住宅建设项目管理 第一章 房地产开发的程序与管理及住宅建设项目管理的原理和方法.docx

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住宅建设项目管理第一章房地产开发的程序与管理及住宅建设项目管理的原理和方法

住宅建设项目管理第一章房地产开发的程序与管理及住宅建设项目管理的原理和方法

住宅建设项目管理

课程内容

第一章房地产开发的程序与管理及

住宅建设项目管理的原理和方法

第二章住宅项目策划与可行性研究

第三章住宅建设项目选址与工程规划管理

第四章居住区规划与住宅设计

第五章住宅建设项目前期准备

第六章住宅配套建设管理

第七章住宅建设项目质量、成本与进度管理

第八章住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理

第九章住宅营销管理

第十章房地产交易与权属登记管理

第十一章物业的交接与物业管理

第一章

房地产开发的程序与管理

及

住宅建设项目管理的原理和方法

一、房地产开发的程序与管理

1、房地产开发的主要程序

投资机会选择与决策分析

机会选择包括投资机会寻找和筛选

决策分析包括市场分析与项目财务评价

前期工作

分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小

获取土地使用权

征地、拆迁、安置、补偿

规划设计及建设方案的制定

与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可

施工现场的水、电、路通和场地平整

市政设施接驳的谈判与协议

安排短期和长期信贷

对拟建中的项目寻找预租售的客户

对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平

对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算

对承包商的选择提出建议

开发项目保险事宜洽谈

建设阶段

租售阶段

一、房地产开发的程序与管理

2、土地使用权的获取

一、房地产开发的程序与管理

3、土地一级开发及其模式

以政府为主的模式——组建政府土地发展公司

将开发的熟地以成本价交给土地管理部门

由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让

城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用

以民间为主，政府辅助支持的模式

土地一级开发的操作程序

做出开发区域的近期、中期和长期发展计划

对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布

按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域

由土地管理部门协助办理土地出让手续

制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准

进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件

核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让

一、房地产开发的程序与管理

3、土地出让和房地产开发过程中的规划管理

（1）土地使用权出让过程中的规划管理

出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图

《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要附件

（2）房地产开发过程中的规划管理

开发项目选址、定点审批阶段：

开发商填写征询意见表后，再带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，由城市规划管理部门审核后，下发《选址规划意见书通知书》

申请建设用地规划许可阶段：

城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件、1/27><0<0<0或1/5<0<0的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料

一、房地产开发的程序与管理

规划设计条件审批阶段：

城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审核后下达《规划设计条件通知书》

设计方案审批阶段：

委托有规划设计资格的设计机构提供不少于2个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，批准后签发《规划设计方案审批通知书》

建设工程规划许可证阶段：

城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发《建设工程规划许可证》

竣工验收阶段：

城市规划管理部门参加竣工验收工作

二、项目及其特征

1、项目的定义

工作（work）通常包括运作（operations）和项目（projects）两大类。

运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。

项目是为了完成某个唯一性的产品或服务所作的一次性努力。

2、项目的特征

（1）一次性

（2）唯一性

3、建设项目及其特征

（1）整体性

（2）实施时间长

（3）不可逆转性

（4）产品地点的固定性

（5）涉及多个专业和多个学科

（6）风险与利润并存

三、建设项目周期

项目概念形成及可行性研究

项目评估及决策

项目计划与设计

项目采购

项目施工

竣工验收

销售阶段

工程量曲线

决策阶段计划设计项目施工阶段竣工阶段

阶段

销售阶段

时间

项目周期及阶段划分

项目周期各阶段对投资的影响

项目决策阶段和设计阶段是影响投资最大的阶段

1、建设工程项目决策阶段6<0-7<0%

2、建设工程项目设计阶段2<0-3<0%

3、施工阶段1<0-15%

4、总结评价阶段

四、项目管理

项目管理为“一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。

”

公众

业主

五、项目管理

内部各部门

内部各部门

供应商

直接劳动力

内部各部门

公众

项目管理

班子

承包商

咨询部门

业主

政府机构

公用设施

金融机构

六、项目管理模式

1、传统的项目管理模式（设计-招标-建造方式）——设计施工

分离式

2、设计-建造与交钥匙工程模式——设计施工连贯式

3、建筑工程管理模式（CM模式）

4、Partnering模式

5、BOT（公共工程特许权）

6、PFI：

（私人主动融资）

七、项目管理的组织

1、组织的基本概念

（1）组织设计

（2）组织联系

（3）组织运行

（4）组织调整

2、组织的构成要素

（1）合理的管理层次

（2）合理的管理跨度

（3）合理划分部门

（4）合理确定职责

七、项目管理的组织

3、组织活动的基本原理

（1）要素有用性原理

（2）动态相关性原理

（3）主观能动性原理

（4）规律效应性原理

4、项目管理组织机构形式

（1）直线制——线性组织形式

（2）职能制——寄生式项目组织

（3）直线职能制——自主项目组织形式

（4）矩阵制——矩阵项目组织

八、项目管理理念

1、民主管理讲不通

2、集体管理不好办

3、现场拍板很不妥

4、管理是平衡的艺术

5、大权独揽，小权分散太模糊

6、外行领导内行——看你怎么看

7、超额完成任务要不得

8、报表——信息的纵向交流

9、信息分享——信息的横向交流

1<0、勤请示，多汇报没有必要

11、汇报会可以不开

12、项目开始前的热身——三个基本文件：

项目计划、项目主

进度和项目预算

第二章

住宅项目策划与可行性研究

可行性研究的内容主要包括三个方面：

核心

效益研究

（经济效益的分析与评价）

经济上的合理性

技术基础

技术研究

（技术方案和建设条件）

技术上的可行性

前提和基础

市场研究

（产品的市场调查与预测研究）

项目必要性

地位

内容

任务

三、建设项目可行性研究

评价与决

策

8~12月

大<04>>.2~1%

小1~3%

±1<0%

1提出建设方案

2效益分析和最终方案选择

3确定项目投资的最终可行性和选择依据标准

进行更为细致的分析,减少项目的不确定性,对可能出现的风险制定防范措施

详细可行

性研究

4~6月

<0>.25~1>.25%

±2<0%

1确定是否进行详细可研

2需要进行辅助性专题研究的关键问题

进行市场分析,和初步技术经济评价,确定是否进行更深入研究

初步可行

性研究

1~3月

<0>.2~1%

±3<0%

社会是否需要

有没有开展项目的基本条件

对若干个可能的投资机会进行鉴别和筛选,提出投资方向的建议

机会研究

（投资机

会论证）

需要时间

研究费用占投

资的比例

精度

解决的问题

工作内容

阶段

成品资金

设备及工器具投资

总投资

固定资产投资

建安工程投资

工程项目其他投资

预备费

建设期贷款利息

固定资产投资方向调节税

土地使用费

与项目建设有关的其他费用

与企业经营有关的其他费用

储备资金

生产资金

结算资金

货币资金

生产领域流动资金

流通领域流动资金

流动资金

递延资产

无形资产

固定资产

定额流动资金

非定额流动资金

开发建设投资

土地费用

前期工程费用

基础设施建设费用

建筑安装工程费用

公共配套设施建设费用

开发间接费用

财务费用

管理费用

销售费用

开发期税费

其他费用

不可预见费用

可行性研究报告的内容

1总论：

项目提出的背景；项目可行性研究的依据；项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的技术经济指标等）；项目开发建设的必要性；项目开发建设条件；项目投资估算；项目进度计划结论及建议

2市场分析与预测：

房地产市场宏观形势分析及预测；西安市房地产市场状况分析及预测；项目的市场情况分析（SWOT）

3建设条件：

开发项目用地状况；资源供给及外部协作条件

4规划设计方案：

规划设计方案的指导思想；规划设计方案的原则；建筑规模及规划设计方案设想（项目构成及平面布置，建筑、结构、道路、绿化及其它附属设施的规划方案）

5项目开发进度安排：

项目开发的各项工作内容；项目开发进度安排

6营销方案：

营销方式；营销节奏与策略；租售计划

7投资估算及资金筹措：

投资估算的原则；项目建设的投资估算；资金筹措与使用计划

8财务评价：

财务评价基础数据的测算；盈利能力分析；清偿能力分析

9风险分析

1<0结论及建议

附表与附图

评价方法按是否考虑时间因素分为静态评价方法和动态评价方法。

静态评价方法最大的特点是计算简便，一般在对方案进行粗评价或对短期投资项目进行评价以及逐年收益大致相等的项目可以采用。

（一）投资收益率

1、全部投资收益率=（正常年销售利润+正常年贷款利息+折旧）/总投资

2、自有资金收益率=（正常年销售利润+折旧）/自有资金

3、全部投资利润率=（正常年销售利润+正常年贷款利息）/总投资

4、自有资金利润率=正常年销售利润/自有资金

（二）清偿能力指标

1、借款偿还期

2、利息备付率与偿债备付率

利息备付率＝税息前利润／当其应付利息费用

税息前利润＝利润总额＋计入总成本的利息费用

偿债备付率＝（折旧＋摊销＋成本中列支的利息费用＋还款的利润）／当年应还本付息金额

（三）净现值（NPV）考察项目盈利能力的绝对指标

（四）内部收益率（IRR）是项目对贷款利率的最大承担能力

营销计划

1、业务任务

2、SWOT分析

（1）外部环境分析

（2）内部环境分析：

营销能力、资金能力、生产能力、组织能力

3、制定目标

4、制定营销策略：

总成本领先、差别化、集中化

5、制定行动方法

6、执行：

作风、技能、人员

7、预算：

（1）固定比例法（销售比率法）

（2）目标达成法（任务计算法）

（3）竞争对抗法（竞争平衡法）

（4）随机分摊法（任意投入法）

8、控制与反馈

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第三章

住宅建设项目选址与工程规划管理

一、住宅项目选址

1、住宅项目选址原则

（1）住宅项目选址要以城市总体规划为依据

（2）住宅项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件

（3）住宅项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应

（4）住宅项目选址必须符合环境保护的要求

（5）住宅项目选址必须考虑周边电讯、机场、铁路、文物

、近代建筑保护、军事设施保护等控制性的要求

一、住宅项目选址

2、办理《建设项目选址意见书》

包括建设项目选定的地址和用地范围红线图

（1）《报建资格证》

（2）建设单位的书面申请

（3）项目建议或者其他有关计划文件

（4）项目的基本情况

（5）建设项目有选址意向的，附1：

5<0<0或1：

1<0<0<0地形图三份

（6）其他需要说明的图纸文件

二、住宅项目建设用地规划管理

1、《报建资格证》

2、建设单位书面申请

3、批准的计划任务书或其他有关计划文件

4、1：

5<0<0或1：

1<0<0<0的地形图8份

5、《建设项目选址意见书》

6、《规划设计条件通知书》

7、有关土地权属证书

三、住宅建设项目工程规划管理

1、方案阶段：

（1）《报建资格证》

（2）建设单位书面申请

（3）建设项目计划批准文件

（4）土地使用权属证书和其他协议等文件

（5）属新征土地的，应提供《规划设计条件通知书》及已经

过审定的建设用地总图设计方案一份。

（6）1：

5<0<0或1：

1<0<0<0的地形图、红线图三份

（7）总平面设计图三份

（8）建筑方案

三、住宅建设项目工程规划管理

2、施工图阶段

（1）《报建资格证》

（2）施工图三套

（3）外饰材料

（4）其他需要说明的图纸、文件等

三、住宅建设项目工程规划管理

2、施工图阶段

（1）方案设计单位是否具备相应的设计资质

（2）方案的图件是否符合出图手续，方案的说明和图件是否统一

（3）方案的总平面布置是否符合红线规定的范围及建筑物后退红

线的要求，是否符合日照间距和消防的要求，绿地和室外停车场的

布局是否合理

（4）设计方案是否符合规划设计条件提出的有关容积率、建筑密

度、建设规模、建筑层数、建筑高度、室内外停车数量、绿地率等

技术指标的要求

（5）建筑和地下停车场的出入口布置是否符合合理交通组织的要求

（6）建筑与市政工程接口是否符合规划的要求

（7）建筑的艺术性和周围空间环境的协调

第四章

居住区规划与住宅设计

一、居住区规划的任务和内容

1、居住区规划的任务：

创造一个舒适、方便、卫生、安宁和优

美的环境。

2、居住区规划的内容

（1）选择、确定用地位置、范围

（2）确定规模，即人口数量和用地大小

（3）拟订居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式

（4）拟订公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方

式

（5）拟订各级道路的宽度、断面形式、布置方式

（6）拟订公共绿地的数量、分布和布置方式

（7）拟定有关的工程规划设计方案

（8）拟订各项技术经济指标和造价估算

二、居住区的用地构成和规模

1、居住区的用地构成

住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地

2、居住区规模

（1）设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径

（2）城市道路交通方面的影响

（3）居民行政管理体制方面的影响

三、住宅及其用地的规划布置

1、住宅的类型及特点

2、住宅建筑经济和用地经济的关系

（1）住宅层数

（2）进深

（3）长度

（4）层高

（5）平面系数K

3、合理选择住宅类型

四、公共建筑及其用地的规划布置

公共建筑是居住区规划设计的一个重要组成内容，它不仅与居民的生活密切相关，而且在体现居住区的面貌方面也起着很重要的作用。

1、公共建筑的分类

2、公共建筑定额指标

3、公共建筑的规划布置

四、公共建筑及其用地的规划布置

规划布置的基本要求如下：

（1）为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径。

（2）设在交通比较方便、人流比较集中的地段，要考虑职工

上下班的走向。

（3）要保持居住区内得安宁

（4）各级公共服务中心应与相应的公共绿地相邻布置，或靠

近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面貌的地段。

五、居住区道路的规划布置

1、功能要求

居住区道路的规划布置应考虑：

（1）通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆；

（2）居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行；

（3）满足铺设各种工程管线的需要；

（4）道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要

手段；

（5）除了以上一些日常的功能要求外，还要考虑一些特殊情

况，如供救护、消防和搬运家具等车辆通行。

五、居住区道路的规划布置

2、道路分级

根据功能要求和居住区规模的大小，居住区级道路一般可分为三级或四级。

居住区道路车行道宽度不应小于9米，红线宽度一般2<0~3<0米；

居住区小区道路车行道宽度一般为7米，红线宽度根据规划要求确定；

居住组团级道路车行道路宽度一般为4米；

通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3米

五、居住区道路的规划布置

3、居住区道路规划布置的基本要求

（1）居住区内部道路不应有过境交通穿越居住区，同时不应

有过多的车道出口通向城市交通干道

（2）道路走向要便于职工上下班

（3）应充分利用和结合地形，尽可能结合自然分水线和汇水

线，以利于雨水排除

（4）车行道一般应通到住宅每单元的入口处

（5）尽端式道路长度不宜超过12<0米

（6）如果车道宽度为单车道，则每隔15<0米左右应设置车辆

会让处

六、居住区绿地的规划布置

1、居住区绿地系统的组成

公共绿地=居住区内居民公共使用的绿化用地+公共建筑和公用

设施专用绿地+宅旁和庭院绿地+街道绿地

2、居住区绿地的规划布置原则

（1）根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集

中与分散，重点与一般，点、线、面相结合的原则，以形成

完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调

（2）尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地

（3）应注意美化居住环境的要求

（4）在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理

第五章

住宅建设项目前期准备

一、房屋拆迁管理

1、拆迁工作程序

（1）房屋拆迁申请的提出

建设项目批准文件

建设用地规划许可证

国有土地使用权批准文件

拆迁计划和拆迁文件

办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明

（2）拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得

（3）拆迁协议

（4）拆迁的实施

（5）拆迁补偿安置资金的监管

一、房屋拆迁管理

2、特殊情况下的拆迁补偿、安置

（1）产权不明确房屋的补偿、安置

（2）抵押房屋的补偿、安置

（3）公益事业房屋及其附属物的补偿、安置

（4）违章建筑、临时建筑的补偿、安置

二、住宅建设项目的建管管理

1、城建手续办理

（1）建设单位在市规划行政主管部门对其项目设计方案初审

后，持建设项目总平面图（加盖有“凭此图交费”章）计划部

门批准的建设项目立项计划和其他有关资料，到市建委征管

处缴纳项目报建审核阶段应缴纳的有关城建费用。

（2）市建委征管处在建设单位提供相关资料后2个工作日内，

向其出具《西安市城建费用缴款通知书》

（3）建设单位按照要求办理了城建交费后，由征管处向建设

单位签发《西安市建设项目城建费用（基金）统一征收缴纳证

书》、《西安市建设委员会工程项目建设审批登记表》，市政

公用设施配套费全额缴纳的，签发《市政公用设施配套证》

（4）工程竣工验收合格后并按规定备案后，申请退款

二、住宅建设项目的建管管理

2、施工许可证的办理

办理施工许可证的条件：

（1）已经办理建筑工程用地批准手续

（2）在城市规划区的建筑工程已经取得规划许可证

（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求

（4）已经确定建筑施工企业

（5）施工图纸和技术资料

（6）有保证工程质量和安全的具体措施

（7）建设资金已经落实

（8）其他条件

第七章

住宅建设项目招投标与工程合同管理

一、住宅建设项目招标投标

1、依法必须招标的建设项目

（1）施工单项合同估算价在2<0<0万元以上

（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在1<0<0

万元以上

（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在5<0

万元以上

如果单项合同估算价低于上述标准，但项目总投资在3<0<0<0万元以上的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购也必须采用招标方式

一、住宅建设项目招标投标

2、施工招标程序

（1）成立招标班子：

有与招标工作相适应的经济、法律咨询与技术管理人员

有组织编制招标文件的能力

有审查投标单位资质的能力

有组织开标、评标、定标的能力

代理招标

一、住宅建设项目招标投标

2、施工招标程序

（2）向招标办办理招标备案手续

&工程招标的时间

&招标工作的范围

&招标项目前期准备工作的完成情况

工程已经批准立项向建设行政主管部门履行了报建手续

建设资金已到位取得建设工程规划许可证

技术资料能满足招标要求其他条件

&招标的方式

&对投标单位的要求

&合同的计价类型：

总价合同、单价合同、成本加酬金合同

一、住宅建设项目招标投标

2、施工招标程序

（3）编制招标文件、标底、资格予审文件、合同协议书等。

（4）发布招标广告

（5）资格予审：

（6）现场考察：

（7）解答投标人的质疑：

（8）开标：

无效投标书：

&投标文件未按规定密封

&投标函未加盖企业、法定代表人或代理人印鉴的

&投标文件关键内容字迹模糊、无法辨认的

&未按规定提供投标保函或投标保证金的

&联合体投标未附各方共同投标协议的

一、住宅建设项目招标投标

2、施工招标程序

（9）评标

a、评标委员会=招标单位人员+评标专家（1/3+2/3）

b、明确标书是否为响应性投标

c、报价统计错误→评标委员会按照原则加以修正→投标人签字认可→进行评定

↓投标人拒绝→违约，投标书无效，没收投标保证金

d、详评

e、评标方法

一、住宅建设项目招标投标

2、施工招标程序

（9）评标

e、评标方法

①专家评议法定性优选法，由委员会以协商和投票方式确定

中小型工程

②综合打分法用标底衡量

用复合标底衡量

无标底比较（包括最低报价和平均报价为标准值）

③评标价法以投标报价为基数考虑增减因素，以最低评标价

的标书为最优

8><#004699'>f、评标报告结论性报告，定标的主要依据

一、住宅建设项目招标投标

2、施工招标程序

（1<0）定标

定标的原则：

能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准

能够满足招标文件的各项要求，经评审后价格最低（投标价格低于成本的除外）

一、住宅建设项目招标投标

3、其他招标形式

（1）勘察设计招标

（2）监理招标

二、工程承包合同

（一）施工合同文件组成

1、合同协议书

2、中标通知书

3、投