商业地产项目策划.docx
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商业地产项目策划
商业地产项目策划
篇一：
XX商业地产项目策划方案
xxx商业地产项目
策划方案
1.0前言..................................................................................................................22.0全案策划服务内容..............................................................................................3
2.1商业项目全案策划报告服务内容.............................................32.2具体服务内容...........................................................4
3.0招商销售代理服务内容......................................................................................8
3.1商业项目招商销售代理服务内容.............................................83.2具体服务内容...........................................................8
4.0工程验收咨询服务.............................................................................................................105.0服务收费及付款方法......................................................................................106.0针对本项目之初步分析........................................................................................117.0人员简介................................................................................................................118.0结束语...............................................................................................................12
1.0前言
本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。
经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。
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我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。
2.0全案策划服务内容
2.1商业项目全案策划报告服务内容
作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，
在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。
凸显项目发展的全面性及整体性。
我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：
第一部分市场调研第二部分市场定位第三部分产品建议
2.2具体服务内容第一部分：
市场调研
目的：
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通过对于北京市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明
确项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；
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对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市
场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；
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通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析
重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。
明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。
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包含内容：
1.宏观市场环境的调查与分析?
总体经济环境分析?
总体商业发展政策分析?
动态市场信息的收集与分析
2.区域商业市场分析?
区域商业市场总体特征分析?
区域重点商业物业供应分析?
区域商业市场未来发展分析
3．区域基础环境分析?
区域消费人群分析?
交通状况分析?
相关配套设施分析
4．可比性竞争分析
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可比性项目的确定?
可比性项目的市场定位分析?
可比性项目对本项目所带来的影响
5．电子商业物业目标客群分析?
经营者分析
篇二：
商业地产项目策划思路
商业地产项目策划思路
FiP宏策划模式
5F商业项目前期策划
商业项目前期策划
一、市场调研分析
1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析
5、竞争对手分析6、SwoT分析7、未来商业预测分析
二、定位分析
1、战略性总体定位2、商业定位
三、规划设计建议
1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象
4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计
四、业态组合规划
五、经济分析
1、指标预算2、分析评估
FiP宏策划第一步
商业项目市场研究分析
一、宏观市场分析
1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境
二、区域市场分析
1、本市商业环境2、区域商业环境
3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）
三、客户分析
1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析
四、消费者分析
1、消费结构研究2、消费水平研究
五、竞争对手分析
1、竞争对手情况2、竞争项目情况
六、未来商业预测分析
略
七、SwoT分析
热，像火一般的热。
中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。
然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。
需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。
此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。
大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。
FiP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。
一、市场调研分析
影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡
（）工作任务：
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SwoT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。
并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避风险进行策略提示，同时对项目开发节奏
提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
主要内容：
1、项目定向市场调查研究工作
2、项目整体开发战略的制定工作
3、项目产品开发总体策略报告
工作目的：
1、深度把握项目所在区域的环球产业，洞悉项目商业机会；
2、以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，
与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；
3、细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同
行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。
工作内容：
工作一：
市场调研报告
通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
工作二：
项目整体开发战略的规划制定
项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。
从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：
1、项目整体开发目标
2、项目整体开发战略
3、项目开发节奏的控制：
分阶段开发战略
4、项目目标商家总体分析
5、项目总体战略定位分析
6、项目整体竞争策略考虑
7、项目核心竞争优势的构筑
8、项目年度发展策略
【调研分析策略】
（一）FiP“宏策划”市场调研策略研究
1、市场调研步骤
第一步：
界定问题第二步：
寻求解决问题的方法
第三步：
制定调研方案第四步：
进入现场或收集数据
第五步：
整理和分析数据第六步：
准备及呈送调研报告
2、市场调研分类研究
市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；
⑴以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；
①市场潜力――攀升、下降；②市场分额――扩大、缩小；③企业形象④市场特征⑤招商与销售⑥市场趋势――短期与长期预测
⑵以解决问题为目的的调研步骤
①市场细分的依据②确定细分的依据
③确定各种细分的市场潜力④选择目标市场
3、市场调研各类
4、确定市场调研的方法
市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。
一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：
①直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。
通过这种方法取得的信息往往比较可信。
②间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
③直接征询
这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。
使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。
咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。
这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
④现场“踩点”调查
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。
不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。
尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
【调研分析执行】
一、商业项目宏观经济环境分析
1、人口因素分析2、经济水平、全国GdP状况分析3、政策法规
4、市政规划和建设5、社会环境及文化分析6、交通状况
二、商业项目区域市场总体分析
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调
篇三：
地产项目商业计划书范本
一、项目概况?
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1、项目现状?
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2、蓝溪集团概况?
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二、项目周边市场情况介绍?
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三、项目主要设计指标?
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四、项目成本估算?
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五、项目销售预测?
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六、项目合作方式?
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七、项目财务分析?
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1、项目盈利预测?
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2、项目现金流预测?
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八、项目风险与对策分析?
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九、项目结论?
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一、项目概况
（一）项目现状
本项目位于西安高新技术产业开发区核心腹地——高新四路中段，占地面积52.804亩，净用地42.614亩。
该用地权属清晰，蓝溪集团拥有合法有效的土地使用证（土地使用证号：
西高科技国用（20XX）第77102号，地号：
GXi-
（1）-
22），土地使用权类型为有偿出让（附件一）。
该用地土地用途原为“工业用地”，经蓝溪集团申请，西安高新区（文件号：
西安高新区管委会主任办公会会议纪要【20XX】001号）已同意将该项目用地性质由工业用地变更为商业设施用地（商业、办公），西安高新区规划建设局也已下发《建设用地规划变更通知书》（【20XX】004号）（附件二）。
根据西安市国土资源局高新技术产业开发区分局（20XX）19号协议，土地出让金已缴纳完毕，正式变更为商业用地。
蓝溪集团已取得三级开发资质（附件三）。
（二）蓝溪集团概况
本项目为西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司所有。
西安
蓝溪科技企业（集团）有限责任公司创立于1989年；企业法定代表人：
王武；注册地址：
西安高新技术开发区科技二路65号；公司营业执照注册号：
610131100023818；公司注册资本：
人民币15000万元；公司组织机构代码证号：
22090025-4。
西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司从几万元起家发展成为资产10亿元，员工逾千人，由核心层、紧密层、半紧密层及松散层20余家企业组成的民营科技企业集团。
主要经营业务包括：
房地产开发建设、科技园区建设、物业管理服务、投资管理及文化教育、医疗器械制造、再生能源利用、生物农药生产等方面业务。
蓝溪集团1995年起一直跻身于西安高新开发区百强企业：
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20XX年度荣获“中国优秀民营科技企业”称号；
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