪人员职业资格制度
第三节房地产经纪活动管理
第四节房地产中介服务行业信用档案
第五节房地产中介行业自律
3
第三章房地产开发经营
第一节规划与设计管理
第二节建设工程施工与质量管理
第三节房地产开发项目质量责任管理
第四节房地产广告管理
第三章建设用地制度与政策
第一节中国现行土地制度概念
第二节集体土地征收
第三节国有建设用地
第四节国有建设用地使用权出让
第五节国有建设用地使用权划拨
第六节闲置土地的处理
4
第四章房地产转让
第一节房地产转让管理概述
第二节商品房销售管理
第三节商品房预售管理
第四节其他类型房地产转让管理
第四章房地产开发建设经营管理制度与政策
第一节规划与设计管理
第二节城市房屋拆迁管理
第三节建设工程施工与质量管理
第四节建设工程监理
第五节房地产开发企业
第六节房地产开发项目管理
第七节房地产经营管理
5
第五章房屋租赁
第一节房屋租赁概述
第二节商品房屋租赁合同
第三节商品房屋租赁登记备案
第四节其他房屋租赁管理
第五章房地产交易管理制度与政策
第一节房地产交易管理
第二节房地产转让管理
第三节商品房销售管理
第四节房屋租赁管理
第五节房地产抵押管理
6
第六章房地产抵押
第一节房地产抵押概述
第二节房地产抵押的一般规定
第三节房地产抵押合同与房地产抵押估价
第四节房地产抵押登记
第五节房地产抵押权的效力与实现
第六章房地产登记制度与政策
第一节房地产登记概述
第二节房地产登记制度
第三节房屋权属登记信息查询
7
第七章房地产登记
第一节房地产登记概述
第二节房屋登记相关规定
第三节土地登记相关规定
第四节房地产权属登记信息查询
第七章物业管理制度与政策
第一节物业管理概述
第二节物业管理主体
第三节物业服务合同
第四节物业管理经费
8
第八章房地产税费
第一节税费制度概述
第二节契税
第三节土地增值税
第四节房产税
第六节耕地占用税
第七节其他相关税费
第八章住房公积金制度与政策
第一节住房公积金概述
第二节住房公积金的归集、提取和使用
第三节住房公积金的利率、税收和会计核算
9
第九章物业管理
第—节物业管理概述
第二节物业管理的相关制度
第三节物业服务收费管理
第九章房地产税收制度与政策
第一节税收制度概述
第二节房产税
第三节城镇土地使用税
第四节耕地占用税
第五节土地增值税
第六节契税
第七节相关税收
第八节有关住房税收的优惠政策
10
第十章住房保障和住房公积金
第一节住房保障相关制度
第二节住房公积金概述
第三节住房公积金归集、提取和使用
第四节住房公积金利率、税收及会计核算
第十章房地产违法行为和查处
第一节违反房地产开发经营管理规定行为
第二节违反房屋征收管理规定的行为
第三节违反房地产交易管理规定的行为
第四节违反房地产中介服务管理规定的行为
第五节违反房地产权属登记管理规定的行为
第六节违反住房公积金管理规定的行为
第七节违反物业管理规定的行为
（二）2012年教材新增内容
1．第一章房地产法律法规，新增：
房地产的含义；
2．第二章房地产权利，新增：
我国现行房屋所有权制度、集体建设用地使用权；
3．第三章房地产开发经营，新增：
城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理；
4．第四章房地产转让，新增：
“违规销售行为的处罚”、“违反商品房预售许可行为的处罚”和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）及《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）内容。
5．第七章房地产登记，新增：
第三节土地登记相关规定；
6．第八章房地产税费，新增：
房地产收费、交易手续费、房屋登记费，其中“房屋登记费”和第七章“房地产登记”内容重复。
7．第十章住房保障和住房公积金，新增：
住房保障内容。
（三）2012年教材调整替换内容
1．将“房地产所有权、建设用地使用权和国有土地上房屋征收”内容编排到“第二章房地产权利”中。
2．“国有土地上房屋征收”政策，替代“城市房屋拆迁”政策，并将其列为第二章“房地产权利”第三节标题；
3．“房地产行政管理体制”，替代“房地产交易管理机构及其职责”，并放在第一章“城市房地产管理法相关规定”中；
4．“其他类型房地产转让管理”，替代“房地产开发项目转让”，并放在第四章“房地产转让”中；
5．根据《商品房屋租赁管理办法》重新编写了“房屋租赁”内容，替代“房屋租赁管理”，并独立成为第五章内容；
（四）与2011年教材相比，2012年教材删去的内容
1．删去了“第二章房地产中介服务管理制度与政策”。
2．删去了“建设工程勘察设计的监督管理”。
3．删去了“注册建筑师制度”。
4．删去了“注册结构工程师制度”。
5．删去了“建筑施工企业的资质管理、建造师管理制度”。
6．删去了“建设工程监理”。
7．删去了“房地产开发企业”。
8．删去了“第十章有关违法行为及查处”。
三、关于本课程试题特点
1．本课程客观性试题特点
《房地产基本制度与政策》考试采取闭卷形式，其试题性质为客观性试题。
完全采用标准化考试方式。
其中标准化考试试题答案具有唯一性，试题量大，覆盖面广，能比较全面地考查应试者对知识的掌握情况；正因为实行标准化试题模式，能够统一评卷标准，实现考试公平；能够比较公正地测试应考人员的理论掌握水平，并能较好地防止猜题、押题等弊端。
针对本门课程标准化考试的特点，要求广大应试者要全面掌握房地产基本制度与政策，特别是要以年度考试大纲为依据，以指定教材为基础，进行系统、全方位的学习和复习。
在学习中善于捕捉每一个知识点，对照考试大纲把可能涉及到的考点认真梳理。
对教材中的知识点进行细化，尤其要重视对基本概念、基本理论、基本原理和基本方法的理解与掌握。
2．本课程试卷结构及题型
近几年，本门课程考试题型包括：
单项选择题、多项选择题、综合分析题。
本试卷题量一般都是100题，试卷总分值为150分，答题时间为2个小时。
3．本课程题型特点及应试要求
（1）单项选择题。
50道题，每题1分，共50分。
作答要求为：
有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。
考试作答建议：
对于没把握的选项，也要全答，不可不答，选择了就有得分的希望。
（2）多项选择题。
30道题，每题2分，共60分。
作答要求为：
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0．5分。
考试作答建议：
做题务必慎重，没把握的选项最好不选。
尽管不倒扣分，但是只要其中一项选择错误，则整道试题不得分。
（3）综合分析题。
20道小题，每小题2分，共40分。
作答要求为：
每小题有A、B、C、D四个备选项，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分
考试作答建议：
在综合分析题中，每道题可能为单项选择题，也可能是多项选择题。
对于单项选择题，即使没把握的选项，也要全答，不可不答；而对于多项选择题，没把握的选项最好不选。
至于如何分清属于单项选择题，还是多项选择题？
这就要求我们平时要多加训练。
四、关于本课程出题特点
1．近几年考试中直白性试题所占比重较大
单纯直白性试题就是指一道试题中只考核一个知识点。
在2008-2011年的考试中，单纯直白性试题题量增加，主要原因是前几年本门课程考试通过率较低，即减小试题难度、提高通过率，是近几年考试出题的特点。
如：
例题1：
向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本（）元收取工本费。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．10
B．20
C．50
D．80
答案：
A
解析：
向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。
例题2：
出租共有房屋，应提交（）同意出租的证明。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．共有人的证明人
B．其他共有权人
C．共有人的委托人
D．其他承租人
答案：
B
解析：
出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。
2．注重大纲和教材的变化及增加内容
从近几年考试来看，《房地产基本制度与政策》出题特别注重出奇、出新，尤其是出新：
凡事是当年《房地产基本制度与政策》大纲、指导教材的新增内容，以及现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。
为此，今年我们要特别重视这个特点，大纲和教材新增或修正了很多内容，这些都是今年的考试重点，要集中精力重点学好这部分内容。
如2008、2010年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如物权法，土地制度，房屋登记办法，住宅专项维修资金等等。
因此，也出了不少新增知识点的试题，如2010年考试中，针对教材关于《国有建设用地使用权出让合同》内容变化，出了一道单项选择题：
土地使用者延期付款超过（）日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A．15
B．30
C．45
D．60
答案：
D
解析：
在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
再如，2010年教材新增了“房屋权属登记信息查询”内容，当年考试出了一道多项选择题：
任何单位和个人可以公开查询的房屋权属登记信息有（）。
A．房屋面积
B．房屋坐落
C．房屋用途
D．他项权利的设定时间
E．房屋原始登记凭证
答案：
ABCD
解析：
登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。
主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况。
具体包括；一是房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；二是房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。
3．注重基本概念与基本原理考核
《房地产基本制度与政策》采取客观性试题的形式。
客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。
如：
（1）房地产、国有建设用地使用权出让、城市紫线、绿线、蓝线和黄线、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押、房屋登记、住房公积金等基本概念。
（2）房地产权利、房地产开发、房屋征收、房地产交易、房地产登记、房地产税费、物业管理、住房保障和住房公积金等基本政策。
（3）国有土地有偿有限期使用制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度、住宅专项维修资金等基本制度。
对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。
如：
例题1：
房地产经纪业是（）行业。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．知识密集和资金密集
B．资金密集和劳动密集
C．知识密集和管理密集
D．知识密集和劳动密集
答案：
D
解析：
房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
例题2：
下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．租赁
B．赠与
C．互换
D．继承
答案：
A
解析：
房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
4．注重有关法律、法规和规章条文的考核
近几年的考试，现行法律、法规和规章条文的考核所占比例较大。
在学习中，我们不仅要熟悉与本门课程内容有关的法律、法规和规章，也要熟悉。
特别是要结合大纲要求及教材内容读两遍法律、法规和规章条文内容。
几乎在每讲内容都指出了本章的有关法律、法规和规章名称及重要条文，应试者可以结合学习。
对于现行法律、法规和规章条文的考核，在教材中可能找不到出处。
但是只要熟悉了有关房地产的法律、法规条文内容，就可以准确作答。
例题1：
商品住宅的业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．业主
B．房地产开发企业
C．建设（房地产）行政主管部门
D．物业服务企业
答案：
A
解析：
此题依据的是《住宅专项维修资金管理办法》。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
例题2：
购买经济适用住房不满（）年的，不得直接上市交易。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．1
B．2
C．3
D．5
答案：
D
解析：
此题依据的是《经济适用住房管理办法》规定：
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
再如2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策》考试中出了一道单项选择题：
对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。
A．重置价格
B．租赁价格
C．评估价格
D．市场价格
此题主要根据新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第十九条规定：
“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
”因此，我们必须要熟悉该行政法规的具体条文规定。
5．注重本门课程内容的角角落落
从近年试题的变化趋势来看，试题的覆盖面越来越广，采分点逐年增多，几乎涉及到了每个章节，基本上每章内容都有考试点出现，并且和高等教育自学考试的特点一样，对教材的角角落落，甚至教材中出现的小例子都成了出题的极好素材，也就是一些平时可能认为并不重要，且比较偏僻的知识点，也往往会出现在考题中，可以说出乎每位考生的意料。
因此问题的关键是要切实认真熟悉教材的框架、内容，不可一知半解，抱着侥幸的心理则更不可取。
如：
例题1：
房屋登记机构询问当事人的结果应经当事人（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．口头确认
B．签字确认
C．口头承诺
D．书面说明
答案：
B
解析：
受理时，房屋登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行记录并要求申请人签字确认。
例题2：
客户交易结算资金专用存款帐户中的交易结算资金，应（）房地产经纪机构财产。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．归属于
B．独立于
C．从属于
D．视同于
答案：
B
解析：
客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。
6．注重综合知识的考核
从近几年考试来看，除综合分析题外，其他两种题型中，往往在一道试题会涉及到几个知识点。
这类试题具体表现为，在一道试题中，注重的是多个知识点的考核。
这类题型经常出现的格式，比如，“下列有关××××的表述中，不正确的是（）”、“下列有关××××的内容中，阐述正确的是（）”等。
特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析，灵活运用的试题题型所占的比例，呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。
特别是，考试难度、考试内容范围都在增大，给考生带来了不少压力。
这主要是为了全面考核应试者的综合分析能力。
如：
例题1：
关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用
B．土地补偿费归农村集体组织所有
C．地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有
D．用地单位应按征地协议如数支付补偿费
E．如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费
答案：
ACE
解析：
不需要统一安置人员的安置补助费发放给个人。
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
例题2：
关于不动产登记的说法，错误的有（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．各类不动产物权未经登记，均不发生物权效力
B．因继承取得的房屋所有权自记载于不动产登记簿时发生物权效力
C．房地产抵押和房地产转让均可办理预告登记
D．共有的不动产，应由共有人共同申请登记
E．不动产登记费按不动产价值的一定比例收取
答案：
ABE
解析：
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《物权法》第二十二条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
7．注重考试出题的灵活性
从历年考题的变化特点来看，单纯靠死记硬背的试题越来越少，而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。
应试者在复习过程中要多做、多练，所谓见多识广，就是这个道理。
如：
例题1：
承租人在租赁期内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．已离异的前妻
B．在异国定居的女儿
C．居住在邻近城市的养子
D．现共同居住的儿子
答案：
D
解析：
承租人在租赁期间内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。
例题2：
下列行为中，应缴纳契税的是（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．中国公民受让英国的一套住房
B．某高校承受房产用于教学
C．张某以获奖方式取得一套房屋
D．王某继承取得房屋
答案：
C
解析：
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1）以土地、房屋权属作价投资、入股；2）以土地、房屋权属抵债；3）以获奖方式承受土地、房屋权属；4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
例题3：
某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目总投资额为8亿元，该机构符合有关规定的收费有（）万元。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．160
B．240
C．400
D．640
E．800
答案：
ABC
解析：
技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的0．5％。
最高收费：
80000万元×0．5％＝400万元，选项中只有D、E两项超过400万元，不适宜，应选A、B、C。
8．注重有些重点知识点重复考试
尽管覆盖面广是历年房地产经纪人考试出题的特点和变化趋势，但从分值的分配来看，重点内容还是占有较大比例，有些内容可能会重复出现，也可以说是百出不厌。
如临时用地、面积误差、在建工程抵押登记等，因此，应试者在普遍学习的基础上，要善于把握重点，很好地掌握各章的关键知识点。
如2008—2010连续3年对“在建工程抵押登记”内容进行出题，即：
例题1：
在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的前提条件是，已抵押登记的在建工程竣工并经（）后。
（2010年房地产经纪人制度试题）
A．房屋所有权初始登记
B．在建工程抵押权注销登记
C．在建工程预告登记
D．房屋销售预告登记
答案：
A
解析：
在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
例题2：
下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（）。
（2009年房地产经纪人制度试题）
A．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记
B．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》
答案：
D
解析：
在建工程抵押可变更、转让。
已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。
在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。
例题3：
下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（）。
（2008年房地产经纪人制度试题）
A．在建工程抵押权可以转让
B．已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记
C．已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记
D．在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
答案：
B
解析：
已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。
在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
9．注重计算知识点的计算考核
近年来，本门课程考试中，除单项选择题外，综合分析题的计算题呈现出逐步增加的特点，这也大大增加了考试的难度。
2008年考试有8道计算题，2009年考试有6道计算题，2010年考试有6道计算题，2011年考试又出了6道计算题。
为此，应对每章内容中的计算知识点，进行归纳汇总，提高通过率。
如针对房产税计算，2008—2011连续4年考试出题。
例题1：
李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。
则李某该年度应缴纳房产税（）元。
（2011年房地产经纪人制度试题）
A．432
B．576
C．864
D．1728
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