1228 柳州市城乡规划管理技术规定.docx
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1228柳州市城乡规划管理技术规定
柳州市城乡规划管理技术规定
第一章总则
第一条为加强本市城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律法规、国家标准和柳州市城市总体规划，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本市城市规划区内各项建设活动。
编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。
第二章建筑容量控制
第三条建设项目用地面积大于15000㎡的，需由有相应城乡规划设计资质的单位编制修建性详细规划，经批准后实施。
成片开发地区的修建性详细规划，应先根据控制性详细规划确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可在参考本规定表一的基础上作适当调整。
第四条编制控制性详细规划时有关地块的建筑容量控制指标，参考《建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表》（以下简称表一）执行。
表一-1新区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表
用地面积（m2）
控制指标
用地类型
小于5000
5000—15000
大于15000
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
居住建筑
多层
1.80
29%
30%
1.80
29%
30%
1.70
27%
30%
高层
3.50
22%
30%
3.50
22%
30%
3.20
22%
30%
工业、仓库建筑
2.20
50%
2.20
50%
2.0
50%
行政、办公
建筑
多层
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
商业建筑
低层
1.40
45%
25%
1.30
42%
25%
1.20
40%
25%
多层
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
金融、旅馆
建筑
多层
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
2.20
38%
25%
高层
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
4.00
35%
25%
文化娱乐
建筑
多层
2.00
35%
30%
1.90
32%
30%
1.80
30%
30%
高层
3.50
30%
30%
3.30
28%
30%
3.20
25%
30%
医疗卫生
建筑
多层
1.80
30%
30%
1.80
30%
30%
1.70
28%
30%
高层
3.20
28%
30%
3.00
25%
30%
2.80
25%
30%
教育科研设计建筑
多层
2.00
35%
30%
1.90
32%
30%
1.80
30%
30%
高层
3.50
32%
30%
3.20
30%
30%
3.00
28%
30%
商住综合楼
多层
2.00
32%
25%
2.00
32%
25%
1.80
30%
25%
高层
4.00
30%
25%
4.00
30%
25%
3.80
28%
25%
表一-2旧区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制表
用地面积（m2）
控制指标用地类型
小于5000
5000—15000
大于15000
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
FAR
D
GAR
居住建筑
多层
1.90
32%
30%
1.90
32%
30%
1.80
30%
30%
高层
3.80
23%
30%
3.80
23%
30%
3.50
22%
30%
工业、仓库
建筑
2.40
50%
2.40
50%
2.20
50%
行政、办公
建筑
多层
2.80
45%
25%
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.50
42%
25%
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
商业建筑
低层
1.50
48%
25%
1.40
45%
25%
1.30
42%
25%
多层
2.80
45%
25%
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.00
42%
25%
4.50
40%
25%
4.00
38%
25%
金融、旅馆
建筑
多层
2.80
45%
25%
2.50
42%
25%
2.40
40%
25%
高层
5.50
42%
25%
5.00
40%
25%
4.50
38%
25%
文化娱乐
建筑
多层
2.30
38%
30%
2.10
35%
30%
2.00
32%
30%
高层
4.00
32%
30%
3.50
30%
30%
3.30
28%
30%
医疗卫生
建筑
多层
2.10
35%
30%
2.00
33%
30%
1.80
30%
30%
高层
3.50
30%
30%
3.20
28%
30%
3.00
25%
30%
教育科研设计
建筑
多层
2.30
38%
30%
2.10
35%
30%
2.00
32%
30%
高层
3.80
35%
30%
3.50
32%
30%
3.20
30%
30%
商住综合楼
多层
2.40
35%
25%
2.40
35%
25%
2.20
33%
25%
高层
4.50
33%
25%
4.50
33%
25%
4.20
30%
25%
注：
（1）FAR——容积率；D——建筑密度；GAR——绿地率。
（2）上述表格中用地面积指实际的建设净用地面积。
容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算。
（3）新区及旧区的界定范围见附录。
（4）市区内居住建筑原则上不再考虑低层形式，仅在部分重大项目建设工程实施中根据需要对远郊农民安置采用低层住宅小区形式（控制建筑容积率不少于1.0，建筑密度不大于35％，绿地率应达到30％）。
（5）商住综合楼项目中商业服务用房面积占总建筑面积比例应不少于10％（否则按照居住建筑指标控制），高层商住综合项目中建筑主楼部分（即建筑高度24m以上部分）的投影密度应不大于18％。
第五条表一规定的指标中容积率、建筑密度为上限值，绿地率为下限值。
对混合类型的建筑，其控制指标按使用性质不同的各类建筑基地分别划定后，对照执行；难以分类执行的，按不同性质建筑的建筑面积所占比例进行控制。
第六条旧区建筑密集地段的新建项目，在满足第三章、第五章有关规定的前提下，建设项目的建筑容量控制指标可根据城乡规划的具体情况按同类控制指标适当上浮。
第七条鼓励开发利用地下空间，人防地下室、地下车库（含相应的设备用房）的建筑面积不计入容积率，但地下空间中有关商业、娱乐、市场等经营性用房和套型住宅的地下室专属用房、仓储用房等的建筑面积应计入容积率。
第八条原有建筑基地的建筑容量指标已超过本规定控制值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第九条建设项目建筑基地未达到下列最小用地面积的，不得单独建设：
（一）多层建筑和工业仓储类建筑为3000㎡。
（二）高层建筑为4000㎡。
（三）建筑基地未达到上述规定的最小用地面积，但有下列情况之一，且确实不影响城乡规划实施的，经城乡规划行政主管部门审核同意后可予核准建设：
1、邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
2、因城乡规划街区划分、市政公共设施等限制，确实无法调整、合并的。
第十条（四）建筑基地短边长度不宜少于50m，且新建建筑在满足相应与周边建筑退距要求前提下，方可考虑单独建设。
第十一条建筑用地面积小于等于500㎡的低层建筑项目，其建筑容量应符合以下要求：
（一）在划定的旧城保护区内（5.5km，见附录），建设用地小于或等于500㎡的单位或个人建房原则不得超过两层，建筑高度不超过7m。
（二）在划定的旧城保护区外，原则应按区域控制性详细规划、村庄规划的要求执行。
如相应的控制性详细规划、村庄规划无具体控制要求，建筑总层数不得超过三层，总高度小于10m（指檐口以下高度）。
（三）在城市道路、桥梁两侧个人自建住房建筑层数、高度按区域控制性详细规划的要求执行。
（四）在道路红线、历史街区中的房屋重建、改扩建，经市房屋安全部门鉴定为危房的房屋，可按原房屋产权面积及历史街区风貌核批重建（社会公益性设施项目除外）。
（五）原有建筑基地面积小于500㎡的建设项目，原则上按不大于原建筑基底面积建设，不得擅自扩大原有建筑基底面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地和公共通道；处理好供水、供气、通讯、采光等方面的相邻关系。
（六）建筑基地面积小于500㎡的建设项目，新建、扩建、改建时，因为历史原因形成，无法满足本规定有关间距等控制要求的，由不动产的相邻各方按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。
（七）建筑基地面积小于500㎡的低层居住建筑底层层高不得大于3.6m。
第三章建筑间距
第十二条同一建筑基地内的建筑间距控制，除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本项规定。
第十三条多、低层居住建筑的间距控制。
（一）居住建筑平行布置时的间距。
1、正南北朝向其间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.9倍，在新区不小于1.05倍。
2、正东西朝向其间距在旧区不小于较高建筑高度的0.8倍，在新区不小于1.0倍。
3、南偏东（西）15-30度（含）按南北朝向的0.9倍折减；30-45度（含）按南北朝向的0.8倍折减；45-60度（含）按东西朝向的0.8倍折减；60度以上按东西朝向的0.9倍折减。
（二）居住建筑垂直布置时的间距。
垂直布置的居住建筑山墙宽度不大于20m的，其南北向的间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.7倍，在新区不小于南侧建筑高度的0.85倍，且不小于6米；东西向的间距在旧区不小于较高建筑高度的0.65倍，在新区不小于0.8倍，且不小于5m。
建筑山墙宽度大于20m的，其间距按平行布置的居住建筑控制。
（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。
1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距在旧区不小于南侧建筑高度的0.8倍；在新区不小于1.0倍。
3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
（四）多层居住建筑底层有商业或其他非居住用房的，其上部居住用房间距计算不得扣除底层高度。
（五）多层居住建筑的山墙间距在旧区不小于相邻较高建筑高度的0.35倍，且不小于6m，在新区不小于相邻较高建筑高度的0.45倍，且不小于7m；低层居住建筑的山墙间距不小于4m。
山墙上开启窗洞的，间距应适当加大，其增加值不小于最小规定值的20%，且应满足消防间距或通道要求控制，并经城市规划行政主管部门核定。
点式居住建筑的东（西）侧有居室窗洞的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前项规定的山墙间距，应按本条第
（一）项的有关规定控制。
第十四条高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距控制。
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距。
1、南北向的，其间距不小于按下式计算的规定值（高层建筑建筑高度不超过60m）：
新区：
24×1.05+（高层建筑建筑高度－24）×0.4m
旧区：
24×0.9+（高层建筑建筑高度－24）×0.35m
高层建筑建筑高度超过60m的，其高度每增加5m，间距增加1米；建筑高度超过100m的，其高度每增加5m，间距增加0.8m，建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。
对于高层建筑建筑高度超过60m的，还应结合项目日照分析来确定相应的高层建筑间距。
2、东西向的，其间距不小于按下式计算的规定值（高层建筑建筑高度不超过60m）：
新区：
24×1.0+（较高建筑高度－24）×0.25m
旧区：
24×0.8+（较高建筑高度－24）×0.2m
相邻较高建筑高度超过60m的，其高度每增加5m，间距增加0.8m；建筑高度超过100m的，其高度每增加5m，间距增加0.5m；建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。
（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距。
1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于本条第
（一）项第1点的规定。
2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于按下式计算的规定值（相邻较高建筑高度不超过60m）：
新区：
24×1.0+（较高建筑高度－24）×0.2m
旧区：
24×0.8+（较高建筑高度－24）×0.15m
相邻较高建筑高度超过60m的，其高度每增加5m，间距增加0.4m，建筑高度超过100m的，其高度每增加5m，间距增加0.3m，建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。
3、高层建筑位于北侧的，其间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小间距旧区不小于13m，新区不小于15m。
（三）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于13m；高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且不小于15m。
（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，其间距应不小于13m，且不少于建筑山墙面宽度。
（本款仅适用于建筑高度60m以下，且建筑长边尺寸不大于60m,建筑短边尺寸不大于18m的高层建筑）。
高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，其间距应不小于18m，且不少于建筑山墙面宽度。
（本款仅适用于建筑高度60m以下，且建筑长边尺寸不大于60m,建筑短边尺寸不大于25m的高层建筑）。
（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距。
1、当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
2、当两幢建筑夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距按平行布置计算控制标准乘0.8倍折减。
3、当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
（六）按上述规定计算高层建筑间距时，有关高层建筑在主要朝向上建筑长度不宜大于60m，如大于60m还应结合项目日照分析来确定相应的建筑间距。
第十五条在符合第十二条至第十三条的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6m，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为9m。
第十六条在城市旧区实施危旧房改造工程中，确因地形、环境等条件限制难以按照第十三条控制高层建筑间距时，有关高层建筑与处于其日照遮挡范围内的居住建筑的间距可通过日照分析确定，并满足有关设计规范要求。
第十七条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，除应满足本规定外，尚应满足相应的有关规范要求。
第十八条各类建筑对无采光、日照要求的非居住建筑（第十八条所列的非居住建筑除外）的间距，可在同型布置方式时的居住建筑间距的要求上，适当减少10％－30%，并满足各专业规范要求；同时非住宅高层建筑之间的开窗面间距，南北向平行布置，间距不应小于20m；东西向平行布置，间距不应小于15m。
第四章建筑退让
第十九条沿建设项目基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区建设的建筑物，其退让距离除符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还须符合本规定要求。
第二十条沿建设项目基地边界的建筑物，其退让边界距离按以下规定控制，但退让边界距离小于消防间距时，按消防间距的规定控制。
（一）各类建筑的退让边界距离。
1、相邻的两个建设区，建筑间距由相邻建筑物从各自的用地红线起计算，原则上各负责后退按规定计算的一半间距，24m以下建筑只负责后退自身承担的建筑间距，其余部分由24m以上建筑负责后退，最窄处不得小于表三的最小距离，同时必须满足与界外建筑的消防间距要求。
2、建筑外墙与基地边界不平行布置的，可以临基地边界的外墙面中点起计算自身一方的建筑间距，但建筑物距基地边界的最窄处不得小于表二的最小距离。
表二建筑退界控制指标表
地区
居住建筑
文教卫生建筑
其他非居住建筑
最小距离（米）
最小距离（米）
最小距离（米）
旧区
主要
朝向
低层
3
4
3
多层
6
7
5
高层
15
14
9
次要
朝向
低层
3
3
消防间距
多层
3
4
消防间距
高层
9
9
9
新区
主要
朝向
低层
4
5
3
多层
7
8
6
高层
15
16
10
次要
朝向
低层
3
3
消防间距
多层
3.5
5
消防间距
高层
9
9
9
3、高层建筑退让北侧地界距离按照下式计算的规定值控制（高层建筑建筑高度不超过60m的）：
新区：
24×1.05×0.5+（高层建筑建筑高度－24）×0.4m
旧区：
24×0.9×0.5+（高层建筑建筑高度－24）×0.35m
高层建筑建筑高度超过60m的，其高度每增加5m，间距增加1m；建筑高度超过100m的，其高度每增加5m，间距增加0.8m，建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。
4、高层建筑退让南侧地界距离不少于15m。
5、高层建筑退让东、西侧地界距离须按下式计算的规定值（高层建筑建筑高度不超过60m的）：
新区：
24×0.8×0.5+（较高建筑高度－24）×0.25m
旧区：
24×0.6×0.5+（较高建筑高度－24）×0.2m
相邻较高建筑高度超过60m的，其高度每增加5m，间距增加0.4m；建筑高度超过100m的，其高度每增加5m，间距增加0.3m；建筑高度超过150m的其间距按建筑高度150m所需的退距控制。
（二）界外是居住建筑和文教卫生建筑的，除须符合第二十二条第
（一）项规定外，须同时符合第三章建筑间距的有关规定。
上述界外建筑由于历史原因未满足第二十二条第
（一）项的退让规定的，在满足消防间距要求的前提下，其少退的距离原则上可不由界内建筑全部承担。
（三）当边界线以外是河流、湖泊、永久性公共绿地等时，为使外部空间与地块的内部空间有机结合、互相渗透，优化环境，建筑后退基地边界一般不少于建筑高度的0.2倍，且不小于5m。
（四）地下建筑物的退让边界距离，不小于地下建筑深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的0.5倍，且不小于3m。
（五）存放易燃易爆物品和产生烟尘、噪声及有害气体的建筑物和构筑物，其安全防护和环境卫生防护距离应在本建筑基地范围内解决，原则上不由界外建筑承担。
第二十一条各类建筑后退规划道路红线的距离，按表三控制（表中数值为下限值）。
位于柳江各跨江桥梁桥头及城市立交周边的建筑物，原则上后退距离不得小于20m，具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划行政主管部门核定。
对于按表四规定控制不能满足道路两侧建筑间距要求的，应增大后退距离，可以规划道路中心线作为建筑基地边界，参照第二十二条的有关规定执行。
城市生命线防灾抢险道两侧建筑的后退距离，另按有关专项规划的规定执行，且不小于本项规定的控制值。
表三建筑后退道路红线控制指标表
快速路
城市主干道
（L≥40）
城市次干道
（20≤L<40）
城区支路
小区道路
（L<20）
旧
区
多、低层建筑
H<24m
15
6
4
3
高层建筑
24m≤H<60m
20
10
8
6
高层建筑
60m≤H<100m
25
15
12
9
新
区
多、低层建筑
H<24m
20
10
6
4
高层建筑
24m≤H<60m
30
15
10
8
高层建筑
60m≤H<100m
40
20
15
12
注：
（1）高层建筑裙房的后退距离按多、低层建筑控制。
超过100m的建筑按100m建筑退让标准控制。
（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。
（3）建筑首层为经营性用房的，其后退道路红线的距离在表四要求的前提下增加50%，且最小距离不小于6m。
（4）列入规划保护的传统商业街区或历史地段内的建筑退让道路红线的要求，另按经批准的保护规划及详细规划确定。
第二十二条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其主要出入口面临城市道路的后退道路规划红线的距离，除经批准的控制性详细规划另有规定外，不应小于20m，并留出临时停车或回车的场地。
第二十三条道路交叉口四周的建筑后退道路规划红线的距离，在满足表四要求前提下，多、低层建筑增加退距不少于2m，高层建筑增加退距不少于4m。
不同等级道路相交路口，一般按较高等级道路退距要求控制，主干道与支路交叉口可适当折减，但不得少于次干道（或20≤L≤40）退距控制值。
第二十四条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得超越规划道路红线。
地下建筑物后退规划道路红线的距离，按第二十一条第（四）项的规定执行。
在道路交叉口视距三角形用地和规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物和构筑物。
第二十五条沿河道管理范围两侧新建建筑物的，除水利部门另有规定外，建筑后退河道管理范围界线距离在满足其它有关规定的同时，不得小于15m。
沿防洪堤新建建筑物的，除水利部门另有规定外，建筑退距在满足其它有关规定的同时，还应后退防洪堤背水坡面距离不少于40m。
第二十六条沿山体周边新建建筑工程，其后退与建筑基地相同标高的山体自然坡脚线的距离除有关的规划另有规定外，不得小于15m。
第五章建筑高度及相关控制要求
第二十七条建（构）筑物高度控制除必须符合日照、建筑间距、消防等方面要求外，应同时符合本规定要求。
第二十八条除文物保护单位、国家安全机关、监狱、危险性工厂及其仓库、电站、电讯主机楼等对保卫或安全有特殊要求的单位外，任何单位临城市道路所设置的围墙均应采用通透式设计，且总高度不应大于2.5m，后退用地界线不少于0.5m，后退城市主干道不少于1.5m。
若因特殊需要必须设置实体围墙或增加高度的，应当报市规划委员会批准。
第二十九条在文物保护单位建设控制地带内新建、改建建（构）筑物，其高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的城乡规划执行。
第三十条有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施及对视线视廊有特殊要求的区域周围的新建、扩建、改建、重建建（构）筑物，其控制高度应符合有关净空及高度限制的规定。
第三十一条有关建筑面积和容量指标计算以及新建建筑层高、层数控制要求
（一）住宅层高
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