房地产项目后评估报告模版文档格式.doc
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**项目是**公司的**定位（备注：
普通住宅、高端住宅、城市综合体、旅游地产、养老地产等）的项目，项目位于**，用地面积**万平方米，容积率**，总地价**亿元，折合计容楼面地价**元/平方米。
项目总建筑面积**万平方米，总可售面积**万平方米，分**期开发，主要产品类型包括**。
（备注：
以下为合作项目选填）本项目由我司与**合作开发，项目以**公司为运作平台，我司股权比例**%，**公司股权比例**%。
项目由**操盘，**并表。
项目于**年**月**日取得土地使用权/签订合作协议后，于**年**月开始进行桩基施工，**年**月**日首次开盘销售，至**年**月全部竣工交楼，**年**月完成后评估工作（数据截止时间为：
**年**月**日）。
项目区位图：
本项目
项目总平面图：
项目综合效益评价
根据本次后评估工作成果，**项目预计共实现销售收入**亿元，整体均价为**元/平方米（截止目前已实现**亿元，剩余**亿元预计在**年**月前实现）。
项目地价投入**亿元，扣除地价直接投资**亿元，各类税费**亿元，总投资共计**亿元，折合可售单方投资**元/平方米。
项目整体税前利润**亿元，税前成本利润率**%。
按照财务口径，预计实现结转收入**亿元；
项目结转成本为**亿元，营业税费及附加**亿元，管理及销售费用**亿元；
项目可实现税前利润**亿元，税后利润**亿元，毛利率**%，销售净利率**%。
项目开发完毕后，留存**（备注：
选择车位、会所、商铺、酒店、购物中心等）等类型资产共计**平方米，价值**亿元。
项目综合评价
1、简要提炼和总结出项目发展过程中值得借鉴和推广的经验；
2、概述在开发过程中对项目效益影响的重大因素，以及未能达到考核要求的指标情况；
3、本项目有待改进的方面，以及应吸取的重大经验教训（如有）；
4、在经验总结的基础上提出未来本区域同类项目的开发建议。
【项目关键指标完成情况】
说明：
1、立项指标指各子公司正式上报股份公司的立项报告及测算数据；
2、定位指标是指项目获取后通过项目股份公司定位会审议通过后的指标数据，老项目没有定位指标的可不填。
3、目标成本指标指项目获取规划批复后，在股份公司规定时间内上报的目标成本，经子公司盖章确认的指标；
4、实际指标指本次后评估报告编写过程中总结的项目运营实际数据。
一、技术指标
项目总建筑面积**万平方米，其中地上面积**万平方米，地下面积**万平方米。
可售面积**万平方米，留存物业**万平方米，其中留存车位**个，公建配套面积**万平方米。
1、本表中所指可售面积，指无论有无产权，公司有计划向客户销售，为客户办理产权或向客户一次性出让长期使用权的物业。
对于销售面积当中的不能办理产权部分，应添加“备注”列注明该部分的面积，如部分公司可销售使用权的人防车位。
2、其他不可售面积，指既不能用于销售，也不是项目的公建配套或用于经营的不可售物业，如分配给合作方的物业面积，此项应添加“备注”列注明该部分的面积及说明。
技术指标表
序号
指标
单位
立项
定位
目标成本指标
实际
差额
实际数-目标数
偏差率
差额/目标数
1
总用地面积
万㎡
2
净用地面积
3
容积率
4
容积率面积
5
总建筑面积
5.1
总可售面积
5.1.1
可售产品类型1
已售面积
—
未售面积
5.1.2
可售产品类型2
5.1.3
车位
个
已售个数
未售个数
5.2
总不可售面积
5.2.1
公建配套类型1
公建配套类型2
公建配套类型3
5.2.2
不可售物业（如酒店）
5.2.3
不可售地下室
其中：
人防面积
5.2.4
架空层
5.2.5
其他不可售面积
二、开发进度
项目自土地获取之日起至全部竣工备案，建设期共计**个月，销售期**个月。
与考核偏差较大的节点是***。
开发进度表
进度节点
集团下发
考核节点
公司
内控节点
实际节点
相差天数
实际数-
考核数
内控数
项目立项
土地获取
交地时间
获取修建性详细规划批复
开工
6
获得施工证
7
首期贷款下发（四证齐全）
8
首期开盘
9
首期竣工备案
10
首期交楼
11
全部竣工备案
12
项目清盘
13
收回股东投资时间
14
实现正现金流时间
三、成本情况
项目总立项成本**亿元，定位成本**亿元，上报目标成本**亿元，实际成本为**亿元（备注：
若总实际成本较目标成本变动超过2%的，应简要说明原因）。
与目标成本对比，变动超过2%的成本项为：
*****。
主要原因为：
****。
成本变动情况表（总成本）
成本指标
成本
目标
实际数
目标数
差额/
土地款
开发前期费
建筑安装工程费
3.1
可售产品1
3.2
可售产品2
3.3
留存物业1
3.4
留存物业2
红线内配套费
政府收费
物业维修基金
公建分摊
不可预见费
直接投资合计
扣除地价直接投资
营销费用
管理费用
财务费用
开发间接费用
总投资合计
项目在立项阶段，总可售单方成本**元/平方米，定位阶段为**元/平方米，目标成本阶段为**元/平方米，实际为**元/平方米。
与单方目标成本对比，变动超过2%的成本项为：
成本变动情况表（可售面积单方成本）
立项可售面积单方成本
定位可售面积单方成本
目标可售面积单方成本
实际可售面积单方成本
四、项目整体收益情况
项目整体预计税前利润为**亿元，税前利润率**%，全投资内部收益率**%，与目标成本数据比较，偏差较大的指标为**。
项目整体经济指标表
数据
目标成本数据
总投资
亿元
总销售额
结转成本
税前利润
净利润
留存物业
毛利率
%
税前成本利润率
销售净利率
全投资内部收益率
净现值（NPV）
静态投资回收期
（折现率按8%）
年
动态投资回收期
五、已实现收益情况
截至目前，项目实际结转税前利润为**亿元，结转成本**亿元，毛利率**%，税前利润率**%，与目标成本数据比较，偏差较大的指标为**。
预计项目仍有**利润未结转。
科目
已实现
未实现
合计
结转面积
结转收入
营业税金及附加
土地增值税
销售费用
其他支出（收益填负数）
股权溢价
税后利润
六、留存物业情况
本项目留存物业共计**平方米，**亿元，其中**物业用作**用途，留存物业年经营收入预估为**亿元，整体经营状况预计为（备注：
盈利、盈亏平衡、亏损）。
物业类型
面积
（平方米）
立项阶段计资产价值（万元）
定位阶段计资产价值（万元）
目标成本阶段计资产价值（万元）
实际账面价值
（万元）
用途
年均经营收入
经营状况预测
备注：
1、本表留存物业指：
公司不对外销售，用于或拟用于出租或经营的物业，以及因无产权或其他条件限制无法对外销售的物业。
2、用途选填为：
自主经营、租赁经营、委托物业公司经营、委托商业公司经营、委托其他第三方经营、地产自用、物业自用、其他。
3、经营状况预测选填为：
盈利、盈亏平衡、亏损、非盈利用途。
填写盈利或亏损的，应注明年度具体金额。
七、项目利润分配情况（仅合作项目填写）
预计本项目可供分配的利润为**亿元，根据股权比例，我司可分配利润为**亿元，合作方**为**亿元。
已结转
已售未结转
小计
税后净利润
减：
已分配利润
——
可实现的可供分配利润
金额
备注
未计提成本合计
留存物业成本
经营性物业预计亏损
保守估计可供分配利润
【专题评价】
投资管理评价
一、宏观经济和市场分析
（一）项目所在区域宏观经济分析
数额
同比（%）
GDP
投资总额
消费总额
进出口总额
人均可支配收入
万元/人
对项目所在市（县）、区（镇）近三年的宏观经济指标，支柱产业发展情况进行简介。
（二）项目所在区域规划执行情况
对项目所在市（县）、区（镇）的城市规划定位、执行情况进行简要介绍。
（三）项目所在区域房地产市场情况
***市商品住房施工、竣工、销售情况表
商品住房施工面积
万平方米
新开工面积
商品住房竣工面积
商品住房销售面积
商品房销售均价
元/平方米
在开发期内，区域房地产开发规模、价格走势的评价以及原因的分析。
本区域主要执行的调控政策简述，以及对市场影响。
（四）项目所在区域土地市场情况
出让宗地编号
出让
年份
宗地
位置
计容面积
竞得人
竞得价
楼面地价
对项目获取时间前两年，以及项目经营期间周边土地市场情况作简要分析。
二、土地协议执行情况
（一）土地获取方式
土地获取模式的总结，（非招拍挂项目分析方式的难点、风险点，以及采取的项目管理措施）。
（二）交地情况
交地时间、交地状态，是否出现严重的交地延迟，分析原因和总结解决策略。
三、投资计划执行情况评价
（一）选择投资该项目的主要原因（简要的可行性分析）；
（二）投资方式的选择及原因；
（主要为二级市场的兼并、收购、合作项目）；
（三）整体投资计划编制思路；
（四）项目投资进度控制要点与方法；
可根据下表对各投资项的进度控制进行评价
**年
（含契税）
合作项目前期投入
（收购价款等）
设计费
其他开发前期费
（勘探、三通一平、临时设施等）
基础工程
结构工程
外墙工程
装修工程
其他建安费用
其他直接投资
（五）运营过程中重大投资变动的原因与具体操作；
四、项目整体运作计划执行评价
（一）项目整体运作计划的编制思路；
（二）在执行过程中各专业的协调
（三）重大计划开发调整的原因和调整措施。
根据以下表格对项目关键节点进度控制进行评价，建议对项目的投资回收期进行专项评价。
（数据要求与第一部分的表格一致）
五、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响
（一）评价项目经济指标变化情况；
根据以下表格进行评价
目标成
本数据
（二）分析项目运作过程中对上表各经济收益指标产生关键影响的因素；
（三）对后续项目投资管理工作中的收益管理、风险控制提出建议。
六、本项目开发过程中重大法律风险、法律纠纷分析
合作模式评价（适用合作项目）
一、合作背景介绍
简要介绍项目获取背景、合作方情况、合作方式
二、合作协议执行情况
（一）合作模式描述
（二）合作协议签署及执行情况
（三）遇到的主要问题和解决方式
（四）本项目合作方式的评价
三、项目运作管控模式评价
（一）股东会、董事会议事规程设置评价
（二）项目经营班子、各部门设置情况，评价组织架构对项目运作的效率的影响
（三）合同、付款、招投标、定价等重要管理事项的审批流程和操作情况，曾出现的重大风险以及控制措施；
（四）合作方协调机制的建立与评价；
四、合作过程中的主要困难或管理创新
财务管理评价
一、财务成本情况
（一）项目最新财务成本分摊表
项目总成本类别
物业类型1
物业类型2
物业类型3
占地面积
建筑面积
可售面积
预计总成本（万元）:
一
其中:
地价款
补偿费
二
三
建安工程
土建工程（不含装修）
安装工程
装修
其他
四
供水供电
园林绿化
五
六
七
八
贷款利息
其他开发间接费用
财务口径总成本
备注：
项目分成多个成本核算对象分摊成本的，需填多张表，但各张表的合计金额之和，应与本报告前面“成本变动情况表”的“实际数据”一致，“成本变动情况表”的“物业维修基金”，在本表并入“政府收费”。
成本分摊如下：
单方成本:
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