五星级酒店建设项目可行性研究报告书.docx
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五星级酒店建设项目可行性研究报告书
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称：
***凌凤大酒店（五星级）建设工程项目
2、项目承办单位：
***市外经委
项目负责人：
二、可行性研究报告编制依据
国家计委委托编写出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
《***市2010年国民经济和社会事业发展规划》；
《旅游宾馆星级划分及评定国家标准》。
三、项目概况
1、项目拟建地点
******市双塔区凤凰组团（凌河公园沿岸）。
2、项目建设规模
（1）占地面积
该项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，总占地面积56667㎡（合85亩）。
其中：
酒店用地面积12467㎡，会展中心用地面积13333㎡（含室外展场5000㎡，周边停车场2083㎡），配套工程用地面积2500㎡，其它用地28367㎡（包括绿地及道路等）
（2）建筑面积
项目总建筑面积48588㎡，其中：
①酒店：
按五星级标准设计，总建筑面积为33588㎡（其中：
地上建筑面积30390㎡，建筑高度62～78米，16层。
地下建筑3198㎡），总体布局情况如下：
酒店建筑面积分区指标表
区域
功能
建筑面积
客房区
客房及客房走廊,客房电梯厅（㎡）
21833
占总面积（%）
65
公共功能区
大堂/餐饮娱乐/会议内部交通（㎡）
6718
占总面积（%）
20
内部管理区
设备用房内部人员用房/厨房
后场用房（㎡）
3358
占总面积（%）
10（包括地下车库）
其它
出租写字楼（㎡）
1679
占总面积（%）
5
②会展中心：
总建筑面积为12500㎡，高25米，二层钢架结构，总体布局如下：
中心大堂1500平方米；占总面积的12%。
大小展厅4500平方米；占总面积的36%。
会议区2000平方米。
占总面积的16%。
其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）4500平方米。
占总面积的36%。
③其它配套工程：
总建筑面积为2500㎡。
（3）主要建设内容
①酒店客房区：
客房345间，其中套间标准客房235间，双套间标准客房100间，三套间客房10间；
②酒店公共功能区：
A-设500㎡大堂一个，
B-设大型宴会厅1个，就餐人数600人，并设小型宴会厅和西餐厅、酒吧、咖啡厅等；
C-设大型多功能会议中心1个，可容纳800人，并设100座小型会议室5个；
D-设游泳池、保龄球馆、健身房、洗浴中心等康乐娱乐设施。
E-设多功能厅一个
③酒店内部管理区：
设备用房、内部管理人员用房、厨房后场用房、地下车库等。
④会展中心：
中心大堂、大小展厅、会议区。
其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）。
室外展场5000平方米（沥青混凝土地面），周边设停车场2083平方米（沥青混凝土地面）。
⑤其他配套工程：
锅炉房、配电室、加压泵房等。
⑥设备配置384台（套）。
4、经营内容
（1）会议服务。
为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。
产品设计上考虑大、中、小会议中心。
会议类型具体包括：
①商务会议
②技术交流与推广会议
③学术会议
④政务会议
⑤新闻发布会
（2）客房服务
①为短期国际、国内游客服务（标准客房）
②为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）
③为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）
④为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）
⑤为短期国际、国内政要服务（高级套房）
（3）餐饮服务
①为住店客户提供一体化餐饮服务
②为过往客户提供特色性餐饮服务
③经营主业：
中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧
④特色经营：
风味厅、食街等；
（4）康体娱乐经营
①为住店客户提供一体化娱乐服务
②为过往客户提供大众化娱乐服务
③经营主业：
游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等
④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。
如：
近期流行的沙壶球；
（5）其他服务
①美容、美法服务
②保健服务（桑那、按摩等）
③商务中心
④金融服务
⑤交通服务
⑥旅游代理
（6）会展服务
①现场服务
②展览工程服务
③会议服务
④广告服务
⑤展商及其他服务
5、经济效益
（1）年实现营业收入6691.6万元；
（2）年实现利润3530.4万元（税前）；
（3）年上缴税金372万元。
六、项目总投资
项目总投资20157.4万元。
其中:
工程费用16519.4万元（含设备投资8231.5万元,土建工程投资7673.9万元,安装工程费用614万元）,工程建设其它费用2678万元,预备费960万元。
七、主要经济技术指标
主要经济技术指标一览表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
㎡
56667
合85亩
2
建筑面积
㎡
48588
3
购置设备
台套
384
4
劳动定员
人
500
5
建设年限
年
1
6
总投资
万元
20157.4
7
营业收入
万元
6691.6
8
利润
万元
3530.4
9
税金
万元
372
10
财务净现值
万元
6737.37
11
财务内部收益率
%
18.4
12
投资利润率
%
17.5
13
投资利税率
%
19.9
14
投资回收期
年
6
包括建设期1年
第二章项目建设的必要性
一、是国民经济发展的需要
近几年来，***市国民经济和社会事业得以迅速发展。
2005年全市完成地区生产总值215.5亿元，同比增长17.5%，冶金、化工、建材、机械、电子、医药、纺织、轻工等行业形成了***市的工业体系，汽车、钢材、轮胎、柴油机、陶瓷、农用车、装载机、建材机械等，远销欧亚美等60多个国家和地区。
对外开放水平进一步提高，浪马轮胎、金达钼业、飞马铸造、喀左利洲鹅业、凌钢等产品出口势头强劲，出口额完成1.9亿美元，增长43.9%，新批外资企业15户，增资企业2户，实际利用外资3400万美元，增长39.7%。
招商引资工作成效显著，全市招商引资额十几亿元以上，新建了一批大中小型企业，使***市的经济实力进一步增强。
经济发展和对外开放，使得与***经贸往来人员迅速增加，我市现有宾馆接待能力，特别是高水平接待能力已明显不足，接待与服务功能有待增强，特别是入住宾馆（酒店）的档次、标准及环境要求需进一步改善，迫切需要建立1处高等级宾馆。
二、是旅游事业迅速发展的需要
***市具有比较丰富的旅游资源，主要旅游景点有凤凰山、桃花山庄、清风岭、大黑山、佑顺寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物馆、槐树洞、牛河梁文化遗址、关帝庙、努鲁儿虎山自然保护区、鸽子洞、红石谷、天成观、万祥寺、白石水库、大凌河人工湖、燕山湖、凌源热水汤温泉等；主要民间艺术有皮影戏、***秧歌、***剪纸、***古筝、***绒绣等。
近几年来，随着旅游事业的发展，相继成立了***五洲旅行社、金龙旅行社、新时代旅行社、大地旅行社等十几个旅行社，为旅游者提供方便、快捷的服务。
***市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，2006年，***市政府开始提出创建国家优秀旅游城市，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。
为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。
拟建项目地处凌河公园沿岸，是***市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。
因此，项目建设是开发***市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。
必将推动旅游事业的迅速发展，随着来***旅游人数的增多，迫切需要建设高等级的宾馆。
三、是中心城市扩容提质的需求
“十一五”期间，***市区按照“沿河发展、组团开发、扩容提质、完善功能”的思路，启动建设凤凰组团基础设施，高标准完成凌凤大街改造；按照“扩容路先行”的要求，启动“内环”公路建设；推进供排水、供电设施配套建设，为凌钢新区、燕山湖发电厂、中建无绳电话、豪德物流中心建设提供强有力的支持保障。
建设体育馆、文化大厦和古生物化石地质公园标志性建筑，完成大凌河城区段三段改造和黄河路大桥等重点工程，***市区要按照“东进、西拓、南移、适时北上”的发展方针，以扩容为中心，以提质为重点，2010年中心城市总面积达到50平方公里，人口达到50万人，中心城市提质扩容对高等级宾馆建设提出了更迫切的要求。
从目前市区较高档次宾馆现状看，还不适应市区长远发展要求。
***市现有接待能力的宾馆（酒店）近200多家，其中星级宾馆只有九家，即四星级一家（燕都国际）、三星级一家（圣都宾馆）、二星级六家（阳光、千禧、大厦、电业、航空、凤凰），一星级一家（交通），其中部分宾馆硬件（设施、设备）已老化，凤凰宾馆已停业，航空宾馆也将转型，接待能力及竞争力已不强，非星级宾馆更是先天不足，只能接待部分特殊人群。
第三章项目选址与建设条件
一、项目选址
项目选址在***市双塔区凤凰组团，根据凤凰组团总体规划，***市规划部门提出3个场址选择方案，各方案位置如下：
方案I：
位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第一道橡胶坝以南1000米；
方案II：
位于凤凰组团中部，凌凤广场和新华路以南，凌凤街以东；
方案III：
位于凤凰组团南部，凌凤大街以东。
以上三个方案经比较论证后，推荐方案I，该方案的优点如下：
1、交通方便。
东有凌凤大街相通，北有水上公园坝上路相连，向东可直达凤凰山南出入口；
2、可利用面积较大。
该区域有100多亩土面积可供利用；
3、紧邻大凌河水上公园和凤凰山风景区，可以形成生态宾馆的氛围；
4、***市政府规划的商业、文化、办公用地。
二、项目区自然条件和经济发展状况
1、自然条件
（1）***概况
***市位于***西部，区域范围为东经118°55′--121°16′，北纬40°23′度--42°28′，地理概貌为“七山一水二分田”，属低山丘陵区，东西跨度约165公里，南北跨度约216公里，边界周长约980公里，北与内蒙古自治区赤峰市及哲里盟接壤，南与***葫芦岛市及河北省秦皇岛市毗邻，东与***阜新市、锦州市为邻，西与河北省承德市、秦皇岛市交界。
辖***、建平、喀左三县，北票、凌源二市，双塔、龙城二区。
全市总面积1.97万平方公里，其中耕地面积600万亩；总人口334.3万，其中农村人口249万；市中心城区面积36万平方公里，人口35万。
境内有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯族等27个民族。
***市是居于北温带大陆性季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿气候影响，但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入，形成了半干燥半湿润易干燥地区，主要气候特点为四季分明，雨热同季，日照充足，日温差较大，降水偏少，全年平均气温约在5.4度至8.7度之间，年均日照时数为2850～2950小时，年降水量450～580mm，无霜期122-155天，春秋两季多风、易旱，风力一般为2～3级，冬季盛行西北风，风力较强。
***市境内有大凌河、小凌河、青龙河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48条以及宫山嘴水库、马道子水库大中型水库7座，5大水系流经***市总长度2278公里。
***市公路里程长达4000多公里，接京沈公路的朝锦高速公路于2002年开通，使***市融入全国高速公路网，大大缩短了与中心城市的时空距离。
京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建设中，计划2008年开通，使***市成为高速公路密度最大的地级市之一。
乘车4小时即可抵达北京、2小时到沈阳、3小时到大连、40分钟到锦州笔架山港；境内有六条铁路通过，铁路客货运输十分方便；***市机场可以起降中型客机，并开辟有直达北京、沈阳、大连、青岛、哈尔滨等城市的航线。
四通八达的立体交通网，大大缩小了***市与海内外交往的时空差。
（2）***市旅游资源
①旅游人文资源
“***市－中华远古文明的摇篮”，在这片神奇的土地上打印着古代历史文化的痕迹：
牛河梁红山文化遗址揭开了中华民族5500年文明史的面纱；鸽子洞古人类遗址，留有人类祖先15万年前繁衍生息的足迹；早在2000多年以前的西汉时期，这里就设置了郡县，前燕、后燕和北燕三朝曾在此设都近百年，是当时东北亚地区政治、经济和文化中心……***市的历史发展过程，就是中华文明发展的缩影，不仅如此，这里还有辽西名山凤凰山，众多的遗址、寺庙、佛塔、古道，以及独特的凌源皮影、***秧歌等。
其中国家级文物保护单位4处，省级文物保护单位33处，41处高级文物保护单位，所以，***市的人文资源丰富深厚，品位高雅，这是祖先赋予***人的宝贵资源。
②旅游自然资源
***市素有“世界古生物化石宝库”之称，是世界上第一只鸟起飞、第一朵花绽开的地方，鸟、鱼、植物化石等自然遗迹数量种属之多、年代之久为国内外所罕见，其中孔子鸟和中华龙鸟化石的出土，改写了鸟类进化史，引起世界瞩目。
同时，境内还有凤凰山和大黑山两处国家森林公园，已通过国家林业局评审晋升为国家自然保护区的劈山沟自然保护区，四处省级森林公园和两处省级动物保护区。
古生物文化特点突出，自然环境较好，是开展生态旅游的基础。
（3）***市自然资源
***市自然资源比较丰富，一是地域广阔，全市土地总面积2955万亩，为全省第一位，人均占有土地9.8亩；耕地面积715万亩，农村人均耕地2.4亩，为全省第二位。
二是矿藏品种多，储量丰富，分布面广。
现已发现各种有益矿藏近80种，产地820余处，有40多种正在开发利用，优势矿种17种。
其中，黄金产量居全省之首，是全国十个黄金主要产地之一；铁矿探明储量为辽西之最；钼矿产量居全省第二位；锰矿拥有储量占全省的99%，居东北第一位；膨润土、珍珠岩、砩石、硅灰石、紫砂、玄武石规模及远景储量均占全省首位，在全国也占有一定位置。
三是光热资源丰富。
平均年太阳总辐射量为141.04千卡/每平方厘米，居全省首位。
四是生物资源品种繁多。
***自然条件独特，适合多种农林作物和野生植物生长。
全市各种农副产品资源达200多种，中成药材600多种。
盛产小麦、棉花、玉米、油料、棉花产量占全省第一位，素有“银色***”之称；小麦播种面积超过100万亩，总产和单产在全省名列前茅。
***还是省内著名的水果之乡，除盛产苹果、梨、山楂、葡萄、大枣、等水果外，还是全国四大苦杏仁和为数不多的沙棘重点产区之一。
***是全省重要畜产品基地，牛、羊、兔、蜂蜜等贸易额在省内均占有较大比重，其中家兔生产被列为全国12大基地之一，冻兔肉的出口占全省40%。
全市有林面积1075万亩，森林覆盖率32.6%。
（4）***市内道路网
***市区呈不规则长方形，南北长，东西短。
南北约7.5公里，东西长约4公里。
大凌河在西南通过，形成护城河。
锦承铁路从市区穿过，将市区分为东西两部分。
市区路网结构合理，主次分明，呈方格式布局，东西方向主干道有珠江路、文化路、新华路、长江路、黄河路，南北方向主干道在铁路西是中山大街，铁路东有友谊大街、***大街。
主干道间距为1.0～1.5公里。
主干道之间辅以次干道和支路。
2、国民经济发展状况
近几年来，***市国民经济发展迅速，每年以超过15%的速度增长。
2005年，全市完成地区生产总值215.5亿元，同比增长17.5%，其中，第一产业增加值完成53.5亿元，第二产业增加值完成87亿元，第三产业增加值完成75亿元。
全市固定资产投资完成84亿元，增长30%。
全市社会消费品零售额完成64.1亿元，增长14.1%。
全市地方财政一般预算收入完成10.9亿元，增长37.5%。
城镇居民可支配收入完成6600元，增长16.1%，农民人均纯收入完成3002元，增长24.3%。
三、优惠政策
“五星级酒店”项目对于加强旅游基础设施建设、促进我市旅游业的对外开放、加快***旅游业发展步伐、提升***城市形象具有重要的拉动作用，因此，该项目属于“对我市经济发展具有较大牵动作用”的重点项目，应按照《***市人民政府关于招商引资工作的若干规定》第一条第二款，被列为市政府重点支持的项目。
该项目可在下列几个方面享受优惠政策：
1、土地优惠政策
根据《***市人民政府关于招商引资工作的若干规定》第二条第三款“为域外投资者提供优惠的用地条件”的相关规定，对该项目应按最低限额收取土地出让金；或采取一事一议方式，给予域外投资者更优惠的待遇。
也可以考虑通过土地使用权持有者对土地作价出租或者入股的方式，使投资者取得土地使用权。
2、行政事业性收费优惠政策
“五星级酒店”项目应当比照《***市鼓励域外投资若干规定》第二章第六条所规定的“基础设施建设项目”享受收费优惠政策：
在注册登记和建设过程中，按下限收取有关工本费、劳务费、行政事业性收费，除上缴国家和省的部分外，市本级留成部分和市以下行政事业性收费免收。
3、财税优惠政策
（1）虽然该项目不属于生产加工类的新上项目，但考虑到该项目对于拉动我市旅游业发展、增加就业等重要意义，建议比照生产加工新上项目，享受《***市鼓励域外投资若干规定》第二章第五条的资金扶持政策“自投产之日起三年内，由受益财政按其新增财政收入地方所得的50%给予科技开发基金扶持。
”
（2）根据东北老工业基地资产折旧及摊销政策，可允许其按照财税[2004]153号文件规定按不高于40%比例缩短固定资产折旧年限和摊销企业的无形资产。
除上述优惠政策外，我市也可以在本级政府的权限内给予该项目相应的扶持和政策倾斜，如保障部分客源。
目前来朝游客数量达到240万人次/年，旅游总收入超过15亿元，其中，外籍游客（含：
港、澳、台）数量超过1500人次，旅游外汇收入近80万美元。
可由市旅游主管部门协调安排部分旅游客源。
另外，由政府采购负担的接待、会议、活动等支出超过500万元/年，可由市政府接待办协调安排一部分给新上宾馆。
第四章项目总体建设方案
一、建设指导思想
本项目设计主旨是为国内外度假旅游的具有高消费能力的高档游客、国内外考古专家、会议团队及其它社会高层机构和知名人士提供一个高档园林式的休闲度假酒店及商务住宿环境。
同时建设会展中心，为国内外客商、***市企事业单位提供一个中等档次的会展场所。
本项目宾馆设计方案为一“凸”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，主楼高16层，裙楼用于酒店公共配套。
整个建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了国家级森林公园的风格，以当今最流行的设计理念，融合***本土所具有历史悠久、人文荟萃、自然风光秀丽的文化特色。
规模恢弘大气，制作精致完美。
蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，高档的泳池，叠错式的喷泉，精巧别致的灯饰，加上数十种的奇花异草、植物、果树，使得整个园林式的酒店风情万种，美不胜收。
别具一格的开敞式酒店大堂，夏季风情的豪华观景（人工湖）客房，融合出优美的具有南北风格的园林式高级宾馆。
本项目建设顺应现代化的建筑风格，采用具有完整的智能化系统设计方案，以提高酒店的品位和档次，提供宾客一个舒适、安全、便利、休闲的生活和商务环境。
会展中心以展览会议为主，兼顾与会议展览有关的展示、演示、表演、集会等功能，是一座具有国际标准的中型展览建筑。
二、建设原则
本项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，充分考虑其建设方案的整体性和互补性。
1、五星级酒店的建设原则
（1）建设位置的周围环境和交通条件适宜。
（2）地质条件应符合建设要求，基础配套设施齐全。
（3）新建宾馆为现代化园林式高级宾馆，应符合五星级酒店等级要求。
（4）应具备现代化配套设施，同时应合理利用能源，保护生态环境。
2、会展中心建设原则
（1）会展中心应和五星级酒店作为一个整体的空间来考虑，在功能、景观等方面均应保持整体性，继承中国传统文化和反映***城市特色，贯彻生态－信息的主题。
（2）会展中心应是集展览、商贸、会议、科技、信息、旅游为一体的多功能活动中心；要求会展中心功能齐全、设施完备、结构合理，具有承办中型博览会、全国性贸易洽谈会的能力。
（3）设计应“以人为本”，处理好人流、车流的交通组织，依据功能要求，注重在空间上的引导，处理好地上、地下空间及与邻近空间的联络和分区。
（4）与周边自然环境相协调，具备文化内涵；
（5）确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假的功能，要求功能齐全、便利、舒适。
三、建设标准
1、饭店布局和功能划分合理，设施设备使用方便、安全。
内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。
指示用标志清晰、实用、美观，公共信息图形符号符合GB／T10001.1和GB／T10001.2的规定。
有中央空调，各区域通风良好。
有与本星级相适应的计算机管理系统。
有公共音响转播系统。
背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。
设施设备养护良好，无噪音，达到完备、整洁和有效。
各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。
各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。
能用普通话和英语提供服务，必要时能够用第二种外国语提供服务。
2、前厅、客房、餐厅及吧室、厨房、会议康乐设施等建设符合国家标准GB/T14308-2003《旅游饭店星级的划分评
定》的规定。
详细内容见附件（旅游饭店星级的划分及评定）。
3、会展中心参照以上标准执行。
四、经营内容
1、会议服务。
为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。
产品设计上考虑大、中、小会议中心。
会议类型具体包括：
（1）商务会议
（2）技术交流与推广会议
（3）学术会议
（4）政务会议
（5）新闻发布会；
2、客房服务
（1）为短期国际、国内游客服务（标准客房）
（2）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）
（3）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）
（4）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）
（5）为短期国际、国内政要服务（高级套房）
3、餐饮服务
（1）为住店客户提供一体化餐饮服务
（2）为过往客户提供特色性餐饮服务
（3）经营主业：
中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧
（4）特色经营：
风味厅、食街等；
4、康体娱乐经营
（1）为住店客户提供一体化娱乐服务
（2）为过往客户提供大众化娱乐服务
（3）经营主业：
游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等
（4）根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。
如：
近期流行的沙壶球；
5、其他服务
（1）美容、美法服务
（2）保健服务（桑那、按摩等）
（3）商务中心
（4）金融服务
（5）交通服务
（6）旅游代理；
6、会展服务
（1）现场服务
（2）展览工程服务
（3）会议服务
（4）广告服务
（5）展商及其他服务
五、建设规模
本项目总占地面积56667㎡（合85亩），其中酒店占地面积12467㎡（18.7亩），建筑面积33588㎡；会展中心占地面积13333㎡（合20亩），建筑面积12500㎡；其他配套工程建筑面积2500㎡，总建筑面积48588㎡。
其他用地面积28367㎡（包括绿化及道路等）。
1、酒店
按五星级酒店标准设计，建设规模如下。
（1）客房接待规模
①套间标准客房235间,可接待470人；
②双套间标准客房100间,可接待100～200人；
③三套间客房10间,可接待10～80人（含夫人及随行人员）。
（2）就餐接待规模
①大型宴会厅（中餐，含室内美食街）1个，就餐人数1500人；
②小型宴会厅（中餐）5个；
③小型西餐厅、酒吧、咖啡厅及伊斯兰餐厅各1个；
④操作间，除中餐可设备餐及加工、储藏外，其余单独设置。
（3）会议接待规模
①大型多功能会议中心1座，可容纳800人，内含化妆室、休息室；
②100座小型会议室5个。
③设多功能厅一个
（4）康体娱
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