房地产法0209司考题Word文件下载.docx
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符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
由此可见，划拨土地使用权在符合规定条件时，可以转让、出租和抵押，在转让、出租、抵押时，首先应获有关部门批准。
所以，本题选项Ｂ、Ｃ均表述不正确，应予排除。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
具体办法由国务院规定。
由此可见，本题选项Ｄ表述正确。
ＡＤ
16．甲公司通过划拨方式取得了国有土地使用权，在该土地上建成了一栋房屋，并将该房屋出租给乙公司，每月得租金１万元。
后被土地管理部门发现。
下列哪一选项是对甲公司的行为和取得的租金收入进行恰当处置的方式？
A．房屋租赁合同无效，甲公司应先补交土地使用权出让金，然后再出租房屋，已取得的租金予以没收
B．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应另行向国家缴纳土地租金
C．房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家
D．房屋租赁合同无效，甲公司应补交土地使用权出让金，但已取得的租金归甲公司
【答案】C
【知识点】房屋租赁
【详解】根据《城市房地产管理法》第55条：
"
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
89．某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。
佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？
A．无偿赠与给甲企业
B．因筹措建设资金而将土地抵押给银行
C．将土地使用权出租给乙公司
D．与丙企业的土地使用权进行置换
【答案】ABCD
【知识点】出让土地使用权的内容
【详解】出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动，也包括置换。
04_05
26.对于已经办理审批手续但未使用的非农业建设占用耕地的处理，下列表述哪一项是正确的？
A.审批后1年内不用的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费
B.审批后1年以上未动工建设的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种
C.审批后连续2年未使用的，或者间断使用，累计闲置达3年的，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权
D.依法由县级以上人民政府无偿收回土地使用权的土地，原为农民集体所有的，应当交由该集体恢复耕种
【答案及解析】：
D《土地管理法》第37条规定：
“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种、也可以由用地单位组织耕种；
一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；
连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；
该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。
承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
”因此，本题选D.
84.下列说法何者正确？
A.乙有权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿
B.乙无权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿
C.丙有权对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿
。
丙无对讼争楼房折价或拍卖的价款优先受偿
【答案及解析】：
AD合同法第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
一、（本题15分）
案情：
王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。
王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。
王甲于1999年5月遇车祸身亡。
王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。
王某过世后张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。
2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。
张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。
王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。
曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。
在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。
2001年5月，曹某应向王乙支付7万元的购房余款时，曹某因生意亏损，已无支付能力。
但曹某有一笔可向赵某主张的到期货款5万元，因曹某与赵某系亲威，曹某书面表示不再要求赵某支付该货款。
另查明，曹某曾于2001年4月外出时遭遇车祸受伤，肇事司机孙某系曹某好友，曹某一直未向孙某提出车祸损害的赔偿请求。
问题：
3．曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何？
4．如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持？
为什么？
答案：
3.曹某与朱某签订的协议有效。
曹某与钱某签订的协议亦有效。
4.不能。
因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。
解析：
3、曹某与朱某、钱某签定的房屋转让协议属于一物二卖的情况。
在一物二卖的情况中，两个合同都是有效的。
债务人向其中的一个债权人履行了合同义务，则该债权人取得房屋所有权，另一个债权人只能要求债务人承担违约责任。
4、房屋所有权根据登记发生变动，登记时房屋所有权转移的要件。
本题中尽管存在着两个有效的合同关系，但是曹某将房屋变更登记为钱某，则钱某取得房屋所有权，朱某不能向钱某要求返还房屋，也不能要求曹某转移房屋所有权，而只能要求曹某承担违约责任。
9．根据我国宪法的规定，下列哪一种说法不正确？
A．城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有
B．宅基地、自留地、自留山属于集体所有
C．国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或征用
D．土地的所有权可以依照法律的规定转让
【考点】我国的土地制度
【解题思路和依据】《宪法》第10条、04年《宪法修正案》、88年《宪法修正案》规定：
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
因而D错误。
【应该注意的问题】我国土地的所有权禁止转让，属于国家和集体所有，可以转让的是土地的使用权。
【答案】D
26．土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？
A．望湖乡政府办公楼建设用地
B．西关镇人民医院建设用地
C．南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地
D．民办北岭大学校区扩建用地
【考点】本题主要考察考生对以划拨方式取得土地使用权的掌握。
【解题思路和依据】《中华人民共和国土地管理法》第54条：
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；
但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
【应注意的问题】民办北岭大学校区扩建用地属于公益事业用地。
【答案】C
70．王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。
开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的防水层所致。
开发商应向王某提供哪些补救？
A．接受退房、退回购房款并赔偿损失
B．退房并按房价双倍赔偿
C．妥善修理并支付相应赔偿
D．按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋
【解题思路和依据】此题较简单，注意本题不属于提供商品或者服务有欺诈行为的，所以不选B。
D明显没有法律依据。
【应注意的问题】产品质量责任与产品责任是两个相关却不同的概念。
产品质量责任，是产品的生产者、销售者以及对产品质量负有直接责任的人违反产品质量法规定的义务，应承担的法律后果。
产品责任，是指因产品缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产损害而应承担的赔偿责任。
从理论上讲，产品质量法属于经济行政管理法，产品责任法属于民事赔偿法。
【答案】AC
72．下列建设用地项目哪些应当由国务院批准？
A．开发未确定使用权的国有荒山200公顷，从事林业生产
B．征用集体所有的荒滩100公顷，用于兴建高尔夫球场和度假村
C．经省人民政府批准的道路建设项目，涉及农用地转为建设用地
D．经直辖市人民政府批准的教育项目，需征用基本农田以外的耕地200公顷
【考点】应当由国务院批准的建设用地项目
【解题思路和依据】《中华人民共和国土地管理法》第45条：
征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。
其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；
经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
【应注意的问题】A项并不属于土地征收的范围。
【答案】BCD
73．某村召开村民会议，讨论村民承包地在承包期内收回问题。
根据土地承包法的规定，下列哪些村民属于可以被收回承包地的情形？
A．张甲全家已迁入小城镇落户
B．李乙全家迁入省会城市，并转为城市户口
C．王丙家庭人口已经由过去的7人减为3人
D．赵丁最近提出申请，自愿将承包地交回
【考点】本题是关于收回承包地情形的命题
【解题思路和依据】《中华人民共和国农村土地承包法》第26条规定：
承包期内，发包方不得收回承包地。
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。
承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
因此，B当选，A不当选。
第29条规定：
承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。
承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。
承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。
因此，D当选。
第31条规定：
承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。
林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
因此，C不当选。
【答案】BD
76．下列有关房地产开发企业设立的说法，哪些是正确的？
A．房地产开发企业可以是有限责任公司、股份有限公司
B．设立房地产开发企业，应当向房地产管理部门和工商管理部门申请设立登记
C．房地产开发企业的注册资本标准，适用国务院的规定
D．没有足够的专业技术人员，不得设立房地产开发企业
【考点】本题是关于房地产开发企业设立的命题
【解题思路和依据】《中华人民共和国城市房地产管理法》第29条：
房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。
工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；
对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
因此，设立房地产开发企业，不用向房地产管理部门申请设立登记。
所以不选C。
【答案】ACD
44．甲省乙市人民政府决定征用乙市某村全部土地用于建设，甲省人民政府作出了批准乙市在该村征用土地的批复。
其后，乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证，决定拆除该村一组住户的房屋。
一组住户不服，欲请求救济。
下列哪一种说法不正确？
A．住户对甲省人民政府征用土地的批复不服，应当先申请复议再提起诉讼
B．住户可以对乙市人民政府征用补偿决定提起诉讼
C．住户可以对乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为提起诉讼
D．住户可以请求甲省人民政府撤销乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为
【考点】行政诉讼的被告、受案范围以及行政机关的相互关系
【解题思路和依据】A项为应选项。
本案中省人民政府是征地行为的批复机关，而此征地行为是乙市人民政府的行为，省人民政府的批复是一种内部程序，根据《若干解释》第19条的规定，相对人应以乙市人民政府为被告提起行政诉讼，而不能诉省人民政府。
所以该项说法是不正确的。
B项不应选。
公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，都可以向人民法院提起行政诉讼，在本题目中，乙市人民政府决定征用住户的土地用于建设，已经侵犯了该住户的合法权益，所以住户可以对乙市人民政府征用补偿决定提起诉讼。
C项不应选。
乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为，赋予了丁公司拆迁权，侵犯了被拆迁住户的房屋所有权，所以可以对乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为提起诉讼。
D项不应选。
根据行政许可法的规定，如果行政许可决定违法作出的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可。
乙市规划建设局是乙市政府的一个职能部门，甲省人民政府可以撤销乙市规划建设局授予丁公司拆迁许可证的行为。
【应注意的问题】本题为反向选择题，即要求选择说法不正确的选项。
【答案】A
3．甲、乙、丙依次比邻而居。
甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。
甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。
修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。
对此，下列哪一种说法不正确？
A．乙无权拒绝甲在其院内堆放建材
B．乙无权阻拦甲经其门前搬运建材
C．甲应依约定向丙支付占地费
D．若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场
【考点】相邻关系、地役权
【解题思路和依据】甲修房，在乙院内堆放建材并非必须，因此不能作为相邻关系对待，只能由双方通过合同设定地役权解决。
因此A项应选。
而甲修房时搬运建材必须通过乙家门前，此时的法律关系当属于相邻关系，因此乙无权阻止。
选项C、D按照合同关系自然可以解决。
【应注意的问题】解答此题的关键在于区分相邻关系与地役权：
1、是否需要通过当事人的约定来设立权利。
地役权通过双方当事人的约定设定权利，而相邻关系则是法定的。
2、是否需要通过登记。
地役权的设定需要经过登记；
相邻关系没有这个要求。
3、在提供便利的内容上存在区别。
根据相邻关系的规定，法律要求一方必须要为另一方提供便利，这种便利实际上是他人为了使自己的权利得到正常的行使，或者使自己能够维护正常的生活和生产，从而对相邻的另一方提出了提供便利的最低要求。
地役权设定的目的并不是为了满足不动产权利行使过程中的最低要求，而是为了使自己的权利更好的得到行使，而对对方提出了更高的提供便利的要求，对他们的不动产将要作出较大的限制。
4、相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。
5、相邻关系是事后发生作用，即发生纠纷以后才适用，在性质上属于裁判规范。
6、相邻权的取得都是无偿的，而地役权的取得大都是有偿的。
12．甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。
二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。
现甲欲转让自己的份额。
下列哪一项表述是正确的？
A．乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
B．乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
C．乙、丙、丁都有优先购买权
D．丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权
【考点】租赁合同中的优先权、共有合同中的优先权
【解题思路和依据】根据《民法通则》第78条第2款的规定，共有人享有优先购买权；
根据《合同法》第230条的规定，房屋租赁中的承租人享有优先购买权。
因此作为共有人的乙和承租人的丙均享有优先购买权。
故选项C正确。
【应注意的问题】本题的难点在于判断作为次承租人的丁是否有优先购买权。
根据民法理论，承租人的优先购买权基于租赁权产生。
次承租人基于租赁合同当然享有租赁权，因此也就享有优先购买权。
当然学术界对此并无通说，因此本题还是存在争议的。
06-07
21.《土地管理法》规定，国家实行占用耕地补偿制度。
下列关于这一制度的哪一表述是错误的?
A.因非农业建设占用耕地的，占用单位应承担占用补偿义务，负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地
B.国家批准的重点建设项目占用耕地的，占用单位不承担占用补偿义务
C.没有条件开垦的占用单位，应当按规定缴纳耕地开垦费
D.占用单位开垦耕地，应按照省级人民政府制定的开垦计划进行
【答案】B
【考点】国家耕地占用补偿制度
【详解】《土地管理法》第31条第2款规定:
“国家实行占用耕地补偿制度。
非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;
没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
”故AC项正确。
第3款规定:
“省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。
”故D项正确。
第47条第1款规定:
“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
”故B错误。
故本题答案为B。
22.根据《土地管理法》确立的土地用途管制制度，国家在编制土地利用总体规划时，对土地用途如何分类?
A.国有单位用地、集体用地和私人用地
B.城市用地、乡村用地和其他用地
C.甲农用地、建设用地和未利用地
D..工商业用地、农业用地和住宅用地
【考点】土地用途分类
【详解】《土地管理法》第4条第1款规定:
“国家实行土地用途管制制度。
”第2款规定:
“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为非农用地，拉制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
”故本题答案为C。
23.2005年6月，某县发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征用村东和村西的两块土地。
其间实施的下列哪种行为不符合法律规定?
A.灾情发生后，在未办理建设用地审批手续的情况下，向村委会宣布临时征用土地的决定
B.抗洪期间，在未办理建设用地审批手续的情况下，在两块土地上各搭建一座存放抗洪物资的仓库
C灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，拆除村东的仓库，将土地恢复原状后交还给甲村
D.灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，以未来抗洪需要为由，保留村西的仓库至今
【考点】抢险救灾征用土地制度
【详解】《土地管理法实施条例》第27条规定:
“抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。
其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续;
属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后六个月内申请补办建设用地审批手续。
”故本题答案为D。
24.刘家村在本村“四荒”土地发包过程中的下列哪种做法不符合《土地承包法》的规定?
A.村东的荒沟通过招标方式发包给邻村人张某
B.村西的荒丘通过拍卖方式发包给外乡人王某和陈某
C.村北的荒山通过公开协商方式发包给县林业开发公司
D.村南的荒滩依据村委会决议发包给本村人黄某、刘某和邱某组成的股份合作社
【考点】农村土地承包经营制度
【详解】《土地承包法》第3条规定:
“国家实行农村土地承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内部的
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