河畔新城项目理解.docx
《河畔新城项目理解.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河畔新城项目理解.docx（48页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
河畔新城项目理解
河畔新城项目理解
一、开发背景
（一）开发商介绍
1、开发商沈阳华新联美置业有限公司，由沈阳华新国际实业有限公司与香港联美集团共同
投资组建。
2、沈阳华新国际实业有限公司为控股股东，占55%股份，香港联美集团占45%股份。
（二）投资商介绍
1、华新国际集团
1）为新（加坡）中合资经营企业，新加坡方股东为新加坡维信集团。
2）以开发中高档住宅产品为主业，执着于"携手同创花园世界"的经营理念，为“新住宅运动”的倡导者和领跑者，是中城房网的创始成员、中国房地产协会理事单位及城市开发委员会的副主任单位。
3）在北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、苏州等城市开发建设近二十个知名房地产项目，并拥有当地第一品牌的住宅，包括奥林匹克花园连锁系列，是全国屈指可数的跨地域开发商之一。
4）华新国际在沈阳先后开发了河畔花园、夏宫、华新国际大厦、锦锈山庄等项目，其中，河畔花园金蒂楼更创下一天销售一个多亿的辉煌业绩。
是沈阳知名度与美誉度最高的大型品牌开发商之一。
5）十二年来，华新国际始终追求卓越、创造优秀，得到了社会和业界的一致认同与高度评价，共获得国际、国家及省级重要荣誉与认证近两百项，主要荣誉包括：
6）■2001年与2002年中国住交会上，华新国际分别入选“中国房地产二十大品牌企业”与“中国房地产品牌三十五强”。
7）■2001年与2002年中国住交会上，华新国际总裁卢铿先生两度入选“中国房地产十大风云人物”（得票名列第一）。
8）■2001年与2002年中国住交会上，华新国际投资开发的“沈阳河畔花园”、“上海奥林匹克花园”、“北京奥林匹克花园”等七个项目名列“中国名盘三十强”与“中国名盘五十强”。
9）■2002年沈阳华新国际实业有限公司被评为“沈阳市商品房销售质量信得过单位”；沈阳河畔花园获“科技进步示范楼盘”称号；沈阳锦绣山庄获“社区规划示范楼盘”称号；苏州都市花园获“经典示范楼盘”称号；北京奥林匹克花园获“创新示范楼盘”称号。
10）■2002年12月，卢铿先生被《新青年·财富》杂志评选为2002年度最佳经理人。
……
2、香港联美集团
1）联美集团是一家集化妆品、酒业、药业、保健品业、生物产业、精细化工、房地产、国际贸易等多位一体的现代国际化公司。
旗下拥有众多知名品牌：
如雅倩、贵府酒业等。
2）联美集团凭借其对国际化市场的了解，对大陆市场的熟悉，对市场的迅速反应以及地处香港的独特地理优势快速成长，业务已遍及世界多个地区。
（三）源自河畔辉煌，又创品质高峰
1、河畔花园，东北地区的第一座涉外高尚大型住宅区，作为沈阳著名的豪宅品牌，创造了
沈阳楼市的多个“第一”纪录：
东北第一个外商公寓/第一次引入专业的物业管理，提供封闭式24小时管理/东北地区第一家通过物业管理ISO9002质量认证/第一次引入精装修房/第一次在现楼做样板房展示/沈阳市第一栋智能型住宅/第一次推出跃层住宅……
2、12年来，河畔花园始终以高起点的定位、高质量的产品和物业管理服务，在市场上一直取得着领先的地位，逐渐形成了河畔花园“沈阳第一豪宅品牌”的形象。
随着社区规模的不断扩大，社区内各种配套设施逐渐完善，同时更荣获“全国物业管理优秀示范小区”称号。
入住河畔花园成为了一种身份与财富的象征，持续地创造了一个又一个销售佳绩，不断引领着沈阳房地产市场发展的方向。
2001年和2002年在“中国住交会”上，连续被评为中国名盘三十强和五十强之一。
3、河畔花园在市场的良好品牌形象主要体现在以下几个方面：
品牌形象
形象体现
产品最好，最先进（高品质的房子）
1、每一期产品都是高质量，领先当时市场的。
2、华新国际设立专门的产品研发部门，对产品不断进行革新和改进
精良的精装修房（高品质的装修）
1、1991年至今，做了12年的精装修房
2、精装修设计和施工经过多年的积累，达到了较高的水平，工程投诉率极低。
优质、安全的物业管理（高品质的服务）
1、率先在沈阳引入专业物业管理
2、“全国物业管理优秀示范小区”
3、东北第一家通过ISO9002质量管理体系的物业管理公司
4、物业管理投诉率极低，业主满意度普遍较高
入住是身份和财富的象征（高档次的形象）
1、通过宣传推广塑造豪宅形象，如提出“坐奔驰轿车，住河畔花园”。
2、设立高档会所——俱乐部
3、沈阳第一家引入卫星电视
4、成立华新国际学校
5、在前期曾限定购买者的身份，要求业主必须是外商或具有大学以上学历的中国公民
6、价格高企，价格走势也是持续地上升
4、为了让更多的人士能享受到河畔品牌高品质的产品与服务，华新国际集团与香港联美集团强强联手，为沈城各界人士合力打造一座规模更大、配套更全、设施更完善的超大型生活社区——河畔花园姊妹篇“河畔新城”。
（四）传承北京奥林匹克花园产品设计精髓
1、由华新国际与中体产业成功开发的“北京奥林匹克花园”，一期在2002年6月以楼花推出市场，几天内840套房子迅速被抢购一空。
继而在设计图纸未完成的情况下，二期购买意向者已登记999个，被迫暂时停止登记。
打动了全国最挑剔的消费者，感动了全国最严格和最专业的媒体。
成为2002北京楼市上一匹令人瞩目的黑马，被评为“首批首个健康住宅试点工程”，在2002年“中国住交会”上被评为中国名盘五十强之一
2、北奥的热销，除理念先进以外，主要源于其领先与创新的产品设计，包括规划、立面、户型和精装修等等。
华新联美公司总经理王维新先生，正是北奥主管设计与工程的领导者，因此，河畔新城在传承北奥产品设计精髓的基础上，根据华新国际12年来对沈阳居住习惯、气候、人文等方面的深刻洞察与精确把握，经过反复的论证与修改，实现了好上加好，精益求精，创新设计出最适合沈阳本地的产品，不但代表着全国一流的房地产开发水平，而且将继续引领沈阳房地产市场的开发方向。
（五）大师强强联手整合专业资源
1、规划设计：
国际公认的建筑规划领域专家——英国阿特金斯公司担纲总体规划；
2、建筑设计：
甲级设计院——华新国际工程设计顾问有限公司担任建筑设计；
3、建筑色彩设计：
留学法国多年的中国色彩研究所所长——中国美术学院副院长宋建明教授主持；
4、园林景观设计：
北京景环风景园林咨询中心，由留日十年的清华大学章俊华博士主持；
5、物业管理：
智能与物管完美结合的佼佼者——华新网络物业管理集团（河畔花园、北奥的管理单位提供管理
6、独家销售策划代理：
房地产策划专家——广州凌峻房地产咨询有限公司
（六）物业管理
1、河畔新城的物业管理与河畔花园一脉相承，由为河畔花园提供物业管理服务的华新网络物业管理集团进行管理。
河畔花园的物业投诉率极低，业主满意度普遍较高。
2、“业主的微笑就是我们最好的奖赏”——这是河畔物管人员执著的追求。
凭着不断实现“永远全心全意，永远兢兢业业”的管理宗旨，自1990年成立并服务于沈阳河畔花园开始，历经十余年时间，足迹遍布整个中国，将十余个大中城市的物业公司整合一体，实现了智能、网络与物业管理的完美结合，开创了中国物业管理集约化发展的先河。
物管公司华新网络物业集团被指定为“国家数字化社区标准”参编单位。
华新网络物业管理的主要社区均已通过ISO9002认证，并都获得地区级、国家级示范小区称号。
3、
二、理念与定位
（一）开发理念定位：
你我的国际生活
1、企业品牌是基础。
华新联美从博大到精深，以其国际背景、扎实的本土经验、雄厚的集团实力、前瞻性的开发眼界等，为河畔新城继河畔花园之后，持续打造高品质的社区提供了坚实的保障。
2、国际性是核心。
国际性的内涵在于包容。
在河畔新城，国际居住文明与本土文化交汇、融合及重构，人们从中得到与国际同步的生活品质、人文风情、时尚文化带来的全方位享受。
3、国际性的综合素质是实体。
在河畔新城，与世界同步的综合素质为住在这里的个人及家庭，完美、细致地规划未来日常生活的点点滴滴，真实而又亲切地呵护着每一个住户，同时描述一个灿烂的生活前景。
4、你我的国际生活阐述
1）“你我的国际生活”，仿佛是正在亲切地与客户交谈，轻轻地说出河畔新城的价值所在。
这正是符合“大楼盘轻声说话”的沟通技巧，在这种沟通下，客户产生较高的好感度，在潜移默化中接受河畔新城。
2）“你我的国际生活”带来的是轻声细语的交流，但在字里行间透出的是深深地自信，是华新联美人对河畔新城品质的自信，并将这种自信感染客户，也是未来住户对河畔新城“大家庭”的自豪，透出的是归属感与认同感，也将影响着他们的朋友与同样向往河畔新城的人们。
3）“你我的国际生活”寓意在河畔新城，每一位住户都是主人，共同拥有河畔新城创造的生活空间，河畔新城是个大家庭，在这个大家庭中每一个小家都在幸福地、和谐地生活着。
河畔新城就像一位父亲，充满着生活的智慧，是坚实的依靠，满足每一个人的要求，包容着每一个人，给予无微不至的关怀与照顾。
生活在河畔新城，每一天的感受都是温馨的，轻松的、有安全感的。
4）“你我的国际生活”体现的是不分你我，正如国际性倡导的博爱、平等的无国界生活空间，在此不同生活及文化背景的人在此共生，相互关怀，展现的是一片暖暖的，充满感情的生活场景。
5）“你我的国际生活”也蕴含着河畔新城与住户亲密的关系，就像一段真挚的爱情，在乎曾经拥有，更在乎天长地久，双方手牵手，共同度过一生。
6）“你我的国际生活”虽然从语感上是淡淡的，但给予客户的是那么的真实、接近与触手可及，避免了只追求“假、大、空”，而造成客户为之反感的情况——对于客户来说，最真的才是最美的。
7）为支持“你我的国际生活”的开发理念的实施，河畔新城为住户提供了一揽子国际生活计划，包括了健康、运动、教育、文化、休闲，让业主享受与世界同步的优质生活。
国际生活计划包括以下八大计划：
⏹国际智慧计划
⏹品牌定制计划
⏹运动健身计划
⏹绿色健康计划
⏹精装社区计划
⏹和谐居住计划
⏹国际英才计划
⏹天长地久计划
（具体阐述文案详见接待中心展板定稿）
（二）目标消费群定位：
1、目标消费群定位——“泛精英阶层”：
1）解决规模化与高端市场容量有限的矛盾，尽量扩大本项目的目标消费群。
2）将家庭年收入5万元以上阶层定义为“泛精英阶层”。
3）一个事业、知识和财富不断“成长和发展中”的阶层
4）一个超越了“小康”、奔向“现代化”，并开始拥有固定资产的阶层。
5）分为“薪富”、“新富”和“先富”三类，形成相应的低端、中端和高端目标市场。
2、薪富精英阶层——低端市场：
1）家庭生命周期和特征：
⏹处于初婚期（从结婚建立家庭到生育第一个子女的时期），部分为单身人士；
⏹年龄由25至30岁；
⏹家庭年收入5万—8万元；
⏹一般没有私家车；
⏹多为“非创业型”人士，主要指大型外资、合资企业的高级白领，我们称之为“银领”；
⏹事业刚起步，但很有发展潜力；
⏹年轻、富有、学历较高，观念超前，经济和家庭负担相对较轻，对赚钱信心十足，不屑于“藏”钱，习惯先花“未来钱”。
2）购房动机和消费心理：
⏹为改善居住环境或结婚需求购房，基本为自住购房，需求迫切。
⏹有勇气借贷购房，有足够的还款能力。
⏹易受媒体广告影响。
⏹求新、求美。
3）购房需求与开发对策：
购房需求
开发对策
家庭结构简单，面积要求不高，承受总价较低
小户型：
80—90平方米
间隔：
2室2厅
积蓄不多，仅能支付首期，装修、购买家具、电器压力大
降低置业门槛
低价入市
轻松付款
提供精装修
提供家具电器一体化贷款
需要体面公共空间，满足社交需要
规模化开发大配套、大景观
价廉物美
河畔及华新联美品牌延伸
优良的产品规划设计
精致的细部设计
部分关心未来子女教育，希望小区有学校，而且最好是名校
配套大型国际学校，推出一条龙教育系统
4、新富精英阶层:
1）家庭生命周期和个体特征:
⏹处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）
⏹夫妻年龄由30—40岁
⏹家庭年收入8万至15万元。
⏹一般拥有一辆国产私家车
⏹职业主要包括:
A、大型外资、合资和国有企业的高级管理人员，我们称之为“金领”。
B、小型私营企业主。
⏹有较高的素质和教养，有较好的职业和身份，有新的文化背景，新的人生体验，紧追时代的脉搏，追求新的生活方式；
⏹有事业心，工作勤奋；事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神；
⏹受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景；
⏹生活方式积极、健康、向上。
2）购房动机和消费心理:
⏹为子女就读名校而买房；
⏹为改善生活环境而换房；
⏹住宅的投资功能愈来愈为更多的人所关注；
⏹追求健康和舒适;
⏹效仿及炫耀动机;
⏹注重房屋的实用性、合理性；
⏹求新、求美。
3）购房需求与开发对策
购房需求
开发对策
户型面积不宜太大
厅、房面积要适中
接受总价处于中等水平
中户型：
120—140平方米
间隔：
3室2厅
偏好于有益子女教育的社区环境
配套大型国际学校，推出一条龙教育系统
需要体面公共空间，满足社交需要
规模化开发大配套、大景观
提升生活素质
河畔品牌及华新联美延伸
优良的产品规划设计
精致的细部处理
5、先富精英阶层
1）家庭生命周期和特征：
⏹处于生育期（从第一个孩子出生到最小一个孩子被抚养成人的时期）和满巢期（第一个孩子成家离开家庭的时期）;
⏹夫妻年龄由40—50岁;
⏹家庭年收入15万—50万元；
⏹一般拥有一辆进口私家车，另外一辆国产私家车；
⏹主要指中型私营企业主，大型外资、合资和国有企业的管理者；
⏹成熟、稳健、富有；
⏹开始步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权；
2）购房动机和消费心理；
⏹为子女就读名校而买房；
⏹为改善生活环境而换房;
⏹部分为投资功能；
⏹追求健康和舒适；
⏹效仿及炫耀动机；
⏹追求华丽、高贵甚至奢华；
⏹注重房屋的高档次、舒适性与附加价值。
3）购房需求与开发对策：
购房需求
开发对策
追求高档次
户型面积要大
厅、房面积大
追求私密空间
大户型：
140—200平方米
间隔：
4室2厅以上
其它：
赠送花园或阁楼
偏好于有益子女教育的社区环境
配套大型国际学校，推出一条龙教育系统
需要体面公共空间，满足社交需要
规模化开发大配套、大景观
提升生活素质
河畔花园及华新联美品牌延伸
优良的产品规划设计
精致的细部处理
二、选址与环境
（一）河畔新城拥有健康的大环境，开发商按健康住宅标准进行选址，选择了目前这块适合建设健康住宅的地块。
（二）位于沈阳市政府规划的浑南新城高品质住宅区内，地块原为农田，天然无污染。
（三）紧邻沈阳的母亲河——浑河的南岸，拥有长799米的美丽水岸线，依水而居，是真正的水景楼盘，沈阳是一个缺水与空气干燥的城市，河畔新城由于紧邻浑河，不但空气湿润，同时能充分满足住户亲水的情怀。
（四）周边绿色环抱，形成“天然大氧吧”，空气中负氧离子浓度高，自然及生态条件得天独厚，让住户365天“森呼吸”
1、北侧为126万平方米的滨河带状公园——五里河公园
2、东侧为85米宽的市政绿化休闲带
3、西侧为35米宽的市政绿化休闲带
（五）位于浑南新区核心前沿位置
1、河畔新城所在的浑南新区，号称“今日浑南，北方浦东”，是新沈阳的政治、文化、商贸、金融和行政中心。
2、浑南新区位于浑南新区的核心前沿位置
1）西侧与未来的中央商务区（CBD）一街之隔
2）南侧紧依新区政府
3）毗邻辽宁艺术城、大学城。
⏹辽宁艺术城：
位于浑南新区中央商务区东侧，占地787亩，辽宁人民艺术剧院、辽宁歌剧院、辽宁歌舞团、辽宁芭蕾舞团、辽宁交响乐团等12家艺术单位将进驻该城，同时还将成立辽宁艺术职业学院。
计划2003年4月奠基，2004年10月竣工使用。
大学城
⏹大学城
由6所大学组成高等级大学城，规划用地10平方公里，为国际一流水平和规模的大学科研、教育园区。
至今，沈阳工业大学年底已整体搬迁，沈阳建工学院也计划明年入住，未来几年内，东北大学、中国医科大学也将陆续迁入。
4）新区目前已具备供水、供电、供暖、煤气、通讯等基础配套，随着政府对浑南新区建设力度的加大，将迅速加快生活配套的完善，构筑起浓厚的文化艺术氛围。
（六）交通——过桥，就是我的家
1）河畔新城，矗立于浑河南岸上，与母城仅一桥之隔；
3）即将于今年10月通车的全国首座双塔单索面斜拉桥——富民桥，巍然屹立于河畔新城西侧；
4）宽80米的浑南大道紧邻新城南面；
5）开通至浑南的6条公交线路业已规划完毕，4万平米的浑南公交运营场即将上马；
6）青年大街、沈南大道、浑南大道与富民桥共同构建浑南东西南北快速干道，使新城至母城不过数分钟的距离，一蹴即达市中心，过桥就是我的家——河畔新城。
（七）河畔新城是目前浑河沿岸地块规模最大、最方正的地块。
四、规划设计
（一）一期规划经济技术指标
表一：
项目
分类数值
比例
人均指标
用
地
规划总用地面积
16.3公顷
南北长：
546米；东西宽：
308米
100.0%
住宅用地
高层
0.8公顷
43.6%
12.9㎡/人
多层及小高层
6.3公顷
公建用地
3.5公顷
21.5%
6.3㎡/人
道路用地
2.8公顷
17.1%
5.1㎡/人
绿化用地
集中绿地
0.8公顷
17.8%
5.2㎡/人
2.9公顷
户数
高层住宅
1016户
多层住宅
716户
小高层住宅
108户
总户数
1840户
总人数
5520人
建
筑
面
积
住宅
高层住宅
117000㎡
多层住宅
88670㎡
小高层住宅
14400㎡
合计
220070㎡
39.9㎡/人
公建
地上
俱乐部
10000
其它
32990
地下（二层）
46800㎡
半地下
19760㎡
合计
109550㎡
19.9/人
表二：
人口毛密度（人/公顷）
338.6
车
库
停车位
1580
住宅建筑面积毛密度
1.28万㎡/公顷
半地下停车位
281
住宅建筑面积净密度
2.94万㎡/公顷
停车率
85.9%
住宅平均层数
10
64.0%（多层部分）
5（多层部分）
地面停车位
177
住宅建筑套密度（毛）
112.8套/公顷
地面停车率
11.2%
住宅建筑套密度（净）
259.1套/公顷
住宅建筑净密度
29.8%
容积率
1.61
18.66%（多层部分）
0.93（多层部分）
绿化率
41.0%
占地面积
47600m2
16200m2（多层部分）
表三：
多层住宅户型统计表
分表
户型
户均面积
户数
所占比例
总户数
平
层
及
半
跃
A户型
（二室二厅一卫）
A1
88.67m2/户
52户
215户
30.0%
574户
716
户
A2
92.03m2/户
92户
A3
88.67m2/户
71户
B户型
（三室二厅二卫）
B1
118.03m2/户
154户
303户
42.3%
B2
123.71m2/户
16户
B3
118.03m2/户
133户
C户型
（三室二厅二卫）
C1
136.8m2/户
24户
40户
5.6%
C3
136.12m2/户
16户
D户型
（三室二厅二卫）
D1
148.06m2/户
8户
16户
2.2%
D2
149.72m2/户
8户
顶
层
全
跃
A户型
A1-Y1
141.99m2/户
7户
52户
7.3%
142
户
A1-Y2
132.72m2/户
22户
A2-Y1
143.47m2/户
23户
B户型
B1-Y1
189.03m2/户
2户
76户
10.6%
B1-Y2
180.24m2/户
36户
B1-Y3
185.50m2/户
18户
B1-Y4
190.21m2/户
16户
B2-Y1
225.93m2/户
4户
C户型
C1-Y1
208.71m2/户
4户
10户
1.4%
C1-Y2
226.22m2/户
2户
C3-Y1
212.96m2/户
4户
D户型
D1-Y1
213.47m2/户
2户
4户
0.6%
D2-Y1
235.29m2/户
2户
表四：
机动车停车指标表
半地
下停
车
停车数量（辆）
1#半地下车库
39
2#半地下车库
40
3#半地下车库
55
5#半地下车库
51
6#半地下车库
47
7#半地下车库
49
合计
281
地面停车
停车数
177
总计
停车数
458
平均每户
0.64/个
（二）整体经济技术指标
总体技术经济指标
总用地面积
554,546M2
总建筑面积
1038,393M2
其中
多层、小高层
328,370M2
高层住宅
589,600M2
商业及公建
120,423M2
总户数
7,098户
其中
多层
2,810户
高层
4,288户
容积率
1.87
绿化率
45%
覆盖率
24%
停车位（辆）
6,440
其中
地面（辆）
1,450
地下（辆）
4,990
（三）一期规划特点：
1、空间关系，社区空间组成共分为三个空间级别：
1）一级空间为公共空间，包括俱乐部、多功能广场、商业网点、售楼中心等；
2）二级空间为半公共空间：
包括丰富的户外运动设施、院落式的组团花园；
3）三级空间为半私密空间：
宅前屋后的健康休闲绿地；
2、总平面布置
1）多层住宅根据物业管理需要分为南北两个大组团，组团内实行封闭管理。
2）北组团包括10栋多层住宅，2个半地下车库及配套商业物业用房；
3）南组团包括19栋多层住宅，4个半地下车库及配套商业物业用房。
4）两个组团分界道路上设置组团主出入口
3、充分尊重北方居住习惯、日照、间距、朝向等方面的要求
4、实现“两低一大一高”：
18%低建筑密度、0.93低容积率、1.7倍大楼间距、41%高绿化率
5、一期全部为纯板式楼，4—6层低密度建筑，一梯两户，正南取向，南北朝向。
6、利用单体建筑的错落围合，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。
1）山墙之间不对应，楼体之间无遮档，视线开阔。
2）对视窗距离大，邻里之间无对视。
3）利于通风采光，消除热岛效应。
4）形成院落式组团花园
5）结合景观和空间设计手法，形成一个尺度宜人、层次丰富、富有内涵的居住环境，并通过游乐设施、小品等为其注入勃勃生机，形成独特的“院落文化”，创造亲和的邻里环境。
（人文部分详细阐述）
7、防火：
组团内设环状消防通道，道路为7米宽双车道。
连接住宅出入口的宅前小路，也可作为紧急时刻的消防通道。
8、运动俱乐部及主要商业设施布置在住入口周围，以体现社区大盘形
升级会员 