房地产销售可行性报告.docx
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房地产销售可行性报告
1引言1
1.1编写目的1
1.2背景1
1.3定义1
1.4参考资料1
2可行性研究的前提2
2.1要求2
2.2目标2
2.3条件、假定和限制3
2.4进行可行性研究的方法3
2.5评价尺度3
3对现有系统的分析3
3.1处理流程和数据流程4
3.2工作负荷4
3.3费用开支4
3.4人员4
3.5设备4
3.6局限性4
4所建议的系统4
4.1对所建议系统的说明5
4.2处理流程和数据流程5
4.3改进之处5
4.4影响5
4.4.1对设备的影响5
4.4.2对软件的影响5
4.4.3对用户单位机构的影响5
4.4.4对系统运行过程的影响6
4.4.5对开发的影响6
4.4.6对地点和设施的影响6
4.4.7对经费开支的影响6
4.5局限性6
4.6技术条件方面的可行性7
5可选择的其他系统方案7
5.1可选择的系统方案17
5.2可选择的系统方案27
6投资及效益分析7
6.1支出7
6.1.1基本建设投资8
6.1.2其他一次性支出8
6.1.3非一次性支出8
6.2收益9
6.2.1一次性收益9
6.2.2非一次性收益9
6.2.3不可定量的收益9
6.3收益／投资比10
6.4投资回收周期10
6.5敏感性分析10
7社会因素方面的可行性10
7.1法律方面的可行性10
7.2使用方面的可行性10
8结论11
可行性研究报告
1引言
1.1编写目的
房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业之一。
根据国外发展的经验和中国的实际发展情况，在今后10年内，房地产业仍将是我国最具发展潜力的产业。
在房屋销售管理中，尤其是在比较大的房地产企业中，对于门房屋销售服务信息管理是相当重要，而且也是相当麻烦的，它是房屋销售管理中最基本的一项常规性工作。
而长期以来，这一类型的管理都是依赖人工来进行管理的，面对如此众多的房屋销售反溃信息，其工作量是相当巨大的。
这样不仅仅浪费了大量的人力物力，而且由于人工管理存在着大量的不可预知性，造成售后信息管理的一些不规范，使得信息管理陷入“事倍功半”的地步。
开发本系统就是为了解决产品售后服务信息管理中的一些不规范，使售后服务信息管理的管理向着规范化、简单化、有效化的方向发展。
而此篇可行性报告的主要阅读人群为个大小目标房地产公司的管理人员，以及目标软件公司。
1.2背景
本次开发的软件系统的名称为“房地产销售信息管理系统”
本项目的任务提出者和开发者为本开发小组的成员。
任务提出者为组长白洁慧，开发人员为白洁慧、周乐、崔明艳、刘俊杰、李京怡、杜敏、焦如霞。
该软件基本可以应用在各计算机系统平台，适用系统为Windows2003，WindowsXP，Windows7等。
1.3定义
列出本文件中用到的专门术语的定义和外文首字母组词的原词组。
1.4参考资料
列出用得着的参考资料，如：
1.本项目的经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文；
2.属于本项目的其他已发表的文件；
3.本文件中各处引用的文件、资料，包括所需用到的软件开发标准。
列出这些文件资料的标题、文件编号、发表日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来源。
《计算机软件开发规范》
《软件工程概论》郑人杰殷人昆编著清华大学出版社
《商品房销售管理办法》2001-4-4颁布
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994-7-5颁布
2可行性研究的前提
2.1要求
开发的软件的可以开展在线订购，网上交易，还可以通过电子货币实现网上结算。
可以实现检索迅速、查找方便等功能，要求本系统可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低。
该系统是基于SDI窗体，以VB自带的jet引擎连接Access2000数据库进行开发的房地产销售系统。
力求与实际相结合具有房地产销售日常管理和检索等功能，旨在达到使房地产销售的管理数字化，使之更加方便快捷，以提高工作效率。
预计完成期限为2个月。
2.2目标
构建房地产销售管理信息系统；实现房地产业务办理的信息化、网络化目标。
具体需求如下：
（1）本系统要能实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以图管档的思想；
（2）按照最新的房产登记办法（168号令）之规定实现甲方产权登记、交易管理等业务的收件、三审、发证、归档、注销及相关档案管理等功能（包括预告登记、异议登记、登记簿管理等等，具体规定可参考最新房产登记办法）；
（3）实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能；
（4）系统能实现图数互动功能。
系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号等数据信息直接关联到相应图形的具体位置，并显示该图形所包含的房屋的具体信息功能，另外通过具体的图形信息也能查阅具体的数据信息。
（5）系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人员进行调整；
（6）系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息，能实现网上预售合同的管理等；
（7）系统要能实时显示楼市行情（如各楼盘销售状况、楼盘价格等）、成交状况、全县房地产市场基本数据统计等信息，为甲方及社会提供较为准确的房地产市场信息；
2.3条件、假定和限制
a．所建议系统的运行寿命的最小值为5年；
b．经费、投资方面的来源主要由小组人员所在公司提供；
c．遵守《商品房销售管理办法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定
d．可利用的信息和资源为网上资源，以及用户公司的客户资料；
e．系统投入使用的最晚时间为3个月后。
2.4进行可行性研究的方法
研究方法有调查、加权、确定模型、建立基准点或仿真等。
过程:
第一阶段：
初期工作。
收集资料现场考察，数据评估，初步报告。
第二阶段：
可选方案评价，制定设计原则，技术方案比较。
初步估算，基建投资和生产成本，中期报告。
确定项目的组成，对可选方案进行技术经济比较，提出推荐方案。
第三阶段：
推荐方案研究。
具体问题研究，基建投资及生产成本估算，技术经济评价，最终报告。
2.5评价尺度
对系统进行评价时所使用的主要尺度，如费用的多少、各项功能的优先次序、开发时间的长短及使用中的难易程度。
3对现有系统的分析
现有系统是指当前实际使用的系统，这个系统完全是一个人工系统。
有大量的房地产销售人员进行人工管理，耗时且管理混乱。
3.1处理流程和数据流程
购买欲望
不购买
3.2工作负荷
现有系统所承担的工作及工作量非常之大。
全部由人工完成。
3.3费用开支
由于运行现有系统，所消耗的人力资源很大，雇佣的销售员工很多，但工作效率并不理想。
所引起的费用开支，如人力、设备、空间、支持性服务、材料等项开支以及开支总额巨大。
3.4人员
现有系统的正常运行和维护需要的多名房屋销售人员兼职进行信息管理。
3.5设备
该局内部局域网与外网已建设完成，外网采用光纤接入internet。
配备良好的计算机15台。
3.6局限性
本系统为人工系统，工作效率低下，同时管理内容复杂混乱。
处理问题的功能不够等。
4所建议的系统
4.1对所建议系统的说明
用VB程序进行软件开发，充分利用VB程序开发界面的优势。
建立一个与系统相连的强大的数据库，以保障日后大量客户的要求。
及时更新房源的资料，保持系统的实时性。
4.2处理流程和数据流程
给出所建议系统的处理流程和数据流程。
4.3改进之处
按2.2条中列出的目标，逐项说明所建议系统相对于现存系统具有的改进。
4.4影响
说明在建立所建议系统时，预期将带来的影响，包括：
4.4.1对设备的影响
已经接入互联网，则同时需要在原来硬件设备（电脑）的基础上添加越一倍的电脑，服务器配置一台IBM塔式服务器。
4.4.2对软件的影响
本系统软件可适用多种计算机系统，同时对软件也无特别要求。
4.4.3对用户单位机构的影响
为了建立和运行所建议系统，用户单位机构应该同时聘请两名左右的工作人员，可根据该公司的规模大小自行裁定，同时减少人工销售的员工人数，同时配备更合乎系统配置的硬件设备。
4.4.4对系统运行过程的影响
对房地产业务进行分析后，确定房地产信息管理系统应该实现的功能。
（1）在基础信息管理模块中实现房型基础信息、楼盘楼房信息、员工信息和公司信息管理。
（2）在房屋销售管理模块中实现房屋销售管理、销售收款管理、客户资料管理和客户退款管理。
（3）在统计报表模块中实现员工销售统计、楼房订购统计、客户订购统计和客户数据分析。
（4）在系统设置模块中实现用户管理、用户口令修改和数据备份恢复。
4.4.5对开发的影响
本系统采用C/S体系结构，前台采用Delphi面向对象的可视化编程技术,后台使用了SQLserver2000数据库，不论管理员还是顾客只要登陆本系统后，就可以根据需要进行相应的操作。
4.4.6对地点和设施的影响
我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按《环境保护规范》的标准严格执行。
此外，在施工过程还提倡有效地利用自然资源、节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供了有力的保证。
4.4.7对经费开支的影响
本项目具有政策风险、市场风险、资源风险和管理风险等，可以通过具体手段加以规避和控制。
4.5局限性
房地产信息管理系统的业务流程比较的复杂，本系统仅在售出房屋、预订房屋、或退房时，会计负责处理个款项，并且制作单据。
在业务操作过程中，房屋和客户的资料应予以保留，以供统计分析
4.6技术条件方面的可行性
本系统采用SQLserver2000作为后台数据库，这样是数据能够得到统一，并增强了管理的安全性。
采用Delphi软件，该软件功能强大，扩展性强，适合任何的编程工作，以上技术完全胜任开发任务，维护方便，后台操作快捷明了，操作人员可在短时间内完全掌握维护工作。
5可选择的其他系统方案
扼要说明曾考虑过的每一种可选择的系统方案，包括需开发的和可从国内国外直接购买的，如果没有供选择的系统方案可考虑，则说明这一点。
5.1可选择的系统方案1
参照第4章的提纲，说明可选择的系统方案1，并说明它未被选中的理由。
5.2可选择的系统方案2
按类似5.1条的方式说明第2个乃至第n个可选择的系统方案。
......
6投资及效益分析
6.1支出
对于所选择的方案，说明所需的费用。
如果已有一个现存系统，则包括该系统继续运行期间所需的费用。
6.1.1基本建设投资
系统开发费用
（1）人员费用。
本系统开发期20个周，试运行期12个周。
开发期需要开发人员5人，试运行期需开发人员2人。
开发需91周，折合3人/年（每年有效工作周按30周计算），每人/年按8万元计算，人员费用为24万元
（2）硬件设备费。
本系统所需的硬件设备费为13.26万元，其中：
服务器1台32000元
PC8台56000元
网络设备和布线10000元
不间断电源1台3000元
工作台8台1600元
（3）软件费用。
系统所需的软件费用为2.1万元，其中：
WindowsNT5000元
SQLServer6000元
Java环境5000元
Rose建模工具5000元2
（4）耗材费。
所需耗材费用估计为0.8万元
（5）咨询和评审费。
约1.2万元
（6）调研和差旅费。
约1.0万元
系统开发总费用为43.26万元
6.1.2其他一次性支出
假定本系统运行期为10年，每年的运行费用为：
（1）系统维护费。
一年需要0.5人/年进行系统维护，维护费为0.5*8=4.0万元。
（2）设备维护费。
建设设备的运行更新期为5年，且5年以后的设备价格以仙剑计算，则设备更新费为13.26万。
假设设备日常故障维护费每年0.6万元，则平均每年设备维护费为13.26/10+0.6=1.926万元
（3）消耗材料费。
每年耗材费按0.8万元计算。
系统年运行费用为6.726万元，则10年累计系统运行费用为67.26万元。
综上，系统开发和运行总费用为115.97万元，折合11.6万元/年。
6.1.3非一次性支出
此支出属于不可预见费。
按开发总费用的15%计算。
6.2收益
对于所选择的方案，说明能够带来的收益，这里所说的收益，表现为开支费用的减少或避免、差错的减少、灵活性的增加、动作速度的提高和管理计划方面的改进等，包括；
6.2.1一次性收益
（1）提高工作效率，减少工作人员
本系统运行可以提高计划订购管理、销售管理和核算信息管理的效率。
累计可以综合提高工作效率达30%。
可以减少现有15%的工作人员，销售现有人员按30人计算，可减少4.5人。
平均工资为1500元，节约人员工资0.15*12*4.5=8.1万元/年。
（2）扩大服务范围，增加房地产收入。
由于提高工作效率，可以增加销售规模。
假定在原有基础上可以增加10%的销售量，房地产每年的总利润按300万元计算，则可以增加收入30万元。
（3）及时获取信息，减少决策失误
本系统的建设可以及时获取市场信息、客户反馈信息和畅销、滞销房屋的信息，提高订房的合理性和准确率。
因此每年可以增加收入在12万元以上。
（4）减少库存挤压，提高资金周转。
通过计算机管理，可以及时获取库存信息，争取最优库存，提高资金周转率。
每年可以因此减少库存挤压浪费18万元以上。
通过以上计算，本系统可以获得经济效益8.1+30+12+18=68.1万元/年。
累计10年获经济效益681万元。
6.2.2非一次性收益
说明在整个系统生命期内由于运行所建议系统而导致的按月的、按年的能用人民币数目表示的收益，包括开支的减少和避免。
6.2.3不可定量的收益
此收益属于不可预见费。
按总收益的15%计算
6.3收益／投资比
在10年期内，系统投资和收益情况见表1。
其中，系统总投入为115.97万元，系统总收入为681万元，两年可收回开发投资。
从经济效益上考虑，本系统完全有必要开发。
项目支出
项目
费用（万元）
10年系统总投入
115.97
1）系统开发费用
48.71
（1）人员费用
24.0
（2）硬件设备费
13.26
（3）软件费用
2.1
（4）耗材费
0.8
（5）咨询和评审费
1.2
（6）调研和差旅费
1.0
（7）不可预见费
7.3
2）系统运行总费用
67.26
年系统运行费用
6.726
（1）年系统维护费
4.0
（）2年设备维护费
1.926
（3）年消耗材料费
0.8
项目收益
项目
费用（万元）
10年系统总收益
681.0
1）系统直接经济效益
681.0
一年系统收益
68.1
（1）年提高效率较少人员
8.1
（2）年扩大范围增加收入
30.0
（3）年获取信息减少失误
12.0
（4）年减少挤压提高周转
18.0
2）社会效益
（1）减少读者购书时间
（2）减少工作劳动
（3）提高工作质量
（4）提高书店管理水平
6.4投资回收周期
按收益的累计数开始超过支出的累计数的时间为10年左右。
6.5敏感性分析
所谓敏感性分析是指一些关键性因素如系统生命期长度、系统的工作负荷量、工作负荷的类型与这些不同类型之间的合理搭配、处理速度要求、设备和软件的配置等变化时，对开支和收益的影响最灵敏的范围的估计。
在敏感性分析的基础上做出的选择当然会比单一选择的结果要好一些。
7社会因素方面的可行性
本章用来说明对社会因素方面的可行性分析的结果，包括：
7.1法律方面的可行性
法律方面的可行性问题很多，如合同责任、侵犯专利权、侵犯版权等方面的陷井，软件人员通常是不熟悉的，有可能陷入，务必要注意研究。
本系统不侵犯任何权利，可以进行研究。
7.2使用方面的可行性
目前已有很多成功开发房地产销售管理信息系统的先例，社会需要发房地产销售管理的现代化和信息话。
发房地产销售管理信息系统开发和运行与国家的政策法规不存在任何冲突和抵触之处。
另外，发房地产销售管理信息系统所采用的操作和工作方式符合工作人员和读者的日常习惯，而且操作方便灵活，便于学习。
因此，该系统具有可行性。
8结论
经过经济、技术、社会等方面的可行性分析，可以确定本系统的完全必要，而且是可行的，可以立即开始进行。
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