育英主层商居楼可行性研究报告.docx

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育英主层商居楼可行性研究报告

育英高层商居楼可行性研究报告

随着城市建设高速度的发展，高层次的建筑，越来越受消费者的青睐，这也是社会经济发展的必然趋势，育英高层商品楼，就是在这样大气候下的必然产物，它的可行性有以下四方面：

一、育英高层商品楼地理位置的优势

育英高层位于中华路大街与军校街的交接处，是通往市区及一马路、二马路的重要交通枢纽，与市中心距离最近，且距规划中的工业区最远，可谓接近繁华，闹中取静，远离污染。

目前，本地区重要的市政设施建设已完备，道路四通八达，周边的公交线路有1路、6路、8路、103路、106路等。

交通的便捷，必将成为楼盘销售的增长点。

作为投资项目，地理位置的优势，将是项目增值的突出体现，育英高层将以它独特的建筑风格和具有魅力的黄金地段，吸引众多的消费者和投资者。

二、项目的可行性

（一）宏观分析

育英高层总面积为5.38万平方米，商业网点为3.32万平方米，它的主旋律为商业地产，这样一个大手笔的规化，必须依托国家的宏观经济政策作为主导思想，根据国家公布的有关数据表明，2004年是中国房地产业发展的一个关键年份，可以说中国房地产开始进入商业地产时代，之所以这样说，我们可以从三方面来论述：

1、从全国商业地产的发展现状看，根据国家公布的统计数据，今年1月到8月份，全国房地产开发投资达到了7180亿元，同比增长了22.8%，其中商业用房增长了37%，在住宅、办公楼、和商业地产三类投资中增长比例是最大的，在国家宏观调控的大背景下增长速度是最快的。

2、当前商业地产应该尽可能的发展，这是因为一方面商业地产对城市经济的拉动作用在增长，商业是劳动密集型产业，尤其适合当前城乡的深化改革，有资料表明，今年是我国25年来消费最低的一年，商业应该是走到了低谷，从今年开始在我国经济增长中商业投资比重将逐步加大。

从总量上看，我国商业网点还是要发展的，发达国家的商业面积通常是每人1到1.2平方米，而我国的北京、上海等大城市还不足1平方米，。

目前，全国商业网点的规划正在制定中，大的城市和地区也在重新制定商业网点规划，农村和城乡接合部，新建居民区的商业设施，尤其是社区服务严重不足。

另一方面，商业网点档次低，不符合现代城市和商业发展的需要。

现代商业设施的建设有利于提高人民的生活质量，富裕起来的老百姓能真正过上小康生活就需要现代的商业形态，也需要现代的商业设施。

3、国内现有的商业网点还是小而散，按照国民经济发展的要求，到2010年社会消费总额达到8万亿元，生产资料销售总额达到17万亿元。

所以，我国仍然要加强市场建设，要采取有效措施，严格制定吸引投资政策，积极引导这方面的资本进入商业市场。

市场的空间非常大，但投资应该是理性的，包括对商业地产的投资和商业网点的建设都应当时理性的。

实践证明，购物中心等大型的商业设施是具有较强的市场号召力和营销实力的。

（二）微观分析

一个项目想要提升自身的抗风险能力，必须依托城市的整体发展，开发初期就要明确项目的社会意义和价值：

包括从城市的定位、城市的功能布局和整体规划上来考虑，项目具有怎样的区域功能和全局功能，如何把城市的历史文脉融入其中，起到对城市文化的继承和发扬作用，项目建筑、风格和布局对城市空间景观的发展有怎样的意义…这些归结为一句话，就是打造城市需要商业地产。

育英高层是商业、住宅为一体的高层建筑，以大型商业建筑为主体，目前，齐齐哈尔市具有较大规模的综合性商场，仅为大福源一家，而齐齐哈尔市总人口数为560万人，其中城市人口为150万人，这样一个人口密集型的城市，1---3个大型商业网点，根本满足不了消费者的需要，况且，育英高层周边环绕着东市场小区、育英小区、运建小区、福顺小区、203医院等，这些都是难得的消费群体，如果我们在整体布局上，符合现代商场运作规律，在商场内形成较好的物流、人流、商流，精心营造出良好的商业氛围。

在经营上，不论是将商场分割销售，还是经过招商将商场租赁出去，都要着眼培养市场，筑巢引凤，即让经营者、投资者赢利，同时又让消费者满意，我们就能创造自己的品牌，就能具有持久的生命力。

三、财务分析

（一）销售收入确定依据

育英高层设计高度为60米左右，建造21层，仅次于齐市最高建筑国脉大厦，由于周围都是普通的住宅楼，这就给育英高层造就出一道独特的风景线，同时也成为我们销售的一个亮点。

目前，齐齐哈尔市主要房地产商销售价格分布为：

1、秀水阁高层（运建集团）：

2800元/每平米。

2、昊方名苑高层（大庆市开发公司）：

2500元/每平米

3、昊方名苑商服（大庆市开发公司）：

5000元/每平米

4、王仔花苑7层（锦洲开发公司）：

2400元/每平米

5、南慧花园7层（齐翔集团）：

2000元/每平米

6、锦湖名苑7层（日新开发公司）2100元/每平米

根据以上的齐齐哈尔市的消费水平，我们完全可以确定为高层住宅为2300元/每平米，商业网点为2800元/每平米，期房销售为30%---40%，现房达到70%----80%。

即：

住宅：

20.600m2×2.300=47.380.000.00元

商业网点：

33200m2×2800=92.960.000.00元

预计收入为：

47.380.000.00+92.960.000.00=140.340.000.×80%=112.272.000.00

（二）成本分析

根据中华路---军校街路口高层商居综合楼规划图纸方案给出的指标，该地段竟得土地价，我市建筑开发收费标准和我们拟建开发房屋的建设标准等项，综合建材市场目前情况，高层商品楼成本概况如下：

1、土地出让金及动迁补偿费

（1）购地费用：

18.500.000.00

计价依据：

土地竟拍合同343.87元/每平米

（2）土地管理费：

53.800m2×2.5元/m2=134.500.00元

计价依据：

《齐价联字（1995）12号》

2、前期工程费：

（1）地团测绘费：

53.800m2×1.2元/m2=64.560.00元

计价依据：

《国测发（1993）82号》

（2）勘探设计费：

53.800m2×30元/m2=1.614.000.00元

计价依据：

实际价格

（3）消防建设费：

53.800m2×4元/m2=215.200.00元

计价依据：

《黑价联字（2001）71号》

（4）环境评价费：

150.000.00元

计价依据：

《国家计委、财政部属（2002）125号》

（5）抗震评价费：

3000元/栋

计价依据：

《齐政办发（1999）10号》

（6）安全监管费：

53.800m2×1.96元/m2=105.448.00元

计价依据：

《黑价联字（2001）24号》

（7）招标管理费：

53.800m2×0.84元/m2=45.192.00元

计价依据：

《黑建字（1992）311号》

（8）质量监督费：

53.800m2×6.86元/m2=369.068.00元

计价依据：

《黑价联字（2001）24号》

3、基础设施建设费：

（1）供热配套费：

53.800m2×35元/m2=1.883.000.00元

计价依据：

《齐政办发（2000）34号》

（2）环境建设费：

100.000.00元

工计价依据：

实际价格1.86元/m2

（3）热网建设费：

53.800m2×10元/m2=538.000.00元

（4）排水建设费：

53.800m2×5元/m2=269.000.00元

（5）电网建设费：

53.800m2×14元/m2=753.200.00元

4、建筑安装工程费：

（1）土建工程费：

（包括水电、消防、通风、电梯等设备费和安装费）

53.800m2×1.400元/m2=75.320.000.00元

5、代款利息：

（1+2+3+4）×0.7×18×0.57525%=7.252.801.00

6、开发总成本：

（1+2+3+4+5）=107.316.969.00

7、产品单位成本：

6÷53.800=1.994.74

8、期间费用

（1）销售费用（实际测算）1.200.000.00

（2）管理费用：

（物价局）

（1+2+3+4）×2%=2.001.283.36

（3）财务费用：

（实际发生）1.000.000.00

（三）项目损益表：

1、销售收入：

112.272.000.00

2、减：

销售成本：

53.800×80%×1.994.74=85.853.609.6

3、减：

销售税金：

1×5.5%=6.174.960.00

4、减：

销售费用：

1.200.000.00

5、减：

管理费用：

2.001.283.36

6、减：

财务费用：

1.000.000.00

7、利润总额：

16.042.147.04

8、减：

所得税：

7×33%=5.293.908.52

9、净利润：

10.748.238.52

（四）静态投资利润指标及赢亏平衡点

1、盈亏临界点：

如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为：

4.201.283.36÷305.26=13.762.97平方米，占总面积的26%，即在全部楼盘销售率达到26%以后，每销售1平方米住宅的边际利润将成为纯税前利润。

2、净利润率：

10.748.238.52÷112.272.000.00=10%

3、成本利润率：

10.748.238.52÷85.853.609.6=13%

四、开发商的实力优势

华联开发创办于1997年初，多年来历经挑战和考验，，始终坚持发展主旋律，凭借技术、人才、资本优势，在千帆竞发的激烈市场竞争中实现了超常、跨越式发展，形成了以房地产开发、建筑为主业，装饰、物业管理于一体的综合性大型企业。

目前，华联房地产拥有总资产12000万元，实收资本3500万元，固定资产500万元，职工人数为336人，大中专占总人数85%。

主要建筑产品有华联大厦、东北大市场、福顺小区以及正在筹建和规划的20万平米昂昂溪别墅。

华联始终秉承“讲求社会效益，坚持为民造福”的企业宗旨，为提升住宅建设水平，改善人居环境，企业将诚信作为立业之道、兴业之本，把诚信渗透到经营管理和市场运行的各个环节。

建立优秀的企业文化，培养具有现代先进理念和行为的华联人。

华联全体员工将遵循“诚信为上，人才为本，效益为先，管理为源”的最高经营理念，积极实施制度创新、管理创新、科技创新、不断跨越新的高度，实现做大做强，向国际一流的大型企业集团的战略目标迈进。