长春调研报告.docx
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长春调研报告
新河湾·東郡调研报告
通过对本案周边发展趋势、人文环境及竞争项目的考察，首先映入眼帘的是以八里堡为中心，辐射伊通河以东，吉林大路以北的区域。
本次市场调查主要针对此区位进行，以便了解竞争对手，赢得销售先机，了解区位发展，深入挖掘项目优势与不足。
对项目的成功开发起到借鉴的作用。
一、二道区发展趋势
1、人口规模
规划至2020年，二道区居住人口规模60万人左右，其中非农业人口53万人，农业人口4万人，暂住人口3万人；中心城区40万人，英俊组团6.5万人，泉眼组团2.0万人，劝农山组团4.0万人，四家乡镇区0.5万人。
2、用地规模
二道分区总用地面积：
452.02平方公里，其中中心城区38.43平方公里，东部四乡镇413.59平方公里。
至2020年，规划城镇建设用地为56.82平方公里，其中中心城区建设用地37.32平方公里，英俊组团10.0平方公里，泉眼组团2.7平方公里，劝农山组团6.0平方公里，四家乡镇区0.8平方公里，全区城镇人均建设用地107.2平方米。
3、发展目标
坚持以科学发展观、五个统筹的思想为指导，以全面建设小康社会为总目标，以提高经济增长质量和效益为中心，以体制创新、机制创新、科技创新为动力，实施“南居住北物流”、“西优化东拓展”战略，加速经济结构调整，全力构建“一城、一园、三团、四轴、多点”空间发展框架，抓住振兴东北老工业基地的机遇，建设综合物流、工业、劝农英俊组团和商贸四个区域，发展休闲旅游、都市农业、水域经济，建设乡镇路网和加强棚户区改造，同时大力加强精神文明、政治文明建设，推动区域经济快速发展，努力把二道区建设成为产业特色明显、城市功能完善、人居环境优良、社会和谐稳定的长春东部生态型新城区。
4.、规划区空间结构
至规划期末，二道规划区将形成“一城、一园、三团、四轴、多点”的空间结构体系。
“一城”：
即中心城区，是指绕城高速公路以内的城市建设用地。
“一园”：
绕城高速公路以东的生态敏感区统称为长春市的东花园，是二道区旅游产业发展的主要拓展空间。
“三团”：
分别为英俊组团、泉眼组团、劝农组团。
“四轴”：
分别为“东盛远达大街轴”、“长吉南线轴”、“双九公路轴”和“二道中路轴”。
“多点”：
规划对东四乡生态敏感区内部现有散落村屯，进行撤村并屯之后，形成若干个相对集中的社区中心，既可以形成集中规模，实现农业产业化，又可以发展资源型项目，同时兼顾发展旅游产业。
5、中心城区用地布局
至规划期末，在二道中心城区将形成“四轴、三心、六片区”的空间结构。
“四轴”：
是指远达大街、东盛大街南北贯穿宽城、二道、经开形成重要的城市东部中心轴线；吉林大路依托机场快速路建设改造为商务、商业轴；以及沿着伊通河、东新开河沿线形成两条景观生态轴。
“三心”：
是指市级商贸中心、区级综合服务中心以及区级行政办公中心。
“六片区”：
是指南部生活片区、北部生活片区、北部工业与物流片区、中部工业与物流片区、北部商贸区、北部商务片区。
二、项目介绍
本项目是由长春市二道城乡建设发展有限公司开发建设的住宅项目。
项目地址：
东环城路以东，丙5路以南，丙1街以西，宜良路以北。
项目占地面积约为17.3722㎡，建筑面积约为50.0000㎡，产品类型为高层住宅。
三、房地产市场调查
区域项目分布图
1、宜家观澜2、吴中3、保利百合香湾4、鼎恵华庭5、香水湾6、鲁辉国际城
7、金色8里城8、东逸美郡9、蔚蓝国际10、万科蓝山
1.宜家观澜
项目概况：
项目名称
宜家观澜
开发投资
长春英俊房地产开发有限公司
策划销售
——
规划用途
居住用地
工程位置
二道长新东路与伊通河交汇处
售楼中心
长新东路（君子兰交易中心）
物业公司
宏运物业
物业收费
——
占地面积
11万㎡
建筑设计
——
在售面积
0万㎡
建筑面积
21万㎡
容积率
1.7
付款方式
一次性、按揭贷款
销售率
——%
付款折扣
无
得房率
——%
开盘日期
预计2011年5-6月
绿化率
30%
交房日期
2011-年底
产品类别
高层15-18F
车位比例
——
产品信息：
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
高层
50㎡—110㎡
60㎡—85㎡
元—元
0%
宜家观澜项目建设10栋高层，层高分别为15—18层，总共推出1100套房源。
面积区间在50—110平方米的，主力户型是60—70平方米，格局多为两室一厅。
预计分两期开发，一期推出5栋高层产品，约600套左右。
3月12日售楼处开放，开始认购，领VIP卡，赠送一个太空杯，起价4500-4600元。
2.吴中项目
2010年7月2日，吴中地产以5.15亿拍下，位于二道区远达大街地块成为当日出让的明星地块，此地块出让面积为18万平方米，其中住宅15万平方米。
多层顶楼50---109㎡赠阁楼（平顶）60﹪面积
70---130㎡赠送10㎡左右的创意空间
预计7、8月份开盘，价格未定
3.保利·百合香湾
项目概况：
项目名称
保利·百合香湾
开发投资
长春广田房地产开发有限公司
策划销售
开发商与中原联合销售
规划用途
居住用地
工程位置
远达大街西，宜良路南，同康路北
售楼中心
位于社区公园内
物业公司
保利物业
物业收费
1.5元/㎡
占地面积
23万㎡
建筑设计
——
在售面积
——
建筑面积
50万㎡
容积率
1.8
付款方式
一次性、按揭贷款
销售率
B、C、D销售90%
付款折扣
一次性9.8、按揭9.9
得房率
85%（包含赠送飘窗）
开盘日期
2010-12-10门市开盘
绿化率
37%
交房日期
A12年12月/B11年9月/CD11年8月
产品类别
电梯洋房、小高层、高层
车位比例
1.5:
1
产品信息：
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
洋房
65㎡—162㎡
97㎡—130㎡
5300元—6600元
95%
高层
46㎡—162㎡
90㎡—130㎡
5200㎡—6100㎡
85%
商铺
40㎡—700㎡
77㎡—220㎡
9000元—12000元
60%
A区高层户型面积配比表
房型
面积（㎡）
总面积（㎡）
比例
总户数
比例
一室一厅
46
7038
4%
153
8%
两室两厅一卫
90
27540
15%
306
16%
两室两厅一卫
97
100977
54%
1041
56%
三室两厅两卫
130
32500
17%
250
13%
四室两厅两卫
162
20250
11%
125
7%
合计
46-162
188305
100%
1875
100%
A区洋房户行面积配比表
房型
面积（㎡）
总面积（㎡）
比例
总户数
比例
7F一室一厅
65
5070
9%
78
14%
两室两厅一卫
97
30846
53%
318
58%
三室两厅两卫
130
4680
8%
36
7%
三室两厅两卫
148
14208
25%
96
18%
四室两厅两卫
162
2916
5%
18
3%
合计
65—162
57720
100%
546
100%
A区户行面积配比总表
房型
面积（㎡）
总面积（㎡）
比例
总户数
比例
一室一厅
46
7038
3%
153
6%
7F一室一厅
65
5070
2%
78
3%
两室两厅一卫
90
27540
11%
306
13%
两室两厅一卫
97
131823
54%
1359
56%
三室两厅两卫
130
37180
15%
286
12%
三室两厅两卫
148
14208
6%
96
4%
四室两厅两卫
162
23166
9%
143
6%
合计
46—162
246025
100%
2421
100%
4.鼎惠华庭
项目名称
鼎惠华庭
开发投资
吉林省鼎惠房地产开发有限公司
策划销售
诚信顾问
规划用途
居住用地
工程位置
远达大街以西、乾安路以北
售楼中心
远达大街以西、乾安路以北
物业公司
吉林鼎惠物业管理服务有限公司
物业收费
1.2元/㎡
占地面积
5.4万㎡
建筑设计
——
在售面积
——
建筑面积
11万㎡
容积率
1.8
付款方式
一次性、按揭贷款
销售率
95%
付款折扣
一次性付款9.8折，按揭9.9折
得房率
——
开盘日期
2010-10-30
绿化率
34%
交房日期
2011-11
产品类别
多层、高层
车位比例
——
一期产品信息：
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
多层
97.86㎡—146.01㎡
123.09㎡—146.01㎡
4800元—5400元
90%
高层
56.95㎡—131.68㎡
75㎡—96㎡
4200㎡—4800㎡
95%
5.香水湾
项目名称
香水湾
开发投资
家苑地产
策划销售
同创顾问
规划用途
居住用地
工程位置
伊通河东，保利南，鼎惠西
售楼中心
远达大街与东荣大路交汇处
物业公司
预计招标外聘
物业收费
——元/㎡
占地面积
2万㎡
建筑设计
——
在售面积
——
建筑面积
5万㎡
容积率
2.5
付款方式
一次性、按揭贷款
销售率
——
付款折扣
——
得房率
——
开盘日期
预计2011年5月
绿化率
——
交房日期
——
产品类别
小高层、高层
车位比例
——
产品信息：
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
小高层
50㎡—120㎡
70㎡—90㎡
元—元
0%
高层
50㎡—120㎡
70㎡—90㎡
元—元
0%
6.鲁辉国际城
项目名称
鲁辉国际城
开发投资
长春市鲁辉开发建设有限公司
策划销售
中原
规划用途
居住用地
工程位置
远达大街与东荣大路交汇处
售楼中心
远达大街与东荣大路交汇处
物业公司
长春鲁辉物业管理公司
物业收费
1.2元/㎡
占地面积
100万㎡
建筑设计
——
在售面积
——
建筑面积
200万㎡
容积率
2（法国小镇为3.39）
付款方式
一次性、按揭贷款
销售率
——
付款折扣
一次性9.8折、按揭9.9折
得房率
——
开盘日期
——
绿化率
30%
交房日期
——
产品类别
小高层、高层、多层、小户公寓
车位比例
3:
1
法国小镇产品信息
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
高层
58㎡—121㎡
58㎡—92㎡
4400元—5200元
95%
多层
93㎡—133㎡
93㎡—133㎡
4800元—5500元
80%
公寓
32㎡—57㎡
41㎡—46㎡
3300元—4000元
70%
7.金色8里城
项目名称
金色8里城
开发投资
长春宝雍阁房地产开发公司
策划销售
开发公司销售，C2·观成策划
规划用途
居住用地、商业用地
工程位置
二道东荣大路与东环城路交汇
售楼中心
远达大街中东瑞家对面
物业公司
长春宝雍阁物业服务有限公司
物业收费
——
占地面积
60万㎡
建筑设计
长春北银建筑设计
在售面积
C、D组团建面18㎡
建筑面积
130㎡
容积率
2.1
付款方式
——
销售率
——
付款折扣
——
得房率
——
开盘日期
2011年5月
绿化率
38%
交房日期
——
产品类别
多层、小高层、洋房、Townhouse
车位比例
——
金色8里城规划图，首先推出的是C、D地块
C、D区产品信息
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
高层
54㎡—134㎡
86㎡—91㎡
元—元
0%
多层
50㎡—117㎡
76㎡—86㎡
元—元
0%
8.东逸美郡
项目名称
东逸美郡
开发投资
吉林泰和房地产有限公司
策划销售
达声置业
规划用途
居住用地
工程位置
远达大街以西、东荣大路以南
售楼中心
远达大街87号（中东瑞家对面）
物业公司
长春市天鑫物业服务有限公司
物业收费
——
占地面积
6.5万㎡
建筑设计
——
在售面积
——
建筑面积
18万㎡
容积率
2.5
付款方式
——
销售率
——
付款折扣
——
得房率
——
开盘日期
预计2011年5月
绿化率
25%
交房日期
——
产品类别
小高层、高层
车位比例
——
产品信息
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
高、小高
50㎡—110㎡
60㎡—90㎡
元—元
0%
9.蔚蓝国际
项目名称
蔚蓝国际
开发投资
长春科宏房地产开发有限公司
策划销售
——
规划用途
居住用地
工程位置
东盛大街以西、通安街以东
售楼中心
东临东盛大街,西至通安街
物业公司
吉田物业
物业收费
——
占地面积
25万㎡
建筑设计
——
在售面积
——
建筑面积
47万㎡
容积率
1.9
付款方式
一次性、按揭、公积金
销售率
80%
付款折扣
——
得房率
——
开盘日期
2010年10月
绿化率
30%
交房日期
预计2011年10月
产品类别
多层、小高层、高层
车位比例
——
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
高、小高
40㎡—190㎡
50㎡—120㎡
5300元—6200元
80%
10.万科蓝山
项目名称
万科蓝山
开发投资
长春万科房地产开发有限公司
策划销售
上海新联康投资顾问有限公司
规划用途
居住、商业
工程位置
东盛大街东、四通路南
售楼中心
东盛大街东、四通路南
物业公司
长春万科物业管理有限公司
物业收费
2元/月/㎡，含电梯费
占地面积
25万㎡
建筑设计
在售面积
建筑面积
50万㎡
容积率
2
付款方式
销售率
%
付款折扣
得房率
开盘日期
2010年9月30日
绿化率
42.1%
交房日期
2012年12月
产品类别
全精装高层、小高层
车位比例
1:
1
产品类型
面积区间
主力户型
价格区间
销售率
高、小高
77㎡—176㎡
130㎡—150㎡
63万元—213万元
90%
品牌策划：
马一丁定位传播
建筑风格：
苏式工业遗风融合德式极简主义
形象定位—长春首座光阴美学社区
历史文脉：
吉林柴油机场旧址，保留原有工业旧址的历史文脉，见证城市光阴。
现代化改造：
保留原厂区内的原生树木，以及火车头、铁轨、水塔等并进行现代化改造，作为全区景观资源，在此基础上规划了十字景观轴，及近10000㎡的中央景观广场。
配套设施：
“长春1948”，规划有吉柴历史文化展览馆、高级运动休闲俱乐部、1948club等，临街商业街汇集国际品牌店铺，欲将其规划为能够与北京798、上海新天地相媲美的文化时尚地标。
四、区域市场总结
1、老项目带来了什么？
在客户在对区域的评价中，隐含着的先入为主的主观意识，区域的老项目往往给消费者带来长久的潜在意识，鲁辉国际城是本区域进入最早的项目，知名度较高，所以此案的变化成长可以说是八里铺区域的风向标，可以通过它的变化作为区域的变化指标之一。
通过鲁辉国际城的价格走势来看，价格起伏较小，比较平稳：
2008年平均销售价格为3103.2元/㎡
2009年平均销售价格为3503.3元/㎡
2010年平均销售价格为4341.7元/㎡
2009年同比上涨12.9%，上涨幅度为：
400元/㎡；
2010年同比上涨23.9%，上涨幅度为：
838元/㎡。
从以上数据来看鲁辉国际城，虽然是八里铺片区的先行者，一直处于低位运营的状态，没有发挥出大盘的优势，使地块的价值体现出来，底价大盘，产品差异化很小，在新的竞争产品入市后，必将损失大量的客源。
2、新项目带来了什么？
2010年本区域新上市了4个项目，分别是保利百合香湾、鼎恵华庭、蔚蓝国际、万科蓝山
一、保利借助成熟的产品线，用景观创造居住氛围，把八里堡的棚户区与社区分开，利用内部环境来弥补外部环境的不足，这种内外的强烈对比吸引了客户的眼球，身在其中是品味，身在其外是给力的形象。
项目主入口销售中心
二、鼎恵华庭没有跳出鲁辉国际城的价格漩涡，基本趋近于鲁辉的价格，鼎惠一期售罄，二期产品有提升价格的空间，但是多层产品户型比例单一，面积在124-150平方米之间，销售速度会受到影响。
三、蔚蓝国际，连续推迟了三次看盘时间，一是预售许可取得较晚，另外，也是想借万科蓝山的东风，直到万科销售价格确定后，蔚蓝国际才正式开盘，算是躲过了鲁辉效应的影响。
四、万科蓝山与蔚蓝国际同属二道区东盛商圈，同在远大桥的左右，同样是高层产品，表达出来的却是截然不同的产品力。
万科蓝山充分挖掘了项目的卖点，给产品注入的国际化的气质，历史的文化底蕴，还有高高的门槛。
这样一来吸引的不是只是区域客，不只是二道区，而是整个长春市，甚至长春以外的君子们来逑这份窈窕与学识。
3、待售项目带来了什么？
区域内待售项目有：
宜家观澜、吴中、香水湾、金色8里城、本案。
宜家观澜、香水湾、金色8里城、东逸美郡从主力户型的分布与区域内2011年推出的产品总量来分析，2010年以上四个待售项目将与鲁辉国际城、鼎恵华庭、蔚蓝国际共同处于小户型比拼与价格比拼的双向竞争之中。
4、区域内主力户型统计
区域内高层产品主力面积较大的三个项目为：
保利百合香湾、蔚蓝国际、万科蓝山。
其他六个项目主要以小户型为主，说明本片区的主力产品以小面积为主。
目前区域内多层及洋房产品中，保利百合香湾、金色8里城、鲁辉国际城主力户型都在90平方米左右，只有鼎恵华庭面积较高，在未来销售过程中，销售速度将会受到影响。
五、差异化付款方式—扩大客源层
银行按揭贷款：
中信银行、吉林银行、招商银行，打开长春地区以外的按揭可以增加10-15%的客源。
案例一：
保利罗兰香谷，跟银行协调之后给客户出具不真实的一年以上社保证明办理按揭贷款；
案例二：
中信银行为棠棣按揭贷款问题客户提供按揭贷款；
案例三：
招商银行为万龙北斗星城办理按揭贷款，只要夫妻双方户口薄不在一个户口上，不需要提供单身证明，银行视为首套办理按揭贷款。
结论：
通过对市场的调研与分析，具体情况如下：
1、各竞品项目价格区间在4000—5000/平米左右，户型去化主要集中在70—90平米之间，客户一般属首次置业需求。
2、从各项目现阶段来看，政策未对以上项目成交带来影响，仅限于来电客户的咨询，预计2011年5月前后政策将初现成效，届时销售组将持续跟踪各项目走势，以便于指导本项目工作。
营销思路：
本项目将通过平面表现、销售接待的服务标准及体验效果的细节来拔高形象，届时价格落地时区间在合理范围之内，将使得客户热捧，达到快销的目的。
营销建议：
1、经过调研，万科蓝山、吴中家天下今年开盘的户型的促销手段都是赠送10平米左右的创意空间，本项目可以借鉴。
2、形象与吴中家天下一个高度，吴中家天下开盘时均价预计会达到，本项目上市将以低于吴中家天下的价格吸引其他项目的潜在客户。
3、价格制定时将主要参考区域内项目
4、建议户型配比：
产品类型
户型
面积区间（㎡）
比例分配
总户数
高
层
1-1-1
2-0-1
40--60
10﹪
2-1-1
60-75
10﹪
2-2-1
80-90
40﹪
2-2-2
90-100
10﹪
3-2-1
100-115
15﹪
3-2-2
120-140
15﹪
升级会员 