无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范Word格式文档下载.docx
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协商不成的，可委托评估确定。
六、征收评估应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。
第二章 术语
一、市场比较法
市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。
1．可比案例直接比较法
将估价对象与在评估时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．基准价格比较修正法
将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一评估时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正，间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
二、收益法
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
三、成本法
求取估价对象在评估时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
四、假设开发法
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。
五、样本房屋
在征收范围内与多数被征收房屋相类似的房屋，各被征收房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被征收房屋的价值可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行估算。
六、基准价格
基准价格为不同用途的样本房屋在评估时点的市场价值（不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格），此价格一般采用可比案例直接比较法、收益法进行评估。
七、房屋基本重置价格
采用评估时点的建筑材料和建筑技术，按评估时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。
八、综合费用
按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费（平整场地、设计费、勘测费等）、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。
第三章 评估技术路线
1．可比案例直接比较法的技术路线为：
（1）选取可比案例。
可比案例的选取条件应符合附件一的要求；
（2）进行因素修正，求取比准价格。
比准价格的计算公式：
比准价格V=可比案例价格Vs×
P1×
P2×
P3×
P4
P1—交易情况修正系数。
可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；
P2—交易日期修正系数。
系数可参照《锡房指数》的分区（或新村）价格指数进行确定；
P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三；
P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。
房屋区域因素修正系数确定参见附件四；
（3）确定评估价格。
评估价格按比准价格的算术平均值确定。
2．基准价格比较修正法的技术路线为：
（1）选取样本房屋。
样本房屋的选取条件见附件二；
（2）确定基准价格（Vo）
样本房屋的评估价格即为基准价格，当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比案例直接比较法进行评估；
样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估；
样本房屋是在建工程的，应选用假设开发法进行评估。
基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法进行评估。
（3）确定评估价格
各被征收房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值，其计算公式为：
评估价格
=基准价格
×
P5
P5─样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。
收益法评估被征收房屋价值的技术路线为：
1．确定房地产的净收益a
净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。
净收益计算公式：
a=A×
（1－k）
a—净收益；
A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。
当无法取得租金收益时，可采用《房地产估价规范》中规定的其它方式求取；
k—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件五。
2．确定净收益逐年递增的比率g
净收益逐年递增的比率g确定见附件五。
3．确定资本化率R
资本化率应按下列方法分析确定：
（1）安全利率加风险调整值法R1：
以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：
资本化率R1=安全利率＋风险调整值
安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件五。
（2）复合投资收益率法R2：
将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：
资本化率R2＝M×
RM＋（1－M）×
RE
M—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%；
RM—抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率；
RE—自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件五。
（3）确定资本化率
R＝
4．确定收益年限n
采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；
用于评估某一具体房屋时则应根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。
5．确定评估价格
评估价格V=
[1－
]
成本法评估被征收房屋价值的技术路线为：
1．求取土地取得费用
土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：
土地取得费用=基准地价×
期日修正×
综合修正系数×
年限修正系数×
土地取得方式修正系数
（1）基准地价：
采用2010年无锡市城镇基准地价（未定级的区段可参照相邻区段的基准地价进行适当修正计算）；
（2）期日修正：
采用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五；
（3）综合修正系数见附件六；
（4）年限修正系数=
r为土地还原利率，见附件五；
n为基准地价设定的土地使用年限；
划拨土地的土地剩余使用年限设定：
住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；
（5）土地取得方式修正系数：
当被征收房屋占用的土地为出让方式获得时取1；
以划拨方式取得时取50%。
2．确定房屋基本重置价格
参照无锡市房屋结构等级评定标准（见附件八），确定被征收房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正（见附件九）；
3．确定房屋成新
房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准（见附件十），采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定；
4．确定评估价格
评估价格=土地取得费用＋（修正后房屋基本重置价格＋综合费用）×
房屋成新
综合费用：
不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。
公式中土地取得费用以土地面积计算；
修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。
第四章评估方法的应用
具体进行房屋征收评估时应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十一。
一、住宅房屋评估
住宅评估宜采用基准价格比较修正法进行评估。
二、非住宅营业用房评估
1．非住宅营业用房征收评估宜采用基准价格比较修正法评估。
2．非住宅营业用房的评估价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评估的价格（此处非住宅非营业用房用途评估的价格可不考虑楼层系数修正）。
三、非住宅非营业用房评估
1．非住宅非营业用房征收评估宜采用基准价格比较修正法评估；
2．征收行政机关、科教文卫等由政府出资的公益类事业单位用房的评估应采用成本法。
评估此类性质房屋所占用的土地使用权价格时土地取得费用根据同区段工业用途基准地价进行评估，但应进行土地用途修正（土地使用权证载用途为工交仓储的除外）。
即：
土地取得费用=工业用途基准地价×
土地用途修正系数×
土地用途修正系数取1.8。
四、工交仓储用房评估
工交仓储用房征收评估宜采用成本法。
五、在建工程评估
在建工程应当具备的条件：
已取得在建工程占用范围内土地的建设用地规划许可证（及附件）、国有土地使用权证（已足额交纳土地出让金）、项目建设工程规划许可证及附件、项目建设工程施工许可证等项目建设施工应有的所有手续、工程实体施工进度达施工图设计±
0以上。
在建工程采用假设开发法评估。
六、土地使用权补偿价格评估
1．采用成本法评估时，评估价格中的土地取得费用即为土地使用权补偿价格；
2．采用其他评估方法评估时：
当征收范围内土地面积小于或等于被征收房屋建筑面积时，被征收房屋评估价格已包含所占用的土地使用权补偿价格，不再另行评估；
当征收范围内土地面积大于被征收房屋建筑面积时，大于部分面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。
3．征收被征收人部分房屋或土地时，上述土地使用权补偿价格还应另行扣除被征收前后土地使用条件变更的增值部分。
七、附属物价格评估
1．附属物评估采用成本法，计算公式为：
附属物现值＝附属物重置价格×
成新
附属物重置价格标准见附件十二。
2．附属物评估范围
（1）房屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。
但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙、公用自行车库等共用设施不列入分户报告进行评估；
（2）被征收房屋室外的地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评估价格内，不再另行评估；
（3）构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入附属物进行评估。
第五章 征收评估报告
征收评估报告分两种格式，采用基准价格比较修正法评估的，应单独向委托方出具基准价格评估报告，报告内容按《房地产估价规范》的标准格式撰写；
对各被征收房屋的分户评估报告可采用简明表格形式。
分户简化征收评估报告格式：
一、评估结果报告
评估结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容：
1．委托评估方：
征收评估的委托机构为市、区房屋征收部门；
2．评估对象与范围：
征收范围内，经现场查产认定的被征收房屋及其附属物（含其占用范围内土地使用权）；
3．评估目的：
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；
4．评估时点：
房屋征收决定公告之日。
5．价值定义：
不考虑被征收房屋在评估时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；
6．评估依据：
《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》，房屋征收决定；
7．评估方法：
本次征收评估所采用的评估方法；
8．适用的基准价格：
采用基准价格比较修正法应予说明基准价格的来源；
9．评估结果：
征收评估结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额；
10．评估报告的有效期：
本次房屋征收时效内；
11．评估结果应用的限制条件：
说明本征收评估报告应用的范围及其它注意事项；
12．房地产评估机构：
具有相应资质的房地产价格评估机构；
13．评估日期：
出具房屋征收评估报告的日期。
二、评估技术报告
房屋征收分户评估技术报告以表格形式，表格中应明确：
被征收房屋坐落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、征收评估采用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。
评估报告应有两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
不得以印章代替签字。
第六章 附件
附件一 可比案例选取要求
1．可比案例应在征收范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；
2．可比案例应选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋；
3．可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；
4．可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；
5．可比案例的成交日期应与评估时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例；
6．选取的可比案例数量应为3个以上（含3个）；
7．选择的可比案例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。
附件二 样本房屋选取要求
房屋征收评估时选取的“样本房屋”必须符合下述条件：
1．“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；
2．应在征收范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；
3．住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层（楼层调节系数为0%）的房屋；
4．非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；
5．非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层（楼层调节系数为0%）的房屋；
6．非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为0.36~0.45之间（临街状态因素调节系数为100%）；
7．非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为50年的出让土地使用权；
8．每一征收项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。
当分期（段）征收或征收项目范围内被征收房屋市场价格偏差较大时，可分期（段）或将征收范围内的房屋划分多个区段分别选择“样本房屋”；
非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按征收范围内不同的区段，根据各区段房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。
附件三 房屋实体因素修正
一、住宅房屋实体因素修正系数
1．住宅房屋结构因素修正系数表（k1）
待估房屋
修正系数
（％）
参照房屋
砖混一等
（多层住宅）
砖混
二等
三等
四等
砖木
一等
100
98
97
95
103
砖混二等
102
99
105
砖混三等
101
106
砖混四等
108
注：
房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；
采用可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比案例房屋（下同）；
采用基准价格比较修正法时，待估房屋为被征收房屋，参照房屋为样本房屋（下同）。
2．住宅房屋成套因素修正系数（k2）
成套住宅房屋：
100%
非成套住宅房屋：
99%
k2＝
3．住宅房屋成新因素修正系数表（k3）
三成
以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成
十成
94
104
93
96
92
90
房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。
4．住宅房屋朝向因素修正系数（k4）
无朝南门窗房屋朝向调整系数：
k4＝
5．住宅房屋楼层因素修正系数表（k5）
所在层次
楼层系数（%）
总楼层
一
二
三
四
五
六
七
说明：
（1）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层（不含第二层）起每层增加1%
（2）不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%
（3）底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%
待估对象为整幢楼时，楼层系数取100%
k5＝
6．实体因素修正系数计算公式：
P3（P5）＝k1×
k2×
k3×
k4×
k5
二、非住宅营业用房实体状况修正系数
1．房屋结构因素修正系数（k1）
k1=1＋
2．房屋成新因素修正系数（k2）
k2=1＋
3．房屋楼层因素修正系数表（k3）
层次
楼层调整系数
地下室或半地下室
30％
一层
100％
二层
50％
三层
35％
四层及四层以上
当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8％；
不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100％。
k3＝
4．房屋临街状态因素修正系数表（k4）
临街状态
调节系数（%）
开间进深比
不临街
35
<
0.27
≥0.27,<
0.31
≥0.31,<
0.36
≥0.36,<
0.45
≥0.45,<
0.57
≥0.57,<
0.8
≥0.8
110
两面临街
次临街面宽不足主临街面宽的50%
次临街面宽超过主临街面宽的50%、
不足主临街面宽100%
次临街面宽超过主临街面宽的100%
115
表中开间进深比以房屋单间开间进深比计算。
房屋开间为房屋相邻柱（墙）定位轴线之间的距离，当房屋产权临街面不足一开间时，以产权分隔墙之间的距离计算；
房屋进深以该开间房屋前后檐墙（或产权证附图对应产权分隔纵墙）之间的距离为准。
k4仅适用于临街房屋的底层，其它楼层k4取1。
5．出让土地剩余使用年限修正系数（k5）
k5=
n为待估房屋土地剩余使用年限，r为土地还原利率（见附件五）。
被征收房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。
6．土地取得方式修正系数（k6）
划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：
k6=1-
r为土地还原利率（见附件五）。
容积率为被征收房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。
被征收房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。
7．实体因素修正系数计算公式：
k5×
k6
三、非住宅非营业用房实体状况修正系数
3．房屋朝向因素修正系数（k3）
4．房屋楼层因素修正系数表（k4）
参照住宅房屋楼层因素修正系数。
附件四 房屋区域因素修正系数
一、住宅房屋区域因素修正
1．区域因素评分表
影响因素
五等
自然环境
自然景观
10
9
8
7
6
空气污染、噪音、水文
7.5
6.5
规划设计
小区布局
5.5
5
4.5
4
建筑密度
3.5
3
室外公共活动空间与绿化景观
物业管理
房屋、设备维修与管理
小区治安、及道路停车管理
环卫与绿化管理
交通条件
离市区主干道的距离
12
11
公交线路情况
教、医等基础设施
所在学区学校情况
医院及医疗机构分布情况
文体娱乐设施
商业配套
重要商业配套设施
菜场超市
14
13
2．区域因素评分标准
序号
1
紧邻本市旅游风景名胜区，依山傍水，环境优美。
一、三等级之间
自然环境一般，附近主要为居住区，有少量公共绿地，卫生环境一般。
三、五等级之间
升级会员 