北京XX项目房地产价格评估报告.docx
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北京XX项目房地产价格评估报告
北京XX项目房地产价格评估报告
北京国地不动产咨询中心
报告摘要
此报告是为托付方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。
在估价时考虑了委估房地产的专门性而选择了两种估价路径：
成本途径的差不多思路为第一利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产以后收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。
致托付方函
北京××项目：
受贵公司托付，我中心对贵公司所属位于北京市××区××的北京××项目现时的市场价格进行了客观、公平的评估。
我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合〔酒店、办公、公寓〕，在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为人民币：
127344.79万元，大写金额：
壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。
上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。
我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。
评估过程、结果及有关说明详见«估价结果报告»及«估价技术报告»。
北京国地不动产咨询中心
二○○二年元月二十日
估价师声明〔同房地产估价规范〕
估价的假设和限制条件
一、依照托付方提供的«中华人民共和国国有土地使用证»[京市××澳台国用××号]中的记载内容，北京××项目位于××区××，用地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合（旅行业），土地使用者为××项目。
依照托付方提供的国家打算委员会«关于在京修建××项目的复函»[计资××号]文件中的记载内容，北京××项目用地被批准为建筑客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。
依照托付方提供的«土地使用合同»中的记载内容，北京××项目用地的土地用途为酒店、写字间、公寓、展览厅、商业服务等。
北京××项目用地的土地实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途，此次评估我们设定土地用途为综合。
依照我国有关的法律、法规规定，××项目拥有该土地的使用权，但不能进行转让，只有在与有关土地治理部门签订土地出让合同，补交土地出让金后才能拥有对上述土地的转让的权益。
二、依照托付方提供的«中华人民共和国房屋所有权证»[京房权证市××澳台字第××号]中的记载内容，房屋所有权人为××项目，房屋座落在××区××号，地号为××,产别为港澳台产，北京××项目共有房屋１幢〔包括主楼、附1、附2和地下室〕，结构为钢筋混凝土，总层数为17层，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。
三、本次评估中，我们将委估宗地的土地用途设定为综合用途〔酒店、办公、公寓〕，依照北京市人民政府公布«北京市出让国有土地使用权基准地价的通知»[京政发[1993]34号]规定，综合用途的法定最高使用年期为50年；依照托付方提供的资料，北京××项目的建成时刻为1991年，依照«房地产估价规范»钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年，委估房屋剩余经济耐用年限为50年；在此次评估中，估价师假设估价对象所有者可连续经营五十年，土地使用权的估价设定年限为50年，土地使用用途为综合〔酒店、办公、公寓〕，土地剩余使用年限自估价时点起运算，我们确定估价对象的剩余使用年限为综合用途法定最高使用年期50年。
四、本次估价的评估值为从完整产权条件下的房地产价格中扣除应向土地治理部门上缴的地价款。
地价款应由政府部门核定，本报告中的数据来源于该区域市场情形，仅供参考。
五、依照托付方提供的资料，北京××项目要紧包括酒店、写字楼和公寓三部分，其中酒店部分经国家旅行局评审，定为五星级涉外酒店，写字楼部分的设计标准和实际水平具备顶级写字楼的标准，公寓部分的设计标准及市场定位是按照酒店式高档公寓标准进行设施配置及治理的，本次估价中我们分别按照五星级涉外酒店、顶级写字楼和酒店式高档公寓标准进行评估。
六、在本次评估中，我们假设估价对象均没有抵押权、租赁权、担保权等他项权益，评估结果不受他项权益状况的阻碍。
七、在估价对象评估过程中，假设其以后纯收益每年不变，房地产综合还原利率每年不变。
利率〔r〕为安全利率〔一年期银行贷款利率〕加风险酬劳率3%，即房地产综合还原利率为8.85%。
八、本次估价中估价师是采纳公布市场价格标准，以后市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格会有一定的阻碍，在此我们不予考虑。
九、我们对估价对象以后收益的推测、以后投资的推测等技术操作依据托付方提供的有关资料进行，如因这些资料的真实或估价对象以后利用方向及利用程度的改变，会导致估价对象价格的改变，应重新进行价格评估。
十、依照北京市一级土地市场的资料，政府出让土地收取的地价款〔楼面毛地价与地上建筑面积之积〕中包含土地出让金和基础设施配套建设费。
在此次评估中，我们假设托付方还需向政府补交土地出让金才能取得出让土地使用权，在此取为楼面毛地价的40%。
十一、估价对象在2000年和2001年进行大范畴装修改造，本次评估中已考虑了这部分成本投入。
十二、估价假设一年按365天运算,美元人民币汇率是1：
8.28。
十三、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公布的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公布发表。
十四、本次估价结果自估价时点起半年内有效。
估价结果报告
一、托付方
托付单位：
北京××项目
法人代表：
××
联系：
××
详细地址：
北京市××区××号
二、估价方
受托单位：
北京国地不动产咨询中心
法人代表：
××
联系：
××
详细地址：
北京市西城区××号
三、估价对象
1.估价对象差不多状况
北京××项目位于××区××，是集商业、娱乐、办公、酒店和高档公寓于一体的综合性公共建筑项目。
北京××项目用地土地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合（旅行业），土地使用者为××项目,土地的实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途。
北京××项目的房屋所有权人为××项目，共有房屋１幢〔包括主楼、附1、附2和地下室〕，现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，总层数为17层，建筑檐高67.3米，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大范畴的装修更新改造，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。
××项目包括酒店、写字楼和公寓三个部分，其中，酒店部分建筑面积54871.62平方米，地下3层，地上18层〔18层为屋顶设备层〕，地上1～3层为公共裙楼，4～16层为标准客房，第17层设有豪华客房，第18层为设备及水箱间；共有客房504间，另设有中西餐厅、酒吧、多功能厅、健身房、车库等。
办公楼部分建筑面积7390平方米，共13层，位于4-16层，公寓部分建筑面积7410平方米，共13层，位于4-16层，设有74套房间，并配有门厅及相应的治理设备。
2.估价对象的产权状况
依照托付方提供的«中华人民共和国国有土地使用证»[京市××澳台国用〔××〕字第××号]，××项目取得了位于××区××号的划拨土地使用权。
依照托付方提供的«中华人民共和国房屋所有权证»[京房权证市××澳台字第××号]，××项目取得了位于××区××号的房屋所有权。
3.估价对象区位及周围环境状况
北京××项目位于北京市××区××，西临××环路××北大街，东邻××街，南接××大厦，北临××路。
北京××项目座落在××街和××路交叉路口××立交桥的××角。
北京××项目位于市区中心的东侧，四周交通十分发达，紧临××环路，距天安门直线距离5公里，距北京火车站4公里，距使馆区仅2公里，距首都机场高速路三元桥入口处仅3公里。
邻近有地铁、42路、44路、113路、117路、415路、701路、800路、823路公共汽车和115路、118路公共电车等众多公交线路从此通过，四周道路畅通，十分方便。
对外交通，由于估价对象紧邻二环路，故去京开公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都机场高速路都极为方便。
因此估价对象交通十分便利。
北京××项目配套设施较为完善，达到宗地〝七通一平〞〔即宗地外通上水、通下水、通路、通电、通暖、通讯、通气及宗地内场地平坦〕。
北京××项目毗邻东四商业街、王府井大街等要紧街区，是北京市区东部的国际性办公、文化、商贸区的中心区域，区内顶级商务建筑林立，为京都政治、外交、金融、商务、娱乐的繁盛之地。
周边已形成北京目前最成熟的高档商业区，也是京城高档的生活区，周围有外交部、文化部、司法部、农业部等国家部委机关大院和外国使馆区，有富华大厦、北海万泰大厦、保利大厦、东环广场等闻名商务、办公标志性建筑，还有工人体育场、工人体育馆、全国农业展览馆、朝阳公园、团结湖公园和东岳庙等文化体育旅行设施，该地区道路宽敞，交通便利，地理位置极为优越。
4.建筑物结构和装修情形
依照托付方提供的有关资料，估价对象××项目共有房屋１幢〔包括主楼、附1、附2和地下室〕，地下3层，地上18层〔18层为屋顶设备层〕，建筑檐高67.3米，总建筑面积为69671.62平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大范畴的装修更新改造。
结构形式：
按8度抗震设防，现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，其中：
地上1-3层为现浇钢筋混凝土框架结构，4层以上饭店部分为剪力墙体系，写字楼和公寓部分为框架剪力墙结构，高层主体下为箱式基础，低层裙楼下为独立基础。
装修情形：
⑴外装修
四面外墙镶贴进口西班牙粉红麻大理石和进口外墙砖，局部为铝合金暗框玻璃幕墙配进口比利时中空玻璃和高级外墙涂料。
⑵楼地面
首层、大厅、公共区域地面铺贴进口大理石，客房、写字楼和公寓房间为水泥地面上铺高级纯羊毛地毯。
⑶内墙面
大厅及公共区域为进口大理石，客房、写字楼和公寓内墙面贴高级纸基壁纸，局部为雕花贴金箔造型，樱桃木墙裙墙面，大厅柱子为高级金箔装饰造型。
⑷天棚
轻钢龙骨石膏板吊顶，大厅等局部有造井造型，外涂高级乳胶漆。
⑸电梯及电梯间
共设有19部日本进口原装客用电梯。
电梯间墙面为高级进口大理石，樱桃木墙裙，镶大理石门套。
⑹卫生间
地面及四壁均为高级大理石，并配有高级进口科勒牌卫生器具。
⑺楼梯间
楼梯踏步采纳高级地砖，墙面为高级乳胶漆，楼梯扶手为木扶手。
⑻门窗
窗为镀膜铝合金中空玻璃窗，并配通长豪华窗帘，门为高级装饰硬木门和高级防火门，大门采纳不锈钢自动旋转门。
⑼屋面
水泥方砖上人地面，配有卫星天线、擦窗机轨道和霓红灯。
⑽供水系统
设有三套独立供水、热水、中水系统，其中热水管道为铜管，24小时供水。
⑾空调系统
设有集中热力供暖系统：
可调温风机盘管、温控开关、喷塑风口；中央集中空调系统：
开利产品、自动调剂、新风系统、排风系统。
⑿消防设施
设有日本日探报警主机NF－1，中央操纵烟感防火报警系统、自动喷淋灭火系统和正压送风防排烟系统。
⒀供电系统
采纳双回路供电系统，确保24小时供电。
配有法国梅兰日立高压柜、低压柜，五台德国变压器共6250KVA，两台康明斯发电机共600KVA。
⒁通讯系统
设有加拿大北方电讯程控自动交换系统，独立机房。
⒂卫星电视
设公共天线，卫星天线和电视双向传输系统，闭路电视监控系统。
⒃其它
还设有内部电脑治理网络系统，宽带网络系统：
超五类综合布线、每个房间3个点，楼宇自控系统：
操纵空调、热交换、监控锅炉、冷库、水位和室外照明等，摩托罗拉寻呼系统等。
5.基础设施状况
①通电：
双回路供电，电压为10KV，配有一座自备电站，现有供电设施能满足用电需要。
②供水：
共有两路供水，共有2个接口，现有供水设施能满足需要。
③排水：
共有两路排水，雨水、污水分流，分别接自市政雨水干管和市政污水干管，现有排水设施能满足生产生活需要。
④通暖：
配有中央空调系统和集中供暖系统，现有供暖设备能满足需要。
⑤通气：
市政干管接到宗地外，接自市政供气管网，现有供气设施能满足需要。
⑥通讯：
宗地有程控及交换系统，现有电讯设施能满足需要。
⑦通路：
宗地三面临街，西临二环路××街，北临××路，均为都市主干道，东××街为都市支线。
北京A项目建筑物功能分布明细表
表4－1
序号
部位
功能
层高〔米〕
建筑面积
〔平方米〕
1
地下三层
箱式基础、泵池、人防工程
3.2
-
2
地下二层
停车场、设备用房、后勤用房
4.0
7548.28
3
地下一层
设备用房、自行车库、厨房、治理用房
5.45
7148.28
4
首层
大堂、中餐厅、咖啡厅、酒吧、商品部、中国银行
5.0
5026.24
5
二层
行政办公室、商务中心、宴会厅、日本餐厅、画廊
6.10
4498.71
6
三层
多功能厅、美容美发厅、游泳池、健身房、会议室
7.40
4498.71
7
四层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
8
五层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
9
六层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
10
七层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
11
八层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
12
九层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
13
十层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
14
十一层
客房、写字间、公寓
2.95
3359.45
15
十二层
客房、写字间、公寓
2.95
3023.09
16
十三层
客房、写字间、公寓
2.95
3023.09
17
十四层
客房、写字间、公寓
2.95
2512.73
18
十五层
客房、写字间、公寓
2.95
2512.73
19
十六层
客房、西餐厅
2.95
1886.45
20
十七层
客房、设备机房
4.00
837.50
21
屋顶层
设备机房
4.00
280.21
合计
69671.62
四、估价目的
本次估价为托付方核实房地产现值，提供客观、公平、科学、合理的房地产市场价格依据。
五、估价时点
二○○一年十二月三十一日
六、价值定义
此次评估的价格为建筑物和土地使用权的整体价格，即房地产现时市场价格。
其中，建筑物价格是指北京××项目69671.62平方米现状建筑物于二○○一年十二月三十一日的市场价格；土地使用权价格是指北京××项目14036.05平方米用地在开发程度为宗地外〝七通〞〔通上水、通下水、通电、通气、通热、通讯、通路〕及宗地内场地平坦的条件下于估价时点二○○一年十二月三十一日，综合用途，50年期划拨土地使用权市场价格。
七、估价依据
1.有关政策法规和文件
〔1〕«中华人民共和国土地治理法»；
〔2〕«中华人民共和国都市房地产治理法»；
〔3〕«北京市基准地价表»。
2.托付方提供的有关资料〔详见附件〕。
3.本中心把握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。
八、估价原那么
本次估价依据房地产估价的综合分析原那么、替代原那么、最有效利用原那么、供需原那么、多种方法相结合的原那么、估价时点原那么等，对估价对象价格进行客观、公平、科学、合理的评估。
九、估价方法
估价对象用于租赁经营，依照托付方提供的有关资料和受托方把握的市场底价资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上通过评估人员的实地勘察和认真分析，决定此次估价采纳收益法、市场比较法和重置成本法对估价对象进行评估，并通过综合平稳，剔除误差因素，对划拨土地使用权进行减价修正后，最终决定估价对象的房地产现时市场价格。
具体估价通过两种途径。
第一种途径为成本途径，运用市场比较法和重置成本法综合测算房地产价格。
先用市场比较法测算估价对象土地使用权价格，然后采纳重置成本法测算估价对象中房屋建筑物的价格，最后加总求得估价对象总价格。
第二种途径为收益途径，即直截了当采纳收益法测算估价对象的市场现值。
1.市场比较法是将估价对象房地产与近期差不多发生交易的类似案例加以比较对比，从差不多发生了交易的类似案例价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。
估价对象所在区域房地产市场较发达，有较多的土地出让案例，因此可通过市场比较法测算估价对象的楼面毛地价，然后再测算出估价对象的楼面熟地价，求出土地总价格。
2.重置成本法是先运算出以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建筑与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利润和应纳税金等费用，进行折旧后得出估价对象建筑价格的一种估价方法。
3.收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产以后各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
本次估价对象的现状用途为综合，是有投资收益的房地产，同时能够收集到类似物业的客观收益水平，因此能够采纳收益还原法进行估价。
第一估算每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的治理费用、修理费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。
通过选定的收益法公式和资本化率求得估价对象的现时市场价格。
十、估价结果
本着公平、公平、公布的总原那么，在分析现有资料的基础上，采纳收益还原法、市场比较法和重置成本法，我们确定估价对象在估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为：
房地产现值：
127344.79万元
大写金额：
壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整
十一、估价人员〔略〕
十二、估价作业日期
二○○二年元月五日至二○○二年元月二十日
十三、估价报告应用有效期
本估价报告应用有效期为自估价时点起半年。
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
1.交通条件
2.土地面积及建筑物面积（同结果报告）
3.建筑物结构和装修情形（同结果报告）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
〔一〕北京市旅店业的进展现状及前景分析
北京是中国的首都，有着几千年的悠久的历史，是全国政治、文化、经济的中心、旅行都市和国际交往中心、交通、通讯、信息的集散中心，旅行资源专门发达。
北京旅店业的进展是近20年的事，1984年以后，政策放开，到1988年全市旅店饭店猛增到2895家，床位达到17.9万张，从1992年到1998年新建和改建的宾馆每年都以27%的速度急增，1997年超过了30%。
1995年京城的旅店有3113家，其中国有为1202家，1996年全行业的营业额为1.9亿元，利润871万元，利润率只有4.4%。
京城旅店实行的价格差不多上是1985年定的，1991年稍有调整，但变动不大。
尽管正在经营的和在建的大饭店越来越多，但实际上目前的市场差不多饱和，随着竞争的日益猛烈，专门可能有的大饭店会显现破产、倒闭。
尽管目前有的涉外饭店为了保本已迫不得已降低门槛，实行一种〝破坏性经营〞，但这种局面可不能坚持太久。
东南亚金融市场的动荡和经济危机对京城饭店服务业带来一定的阻碍。
外国旅客减少20%左右，加上约有100万平方米新建宾馆饭店的开业，饭店业的价格竞争猛烈。
1998年北京三星级以上饭店的价格普遍降低。
随着近年来政府的政策的完善和经济的日益进展，国家针对房地产建设规模偏大和房地产投资结构不合理的问题出台了一系列政策、措施，严格操纵高档房地产开发专门是四星级及以上宾馆、饭店项目的审批，这在一定程度上对饭店市场起到一些积极作用，使饭店市场迅速、健康的进展；另外2020年奥运会主办权的申办成功、CBD商务区的进一步策划、中国加入WTO也将使北京市旅行经济的进展进入一个前所未有的连续的繁荣时期。
因此，北京饭店业必将迎来一个新的高潮。
〔二〕北京市公寓的进展现状及前景分析
1.北京市公寓的进展现状
〔1〕北京市公寓的差不多形式可分为住宅式公寓、别墅式公寓、写字楼〔商住楼〕式公寓、酒店式〔宾馆饭店式〕公寓等四种形式。
北京早期建设的外交人员公寓是较典型的功能专一的住宅式公寓楼。
近些年开发建设的大量〝花园〞、山庄〞等多为别墅式公寓，这些公寓多注重对休闲乐趣和绿色环境的追求，表达出一种现代时尚。
写字楼公寓大多集合在信息、交通便利，商务活动集中的地区，近年来进展迅速。
从北京亚运村进展起来的北辰金融商贸城近几年业绩不凡，其大量的写字楼公寓的开发使用是其成功的重要条件之一。
宾馆饭店公寓大多为各饭店位满足常住商务客户的需求而设计的附楼或专门划定的长包房区域，它们的收入长期稳固，较少受到饭店业淡旺季的阻碍，是各大饭店的一棵〝常青树〞。
近几年，融工作和居住为一体的商住两用的写字楼公寓和宾馆饭店公寓对写字楼市场产生了专门大的冲击。
〔2〕在地理位置上，北京公寓目前大体呈东、北、西三大区域分布。
东区：
以长安街为轴线，横跨东二、三环路，那个地点是京城传统的国际商业开发区，有使馆区和长安街的贯穿优势加上星级宾馆饭店和商业、餐饮娱乐设施比较齐全，因此，京城高档次公寓大多集中于此，如国贸、燕莎、长富宫、亮马、港澳、亚太、永安、北京、建国、长城、昆仑等，它们以宾馆饭店式公寓居多，占据公寓总数的1/3，其设施、治理、租价均代表了京城最高水平。
北区：
以亚运村为中心呈放射状向周边地区延伸。
已建成的有汇园住宅式公寓，近几年在建、待建的有阳光、名人、阳明广场等以商住楼公寓为主的配套建筑群和沿京昌、机场走廊方向繁育的花园式别墅公寓。
西区：
要紧分布在西单商业街、北京金融街、中关村和北京西客站等地区。
目前该区域地段上的公寓尚没有东、北地区集中、〝火爆〞，但据行家们估量，那个地点将变成京城地产进展商们的〝新战场〞。
2.北京市公寓的前景分析
北京市公寓的消费群体要紧分为以下三类：
第一类是国外众多公司、商社驻京办事机构及〝三资〞企业的高层治理人员。
据统计，目前在京注册的外商已逾万家，外商及治理人员总数已超过10万人。
这些人在京居住时刻较长，他们不满足服务周到、但生活空间显得相对单调局促的宾馆饭店，大多数人选择生活气息浓郁，适于长期定居的公寓，客观上为京城公寓的迅速开发提供了一个庞大的需求市场。
第二类是一些国际组织驻京办事处机构和部分使馆工作人员及家属，约5万人。
他们大多有着明显的文化趋向，如日本客人首选建国门外具有东瀛色彩的长富宫，而韩国人那么看好韩国风格的京友公寓。
第三类是在京注册的国内公司和驻京办事机构。
和整个房地产市场形势一样，北京市公寓价格也处在〝归真〞时期，有所下降，但从进展看来，公寓依旧有专门大的市场的。
2000年北京外销公寓租金在第一、第二季度仍旧保持低迷的局面，但从第三季度开始租金上扬，依照戴德梁行的统计，2000年北京外销公寓的租金报价上升了0.2％，达到21美元/月·平方米，尽管幅度专门小，但表示北京外销住宅市场差不多开始走出低谷。
外销公寓的需求要紧来源于在京工作的外籍人士，尽管许多小公司，专门是一些办事处之类的机构更多的起用本地人士担当其高级治理人员以节约开支，但许多大公司由于业务的扩展依旧不断地引进外籍职员，专门是一些技术型的外籍职员到北京来，从而使北京外籍职员的数量保持着增长的趋势。
不管在商务中心依旧中关村一带商住公寓的上市量都会比较大，要紧有以下缘故：
中国加入WTO的阻碍；写字
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