40223417521870595浅谈房地产项目管理中的成本控制文档格式.docx
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房地产；
企业；
成本控制
Abstract
enterprisesintheproductionofthewholeprocessofcostaccounting,controlandanalysis,tomaximizetheguaranteetoachievethegoalofcostcontrolofrealestateenterprises.Enterprisestocontinuouslyimproveprojectdesignstagecostcontrolmeasures,strictcontrolofrealestateenterprisespurchasingcost.Therealestateenterprisecostcontroltoimprovetheabilitytoresistriskofrealestateenterpriseitselfandavoidtheblindnessofinvestmenthasanimportantpositivesignificance.Realestateenterpriseonlytodoagoodjobofenterprisecostcontrolforalongtimetomakerealestateenterprisetowininthefiercemarketcompetitionenvironmentofacertain
Keywords:
Therealestate；
enterprise；
Thecostcontrol
目录
第一章绪论-------------------------------------------------------------------------------------------6
第二章房地产成本控制理论----------------------------------------------7
一、房地产项目管理的定义--------------------------------------------------------------7
（一）房地产企业三个项目管理的具体目标的相互制约性-----------7
（二）三大核心管理目标的相互关系----------------------------------------------7
二、房地产成本控制的全过程--------------------------------------------------------7
（一）房地产项目成本构成------------------------------------7
（二）三大核心管理目标的相互关系----------------------------7
三、房地产项目成本组成及控制的含义-----------------------------8
四、房地产项目成本管理的含义-------------------------------------------------------9
五、房地产项目成本控制的基本原则-------------------------------------------------10
（一）项目开发周期成本最低原则--------------------------------10
（二）全面成本控制原则----------------------------------------10
（三）成本责任制原则------------------------------------------10
（四）成本控制有效化原则--------------------------------------11
（五）成本控制科学化原则--------------------------------------11
六、房地产项目成本控制的体系-------------------------------------11
（一）目标成本管理体系-----------------------------------------11
（二）责任成本管理体系-----------------------------------------12
（三）动态成本管理体系------------------------------------------12
（四）项目后评估体系--------------------------------------------12
七、房地产项目成本控制具体过程------------------------------------13
（一）投资决策选择与决策阶段的具体成本控制---------------------13
（二）责任成本管理体系------------------------------------------13
（三）项目建设与施工阶段的成本控制------------------------------13
第三章宏观调控下房地产企业成本控制存在的问题与原因分析--------------------------14
一、我国对房地产企业的宏观调控政策及影响-----------------------------------------14
二、宏观调控下房地产企业成本控制主要问题----------------------------------------14
三、宏观调控下房地产企业成本控制问题产生的主要原因---------------------------14
（一）成本控制缺乏事前控制的意识-------------------------------------------------15-
（二）缺乏先进的成本控制方法---------------------------------------------------------15
（三）企业存在盲目性决策，估算精度的偏差较大----------------------------------15
（四）招标方式不够严谨，工程造价的确定不科学-----------------------------------15
第四章结论--------------------------------------------------------------------------------------------17
参考文献-------------------------------------------------------------------------------------------------18
第一章绪论
虽然近年来随着中国经济的高速发展和城市化水平的不断提高，中国的房地产业一直处于较快的发展势头，各个城市的房价也是象翻跟斗一样涨幅巨大，但是纵观世界发达国家房地产业走过的发展道路，这种爆炸式的发展终将会回归理性，泡沫大到一定程度必将会破裂。
日本七八十年代的房地产业也如现在的中国一样，投资规模空前高涨，房价高企。
投机活动在土地交易市场十分明显，地价不断攀升。
据统计东京23个区的地价总和就能够买下整个美国的全部国土。
但是随着日本经济泡沫的破灭，日本房地产业遭受了首当其冲的打击，土地价格急速下跌，因为许多贷款是以土地作担保的，使得这些贷款出现了极大的风险，进而引发了严重的金融危机。
2008年，美国次贷危机引发了严重的金融危机。
担保了美国大部分住房按揭贷款的两房（房利美和房地美）几近破产，最后由美国政府出面收购了大部分股权，投入了几千亿美元来解决其引发严重金融问题。
美国的金融危机也影响到了中国的房地产市场。
以2008年为例，中国房地产企业的商品房的总销售面积比2007年的销售面积减少了19.7%，仅为6.2亿平方米的面积。
于此同时，受到房地产企业销售量大幅下降的影响，我国商品房的空置率也大幅度地增加。
伴随着我国房地产市场的萎缩，房地产企业向市场投入的资金大幅度缩水，这种缩水局面在一定程度上与城乡的土地购置面积和新商品房施工以及竣工面积的下降相伴相生。
虽然在我国政府面对经济的衰退推出了4万亿投资政策，通过投资拉动消费，缓和了金融危机给经济带来的危害和冲击，但足以让我们的房地产企业认识到，房地产业不会一直维持“粗暴”的发展，要想更好的生存，就必须练好内功。
2009年以来，随着中央投入4万亿政策的刺激，房地产业又急速向前发展，但是各种投机性的炒房现象越演愈烈，全国范围部分城市出现了房价增长过快的势头，为此，国务院针对以上情况出台了包括严格限制贷款在内的相关文件，房地产企业通过股市融资更是难上加难，一系列的措施使得中小房地产企业资金越发紧张，日子越来越难过。
不练好内功，不加强投资管理和成本控制的房地产企业将越发越来越难以生存。
第二章房地产成本控制理论
一、房地产项目管理的定义
我国目前普遍采用的房地产项目管理的概念具体指的房地产企业为了实现房地产项目各种建设项目的顺利实施以及各种成本和其他管理目标的实现。
这些房地产项目成本控制的具体目标包括了房地产企业的施工项目的质量完成情况目标，施工夏木的施工进度目标，施工项目的工程核算目标，施工项目的竣工结算的具体目标等等各种复杂的房地施工项目目标。
房地产企业要想控制房地产企业的具体成本控制环节，就要对以上各个环节的成本加以严格地控制，只有这样，房地产企业才能顺利地完成企业既定的成本控制目标，为企也创造更多的利润。
作为项目管理三大核心（质量管理、进度管理、成本管理）之一的成本管理，其内涵不但是为企业追求效益而采取相应的措施，更是可以促进企业的精细化管理，从而提高企业的竞争力。
二、房地产成本控制的全过程
房地产成本控制的全过程主要指对房地产开发过程中，从立项定位开始至项目交付使用的全过程进行管理和控制，而不是仅指在施工时控制施工和采购的成本。
对房地产企业施工过程中的工程的合同中设计到的房地产企业成本的具体内容进行控制；
对房地产企业进行施工建设过程中的项目管理安全的相关成本环节进行成本的控制。
房地产的项目成本过程控制的全过程控制指的就是以上三个方面的成本控制过程，这些成本控制环节是房地产企业成本控制的核心环节，关于房地产企业成本控制的整个过程是否能够取得实质性的成功。
房地产企业只要做好了以上三个环节的成本控制也就为进一步控制企业的项目管理成本奠定了良好的基础。
（一）房地产企业三个项目管理的具体目标的相互制约性
一个对于工程质量要求较高的企业，那么无疑他所需要投入的开发周期和开发资金都是较多的。
如果要抢进度、缩短时间，那么就必然会使项目质量下降或增大投入；
如果要节约成本、减少投入，那么必然会考虑降低项目的质量要求和功能配备。
（二）三大核心管理目标的相互关系
在通常情况下，房地产企业的三大目标之间是一种互相依存的关系，两两目标之间都是项目关联的关系，每个目标的实现都有助于其他另外两个目标的实现。
如果一个目标的完成受到了牵连，那么另外两个项目成本管理目标也较难以实现。
三个目标只有统一协调才能确保房地产企业三大目标的彻底实现。
如果提高项目功能配备和质量要求，虽然增加了投入也延长了建设工期，但会降低项目经营期的维修费等，也会取得更高的经济效益；
如果考虑项目连续性和均衡性，科学管理进度，既缩短了建设工期，又能在合理较低的投入下达得较好的质量要求。
三、房地产项目成本组成及控制的含义
（一）房地产项目成本构成
房地产企业的项目成本的主要构成分为两个部分，分别是房地产企业开发成本和期间费用成本，因此，房地产企业要想取得成本的实质性控制成果就要从这两个方面对房地产企业的成本费用进行控制，只有这样，才能切实地降低企业的建设施工的全过程发生的成本，才能达到企业全面控制成本的目的。
我国房地产企业的开发成本的内容十分地复杂。
房地产企业的开发成本不但包括了房地产企业在建设施工过程中发生的一系列施工管理费用，还包括了房地产企业在管理过程中发生的其他成本的支出，具体包括的房地产开发商的前期取得土地的购置支出，主要是以房地产企业从政府那里拿地的土地出让金为主；
房地产企业的土地建设施工项目的前期工程开发支出。
包括为了达到房地产企业开工建设所进行的必要的地质勘探，建筑测绘等必要的前期施工的开发成本。
1、房地产开发商的土地购置费用是房地产企业的前期费用支出之一，这主要是因为房地产开发企业在项目建设的前期要从政府那里得到一定的地皮，而地皮从政府那里购得需要房地产开发商用一定比例的资金购买土地的使用权。
而在我国，人口基数极为庞大，人口增长迅速，人多地少的矛盾不断激化，因此，也在一个侧面导致了土地成为了现代社会中一种极为稀缺的资源。
房地产开发商要想从政府那里获得土地的使用权要付出的资金成本也越来越大。
2、房地产企业的前期工程开发成本，在房地产企业中主要指的是为了达到房地产企业开工建设所进行的必要的地质勘探，建筑测绘等必要的前期施工的开发成本。
房地产企业的前期的工程开发成本虽然发生在房地产工程开发的前期，但是房地产的前期工程开发成本却对整个房地产项目的成本控制起着至关重要的作用。
3、建安工程的相关费用，主要是指房地产企业为了构造房屋所发生的设备购进以及建筑安装工程等费用。
房地产企业的建安工程相关费用占到房地产企业成本费用的将近一半的水平，房地产产企业能够控制住企业的建安工程费用就成为了房地产企业能否确定项目成本控制成功的关键性因素。
4、基础设施及房屋的具体配套费用，主要由两部分构成，分别是项目的基础设施配置费用和项目的公共设施配置费用。
5、不可控制的成本费用。
房地产企业不可控制的成本费用主要包括了房地产企业由于未来的一系列不可控制因素造成的无法预测的成本费用，例如诉讼费用等或有债务等都属于无法预测和无法控制的成本费用。
6、管理费用，主要是指房地产开发商的管理人员的工资费用等。
7、财务费用，主要是指房地产开发企业为了维持正常的生产或者是扩大再生产向银行或者是其他金融机构所发生的一系列借款费用的利息，这部分利息也是房地产企业的成本费用的内容之一。
8、营销费用,房地产开发商在建设施工的过程中所发生的营销费用主要是指房地产开发商在楼盘竣工后的销售阶段，由专业的房地产销售人员销售楼盘所耗费的销售费用，样本间的展览费用以及对于客户前来购房的招待促销费用等等。
目前，房地产业竞争激烈，各个企业不断加大销营环节的力度，以致营销费用占开发总成本的比率不断增加，作为三大期间费用（财务费用、管理费用、销售费用）的组成部分之一，如何更有效的利用好销售费用，是每个房企都必须面对的问题。
如果房地产开发商能够将销售费用控制甚至降低到一定的低水平，那么房地产开发商的整个成本控制工作就会做得更加顺利。
一般来说，营销费用应制在不超过销售收入的3%。
9、税费，具体包括增值税、营业税以及城市教育费附加以及企业所得税等等。
纸面上进行所谓的施工成本控制设计图，并且要构建一套具体的适应我国房地产市场发展的成本控制数据库，用来对房地产企业的真实的成本信息加以控制，以达到房地产项目控制水平的提高。
焦跃华对房地产企业的项目成本控制做了很好地研究，对于房地产企业的成本控制要应用预测成本控制的方法并且要对房地产企业的成本控制水平进行很好地成本目标的调整和及时地修订，以期房地产企业能够真正地提高项目的成本控制水平。
总而言之，国内外对于房地产项目成本控制的理论研究各有千秋，分别从不同方面对房地产企业的成本控制水平进行了理论研究。
国外主要是从房地产项目成本控制的挣值效益模型对于房地产企业的成本效益进行了合理地评估。
国内理论界主要是针对我国房地产企业在施工建设的实践中出现的成本控制环节过于分散，成本控制方法过于传统等方面进行了研究。
目前，国内关于房地产项目成本控制的理论研究较之国外仍有较大差距，是目前国内关于研究房地产项目成本控制环节需要重点关注的地方之一。
四、房地产项目成本管理的含义
房地产成本是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。
房地产企业想要发展，就要获得合理利润，根据收入-成本=利润的简单公式，当收入保持一定水平时，成本越低，利润越高，要想降低成本，就必须切实提高企业的管理水平。
成本控制仅某一环节是不够的，而是全过程的成控制。
房地产开发企业要对房地产施工的全过程进行提高成本控制意识。
成本控制的思想逐渐深入到房地产企业管理者意识当中，能动控制的技术、方法也在不断延伸至房地产开发的各个环节。
房地产企业的成本控制是一种强调施工的事前控制，同时也兼顾施工过程中的成本控制和施工过程后的成本控制。
五、房地产项目成本控制的基本原则
房地产企业的成本控制过程不是盲目的成本控制，而是要遵循一定原则的科学的合理的成本控制过程。
（一）项目开发周期成本最低原则
房地产企业成本控制不是房地产企业各个建设环节所耗用的成本简单地加总，而是一个涉及到房地产企业从进场到最终的竣工结算的全过程的动态控制过程。
有时各个环节是彼此影响的，成本控制就是要在这样一个动态的过程中寻求成本的最低化。
（二）全面成本控制原则
房地产企业的成本控制不应当是片面的、孤立的成本控制，而应当是全面的联系的成本控制。
如果一个房地产企业没有对房地产成本控制的各个环节做到系统控制，那么就会显得头痛医头，足痛医足。
只有做到成本控制的全方位和全局性，才能在真正意义上提高房地产企业对成本的全过程科学合理地控制。
（三）成本责任制原则
项目的各项活动、企业各个部门、各个人员都要围绕目标成本分解，实行全面成本控制，将成本目标层层落实。
房地产企业不仅仅应当对房地产员工的企业职工绩效进行。
还应当对房地产的成本项目管理组的每一个成员进行成本绩效控制的考核，对那些表现优秀的，确实能够为企业的成本控制献计献策的人进行奖励，对那些由于工作的疏忽而导致房地产企业的成本管理不善，造成巨大成本损失的员工，房地产企业应当进行严格地惩罚，只有这样，房地产企业才能在全公司范围内形成一种全面的良好的人人参与的房地产企业成本责任制原则，切实提高房地产企业的成本控制水平。
（四）成本控制有效化原则
房地产企业成本控制是有效化原则，具体包括两个方面的内容，一个方面就是对房地产企业的成本投入要追求投入与产出的效益原则，即对于那些切实能够有很好的资金的投入产出比的优良项目，要加大资金给予扶植，对那些即使投入大量人力、物力、财力也带来不了一定的经济效益的房地产项目，房地产开发商应当尽量地避免这些项目的盲目建设。
避免这些项目的盲目建设的最好方法就是对项目提前进行投入与产出的成本效益分析。
另一个方面就是提高房地产开发项目的成本利用效率，防止一些闲散的资源被浪费。
房地产企业应当经济利用起企业一些零星的原来看上去难以利用的资源，为企业创造价值，并且达到节约房地产企业成本的目的。
例如，房地产在开发建设过程中的临时围墙，其实是可以重复利用的，当一个项目完工时，可用到新开工的另一个工地，不仅仅能够给企业带来一定的经济效益，也节约了社会资源，是企业社会责任的一种体现。
（五）成本控制科学化原则
房地产企业成本控制的科学化原则主要指的是房地产整个项目的成本控制要遵循科学的规律，应用科学的方法和掌握科学的成本管理知识的人才进行管理和控制。
只有对房地产企业开发过程中的全过程实行科学化的管理，房地产企业的成本控制才能顺利进行下去。
六、房地产项目成本控制的体系
一个完整而有效的房地产项目成本的控制体系具体应当包括四个成本控制体系。
一个完整科学的房地产成本控制体系具体有四个体系共同，这四个体系共同构成了现代房地产企业应当进行成本控制的目标的四个方面，具体包括以下四个方面：
（一）目标成本管理体系
房地产企业由于具有的建设过程的复杂性，房地产企业如果把任何一项涉及到房地产企业的成本耗费的项目都做得十分精细，那么无疑对于房地产企业，特别是大型房地产企业是不现实的。
但是，房地产企业也不能对建设的各个环节的成本定额不计算就直接盲目地建设，而是要对各个阶段的建设成本设计和制定合理的成本费用标准，并且加以一定的措施和方法进行各个建设环节的成本控制。
在项目实际操作过程中，从项目启动到结束阶段目标成本处于动态调整之中，一般来说，该阶段的版本都是在上一版本的控制下进行的，作进一步细化，确定有关已确定成本，对未来成本作精细化估算。
房地产企业只要对投资决策的成本可行性认定后，就可以对房地产建设的各个阶段的成本目标进行设定，以追求成本的最低化进行成本的节约性生产。
（二）责任成本管理体系
成本控制原则的一个重要的实现依托就是房地产开发公司的责任成本管理体系。
房地产开发公司的责任管理体系的建立是自上而下的，是要求房地产企业的每个部门都要积极参与进来的成本控制责任体系。
例如，房地产企业的计划成本部门需要对房地产企业整个生产过程进行成本过程控制的阶段性划分和各个项目成本耗费情况的比例进行划分。
房地产企业的财务部门要对房地产企业在实际的生产过程中实际发生的各项成本进行数据的分析和整体，进一步形成房地产企业成本财务报告，从而为房地产企业的成本控制决策领导人提供极为有利的房地产企业建设施工成本信息。
对于集团式的大型房地产开企业，还可以建立专门的成本核算控制小组，让经验丰富的房地产成本控制相关业务的老职员担任项目组组长，对房地产企业整个施工建设过程进行成本的控制，只有这样，房地产企业才能不断地取得成本控制的成果，并且不断健全和建立房地产企业的责任成本管理体系，起到提高房地产企业成本控制水平的目的。
企业执行绩效考核制度，
考核责任部门是否根据控制的要点，采用合理的措施，将分解后的成本控制在要求范围内。
（三）动态成本管理体系
房产项目的开发周期长，往往需要两三年，有的甚至需要七八年，在这么长的一个时间里，如果没有一
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