中国房地产指数系统信息监测周报第61期0863.docx
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中国房地产指数系统信息监测周报第61期0863
中国房地产指数系统信息监测周报第61期
房地产门户-搜房网2008年06月03日09:
34来源：
中国指数研究院西南分院
随着社会信息传递方式的日益快捷和多样化，中国入世后国际国内竞争的加剧，为企业提供资讯与参谋的竞争情报越来受到企业界的钟爱。
为此，中国房地产指数系统（CREIS）全力推出《CREIS房地产资讯参考（周刊）》，及时提供房地产行业的动态快讯、政策法规、市场行情、专家分析、资本动向和商品供求信息，并对重大政策、热点事件进行深度分析，以帮助用户获取动态、连续、全面的房地产信息资源，对企业把握行业脉搏，制定企业发展战略，把握投资合作商机提供支持。
目 录
〖宏观经济扫描〗3
大震冲击有限5月CPI或降3
财政部：
控制CPI我国6月起下调部分食品进口关税3
中国将努力实现2010年单位GDP能耗降低20%目标4
〖行业信息监测〗4
房地产商融资渠道收窄五个月近30家房企借壳上市4
前4月商品房销售面积降4%其中现房下降11.9%5
房产实力榜万科居首A股房企资金链持续紧张6
全国空置住房12464万平方米同比去年减少1.9%6
〖政策法规概览〗6
新合同文本规定:
商住项目开发原则上3年内完成6
征地欠补偿将处分责任人6月1日起施行7
〖资本动向追踪〗8
建业地产26日起香港IPO发售所得15.18亿港元8
恒大地产成功私募得35亿港元四大投资者入股8
SOHO中国55亿落子东二环定名“朝阳门SOHO”9
〖地产人物访谈〗9
万通集团董事长冯仑：
土地资源并不“稀缺”9
〖热点事件评述〗10
中国“房奴运动”太过疲软只会等待和"死抗"10
房价何时会见底？
仍有较大下跌空间10
〖区域市场行情〗11
华北地区11
5月京二手房市场陷入"滞胀"上涨幅度仅4.3%11
北京新建普通商品房面积控制在每套100平方米12
京6月半数新盘位于五环外别墅等高档产品占主流12
河北：
年内将完成旧住宅小区改造440万平方米13
天津：
五月楼市观望气氛依旧浓厚交易量缩价涨13
华东地区14
南京：
上周全市的楼市上市认购量猛增长60%14
南京低收入户住房保障启动保障范围扩大十多倍15
上海房价现松动迹象住宅供求比降至1:
0.7116
上海下月30多个新盘上市成交预计与5月相当16
华中地区16
房地产百强企业为武汉楼市"量温"16
武汉：
新盘批量入市江城可售商品住房超过10万套17
西南地区17
重庆：
土地购置减少土地开发面积有所增加17
重庆：
北碚拆危旧房建5公里滨江大堤建经济适用房17
195米！
成都第一高楼开建18
华南地区18
深圳：
罗湖新盘均价1.1万起6月房价再创新低!
18
深圳房租普遍呈上扬平均租金比去年上涨近10%18
广州：
买家开始热衷低层单位，高层楼房价格有望下调19
广州：
五月成交未反弹，“价量齐跌”转向“价跌量升”19
东北地区20
东北第一高楼昨奠基动土预计到2012年竣工20
沈阳热闹大街两旁盖新楼开发商要为噪音付款20
〖最新研究成果〗21
〖宏观经济扫描〗
大震冲击有限5月CPI或降
在前4个月CPI走势呈现高位走势之后，人们普遍预期5月份的CPI会明显回落。
但是，“5•12”四川大地震对这一预期产生了明显冲击。
在日前召开的中国第四届经济论坛上，有专家指出，四川大地震可能拉高未来两个月的CPI原有预期。
全国人大常委会委员、武汉大学经济学教授辜胜阻在接受本报记者采访时表示，四川地震将刺激内部消费，对价格有一定的拉动作用，对控制5、6月CPI肯定会造成负面的影响。
他表示。
未来的CPI走势很难预料，5月的CPI可能会超越4月份的8.5%。
不过，对于以上说法，摩根大通亚洲首席经济师龚方雄并不赞同。
龚方雄近日明确表示，5月份CPI应该比4月份环比走低，应该是8%左右。
他承认四川大地震对CPI确有影响，他指出，如果没有这场地震灾害，5月CPI应该是在8%以下。
同时他表示，地震对通胀本身影响不大，也就仅影响5月份这一个月，下半年通货膨胀应该会逐渐下滑，回到6%以下。
全国人大财经委经济室副主任李命志在接受本报记者采访时称，四川大地震对控制CPI来说是不利因素，但因地震发生在局部区域，相对全国的宏观经济运行情况来说，影响范围不大，因此，可能对5月的CPI走势影响有限。
从目前的情况看，5、6月的CPI的具体范围还很难说。
对于影响不大的说法，中金公司首席经济学家哈继铭也表示同意，他认为，地震受灾地区在全四川占5%左右，在全国占0.4%左右，短期对可能会推高通胀，但对通胀和经济活动的影响不太大。
谈到能否实现“把全年CPI控制在4.8以内”的目标时，李命志表示，“难度比较大，但并不是没有不可能的。
”他解释说，从全年来看，CPI的走势来说，应该是前高后低，下半年通胀水平会出现下滑，如果下半年CPI控制得当，4.8的目标不是不可完成的。
关于此问题，哈继铭也表示，将全年的CP控制在4.8比较困难，他同意全年CPI先高后低的说法，同时他预测，今年全年CPI可能在6到7之间。
中央政策研究室经济局局长李连仲在接受记者采访时表示，要使通胀水平下降，首先要自主创新，降低产品的成本，从而降低通货膨胀率；其次要拉动需求、节能减排；最后要让企业走出去，收购外国的产业、金融机构进行低成本扩张，鼓励企业去国外收购石油、土地、矿山等资源，来满足国内需求。
（证券报5月28日）
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财政部：
控制CPI我国6月起下调部分食品进口关税
记者昨天（28日）从财政部了解到，国务院关税税则委员会决定下调部分食品、药品、棉花等商品的进口关税，此举有助于实现将我国全年CPI控制在4.8%的目标。
今年以来，国际农产品价格不断上涨对各国CPI产生了很大影响，近期，包括印度、巴西、墨西哥等国家都已暂停或减低农产品关税的征收。
财政部是在28日公布的《国务院关税税则委员会关于调整部分商品进口暂定税率的通知》中宣布以上措施的。
《通知》要求，从2008年6月1日至12月31日，将冻猪肉进口税率由目前的12%降低至6%，降幅达到50%。
《通知》还要求，将豆粕、花生粕等饲料进口税率由目前的5%降低至2%，降幅达到75%。
业内人士介绍说，虽然豆粕并不是居民直接消费品，其价格的上涨也不会直接纳入到CPI的统计范围，但是，如果不能及时控制豆粕等饲料价格的上涨，进而推动猪肉、水产品等直接食物消费品的价格，可能使本已居高不下的物价水平变得更加难以控制。
此外，从2008年6月1日至12月31日，将鳕鱼、开心果、婴幼儿食品以及乳清和酵母等共9个税目商品的进口税率由目前的6%—25%降低至2%—10%，将部分血液白蛋白和人用疫苗共4个税目产品的进口税率由目前的3%降低至0%。
从2008年6月1日至9月30日，将椰子油和橄榄油进口税率分别由目前的10%、9%降低至5%。
从2008年6月5日至10月5日，对配额外进口的一定数量棉花实施临时滑准税政策，将进口价格较高的高品质棉花适用的从量税从570元/吨降低至357元/吨，相当于将棉花滑准税由5%—40%降至3%—40%，并从10月6日起恢复目前的滑准税。
（上海证券报5月29日）
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中国将努力实现2010年单位GDP能耗降低20%目标
新华网天津５月３１日电（记者徐岳 胡梅娟）中国国家能源局副局长赵小平在此间说，中国将继续坚持节约资源的基本国策，努力实现２０１０年单位ＧＤＰ能耗比２００５年降２０％的目标。
赵小平３０日在亚洲协会第１８届企业年会上表示，能源与可持续发展问题是当今国际社会面临的共同挑战。
长期以来，中国政府和社会各界对此给予了高度重视，早在１９９４年制定中国２１世纪发展议程的时候，中国就把能源列为实施可持续发展战略的重点领域之一。
１９８０年至２００６年，中国一次能源消费年均增长仅５．６％，按２００５年不变价格计算，万元ＧＤＰ能耗由１９８０年的３．３９吨标煤下降到２００６年的１．２１吨标煤，年均节能率３．９％。
赵小平表示，中国将继续坚持节约资源的基本国策，通过结构调整、技术进步、强化管理、深化改革、加强法制、动员全民节能和开展国际合作等多种途径，努力实现２０１０年单位ＧＤＰ能耗比２００５年降低２０％左右的目标。
以“全球商业的新时代——中国和世界的可持续发展”为主题的亚洲协会第１８届企业年会，２８日至３０日在天津滨海新区举行。
（新华网5月31日）
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〖行业信息监测〗
房地产商融资渠道收窄五个月近30家房企借壳上市
5月29日，中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛（000961），将中南房地产所持有的10项共计50.95亿元的房地产业务注入上市公司。
据不完全统计，今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。
业内人士认为，上半年紧缩的财政政策和销量萎缩使得房产商融资渠道减少，通过借壳可以较低的成本尽快进入资本市场。
借壳扎堆
5月27日，浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华（000918）；19日，中住地产将通过定向增发重组SST重实（000736）实现中住地产的整体上市；6日，ST天桥（600657）向信达投资、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有限公司、正元投资和赣粤高速定向发行，收购上述公司所持有的有关房地产公司的股权。
而此前，常州高新技术产业开发区发展（集团）总公司将房地产和城市建设资产注入黑牡丹（600510）、新洲集团将房地产业务与白猫股份（600633）全部资产和负债进行置换。
仅5月份以来就有十多家房地产企业拟将资产注入上市公司。
房地产企业特别青睐ST公司。
近30家公司中，有15家是ST公司，除上述列举之外，还有华远地产借壳SST幸福（600743）、紫薇地产借壳ST嘉瑞（000156）、四川大地实业借壳*ST创智（000787）等。
长城证券研究员万知认为，一方面，ST公司寻求资产重组保全壳资源是他们的当务之急；另一方面，紧缩的财政政策使得房地产企业面临资金压力，为获得更多融资渠道，这些ST公司的“壳”就成了他们的最佳选择。
资产负债率依然偏高
目前拟将借壳上市的地产公司和上市公司一样，都存在负债率偏高的问题。
SST亚华收购报告书中显示，浙商集团的资产负债率逐年增高，2005年到2007年的资产负债率依次是79.72%、81.91%、83.16%。
而SST幸福的收购报告书则显示，华远地产2004年到2006年的资产负债率依次是74.84%、66.87%和67.61%。
借壳中关村（000931）的鹏润控股的资产负债率更高，2005年到2007年的资产负债率为91.9%、94.3%和38.6%，其2007年的数据是剥离资产后的数据。
5月22日，中国房地产测评中心评出“2008沪深房地产上市公司综合实力30强”，万科（000002）、保利地产（600048）和招商地产（000024）排名前三。
据统计，这30强公司在今年一季度的资产负债率均值为63.07%，与去年同期基本持平。
一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观，30强房地产上市公司一季度每股经营现金流量均值为-0.69元，比第四季度略有增加；经营活动产生的现金流量净额为-185亿元，同比增长89%。
业内专家指出，30强上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。
在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题；但是，一季度，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。
上市突围
2005年伊始的土地储备“大战”，几乎将所有的地产公司都带入了缺钱的集体困境。
而连续数月的紧缩政策，对于高速扩张的地产公司来讲，几乎是致命一击。
有专家认为，半年的货币紧缩，房地产成交量大幅萎缩，调控的目的已经初步达到。
如果把楼价真的打下来，对整体经济并没有太大好处。
所以这个时候放开地产公司的股市通道，也很正常。
5月初，主要一线城市并没有出现预计中的成交量爆发，深圳和北京的房展会也未能对成交起到预期中的刺激。
成交统计数字显示，除上海成交量同比环比均出现增长，北京、深圳、广州三城市五月初的交易量均出现同比下降，环比或者增加不大，或者下降。
传统的交易旺季不旺，表明市场观望情绪浓重，国海证券研究员赵铎认为，不愿等待的自住需求在春节后已经得到阶段性集中释放，下一次释放可能需要更长时间的积累，压力将越来越多地向开发商转移。
（中国证券报6月2日）
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前4月商品房销售面积降4%其中现房下降11.9%
国家发改委最新发布的一份报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。
其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点；期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。
1-4月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%。
与此同时，商品住房空置面积继续下降，4月底全国空置商品住房12464万平方米，同比减少1.9%。
报告认为，土地购置与开发面积增加，房屋施工面积加大，新开工面积加快。
今年1-4月，房地产开发土地购置面积10176万平方米，同比增长11.1%；完成土地开发面积8065万平方米，同比增长5.9%。
房屋施工面积178864万平方米，同比增长25.4%。
其中，新开工面积32970万平方米，同比增长20.4%。
前4月，全国完成房地产开发投资6952亿元，同比增长32.1%。
其中，住宅投资4944亿元，同比增长35.2%；办公楼投资240亿元，同比下降5.5%；商业营业用房投资706亿元，同比增长20.8%；其他投资1062亿元，同比增长38.2%。
（中国证券报6月2日）
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房产实力榜万科居首A股房企资金链持续紧张
中国房地产测评中心昨日发布的《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示，在102家沪深房地产上市企业和28家在港上市内地房地产企业中，万科位居综合实力榜的首位。
该报告是根据上述房地产企业2007年年报制作的。
综合实力榜前5位企业分别是万科、中国海外、碧桂园、富力地产和世茂房地产，2007年实现销售收入分别为355亿元、156亿元、177亿元、148亿元和93亿元。
该报告还显示，沪深房地产上市企业分化加剧。
第一梯队的万科、保利地产、招商地产、金地集团发展迅猛，进一步提升了其在资本市场上的融资能力。
但从企业的长期偿债能力、短期偿债能力、现金流状况等方面来看，沪深房地产上市公司抗风险能力并不理想。
万科、保利、金地、招商的每股经营性现金流量指标都为负数，分别为-1.52元、-7.65、-7.52、-4.74元。
这些企业在未来普遍面临较大的资金回笼压力，实现销售业绩将是今年最大的考验。
中国房地产测评中心是由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术（中国）有限公司五家单位共同发起成立的。
（中国证券报5月29日）
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全国空置住房12464万平方米同比去年减少1.9%
国家发改委昨天披露了2008年1至4月房地产市场运行情况。
统计数据显示，截止到4月底，全国空置商品住房12464万平方米，同比减少1.9%。
今年1至4月，房地产开发土地购置面积10176万平方米，同比增长11.1%，增幅同比提高11.7个百分点；完成土地开发面积8065万平方米，同比增长5.9%，增幅同比提高1.3个百分点。
房屋施工面积178864万平方米，同比增长25.4%，增幅同比提高4.1个百分点，其中，新开工面积32970万平方米，同比增长20.4%，增幅同比提高5.7个百分点。
今年1至4月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点，其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点；期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。
（京华时报6月1日）
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〖政策法规概览〗
新合同文本规定:
商住项目开发原则上3年内完成
国有建设用地使用权出让合同示范文本出台
商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。
昨天，记者从国土资源部获悉，为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。
2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
据悉，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。
属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。
若受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。
通知要求各市、县国土资源管理部门按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。
省（区、市）国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。
新修订的合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三个部分组成。
正文部分9章48条，包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。
根据示范文本，受让人应在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，方可持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。
签订出让合同时，要明确填写宗地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等土地利用条件。
受让人应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地，不得擅自改变。
值的注意的是，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。
属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。
受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。
受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。
另需注意的是，合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7%。
对住宅项目建设中，宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90平方米以下住房套数、套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行了约定。
新出台的法律政策对工业项目用地中企业行政办公及生活服务设施的用地面积比例、套型建筑面积90平方米以下住房套数及面积比例、商品住宅项目中配建经济适用住房和廉租住房等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。
新的合同文本明确了建设用地使用权是一个空间概念，要求签订出让合同时，要明确填写宗地的界址点坐标和上下高程，宗地空间范围是以界址点所构成的垂直面和上、下高程所在的水平面封闭形成的空间范围。
（上海证券报6月2日）
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征地欠补偿将处分责任人6月1日起施行
中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布，《违反土地管理规定行为处分办法》自6月1日起施行。
业内人士表示，出台此办法主要是为加强公务员管理，促进土地管理法律法规的实施。
监察部和国土资源部共同制定的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（以下简称《暂行办法》）自2000年3月2日施行以来，发挥了重要作用，但随着形势的发展，土地执法实践反映出的问题日益增多，《暂行办法》已经不能完全适应形势的要求，需要进行修改、完善。
为了加强土地管理，加大对违反土地管理规定行为的惩处力度，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部对《暂行办法》进行了修订。
业内人士称，出台《处分办法》主要是为加强公务员管理，促进土地管理法律法规的实施。
《处分办法》指出，行政机关在征收土地过程中，不得批准低于法定标准的征地补偿方案，不得未按规定落实社会保障费用而批准征地，不得未按期足额支付征地补偿费用。
对违规的责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分。
此外，《处分办法》明确，县级以上地方人民政府未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，责令限期缴纳。
《处分办法》还指出，对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的，县级以上地方人民政府主要领导人员将受处分。
行政机关侵占、截留、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。
（新京报5月30日）
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〖资本动向追踪〗
建业地产26日起香港IPO发售所得15.18亿港元
5月26日，河南省最大房地产开发商建业地产（00832.HK）开始全球招股，共约发行5亿股，发行价范围为每股2.75-3.80港元，若取中间价每股3.275港元，估计全球发售所得为15.18亿港元。
据建业地产招股书透露，嘉德置地通过其间接全资附属企业凯德置地，先后共购入建业地产36.14%权益。
据悉，在这次发行完成之后，凯德置地持股量将由36%摊薄至27%。
建业地产此次全球发售5亿股，90%根据国际发售作初步有条件配售，10%发售给公众。
发行价范围为每股2.75-3.80港元，行使超额配股权之前发行规模55亿港元至76亿港元。
若取中间价即每股3.275港元，估计全球发售所得为15.18亿港元。
建业地产称，融资绝大多数用于收购或发展多个项目使用。
据透露，截至2007年12月31日，建业地产流动资产50.448亿元，流动负债36.345亿元。
建业地产方面承认，目前来自于银行及其他方提供的贷款及股权融资为集团物业开发资金的重要来源，而截至2007年底，集团尚未偿还的总借贷数约为13.857亿元。
根据招股书，建业地产2005年-2007年三年的营业额分别为10.96亿元、12.613亿元、18.217亿元，净利润分别为5520万元、1.41亿元、1.65亿元。
今年以来，香港市场尚无房地产公司上市，投资者对深受宏调影响的内地房地产企业普遍持怀疑态度。
3月，计划募资165亿港元的恒大地产被迫搁置IPO，缺乏足够的机构投资者认购，被认为是恒大上市夭折的主要原因。
有消息显示，2007年末，建业地产初拟上市计划时，一度希望融资80亿港元，此后曾缩减为20亿-30亿港元。
受市场震荡影响，建业地产已屡次推迟上市计划。
此次如一切进展顺利，建业地产将于6月初在香港挂牌上市。
建业地产此番若能成功上市，将成为今年首只登陆香港股市的内地房企，其IPO定价和市场反应，也将对其后上市的房地产企业起借鉴作用。
（京华时报5月30日）
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恒大地产成功私募得35亿港元四大投资者入股
今年3月宣布搁置IPO的恒大地产近日传出私募成功的消息。
上海证券报记者从可靠渠道获悉，恒大已顺利完成35亿港元，折合约
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