北京某房地产开发项目经济评价案例.docx
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北京某房地产开发项目经济评价案例
某房地产开发项目经济评价案例
一、项目概况
随着城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。
为此，首都规划建设委员会办公室于2016年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。
该项目拟由益华集团房地产开发部负责开发建设。
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策与开发项目融资提供依据。
1．项目位置与占地面积
拟建“毛纺厂居住区”位于区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和公司的用地。
地块北临六里屯路，南至北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。
本项目总占地面积53.23公顷，其中：
规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。
本项目规划建设用地面积中，目前属市第筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。
表1项目用地面积与其分布
用地单位
规划用地面积（m2）
可开发用地面积（m2）
保留建筑占地面积（m2）
益华
379800
332037
47763
76520
71200
5320
合计
456320
403237
53083
2．项目现状特点
项目用地的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线与其南北两侧为第三期开发。
规划围有三组拟保留建筑：
厂区南侧靠近北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划围西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。
另外，现状厂区的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。
保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
表2项目用地围保留建筑占地面积和建筑面积
土地使
用者
用途
益华
占地面积（m2）
建筑面积（m2）
占地面积（m2）
建筑面积（m2）
住宅
43488
100000
5320
30000
地区公建
0.4275
22092
0
0
合计
47763
122092
5320
30000
项目规划围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。
铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。
3．项目拟建规模
按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。
建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。
表3项目拟建规模和建筑面积分配
类型
建筑面积（m2）
建筑面积所占比例（%）
保留建筑
152092
----
新
建
建
筑
高层住宅
437908
57.6
多层住宅
137600
18.1
地区商服
85000
11.2
配套公建
100000
13.1
小计
760508
100.0
合计
912600
----
4．项目服务对象
居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。
其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。
5．市政工程和基础设施
据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：
（1）供热
小区将自建锅炉房，负责整个小区的供热。
（2）供电
根据《毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。
同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。
根据测算，新建小区开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。
另外，居住区还应承当地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。
（3）煤气
据市煤气公司测算，按小区住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。
（4）电讯
据市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少需9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门。
二、市场研究
（一）市当前房地产市场概况（略）
（二）市普通住宅市场分析
（三）市场供需关系分析（略）
经过对市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：
本项目所处位置紧邻市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如下：
（1）功能分配。
小区以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业与公建用房。
普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。
（2）销售对象。
普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。
（3）户型与功能。
考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。
面积约60-120平方米。
在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。
（三）市写字楼市场分析（略）
（四）市商业用房市场分析（略）
三、项目规划建设方案和建设条件
（一）项目用地功能布局
小区现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。
规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。
毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。
因此规划在区域两条主干道（北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。
由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。
星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。
在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。
在北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。
为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。
居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。
规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。
规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。
其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地。
另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。
（二）项目规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位与有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：
1.用地情况
总占地面积532320平方米
其中：
代征地面积76000平方米
规划建设用地面积456320平方米
其中：
地区公建用地52900平方米
住宅用地163400平方米
配套公建用地124000平方米
道路用地56000平方米
绿化用地60000平方米
2.用地性质
使用性质：
住宅与配套、非配套公建
3.用地强度
总容积率：
2.00
其中：
保留建筑：
2.865
新建住宅：
2.06
配套公建：
0.806
地区商服：
3.83
4.建筑设计指标
总建筑面积：
912600平方米
其中：
保留建筑面积：
152092平方米
新建住宅建筑面积：
575508平方米
地区公建建筑面积：
85000平方米
配套公建建筑面积：
100000平方米
建筑高度：
<=60米
其中：
多层住宅：
<=18米
高层住宅：
45—60米
地区商服：
<=60米
配套公建：
<=24米
中、小学：
<=12米
建筑层数：
板式6—12层，塔式18层
（三）市政建设条件
1.道路交通系统
在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。
规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。
为加强小区间的联系，居住区部规划了半环加十字形的道路系统：
即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。
2.市政设施现状
毛纺厂原有较完善的市政设施。
为解决市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110千伏变电站（星火变电站）。
站址拟选在京包铁路西侧，家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。
随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。
其中：
（1）上水：
毛纺厂原有上水条件满足供应。
（2）雨水：
沿区管线通入市政干线。
（3）合流污水：
沿区管线送入市政干线。
（4）煤气：
用地西侧的星火路、南侧的北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区南
北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。
居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米左右。
（5）供热：
基地可满足供应。
规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。
（6）供电：
毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。
毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。
（7）电讯：
现状毛纺厂有远离此地的呼家楼局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。
按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个4万门局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。
四、建设方式与进度安排
（一）建设方式
本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。
施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。
工程应达到优良工程水准。
（二）建设进度安排
由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。
从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用6年时间可全部建成投入使用。
各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示。
表4项目建设分期安排单位：
平方米
分期
第一期（南）
第二期（北）
第三期（中）
三期合计
总占地面积
183000
179320
170000
532320
代征地面积
26000
25000
25000
76000
规划建设用地面积
157000
154320
145000
456320
保留建筑占地面积
23498
4275
25310
53083
拆迁土地面积
159502
175045
144690
479237
可开发占地面积
133502
150045
119690
403237
可开发建筑面积
229000
262000
269508
760508
注：
第二期可开发土地面积中，有71200平方米占地为当前用地，相应分摊的代征地面积为11860平方米。
工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。
严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开始一期工程拆迁与整个项目规划设计和前期准备工作，1997年3月底进行规划设计方案比选，2017年10月初开始第一期基础工程，2017年4月起就可进行市场推广和销售。
第二期工程于2019年4月初开始启动，第三期工程从2021年4月启动。
整个住宅小区的开发建设于2023年3月完成，2023年9月底销售完毕。
五、投资估算与资金筹措
（一）项目总投资估算
1.项目投资概况
据估算,本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为3877.5元/平方米。
更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。
2.估算依据
（1）业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”；
（2）市煤气公司“市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见”；
（3）市电信管理局“市毛纺厂居住区电信配套建设方案”；
（4）整个项目按中、低挡建造水平计算；
（5）估算中的有关税金和费用按市的现行规定和同类项目的平均水平测算；
（6） 假定该项目在5年分3期全部建设完成;
（7） 假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年全部销售完毕;
（8）项目总投资中自有资金比率按10%计算；
（9）贷款的年利率按12%计取；
（10）整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。
3．估算围
上述估算投资按市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室二次精装修与拆迁房享受安居房减免的十项税费。
4．估算结果
投资估算的结果汇总如表5所示。
表-5市毛纺厂居住区开发项目成本估算表
序号
项目或费用名称
投资金额（万元）
单方造价（元/平方米）
一
土地费用
107342.76
1417.0
1
出让金
13145.09
2
城市建设配套费
19717.63
3
拆迁安置补偿费
72893.70
4
手续费与税金
1586.35
二
前期工程费
5099.04
67.3
1
规划设计
3187.36
2
项目可行性研究
382.48
3
地质勘探测绘
637.47
4
三通一平费
891.73
三
房屋开发费
127494.50
1683.0
（一）
建筑安装工程费
111837.28
1476.3
1
商品住宅
A
多层
30724.97
B
高层
22434.11
2
拆迁房
A
多层
13655.54
B
高层
6827.77
3
地区公建
A
商场
14021.32
B
写字楼
13460.46
4
可销售配套公建
5462.22
5
不可销售配套公建
5250.88
（三）
附属工程费
5591.86
73.8
（三）
室外工程费
8946.98
118.1
（四）
其他费用
1118.37
14.8
四
管理费
5998.41
79.2
五
财务费用
28792.36
380.1
六
开发期税费
10462.60
138.1
1
电贴费
2880.00
2
用电权费
4000.00
3
其它税费
3582.60
七
不可预见费
8555.69
112.9
总计
293745.36
3877.5
注：
计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。
（二）投资分年度使用计划
按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表6“投资计划与资金筹措表”。
表6投资计划与资金筹措表单位：
万元
序
号
项目
合
计
开发经营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
1
开发总投资
1.1
土地费用
107342.76
23853.95
11926.97
23853.95
11926.97
17890.46
17890.46
1.2
前期工程费
5099.04
1699.68
453.25
1019.81
453.25
1019.81
453.25
1.3
房屋开发费
127494.50
25498.90
19124.17
19124.17
19124.17
19124.17
25498.90
1.4
管理费
5998.41
1199.68
959.75
959.75
959.75
959.75
959.75
1.5
其他费用
1.6
开发期税费
10462.60
2325.02
1162.51
2325.02
1162.51
2325.02
1162.51
1.7
不可预见费
8555.69
1425.95
1425.95
1425.95
1425.95
1425.95
1425.95
小计
264953.00
56003.18
35052.60
48708.65
35052.60
42745.16
47390.81
2
资金筹措
2.1
自有资金
26495.30
26495.30
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2
销售收入
220121.23
11171.41
35052.60
48708.65
35052.60
42745.16
47390.81
2.3
贷款
18336.47
18336.47
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.4
其他
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
小计
264953.00
56003.18
35052.60
48708.65
35052.60
42745.16
47390.81
（三）资金筹措计划
本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。
其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币详见表6。
在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。
六、投资分析基础数据的预测和选定
本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据市同类开发项目的实际状况，在分析市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。
（一）销售收入的测算
根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：
高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：
高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：
6500元/平方米；办公用房售价：
6000元/平方米；可售配套公建售价：
4000元/平方米。
可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。
本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表7“市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”。
表7市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表
序号
期间
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
总计
1
商品住宅销售收入
9495.48
28486.44
36926.87
33761.71
31651.60
43257.19
27431.39
211010.67
2
拆迁楼销售收入
4645.32
13935.97
18065.15
18065.15
18065.15
19613.59
10839.09
103229.41
3
地区公建销售收入
0.00
4381.66
11392.32
13144.99
11392.32
15773.98
14021.32
70106.59
销售收入总计
14140.80
46804.07
66384.33
64971.84
61109.07
78644.76
52291.79
384346.67
注:
可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。
（二）成本与税金
1.投资成本测算
本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。
2.销售费用测算
根据市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。
销售费用＝384346.67万元×2%＝7686.93万元
3.税金
房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。
根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。
市现已开征土地增值税。
该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以的开发利润，免征土地增值税。
根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。
（三）利润分配
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。
预计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。
详见表8“项目损益表”。
表8项目损益表
序
号
项目
合
计
开发经营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
1
项目收入
384346.67
14140.80
46804.07
66384.33
64971.84
61109.07
78644.76
52291.79
1.1
销售收入
384346.67
14140.80
46804.07
66384.33
64971.84
61109.07
78644.76
52291.79
1.1.1
商品住宅
211010.67
9495.48
28486.44
36926.87
33761.71
31651.60
43257.19
27431.39
1.1.2
拆迁楼、可售配套公建
103229.41
4645.32
13935.97
18065.15
18065.15
18065.15
19613.59
10839.09
1.1.3
地区公建
70106.59
0.00
4381.66
11392.32
13144.99
11392.32
15773.98
14021.32
1.2
出租收入
0
0
0
0
0
0
0
0
2
经营成本
264953.00
9748.10
32264.83
45762.67
44788.95
42126.11
54214.51
36047.84
2.1
销售成本
264953.00
9748.10
32264.83
45762.67
44788.95
42126.11
54214.
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