鸳鸯综合服务楼项目可行性研究报告.docx
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鸳鸯综合服务楼项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目简况
项目名称：
鸳鸯综合服务楼
业主单位：
xx经济技术开发区鸳鸯街道办事处
项目负责人：
鸳鸯街道办事处
建设地址：
xx市北部新区经开园鸳鸯湖片区规划9号地块
用地面积：
666.67平方米
总建筑面积：
767平方米（共2层）
项目总投资：
192.96万元
容积率：
0.57
绿化率：
30%
建筑密度：
28.29％
建设期：
8个月
二、项目业主简介
xx经济技术开发区鸳鸯街道办事处成立于2003年12月28日，前身为xx市渝北区鸳鸯镇政府，隶属xx经济技术开发区管理，行使鸳鸯街道办事处辖区内的行政管理职能。
三、可研编制依据
（一）xx市经济技术开发区管委会渝经开计统（2004）49号《xx市经济技术开发区管委会关于鸳鸯街道办事处白鹤社区服务站综合用房建设项目立项的批复》；
（二）xx市规划局渝规选（2004）经开北字第0046号xx市建设工程选址意见书；
（三）xx市规划局渝规建审（2004）经开北字第0029号xx市建设工程初步设计审查意见通知书。
（四）建设工程规划许可证渝规建证（2004）经开北字第0074号；
（五）其他资料。
四、可研报告研究范围
该可研报告编制范围包括：
项目建设背景及必要性、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目建设工程方案、辅助设施方案、项目实施进度、投资估算及资金筹措、社会效益评价、结论及建设。
五、项目主要经济技术指标
表1-1：
项目主要技术经济统计表
序号
项 目
单 位
数 据
备 注
1
建设规模
1.1项目占地面积
平方米
1375
1.2项目总建筑面积
平方米
767
2
规划指标
2.1建筑密度
％
28.29
2.2容积率
0.57
2.3绿化率
％
30
2.4车位
个
4
3
项目总投资
万元
192.96
3.1工程建设费用
万元
124.15
3.2其他费用
万元
59.62
3.3预备费用
万元
9.19
4
资金筹措
万元
192.96
4.1鸳鸯街道办事处自筹
万元
192.96
六、可行性研究结论
本项目建设符合地区社会发展规划，对改善市容市貌及地区环境、提高当地居民生活福利、促进社区服务有积极意义，项目建设条件成熟，项目建设可行。
第二章项目建设背景及必要性
一、北部新区发展状况
（一）北部新区组成
北部新区位于xx主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，于2001年4月25日挂牌成立。
北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：
是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路）、东西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交汇枢纽；优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区明显的区位优势。
北部新区主要由高新园（xx高新技术产业开发区北部园区）和经济开发区（xx经济开发区北部园区）组成，以组团为规划单位，呈星状分布于xx北部城区。
具体包括人和组团、大竹林组团、礼嘉组团、黄茅平组团、翠云组团、鸳鸯组团、金山组团。
（二）投资环境
1.基础设施提速建设。
2003年，北部新区包括经开区、高新区完成固定资产投资98.5亿元，其中基础设施建设投资49.7亿元，均比上年同期有较大幅度增长；北部新区经开园和高新园完成固定资产投资52.9亿元，比上年同期增长60.4%，其中基础设施建设投资39.2亿元，比上年同期增长66.7%。
市政府确定的北部新区14个重大项目进展顺利。
2.落户开发区的项目和投资明显增多。
近四年来，北部新区经开园和高新园引进项目122个，合同投资总额269.1亿元，其中建成投产16个，开工建设52个；2003年引进项目87个，占历年引进项目总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
3.入驻开发区项目生产经营状况良好。
2003年，北部新区包括经开区、高新区实现国内生产总值130.2亿元，同比增长28.8%；完成工业总产值426亿元，同比增长35.7%；其中规模以上工业总产值379亿元，占全市规模以上工业总产值的23.9%；外贸出口实现9890万美元，同比有较大幅度增长。
2003年，北部新区经开园、高新园实现国内生产总值14亿元，比上年同期增长53.9%；完成工业总产值39.4亿元，比上年同期增长2.3倍。
（三）北部新区区域规划前景
根据xx市政府的规划，北部新区发展战略目标是：
建设以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和现代都市风貌展示区；到2010年再造一个xx工业，即到2010年在北部新区包括经开区和高新区实现年工业总产值1500亿。
其目标分阶段逐步实现，即三年打造基础（2003年-2005年），五年构建框架（2003-2007年），八年基本建成新区（2003-2010）。
届时，该区域在xx主城的形象及地位都将得到很大的提升。
二、项目建设背景
本项目位于xx北部新区鸳鸯街道辖区。
xx北部新区是xx市应对加入WTO新形势、发展开放型经济和实施西部大开发的重大战略决策，是加快富民兴渝、努力建设长江上游经济中心、全面建设小康社会的重大战略举措。
高起点、高标准、高质量建设成一个中国西部一流开发区，是xx3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。
xx鸳鸯街道办事处自成立后，一直投身于加快北部新区的建设工作之中。
为满足发展的需要，需要建设白鹤社区服务站综合用房。
鸳鸯街道办事处自筹192.96万元。
建设内容包括门厅、社区医疗用房、商业网点、健身房、警务室、办公室、棋牌室、厕所、辅助用房、花池等。
三、项目建设必要性
鸳鸯街道幅员面积48.6平方公里，2002年底总人口32532人，鸳鸯街道近邻xx主城区，交通极为方便，域内有城市干道四条，分别是金开大道、金山大道、鸳大路、人桐路，处于北部新区的中心位置，但是，全街道没有一个社区活动中心。
综合用房是集文化教育，康乐，理疗，健身于一体的现代休息综合体。
社区活动中心建设，不仅可以丰富街道居民的业余生活，也将为街道两个文明建设作出贡献。
第三章建设内容及规模
一、建设内容
建设内容包括门厅、社区医疗用房、商业网点、健身房、警务室、办公室、棋牌室、厕所、辅助用房、停车位以及景观等。
本综合用房共2层，总建筑面积767平方米。
第一层：
门厅、社区医疗用房、商业网点、警务室、无障碍坡道、健身房、厕所、杂物间、花池、停车位等。
第二层：
办公室、辅助用房、棋牌室、厕所、杂物间、露台等。
楼顶：
楼梯间、露台。
二、建设规模
建设内容包括门厅、社区医疗用房、商业网点、健身房、警务室、办公室、棋牌室、厕所、辅助用房、停车位、花池等。
建筑用地面积666.67平方米。
总建筑面积767平方米，共2层，层高3.6米，总高度10.8米。
三、建设指标统计
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
M2
1375
2
建筑占地面积
M2
2300
3
总建筑面积
M2
767
4
建筑覆盖率
%
28.29
5
容积率
1
0.57
6
绿地率
%
30
7
停车数
辆
4
第四章项目选址
一、地理位置和区位优势
社区服务站在建设选址上，应着重考虑以下几个方面因素：
a、基础设施配套；b、自然环境；c、城市建设与发展；d、覆盖的居民区域面积。
位于xx市北部新区经开园鸳鸯湖片区规划9号地块，场地周边各工程管线基本就位，整个场地较平整，四周环境较好，交通便利，市政配套设施齐全，无重要公共设施，是建设办公的理想地点。
二、社会条件
鸳鸯街道位于北部新区，规划面积83.7平方公里，北部新区北邻xx机场，紧靠即将建成的铁路中心枢纽站，有210、212、319和主城环城四条高速公路以及轨道交通三号线穿过区内，离xx最大的寸滩集装箱码头1公里，交通便利，地势平坦，位置优越。
将建成出口加工区、汽车产业园区、环保产业园区、科技产业园区和中央商务区。
目前已经引进了一大批先进技术企业落户，实际到位外资从1998年起已连续四年名列全市榜首，已成为外商投资比较集中的重点和热点地区。
截止2003年底，共兴办各类企业2895户，其中引进22个国家和地区兴办的三资企业358家，投资总额18.77亿美元，投资规模平均达到500万美元，投资1000万美元以上的大项目35个。
一批世界500强企业和国际知名企业如美国福特、伟世通、瑞典爱立信、英国BP、德国麦德龙、日本本田、铃木、电装、关西、大金及台湾台塑、顶新等已相继在经开区落户，内资企业2179家，注册资本达259.9亿元。
目前，区内形成了电子信息、生物医药、汽车摩托车、精细化工及新材料、绿色食品、服装等六大产业群。
随着众多的资金、人力、物力的进入，加上迅速发展的高科技和经开区高效的运行机制，在区内正汇成一股以先进技术为主的巨大生产力，并产生良性循环的集聚效应。
为了迅速打开北部新区经开园开发建设的局面，经开区及时调整工作思路和部署，目前长12公里、宽54米的园区主干道——金开大道已全线通车，金山大道也实现了部分通车；出口加工区海关监管大楼、标准厂房、保税仓库及综合管网、巡逻道等区内设施全面建成，顺利通过了国家海关总署等八部委联合验收；环保产业园建设正式启动，区内道路、标准厂房、综合服务楼等基础设施正在建设之中；坚持边建设边招商，项目引进工作初见成效，投资达9800万美元的长安福特项目已按计划正式投产，已有延峰伟世通、长安星乔、长安民生物流等企业落户汽车工业园，利时德、贝斯特、美联、风琴针等企业落户出口加工区，康尔威、顶正包材等企业入驻金山工业园，香江环保入驻环保产业园，总投资达2亿多美元，还有一批项目正在洽谈之中。
目前，整个北部新区经开园呈现出如火如荼的大开发大发展的喜人局面。
xx市政府确定的“2010年北部新区再造一个xx工业”奋斗目标，力争到2005年实现工业总产值400亿元，到2007年实现工业总产值600亿元，到2010年实现工业总产值800亿元，在xx市对外开放、都市发达经济圈建设尤其是在北部新区的体制创新、科技进步、产业升级中先行先试，率先突破，构筑新的经济增长级，起到全局性、标志性、示范性和带动性作用。
努力把xx经济技术开发区建设成为中国西部投资环境的示范区、资金技术密集的工业投资区、跨国公司的国际配套生产基地，逐步形成特色鲜明的各个工业园区、现代信息物流港、新型都市风貌展示区，在xx市乃至中国西部地区率先实现高水平的小康社会目标。
在经开区党工委、管委会和街道党委的正确领导下，鸳鸯街道办事处坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，以“富民强镇”为中心，抢抓机遇，开拓进取，加快发展，全街道经济、社会呈现出持续、快速、健康、协调发展的良好势头。
人民物质文化生活水平显著提高，各项社会事业健康发展，精神文明、民主法制建设和党建工作取得新进展。
鸳鸯街道2003年实现总收入27.5亿元、国内生产总值4.5亿元、工业总产值26亿元、第三产业产值5亿元、分别是2002年同期的18.47倍、6.26倍、44.62倍、32.11倍、1.86倍，农民人均年纯收入可达3360元，较去年同比增长200元，向富民强镇迈出了坚实的一步。
三、交通条件
北部新区经开园正处于开发建设中，公交608路由朝天门至两路镇途经经开园。
规划区内主要道路交通将利用机场高速及改造后的尖山立交作为对外公路交通的主要通道。
道路分为高速公路、城市主干路、城市次干路和城市支路四个等级，干道总长约108公里。
设公交站场1个，面积3.53公顷，停车场2个，面积2.43公顷。
轨道交通3号线在区内设有2个车站，1座大型轨道交通站场，面积26.79公顷。
四、绿化
北部新区经开园绿化规划将坚持“尊重自然，显山露水，保护生态环境”的原则，体现山水城市的特征。
公共绿化拟建断桥湾公园、高寺公园、蔡家公园及鸳鸯公园、入口公园、小游园等面积达公顷。
防护绿地沿高速公路两侧各控制50米隔离绿化带，沿金开大道两侧各控制10米宽绿化带，金山大道中部布置10米宽绿化隔离带。
工业区与生活区分隔道路两侧各留出10米宽绿化带。
同时，外围绿色生态区将建成生态农业园、环主城绿化圈及森林与鸟类保护区、生态果林区、黄桷公园，在陡溪沟水库周围将建成园林生产绿地。
规划区内居住用地、公共设施用地、工业用地、市政设施用地和特殊用地绿地率均≥30%，中小学用地绿地率≥35%。
五、气候条件
项目所在地xx市渝中区属于亚热带湿润季风气候区。
气温：
年平均气温19.8℃
极端最高气温41℃
极端最低气温－1.8℃
降雨量：
历年平均降雨量1081.7mm
最大小时降雨量65mm
湿度：
历年平均相对湿度79%
最热月平均相对湿度76%
最冷月平均相对湿度81.3%
风向：
全年主导风向北风
最大风速28.4m/s
冬季风向C频率36%北向频率15%
夏季风向C频率31%台北向频率10%
历年平均风速2.2m/s
基本风压0.3KN/m2
六、工程地质和水文地质
（一）地形、地貌
地块呈方形，场地较平整。
（二）地质构造与地震
场地地质构造简单，适宜本工程建设。
根据《中国地震烈度区划图（1990）》，项目所在地的地震基本烈度为6度，本工程按6度设防。
（三）水文地质条件
场地周边未见地表水体，场地内无地下水出露。
大气降水通过市政管涵排入长江，仅少量地表水渗入土层和强风化砂岩裂隙中，富水性弱。
场地的水文地质条件简单。
七、地块公用设施条件
项目地块位于北部新区xx经济技术开发区内，属鸳鸯街道辖区。
地块东临金开大道，北侧为16M宽的城市次干道，南侧约120M处为32M宽的城市干道。
具有较好的交通条件。
项目所在地的水电通讯能满足项目建设与运营的需求。
八、施工条件
项目所在地城市市政设施较完善，可满足施工的需要。
地块临金开大道，车流量较大，行人较少，场地平坦，利于组织施工。
第五章项目建设规划
一、指导思想与原则
（一）从城市设计的角度出发，建筑总体布局与周边环境协调，主入口在金开大道及南侧，次入口设在北侧，地下车库入口设于西侧，结构分区合理，功能集中而又相对独立，交通流线合理。
（二）秉承传统空间营构手法，建筑外部空间与建筑内部空间相互渗透，创造出丰富的空间序列层次，为社区活动及日常办公提供充足的共享空间。
通过空间品质的塑造，体验人性本色的回归体，反映出“以人为本”的设计理念。
（三）以安全、适用、经济为原则，各专业设计符合现行国家规范和xx市地方相关条例的要求，并积极采用新技术、新材料、新设备，做到技术先进，经济合理。
充分体现“以人为本”的现代设计思想。
最终实现经济效益和社会效益、环境效益的统一。
二、项目平面设计
（一）由于地块为长方形，建筑沿金开大道建筑控制红线后退12.9M布置，在场地东侧和北侧，设广场及主入口，在场地南侧，设次入口。
西侧设置内庭院，遵照规划管理条例的要求，留出15M间距并设置消防通道，在西南侧设置地下车库出入口。
主体建筑布置在场地北侧，产生开敞的广场空间，多层裙楼到高层主体的空间递进，充分满足消防扑救面的要求。
（二）总体布局符合规划，消防，环保，防灾，减灾等要求。
三、竖向设计
设计中将场地尽量保持原貌，通过适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整，道路坡度小，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。
四、交通组织
本工程车库入口设置于西南角，办公主入口设置于东面，次入口设置于南面，办公主入口设置于北面，交通方便直接。
场地内的车行道呈环形布置，以满足车辆进出和消防扑救的要求，在场地的西部，设置了可停4辆车的室外停车场。
五、绿地与美化
绿地是美化也是项目的建设重点之一，为了给社区服务站营造良好的休闲环境，让市民感觉回归到了大自然，因此，项目处应充分注意生态环境的建设，除了建设花池外，还应在室外广植树木、草坪、花卉，绿地率达30％，以保证环境的整洁。
第六章建筑与结构设计
一、建筑设计
（一）设计依据
1.民用建筑设计通则（JGJ37-87）。
2.办公建筑设计规范（JGJ67-89）
3.高层民用建筑设计防火规范（GB5005-95）（2001年版）
4.建筑设计防火规范（GBJ16-87）
5.停车场设计防火规范（GB50067-97）
6.xx市城市规划管理条例和技术规定。
（二）建筑单体设计
根据总体布局，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足建筑的使用功能确定建筑的平面形式。
表6-1建筑工程特征一览表
建筑面积（m2）
767m2
工程等级
二级
耐火等级
二级
抗震烈度设防
6度
人防工程等级
易地
主要结构形式
框架
建筑层数（层）
2
总高度（m）
10.8
建筑构造装修
墙体
填充墙用加气混凝土
地面
水泥砂浆找平
楼面
水泥砂浆找平
屋面
防水等级为2级，用SBS卷材屋面加刚性防水
门
铝合金门,甲乙级木质防火门，耐火极限>3小时的钢质复合防火卷帘门
窗
塑钢窗
顶棚
水泥砂浆找平
内墙面
水泥砂浆找平、白色乳胶漆
外墙面
米黄色面砖、浅灰色面砖、玻璃幕墙
（三）平面设计
白鹤社区服务站综合用房建筑平面，共有2层。
第一层：
门厅、社区医疗用房、商业网点、警务室、无障碍坡道、健身房、厕所、杂物间、花池、停车位等。
第二层：
办公室、辅助用房、棋牌室、厕所、杂物间、露台等。
楼顶：
楼梯间、露台。
（四）立面造型设计
该建筑表达力求简洁，明快的语言特征，强调语言之于城市环境的意义，强调体量之间建筑学构造关系的意义，从某种程度上，建筑的外壳成为独立于功能之上的完善的系统，成为都市结构、肌理、色彩在建筑中的映射和延续，从而建筑的形态不仅仅属于自身的功能安排，也属于都市及环境。
（五）剖面设计
该建筑在空间上呈现异常丰富的特征，室内空间，室外空间，半室内外空间的交替变化，使整个空间的设计极具现代气派。
（六）建筑无障碍设计
为了充分体现对老年人，残疾人的关心，在建筑的入口和内部设置了相应的为残疾人服务的设施如坡道等。
二、结构设计
（一）设计依据
1.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
2.《砌体结构设计规范》GB50003-2001
3.《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
4.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
5.《建筑桩基技术规范》JGJ94-94
6.《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
7.《低层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
（二）设计要求
1.建筑结构安全等级：
一级，基础安全等级也为一级，建筑重要性为丙类。
2.建筑结构合理使用年限：
70年
3.基本风载：
0.4kN/m2
4.抗震设防烈度6度，抗震等级：
框架三级。
（三）结构设计
1.结构总层数：
2层
2.建筑总高：
10.8米
3.采用结构类型：
框架结构
4.结构布置：
柱网布置7.2米×5.1米，主楼设置核心筒，平面形状为“L”型，结构体系采用钢筋砼框架结构，水平荷载由筒体及框架共同承担。
5.主要结构构件材料
1）柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）：
6层以下c50级，7至15层c40级，16层以上c30级。
2）梁板砼等级：
c30级
3）框架填充墙采用加气砼砌块墙，M5混和砂浆砌筑。
4）抗渗砼，挡墙S6，水池S8。
第七章给排水工程
一、设计依据
（一）建筑专业所提平、立、剖面图、总平面图
（二）其它专业所提用水量资料
（三）本专业有关的设计规范及规定
二、设计范围
（一）室内给排水及消防给水设计；
（二）室外给排水及消防给水设计。
三、概述
四周有市政给水、排水、雨水干管穿过，市政设施完善，可为本工程服务。
本工程处于市政消防支队保护范围内，失火时依靠消防支队力量协助施救。
四、给水设计
（一）给水水源、水质及水压
水源：
以市政自来水为供水水源，从二条市政给水干管上接管，接管管径DN150。
用水量标准：
q=3L／人·dKh=2.0;
用水量：
序号
用水名称
用水量
备注
最大小时
昼夜m3/d
1
社区活动
1.1
6
2
未预见用水
0.11
0.6
按小计10%
合计
1.21
6.6
3
消防
室内40L/s自动喷洒30L/s
室外30L/s
设计最大小时用水量：
1.21×0.85=1m3/h
水压：
市政供水压力为0.40Mpa左右。
水质：
按符合生活饮用水水质标准考虑。
（二）室外给水
给水采用生活及消防合一制，管网呈环状敷设，管径为DN50。
综合用房统一设置水表计量。
管材：
采用内筋嵌入式衬塑钢管，特殊管件连接。
管道埋深：
为管顶覆土0.70m。
（三）室内给水
根据市政供水压力，采取由市政自来水直接供给；
管材：
管径50mm，采用PP-R给水塑料管，热熔连接；
五、排水设计
（一）排水量：
按给水量的90％计，每天排放污水量约为10.8m3。
（二）屋面雨水排水的强度h＝133mm／h，P＝2年。
（三）采取生活污水、雨水分流制。
雨水直接排入市政雨水管，生活污水汇集排入室外污水处理设施，处理达标后排入市政排水管。
（四）室内排水管采用排水塑料管，粘接；室外排水管采用大口径高密度聚乙烯螺旋缠绕管，通过套管螺纹连接。
第八章暖通与空调设计
一、设计依据
（一）建筑、电气等相关专业提供的设计图．
（二）《建筑设计防火规范》（GBJ16一87）
（三）《低层民用建筑设计防火规范》（GB50045一95）（2001版）
（四）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067一97）（2001版）
（五）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19一87）
二、室外气象参数
（一）台站位置：
北纬29035，东经106028，海拔259．1米。
（二）空调室外计算干球温度：
冬季2℃、夏季36.5℃
（三）通风室外计算干球温度：
冬季7℃、夏季33℃
（四）夏季空调室外计算湿球温度：
27．3℃
（五）最冷月月平均室外相对湿度：
82％
（六）主导风向：
冬季W、夏季N
（七）平均风速：
冬季1.2m／s、夏季1.4m／s
（八）大气压力：
冬季991．2（hPa）、夏季973．2（hPa）
三、设计范围
（一）空调系统设计。
（二）防烟楼梯间正压送风。
四、通风设计
建筑物共2层，建筑面积767平方米，通风采用自然采风。
五、空调设计
室内设计参数：
冬季18～20℃：
相对湿度：
40～55％。
夏季25～27℃；相对湿度：
55～65％。
本楼没间设柜机一台。
冬季供暖夏季制冷。
第九章电气设计
一、设计依据
（一）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
（二）《民用建筑照明设计规范》（GBJ133-90）
（三）《l0kV及以下变电所设计规范》（GB50053-9
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