房地产甲方流程及职责.docx

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房地产甲方流程及职责

甲方项目管理流程

1、房地产开发项目管理流程：

办理《建设用地规划许可证》→规划设计方案审批→发建设工程规划许可证，同时签订建设工程档案责任书，施工图审查备案→报建→建设工程施工招投标活动备案→合同备案、质量报监和安全报监→发施工许可证→房地产项目办25%投资证明→发商品房预售许可证→规划、绿化和城建档案验收→项目竣工验收备案→新建住宅符合交付使用条件证明书。

2、项目阶段划分：

决策阶段（编制项目建议书、编制可行性研究报告），设计准备阶段（编制设计任务书），设计阶段（初步设计、技术设计、施工图设计），施工阶段（土石方、主体施工、安装工程等等），竣工验收，保修阶段。

3、具体的管理内容则是成本控制、进度控制、质量控制、安全控制、合同管理、信息管理和组织协调。

成本控制主要从规划设计阶段和施工阶段控制，规划设计阶段的控制方法有：

（1）、参与挑选适合的规划、设计公司，即价格、实力、诚信等比较好的，然后提出合理的概念和方案设计、建筑物功能控制、大小、平面、层数、层高、标准等方面的建议，在设计过程中进行组织、沟通、协调、管理和监督，建立相应机制以应对规划和设计过程中的修改和调整；

（2）、协助或参与招标，可以有价格挑选的空间，最终确定满意的规划、设计方案和公司；

（3）、审核、细化规划和设计合同，包括各种技术指标，如平面指标，建筑周长指标、建筑体积指标、人均指标、户均指标、建筑平方米材料指标、造价指标、面积定额指标等，还包括设计进度、设计修改费用调整、设计工作质量等各有关的内容。

项目实施阶段即施工阶段的成本控制方法有：

（1）、组织招标（公开或邀请）挑选总包以外的承包商，配合预算部审核预算书（或标底），评审承包商的报价书（包括施工方案、技术措施费用），按照施工进度确认工程进度款，特殊材料、设备价格的询价和确认，工程竣工结算审核等，最后进行方案、价格、服务等多方比较，选出理想的其它专业承包商；

（2）、审核施工合同，对价格及条款进行优化，达到最优最省最有利的目的；

（3）、与监理单位一起对承包商的施工方案、工程质量、进度与工期、施工现场等进行监督和管理，调整相应方案以节省成本；

（4）、严格审核材料、设备采购的价格。

对关键、重要或特殊的材料、设备自行采购或要求承包商在采购前由我方确认，选择最优方案。

施工阶段的进度控制方法有：

（1）、制定项目总的进度计划包括“横道图”和“网络图”，然后督促施工单位做出季度、月份工程具体进度计划与安排，我方审查其可行性，并督促施工单位严格执行，实施过程中再要求施工方提供旬进度计划，然后与现场实际核对，如有偏差时及时做对应对调整方案，以保证工程进度的实现；

（2）、定期召开有关工程进度协调会或监理例会，对有关进度问题提出意见；

（3）、协调工程进度款拨付问题，避免因工程款问题而停工；

质量控制分项目决策、设计、施工、竣工阶段的控制，

设计阶段的质量控制：

（1）、优选勘察、设计、科研单位，签订合同、明确质量责任和按合同实施，并加强对合同实施过程的质量控制；

（2）、审查设计方案，以保证项目设计符合设计大纲要求，符合国家有关工程建设的方针政策，符合现行设计规范、标准，符合国情，工艺合理，技术先进，符合我方的要求，最大限度减少设计图纸的错误；

（3）、组织设计单位配合施工，解决施工现场出现的质量问题，设计变更和处理预算修改。

施工阶段的质量控制：

（1）、在开工前，组织公开招标，选定与工程建设任务相适应的承包商，并签订工程承包合同，在合同中明确我方的质量要求及出现质量事故的处理处罚要求等；

（2）、我方行使监理职责对建设项目进行全面监理，包括旁站、复线、抽检等，使承包商的工程质量活动完全处在我方的控制之中，有效地开展质量控制；

（3）、主动控制影响质量的因素（包括人员、材料、机具、设备、施工顺序、施工环境和方法等），协同质安部及工程技术部，监督施工单位的质量行为，以口头或书面的形式提出问题、解决问题；

（4）、抓好质量检验、落实检验方法，对单位工程、分部工程、分项工程及隐蔽工程组织验收，验收合格后进行下一道工序施工；

（5）、审查质量问题（事故）报告，定时召开质量监理会议，定时组织相关部门进行质量检查，当施工中出现质量问题（事故），应及时引起重视，防止诱发重大的质量事故，组织专人调查分析原因及特点，并审查施工单位填写的工程问题（事故）报告单及处理方案报审单；

（6）、对进场原材料、成品、半成品、构配件执行样品送检和抽样检查制度，保证工地使用的产品符合国家规范及我方要求；

安全控制为本项目控制的重点，作为甲方管理者的安全控制措施如下：

（1）、审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；

（2）、监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松，同时通知质安部或者总公司，协助我方管理。

（3）、制定安全检查制度，协同质安部、各施工单位、水电部、工程技术部对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；

（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。

合同管理中主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。

信息管理主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。

组织协调主要就是我方与各参建单位、班组之间或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。

甲方现场管理人员工作手册

一、工程部经理岗位职责

1、贯彻执行国家有关工程建设法律、法规及公司各项规章制度,认真熟悉图纸、施工规范、质量检验评定标准、工艺标准及操作规程。

对本处室职责范围内的工作负全面责任并及时向公司领导汇报工作情况。

2、参与招标、投标和评标工作，参与建筑施工合同的起草，负责施工现场“三通一平”。

负责施工监督管理，协助施工单位解决有关问题，组织在建工程大检查和竣工验收工作。

3、组织图纸会审，解决图纸上的疑难问题，建议修改不合理的设计，合理降低工程造价。

严把工程技术、质量关，联系并办理设计变更、材料代用等手续，组织主要建筑材料及设备的考察、选型。

4、安排（督促）工程进度，负责（参加）隐蔽工程验收，审查施工单位报表并如实上报，（本条括号内表示委托监理的状况）。

5、负责办理施工现场经济签证工作。

6、负责人员的调配，协同做好施工现场其他各项管理工作。

7、负责收发往来技术文件，审查工程技术资料，对工程资料进行整理、归档。

做好与公司内部各部门间的配合工作，完成领导交办的其他工作。

8、经常深入施工现场，及时掌握施工动态。

负责组织公司工程质量验收与评定工作。

负责组织每月一次的工程质量、安全与文明施工大检查工作，严格执行各项管理制度，对违反规定的施工单位采取处罚措施。

二、项目主管（土建，水电）岗位职责

1为公司派驻工程项目施工现场的负责人，隶属工程管理部管理，负责工程现场甲方的日常管理及现场工作安排协调，必须严格遵循公司管理制度，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象；

2、根据公司批准的施工总进度计划，审核工程项目施工组织设计，监督控制工程项目的现场施工进度，确保工程项目按计划进度完成；

3、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督工程项目施工质量，参加组织工程项目检查验收，组织进行材料设备进场检查验收，对工程质量负完全责任；

4、根据公司批准的工程项目总施工预算书，严格监督控制工程项目施工成本，参加工程现场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的实现；

5、负责进行现场合同管理，严格执行合同规定，确保合同履约完成，协调处理合同实施执行过程中的纠纷、索赔等事宜；

6、负责现场监理工程师、承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜；

7、负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的涉外关系；

8、负责组织现场项目部的日常管理工作，协调安排各专业现场配合工作，完成现场施工日志的准确记录；

9、负责工程项目竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作；

10、负责组织参加每周的现场施工协调会议，审核监理工程师现场会议记录、工程项目管理报告和其他文件资料；

11、项目主管要在日常工作中加强工作责任心，计划性，不断提高自己的专业水平和管理素质，及时准确提供工程建设信息。

下面是比较详细的业主方的流程

一、确定投资建设工程项目 

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 

1.所需资料：

 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 

2.办理程序：

 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 

2.三、建设工程项目建议书的编制与报批 

1.编制及所需资料：

 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见d. 建筑设计方案（总平面图等） e. 其他相关资料 

2.报批程序与报批资料：

 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 

四建设用地规划许可证申办 

1.所需资料：

 a.建设工程的计划批准文件 b.地形图（均应划示用地范围）（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图 d.建设项目选址意见书申请表e.申请报告f.其他需说明的图纸或文件 

2.  申办程序：

 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理 

五、建设工程项目地名报批 

1.所需资料：

a.项目批文 b.地形图c.总平面图 d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 

2.申办程序：

 a.备齐上述所有资料b.送区地名办办理 

六、建设工程项目报建 

1. 所需资料：

a.《建设工程报建表》（到市报建处领取） b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件 d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告） e.《建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f.《住宅项目配套建设审核申请表》g.《住宅新开工审核通知单》

7、工程项目设计招标办理 

1.所需资料：

 a.报建工程项目IC卡 b.建设工程设计招标项目登记表 c.《建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取） d.《建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取） e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 

2.办理程序：

 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理 

八﹑建设工程规划设计要求申办 

1. 所需资料 a.建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）b.计划批准文件 c.土地使用权属证件 d.房屋权属证 f.地形图（划示用地范围）办理程序：

a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 

九﹑设计方案送审报批 

1.所需资料：

 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围） d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文 

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 

九、建筑工程项目规划许可证办理 

1.所需资料：

 a.总平面图  b.建筑图 c.结构图 d.给排水图 e.土地使用权或用地批准书 f.应拆房屋权属证明 g.地形图（划示用地范围及建筑物位置）h.建筑工程预算书 i.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单 

2.申办程序：

a.备齐上述资料 b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见 c.将意见汇总送至区规划局 

十、施工监理单位甄选 

十一、施工许可证办理 

１．所需资料 ：

a.申请表 b.建设规划许可证 c.资金入账凭证 d.三通一平的有关证明 e.施工合同副本，廉洁协议 f.监理合同，住宅项目监理登记证 g.建设工程项目质量和安全监督申报所需资料 

 h.勘察、设计中标通知书 i.设计监理流转表 g.住宅项目建设开工计划 

２．办理程序 ：

a.将图纸分送设计监理、质监站审核 b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改 c.备齐所有资料 d.送市建委处办理 

十二、工程开工 

１．所需资料：

 a.施工图纸 b.建设工程规划许可证 c.建设工程施工许可证 

２．办理程序 ：

a.发放图纸 b.技术交底 c.工程开工 

十三、验线 

１．所需资料：

 a.申报表 b.建设工程规则许可证 c.验线通知单 

２．办理程序：

 a.准备资料 b.验线 

甲方在建设后期的主要工作 

一、各部门配套征询 

1.所需资料：

 a.项目有关批文若干份 b.总平面图若干份 

2.办理程序：

 a.备齐上述资料 b.分送供电局、煤气公司、自来水公司、电话局、有线电视台、环卫所及污水处理厂的部门进行配套意见征询并盖章

二、供水前期业务记录卡办理 

1.所需资料：

 a.地形图一份 b.项目批文复印件一份 c.总平面图一份 d.申请报告 

2.办理程序：

 a.备齐上述资料 b.到自来水公司办理 

三、给水管网工程可行性研究报告办理 

1.所需资料：

 a.地形图一份 b.总平面图一份 c.项目批文及其他相关资料复印件一份 

2.办理程序：

 a.备齐上述资料 b.请自来水公司人员现场查看 c.付款，交付可行性研究报告 

四、供电规划图设计

1.所需资料：

a.总平面图b.地形图一份 

2.办理程序：

a.备齐上述资料 b.送供电局 c.设计人员现场查看，设计出图 

五、各配套部门外线设计及施工图纸审核

1.所需资料：

 a.总平面图b.水、电、煤气、电视、电话等图纸c.建筑立面图 d.供电规划图 

2.办理程序：

 a.备齐上述资料 b.送各有关部门审核并请各部门进行外线设计 

六、水泵房及变电站手续办理 

1.所需资料：

a.总平面图 b.变电站、水泵房定位图 

2.办理程序：

 a.备齐上述资料 b.分送供电局及自来水公司进行电气及供水设计，并鉴定合同 c.设计变电站、水泵房土建图 d.技术交底 e.工程施工 f.设备安装、调试 g.竣工验收 

七、新建住宅配套工程交付使用 

1.供电 

确定停电日期，拆除临电，办理交付使用手续。

2.供水 

每一单元及公建通水，办理交付使用手续。

3.煤气、有线电视、电话、环卫等交付使用手续办理。

4.通邮 

办理新建住宅投递通邮申请及交付使用手续