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普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金

高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金

客户与业主协商支付佣金：

如五五分、三七分等

1.3、二手房经纪租赁业务

1.3.1公司租赁业务的流程是什么？

•房客源开发与需求理解→租赁约看与带看→租赁议价与促定→租赁签约

1.3.2租赁业务接带客户

1.3.2.1在与出租/承租客户沟通中，那些信息必须记录清楚

出租客户：

基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等

承租客户：

基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等

1.3.2.2出租/承租客户关注的重点分别是什么？

•出租客户：

①时间：

出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益②租金③安全性：

业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求

•承租客户：

①入住时间②租金③对房子的特殊要求

1.3.3如何撮合租赁业务？

①了解租金：

提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生有帮客户谈价格的感觉，促使双方意见统一

②经纪人可以主要从下面几方面寻找撮合的理由：

•房源紧缺

•位置与交通情况

•配套设施情况

•周边环境

•居住人口素质

1.3.4如何读取水表？

读取水表时，以黑色指针为主，且指针在两数之间取小值，计数保留到个数位。

1.4、租赁合同的相关知识

1.4.1什么是租赁合同？

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1.4.2租赁合同的内容应包括哪些？

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

1.4.3《合同法》对租赁期限是如何规定的？

租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

1.4.4在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。

承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

1.4.5在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？

出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

1.4.6在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

1.4.7在承租期间，承租人是否可以进行转租？

承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

1.4.8在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？

承租人应当按照约定的期限支付租金；

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求

承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

1.4.9“买卖不破租赁”

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

1.4.10什么是房屋承租人的“优先购买权”？

优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

1.4.11若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？

若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

1.4.12若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

1.4.13承租人在房屋租赁期间死亡的，出租人是否有权清退承租人的共同居住人？

出租人无权清退，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

1.4.14租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租赁期限如何界定？

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。

当事人可以随时解除合同，但出租人解除

合同应当在合理期限之前通知承租人。

三、租赁业务风险防控

3.1不得出租的房屋有哪些？

有下列情形之一的房屋不得出租

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）未经综合验收、新建的房屋不能出租；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

（四）共有房屋未取得共有人同意的；

（五）权属有争议的；

（六）属于违法建筑的；

（七）违反规定改变房屋使用性质的，不得出租

（八）已抵押，未经抵押权人同意的；

（九）不符合安全标准的；

不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（十）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

注：

对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。

3.2出租期间承租人是否可以增设他物，若未经同意增设他物如何处理？

（1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物

（2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失

3.3承租人或出租人可以解除租赁合同的情形有哪些？

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确。

当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同

3.4租赁物所有权变动是否影响租赁合同？

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力

3.5在房屋租赁关系存续期间，租赁物如何维修？

1）因人为使用情况导致物品需要维修的，由承租方负责维修，可以要求业主配合；

2）因物品老化导致需要维修的，由业主负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修；

3）双方自行协商解决；

4）不可抗拒原因双方互不承担维修责任。

3.6房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？

1）出租房屋前，应当向房屋所在地的派出所申领《房屋租赁治安许可证》。

2）出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效身份证件，填写由公安部门统一制作的登记表。

3）督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证（所需证件：

本人身份证原/复印件，房产证复印件、2张一寸照片、租赁合同）。

4）依法纳税。

5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。

3.7签署租赁违约金需要提供什么？

看房确认书、定金协议书、成交报告单及收据粉联。

3.8未用三七合同需要提供什么？

A：

需要客户和业主写声明（声明中要有双方自愿不用三七合同，出现任何问题与链家无关的字样）、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。

3.9业主或客户委托的情况需要提供什么？

普租合同、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证复印件、客户或业主的委托书、受托人身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。

3.10客户或业主是公司的情况需要提供什么？

1）业主是公司的情况:

普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、受托人的身份证复印件、如果出租人是公司法人亲自签署的，只需要法人的身份证就可以，就不需要委托书加盖公章了；

客户的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单及收据粉联；

2）客户是公司的情况：

普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、委托人身份证复印件、如果承租人是公司法人亲自签署的只需要提供法人的身份证复印件就可以了，就不需要提供委托书加盖公章，业主的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单和收据粉联。

3.11业主过世的情况下出租方需要提供什么？

房产证复印件、业主死亡证明复印件、签合同人身份证复印件、体现逝者与签合同人关系的户口本复印件及免责声明（免责声明的内容要体现出本人是谁、和产权人是什么关系，出租物业地址是哪的房屋，出租该房屋得到了产权人所涉及的所有的直系亲属的同意，分别写上都是谁，出现一切问题与链家无关自行承担责任，然后每个人都要在免责声明上签同意两字确认）。

3.12业主未成年人的情况下出租方需要提供什么？

业主如果是未成年人，一般由其父母中的一方来出租，这种情况需要提供房产证复印件，出租人的身份证复印件，户口本上能体现出产权人和出租人是父子或母子关系的那一页复印件就可以申报了。

3.13业主或客户不能提供身份证复印件怎么办？

可以提供业主或客户的驾驶执照复印件（需在有效期内）；

是军官的可以提供军官证，是香港澳门的可以提供港澳通行证，是台湾同胞的可以提供台胞证，业主在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户签署声明（有固定的模板，普租申报合同备件里的附件三）；

客户在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户手写不能提供身份证复印件的声明（需要体现什么原因不能提供，出现一切问题与链家无关的字样）。

3.14关于租赁房屋事宜的声明和权属确认声明有什么区别？

关于租赁房屋事宜的声明是针对特殊产权性质的普租都要签署的，即除了商品房、已购公房、央产房之外的房屋都要签署此声明。

而权属确认声明是针对业主不提供房产证复印件或者是身份证复印件的情况客户来签署的声明，来代替房产证复印件或身份证复印件的。

第二部分：

房地产基础知识

一、房地产常用法律法规术语

1.1、国有土地使用权出让

1.1.1国有土地使用权出让可以采取哪些方式？

基本招拍挂制度：

1.招标：

招标出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布招标公告，邀请有意向的投标人参加国有土地使用权投标，在规定的时间地点由不少于三家投标人参与，开标、唱标后，经由评标委员会按照评标标准（包括投标价格、企业资质等）对企业提交的投标文件进行评审，根据投标结果确定土地使用者的行为。

2.拍卖：

拍卖出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布拍卖公告，由不少于三个竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，在不低于底价的基础上，根据最高出价结果确定土地使用者的行为。

3.挂牌：

挂牌出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布挂牌公告，由一个以上的竞买人在挂牌期间按照规定起始价和最小增价幅度进行竞价，根据最高出价结果确定土地使用者的行为。

创新的挂牌、拍卖、招标方式：

国土部要求根据当地土地市场、住房建设发展阶段，对需要出让的宗地，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局，节约集约利用，有效合理调整地价房价，保障民生，稳定市场预期的目标，鼓励采用创新的土地出让方式：

1.限房价、竞地价：

以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应在土地出让前，会同住房建设、物价、规划行政主管部门，按相关政策规定确定住房销售条件，根据拟出让宗地所在区域商品住房销售价格水平，合理确定拟出让宗地的控制性房屋销售价格上限和住房套型面积标准，以此作为土地使用权转让的约束性条件，一并纳入土地出让方案，报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，符合条件、承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。

出让成交后，竞得人接受的宗地控制性房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确。

2.限定配建保障性住房建设面积：

以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应会同住房建设、规划、房屋管理和住房保障等部门确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等，纳入出让方案，经政府批准后，写入出让公告及文件，组织实施挂牌、拍卖。

土地出让成交后，成交价款和竞得人承诺配建的保障性住房事项一并写入成交确认书和出让合同。

3.对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定：

以“土地利用综合条件最佳”为标准出让土地使用权，市、县国土资源主管部门应依据规划条件和土地使用标准按照宗地所在区域条件、政府对开发建设的要求，制定土地出让方案和评标标准，在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，会同有关部门制定标书，依法依纪，发布公告，组织招投标。

经综合评标，以土地利用综合条件最佳确定土地使用者。

确定中标人后，应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。

1.1.2国有土地使用权出让最高年限如何确定？

（1）居住用地70年

（2）工业用地50年

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

（4）商业、旅游、娱乐用地40年

（5）综合或者其他用地50年

1.2、《民法》相关知识

1.2.1民事法律行为的概念

答：

民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

1.2.2民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？

（１）十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人

（2）十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人

（3）十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；

其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意

（4）不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动

（5）不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动

（6）不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；

1.2.3、代理

1.2.3.1代理的种类有哪些？

（１）委托代理：

是指基于被代理人的委托而产生的代理

（２）法定代理：

是指依照法律规定直接产生的代理

（３）指定代理：

是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理

1.2.3.2无代理权、超越代理权或者代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何承担？

（1）无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。

未经追认的行为，由行为人承担民事责任。

本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意

（2）代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。

（3）代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

（4）第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

1.2.3.3以下哪些情形会导致委托代理事项终止？

（1）代理期间届满或者代理事务完成

（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托

（3）代理人死亡

（4）代理人丧失民事行为能力

（5）作为被代理人或者代理人的法人终止

1.３、《合同法》相关知识

1.3.1合同生效应具有哪些条件？

（1）当事人具有相应的民事行为能力

（2）意思表示真实

（3）不违反法律和社会公共利益

（4）法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

1.3.2合同变更有哪些方面的规定？

•合同变更应取得签署合同的人全部同意

•合同变更的方式必须是书面的，口头的不行！

•可以另行签署一个协议（补充协议）对原合同条款进行变更

•若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字

1.3.3规定什么情形下当事人可以解除合同？

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行　

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的　

（5）法律规定的其他情形

1.3.4“定金”和“订金”及“预付款”有什么区别？

定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。

•作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用；

•作为违约责任的一种，当一方当事人不履行或履行不符合约定时，应承担定金；

罚则的责任，适用双倍返还或丧失规则。

订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。

交付后，可能产生三种后果：

•双方均依约履行，订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分；

•交付方违约的，订金没收；

•收受方违约的，原价返还订金给对方。

可见，订金的担保功能是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用，不受定金罚则之约束。

预付款是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同。

•预付款不适用双倍返还或丧失规则，并无惩罚性；

•预付款本身乃主合同标的的一部分，而定金乃是于主合同款项外支付的现金或其他替代物。

1.3.7不可抗力

•是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

如：

（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流；

（2）政府行为，如征收、征用；

（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。

1.3.8格式条款

•格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。

•格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

•对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

1.3.9强制执行

•法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。

•执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。

它们一经确定，义务人即应自动履行。

如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。

•提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。

申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。

执行程序是民事诉讼程序的最后程序。

1.3.10财产保全

•是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。

1.3.11查封

•是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。

1.3.12仲裁

•仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。

•仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。

•仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；

但强制执行还需要向人民法院提出申请。

1.3.13违约

1.3.13.1什么是“违约”

•违约是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为发生的前提是当事人之间存在合同关系。

•根据《民法通则》第一百一十六条之规定：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

1.3.13.2违约的具体情形有哪些？

•在履行期限内，明确表示不履约或延迟履行

•不完全履约

1.3.13.3什么是根本违约？

•又称重大违约，是指一方当事人违约而使另一当事人的主要利益不能得到满足，受损害方可以主张解除合同，并可要求损害赔偿。

1.3.13.4根本违约的情形

•一方明确表示不履行合同

•一方迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行

1.3.13.5根本违约的后果

•守约方有权单方、以书面通知的方式解除合同

•守约方可以要求违约方支付违约金

1.3.13.6违约责任有哪些？

•继续履行：

在违约方不履行合同时，由法院