老年公寓建设建设可行性研究报告.docx
《老年公寓建设建设可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《老年公寓建设建设可行性研究报告.docx（52页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
老年公寓建设建设可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
济宁市社会福利服务中心建设项目
二、项目承办单位
济宁市民政局
三、项目建设地点
位于济宁市城区南部，六四农场生活区以东，光府河生态绿化带以西，火炬路东侧。
四、项目可行性研究报告编制单位
山东省工程咨询院济宁市分院
济宁市工程咨询院
工程咨询资格证书编号：
工咨甲9401016
资格证书等级：
甲级
发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节可行性研究的依据及范围
一、编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《民用建筑设计通则》
3、《老年人建筑设计规范》JGJ122-99
4、《疗养院建筑设计规范》JGJ40-87
5、《综合医院建筑设计规范》JGJ49-88
6、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）
7、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
8、《山东省济宁市城市总体规划》
9.《济宁市城市规划管理技术规定》
10、国家有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策。
11、现行有关的技术经济规范、标准和定额资料。
12、项目建设单位提供的技术资料。
二、研究工作的范围
根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：
1、项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。
2、项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。
3、项目所采取的消防、环境保护、节能措施。
4、项目实施原则及实施进度。
5、项目投资费用估算及技术经济综合评价。
6、社会效益分析
第三节编制可行性研究的原则
一、在建设中根据实际情况，充分利用各种有利条件，顾及长远，要做到以人为本，设计新颖，布局合理、环境幽雅、配套齐全，并具有超前性、示范性。
二、步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，专供老年人居住建筑、老年人公共建筑必须满足老年体能心态特征要求，为老年人的使用提供方便。
三、坚持节地、节能、统一规划、合理布局和因地制宜的原则。
四、根据城市规划的总体要求规模标准，本着舒畅、经济、安全、美观的原则考虑设计方案。
五、择优选择设计方案，采用“四新”技术、节约投资、减少成本、降低能耗，以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。
六、建设中应同时考虑环境保护与绿化，坚持“社会效益、环境效益”相结合的原则。
第四节研究工作概况
我院受济宁市民政局的委托后，立即组织各专业设计人员进行项目可行性研究的调研工作。
在全面熟悉项目有关文件精神和前期工作的基础上，与局有关领导和技术人员进行详细磋商，听取局领导对社会福利事业发展设想及该项目情况介绍，同时对项目的主要研究原则进行了讨论，在此基础上确定了项目的总体方案，在了解和掌握大量基础资料后，对项目的可行性展开了全面研究。
第五节项目主要技术经济指标
项目工程主要经济指标表
序号
项目
单位
数据
备注
1
规划总用地
公顷
14.26
2
规划建设用地
公顷
11.39
3
城市道路用地
公顷
2.87
4
总建筑面积
平方米
92600
5
建设规模
床
1400
6
项目总投资
万元
8469.68
7
容积率
0.81
8
建筑密度
%
24.3
9
绿地率
%
51.6%
10
11
12
第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节项目提出的背景
我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。
目前，我国60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。
2030年我国4个人中将有1个60岁以上的老人，对于突如其来的老龄问题，党中央十分重视，胡锦涛总书记曾在一次庆祝国际老年人年讲话中指出“人口老龄化给家庭结构和社会生活带来新的变化，对经济和社会发展产生重大影响。
对于这样一个重大的社会问题，全国上下都有充分的认识，并积极研究制定相应的政策。
”妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。
认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。
自《中国老年权益保障法》的颁布实施以来，尊重和关心老年人的社会风气有了明显好转，敬老养老助老等社会服务机构也蓬勃发展起来。
加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。
其中，老年公寓也就应运而生。
它是近年为缓解家庭矛盾，减轻家庭成员照料负担的又一新生产物。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家社会福利政策的要求
根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。
在今年召开的济宁市十四届人大四次会议和市政协十届四次会议期间，多名人大代表、政协委员联名提议要求加快本市老年福利设施建设。
为此，市政府将本市社会养老福利事业的发展目标纳入了“济宁市‘十一五’规划”。
今年，市政府又将“社区老年福利服务设施建设”纳入2006年度为民所办十件实事。
为落实国家、省文件精神和济宁市“十一五”规划，市民政局拟新建一处集收养、代养、康复、保健于一体的社会福利服务设施----“济宁市社会福利服务中心”（曾用名为圣地颐养苑、济宁市颐养苑）。
济宁市社会福利服务中心是由济宁市人民政府和市民政局投资兴办的非盈利性社会福利服务机构，由市民政局主管，是一所集“三无对象”收养、社会老年人代养、孤残儿童收养、老年康复保健于一体的现代化社会福利服务机构。
为使这项工程尽快付诸实施，市民政局在新建“济宁市社会福利服务中心”规划设计、地址勘定、资金筹措等方面已做了充分的准备。
二、符合中华民族尊老、敬老的传统美德
老年族群是“植树人”，是社会财富的创造者，今日社会的一切，都来自于昨天，来自于他们的双手。
他们是社会功臣，今日社会理所当然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年的一切方便。
让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。
三、满足社会的需求
社会福利中心的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、老有所乐的生活方式多了一个选择的机会，给被社会遗弃的痴呆傻残疾儿童一个好的生活环境。
二是开辟了新的就业领域，创造了新的就业岗位。
对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。
三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。
现在，已有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。
据有关调查表明80％的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72％的入住老人没有孤独感。
入住公寓，改变了自己的生活，焕发了生命的活力。
有人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现代意识的一种方式。
“寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋。
在娱乐活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所，老人总会找到自己喜爱的项目，这是居家养老难以享受到的。
如今，在入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老人，这种纯休闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质量提高的另一个方面。
近年来，本市老年社会福利事业在市委、市政府的正确领导下，得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为本市的经济发展和社会稳定做出了积极贡献，但是，随着社会的发展，特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势，有关部门的资料显示，本市现有60岁以上老年达89万多人，占全市总人口的11.5%，仅市区就达4.7万人，要求在福利机构代养的老年人数达8000多人，但本市城区现有各类养老福利机构床位数不到200张，仅占城市老年人需求总数的2.5%，其中以市福利院为代表的各类福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日益增长的社会老年人福利服务需求，这与济宁建设“组群结构大城市”、“构建和谐社会”的发展目标极不相称。
虽然本市的旧城改造取得了一定成绩，但在社区老年福利设施建设上，还比较滞后，90%的社区没有收养、代养老年人的空间。
目前，社会养老和孤残儿童收养事业，已成为本市经济社会发展的薄弱环节。
因此，新建一处设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服务需求和孤残儿童收养的现代化社会福利服务中心，不仅十分必要，而且十分紧迫。
第三章承办单位概况
济宁市民政局是市政府主管有关社会行政事务管理与服务的职能部门。
主要职能是调解社会矛盾，促进社会公平，维护社会稳定，依法维护和保障广大人民群众的基本生活权益。
具体业务范围主要有八项：
一是城乡社会最低生活保障和救灾救济；二是城乡社会福利和保障；三是社会事务和民间组织管理；四是行政区划与地名管理；五是城乡基层民主政治建设；六是拥军优属与优抚安置；七是福利彩票发行与管理；八是慈善事业。
丁颖，女，中共党员，大学文化程，年龄50岁，现任济宁市民政局党组书记、局长。
先后在济宁抗生素厂、济宁医药公司、济宁市科委、济宁市科协及济宁市民政局工作任职。
1998年被民政部评为全国救灾捐助先进个人，省人事厅、民政厅记二等功奖励；2001年被省人事厅、省民政厅评为全省社会救助先进个人；2002年被省妇联评为“三八红旗手”；2005年被省妇联评为维权先进个人。
第四章社会需求分析
第一节社会需求分析
人类在地球上生老病死无限循环，平均寿命逐年提高。
虽然世界风云几经动荡变革，但是人类渴望健康长寿的火种永没熄灭。
21世纪将是人类老龄化的时代，老龄化人口将达30亿人。
仅中国到21世纪中叶，老龄化人口将达4亿人。
所以人类的老龄化问题将是历史界、社会界、理论界、哲学界、医药界等诸多范畴内的重大课题。
已经引起了各国首脑人物暨人类学家、科学家、医学家等诸多门别的高度重视。
并相继成立与人类老龄化有关的各种机构。
根据有关资料披露，我国现有老龄人口1.2亿，占全国人口的1/10，进入21世纪不久，中国60岁以上的老人即出现3亿人，济南市老龄化人口即将突破100万人。
全国仅60岁以上丧偶者已达4200万人，而这个比率还在逐年增大。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀、相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。
而养老设施的建设可为老年人提供这种条件，也能满足老年体能心态特征要求。
目前，中国政府办养老设施已达16万家，其中托老所（日间照料中心）已达1.1万家，福利所已达1209所，但仅收养3800万老人，全面解决老年人问题还是有相当差距的。
济宁市现有60岁以上老年达89万多人，占全市总人口的11.5%，仅市区就达4.7万人，要求在福利机构代养的老年人数达8000多人，但本市城区现有各类养老福利机构床位数不到200张，仅占城市老年人需求总数的2.5%，其中以市福利院为代表的各类福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日益增长的社会老年人福利服务需求。
第五章项目地址及外部配套条件
第一节项目地址选择
一、城市概况：
1、地理特征及行政区划
a.地理特征：
济宁市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带，东邻临沂市，西接菏泽市，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安市交界，西北隔黄河与聊城市相望。
地处东经115°52′-117°36′，北纬34°26′-35°57′；南北长167公里，东西宽158公里。
济宁属鲁南泰沂低山丘陵与鲁西南黄淮海平原交接地带，地质构造属华北地区鲁西南断块凹陷区。
全市地形以平原洼地为主，地势东高西低。
东部为山地、丘陵，西部为黄泛平原，中部为南四湖（微山湖、南阳湖、昭阳湖、独山湖），河流纵横交错。
济宁市位于东亚季风气候区，属暖温带季风大陆性气候。
济宁市地理位置优越，交通便利，是华东与华北、山东半岛与中原地区的通道。
京九、京沪铁路贯穿南北，新兖石铁路横穿东西，104、105、327、220四条国道、京福、日东两条高速公路和八条省级干线公路交织成网。
济宁市还是全国内河水网的重要枢纽，京杭大运河干线总长度为210公里，纵贯济宁南北，形成了铁路、公路、内河航运三位一体的交通运输网络，是鲁西南重要的水、陆交通枢纽。
b.行政区划
济宁市辖兖州、曲阜、邹城、金乡、鱼台、嘉祥、微山、
汶上、泗水、梁山十县（市）及市中、任城两区，153个乡镇，总面积10685.7平方公里。
全市总人口2003年为798.9万人，其中城镇人口272万，城镇化水平34%。
预测2010年全市总人口850万，其中城镇人口425万，城镇化水平达到50%。
2、城市建设与自然环境
a．城市建设：
济宁市是省级历史文化名城，区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强，是一座加速成长中的工业城市，国家重要的能源和原材料基地，是山东省重点规划发展的除青岛、济南以外的第三大区域性中心城市。
境内有曲阜、邹城2座国家级历史文化名城和孔府、孔庙、孔林3个世界历史文化遗产，古老的京杭大运河、水泊梁山、微山湖等风景旅游胜地享誉海内外。
济宁是山东省重要的粮棉油生产基地，也是鲁西黄牛、小尾寒羊、微山麻鸭、金乡大蒜、鱼台大米的集中产地，粮食产量占全省的十分之一，淡水产品产量占全省的四分之一。
济宁工业实力比较雄厚，现有利税过千万元的企业81家、过亿元的21家，5家企业进入全国500强，5家企业进入全省23家重点企业集团，原煤、电力、毛纺织品、工程机械、抗生素药品、味精等产销量居全国同行业前列，兖矿、山推、鲁抗股票先后在深圳、上海、美国、香港上市。
济宁与70多个国家和地区建立了较为稳定的经贸合作关系，累计实际利用外资15亿美元，年进出口总额达到11亿美元。
济宁先后荣获“全国科教兴市先进城市”、“全国平原绿化先进市”、“全国卫生城市”等称号，连续三次获得“全国双拥模范城”。
济宁市围绕建设经济强市、文化名市、组群结构大城市，解放思想，开拓进取，干事创业，整个经济保持了速度加快、效益提高、亮点增多、结构优化、后劲增强的良好发展态势。
2005年全市实现地区生产总值1266．亿元，按可比价格计算，比上年增长17．3％。
其中第一产业增加值173．57亿元，增长6．8％；第二产业增加值696．4亿元，增长21．2％；第三产业增加值396．22亿元，增长15．％。
在第三产业中，金融保险业增加值20．29亿元，增长13．8％；批发核零售贸易餐饮业增加值103．77亿元，增长13．7％，房地产业实现增加值34．49％亿元，增长1．0％。
三次产业对ＧＤＰ贡献率分别为5．6％、63．4％和31．0％。
三次产业结构比例为13．7：
55．31．3，与2004年相比，一产下降1．1个百分点，二产提高2．3个百分点，三产下降1．2个百分点。
人均ＧＤＰ达到15748元（按现行汇率折算为1956美元），比上年增加2692元，按可比价格计算增长16．8％。
b.自然环境
资料表明，济宁市区属于冲洪积平原。
土地岩层共分七层，
各层的工程地质特征自上而下分述如下：
（1）粉质粘土：
层厚1.0~1.6m，平均厚0.75米，棕褐色，可塑，以粉质粘土为主，含腐植根毛系、砖瓦片、砂粒，属中等压缩性土。
（2）粉土：
层厚1.2~2.3m，平均厚1.65米，黄色，可塑，含云母片、虫孔、贝壳、腐植物，属中等压缩性土。
（3）粘土
层厚0.2~0.9m，平均厚0.7米，灰黑色~黑色，可塑，含有机质、腐植物、虫孔、贝壳，属中等偏高压缩性土。
（4）粉质粘土
层厚1.3~2.4m，平均厚1.82米，灰黄色，可塑，含砾石、虫孔、贝壳、铁质氧化物、砂粒，属中等压缩性土。
（5）粉质粘土：
层厚0~2.4m，平均厚2.16米，黄色，可塑~ 硬塑，含铁质氧化物、砂粒、贝壳、姜石Φ0.5~3.0cm，含量约10％，属中等压缩性土，局部夹细砂，黄色，中密。
（6）中砂：
层厚3.6~6.4m，平均厚5.2米，黄色，中密~密实，以长石、石英为主，颗粒级配良好，含云母片，砂粒自上而下逐渐由细变粗，可按中等压缩性土考虑。
（7）粉质粘土
层厚4.5m，褐黄色~棕黄色，可塑，含灰斑、砂粒、铁锰质氧化物、砾石Φ0.5~2.5cm，属中等压缩性土。
济宁境内有煤、稀土、石灰石、石膏、重晶石、磷、铁、铜、铅等70多种矿产资源，尤以煤炭储量最为丰富。
境内已探明储量260亿吨，占山东省的50％以上；全市含煤面积4826平方公里，占全市总面积的45％，是全国八大煤炭基地之一。
济宁稀土矿主要分布在南部微山一带，总储量1275万吨，居全国第二，大小矿脉60余条，属中、大型矿床，具有较大的工业开采价值。
石灰石主要分布在东部山区，总储量在15亿吨。
c.水资源
济宁全市天然水资源总量平水年为49.98亿立方米，其中地表水33.71亿立方米，地下水天然补给量16.26亿立方米；可利用水资源总量30.37亿立方米，其中地表水17.44亿立方米，地下水12.93亿立方米；人均占有水资源量740立方米，人均可利用水量449立方米。
济宁市地上水资源丰富，境内水系较为发达，河流众多，
流域面积在50平方公里以上的河流有91条，总长度1516公里，其中南四湖东有20条，多属山洪河道，源短流急，峰高量小；南四湖西有19条，河底平缓，径流历时较长，季节性明显。
京杭大运河贯穿市区。
境内南四湖是山东省、华北地区最大的淡水湖泊，总面积达1266平方公里，流域面积31700平方公里，具有防洪排涝，蓄水兴利等多种功能。
地下水资源与其他地区相比，也较为丰富。
仅市中区就有大小水源井300余眼，日出水能力22万吨，静水位19.7米，动水位25.7米。
d.气象资料
济宁市属暖温带季风大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。
根据地区历年统计资料气象显示：
年平均气温 13.5℃
极端最高气温 41.6℃
极端最低气温 －19.4℃
年平均最高气温 19.4℃
年平均最低气温 8.6℃
冬季采暖室外计算温度-7℃
年平均降水量 676.7mm
年最大降水量 1186.0mm
全年平均风速 3.1m/S
最大风速 22.7m/S
最大冻土深度 370mm
全年主导风向 东南
冬季主导风向 西北
夏季主导风向 东南
3、总体规划概况
根据《济宁市城市总体规划》，济宁市区以光河、府河为界，分为济宁东城和济宁西城两城区，济宁市区的发展建设根据全省经济发展战略，东城规划，西城优化，加快北湖旅游区的开发建设，形成一湖托两城的城市格局，城市的产业结构，用地布局，基础设施，生态环境效益合理配置，至2010年基本实现城市的现代化。
1、城市性质
规划济宁西城是全市政治、文化中心，鲁西南地区的水陆中转枢纽，以发展第三产业、高新技术和轻型工业为主，主要职能为：
行政管理、商业流通、金融贸易、科技信息以及医药化工等。
济宁东城将建成为济宁市一个新型的现代化综合性产业基地，以发展商业金融、教学科研和电力、机械及轻纺工业为主。
2、城市规模
规划确定济宁市区人口规模为近期（2005年）100万人，其中城市人口45万人，远期（2010年）115万人，其中城市人口65万人（西城35万，东城30万人）。
2010年城市规划用地规模为80.35平方公里，其中西城40.47平方公里，东城39.88平方公里。
3、城市经济发展目标
2000年，济宁市国内生产总值实现578亿元，“九五”期间年均增长10.8%。
2005年，济宁国内生产总值突破1000亿元，“十五”期间平均增长11%，一、二、三产业年均递增5%、13%、13%左右。
城市化水平超过50%。
2000年，济宁城市工业总产值82.68亿元，2005年济宁城市工业总产值已超过150亿元。
如2006年至2010年城市工业按年均增长10%预测，2010年济宁城市工业总产值将达到240亿元，城市化水平达到60%。
二、项目地址
（一）地址选择主要依据的原则
1、符合城市规划的要求；
2、环境要较为宁静，不宜与市场、公共娱乐场所等毗邻；
3、交通较为便利；
4、各种基础设施，如水、电、路等条件较好；
5、易于节省投资；
6、具有适当扩建发展的余地。
（二）项目地址选择
经比选，济宁市社会福利服务中心选址于城区南部，六四农场生活区以东，光府河生态绿化带以西，火炬路东侧。
目前周遍为农用田，土地权属山东里能集团。
该地块周边环境幽静、无污染，空气清新，交通便利，是老人颐养天年的理想休养场所。
南城区是我市城市规划的休闲旅游度假区，该地块是其中规划的一部分，服务中心选在此处和整个城市规划融为一体，符合济宁市城市建设总体规划。
2004年10月12日，市规划局同意济宁市社会福利服务中心的规划设计，同年10月26日，市政府规划委员会同意了济宁市社会福利服务中心的规划设计，并颁发了《建设项目选址意见书》（2004—053号）。
2006年5月25日，市规划局核发了《建设用地规划许可证》（编号2006—037号）。
（三）场地地形条件
该项目所处地理位置地形比较平坦，高差较小，西部和南部较高，高差约为2米。
第二节外部配套条件
一、供水
供水能力5万吨／日的东水厂为用户提供标准优质自来水，供水管径分别为800毫米。
二、供电
新规划的开发区220千伏变电站工程，2001年已建成，可满足项目新增的用电负荷。
三、通讯
l8孔和24孔的通讯管道网连通市区，装机2万门的电信分局已提供服务。
市电信局在新区规划设计了10万门程控期电话系统。
区内已申请了1000MB的出口，架设了光缆，宽带接入Intenet。
四、供热
采取集中供热方式，为用户提供足够的热源，设计供热能力为60万平方米。
供热量为440吨／小时，其中工业用汽240吨／小时，采暖用汽200吨／小时。
已建成的济宁市热电厂供热能力为70吨／小时。
主管网长6公里，支线长3公里。
供热系统流程为热源一换热站一用户。
五、供气
东部产业带天然气发展规划为在2至3年内，东部产业带内新铺设50余公里天然气主干线，逐步达到8．5亿立方米的年供气能力。
煤气主干线从沿东外环路区穿过，一年内调压站和燃气管支网将达到用气条件。
六、排水
采用雨污分流水体系。
沿东外环路已修建2．3公里的防洪排水工程，修筑了部分防洪排洪设施。
规划区内的排污管网与污水处理厂连接，经处理后达到中水标准。
第六章建设规模及主要内容
项目规划总用地面积约14.26公顷，建设用地面积约11.39公顷，床位1400张，管理人员200人；总建筑面积92600平方米，其中医疗康复中心28000平方米、老年公寓21000平方米、福利院（孤残儿童）6000平方米、福利院（收养、孤残、三无老人）18000平方米、福利院（痴呆傻）2800平方米、办公接待中心7500平方米、餐饮娱乐中心3300平方米、学习健身中心3000平方米、并同时建设车库、锅炉房、配电室3000平方米等配套公建设施。
另外对中心区内按规划对道路进行硬化
升级会员 