河南漯河土地投资分析报告47页docWord文档下载推荐.docx

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“八五”时期是全国发展最快的30个城市之一,“九五”、“十五”时期经济发展一直保持两位数的增幅,并高于全国、全省平均增长水平；

漯河是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业。

◆漯河市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。

2、漯河市区现状与经济发展◆城市面积与人口2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。

漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的３３．５平方公里发展到４８．６平方公里，常住人口由３３．３万人增加到４６万人。

到２０１０年，市区建成区面积６０平方公里，常住人口６０万人以上，中心城市区域率先实现一体化。

到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。

◆辖区简述漯河市辖临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2008年末总人口256.90万人，常住人口248.05万人。

1948年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“内陆特区”，2004年9月经国务院批准，漯河市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区，并设立高新技术开发区。

这给漯河市的发展带来了新的机遇。

◆漯河市历年主要经济指标1漯河市宏观经济指标向好，房产政策日益趋严。

房地产业是漯河市国民经济发展的支柱产业之一，不仅是经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。

近几年来，漯河市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。

自2004年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。

漯河宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。

2源源不断的需求动力国民经济持续快速增长2003年代以来，漯河市GDP增长一直稳定在1315之间，连年保持两位数增幅并高于全国、全省的平均增长水平，运行质量不断提高；

2008年，全市生产总值550.3亿元，增长13.4；

城镇以上固定资产投资213.6亿元，增长33.6；

地方财政一般预算收入19.2亿元，增长15.1；

社会消费品零售总额157亿元，增长22.8；

粮食总产量166万吨，再创历史新高。

3市民收入增长，消费升级全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。

2008年，城镇居民人均可支配收入12364元，增长15.2；

农民人均纯收入5230元，增长14.5；

高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。

指标2004年2005年2006年2007年2008年建成区面积39平方公里46．7平方公里48.6平方公里52.9总人口33．1万人43．63万人46万人47.4万人60职工人均工资8971元10270元12000元16429元人均支配收入7064元7923元9034元10732元12364元GDP279亿元322亿元377亿元446.6亿元550.3亿元消费品零售额89.7亿元95.4亿元109.5亿元127.9亿元157.1亿元全社会固定资产投资71．3亿元104．2亿元138.7亿元159.7亿元246.2亿元现住房人均建筑面积26．81平方米/人28平方米/人32.6平方米/人33.67平方米/人38.21平方米/人由上表可以看出，漯河市近两年漯河市注重旧城改造和路网规划，城市风貌有了较大改观；

物价指数稳定，职工平均工资稳步增长，消费能力日益提高；

从全社会固定资产投资来看，漯河市住宅消化量基本在40-60万平方米之间；

食品工业与商品贸易作为漯河市的支柱产业，直接反映了漯河市的经济发展总额维持高位。

总体来看，以食品工业和中部贸易为支柱产业的漯河市，近几年经济稳步发展，居民生活水平日益提高，在岗职工月收入已经接近千元，消费力日益提高，现人均住房面积仍然较小，房地产需求日益放大。

二、宏观市场分析宏观市场经济的回暖，带动房地产业逐步走出低谷，漯河房地产价格持续上涨，销售速度也在稳步上升；

由于漯河沿河改造工程、召陵新区、淞江新区的开发建设，导致漯河土地供应量充足，未来几年房地产供应量将持续爆发，导致竞争日趋激烈。

三、房地产市场发展概况1、城市定位及城市发展方向u城市性质根据对漯河市的现状条件、发展优势、制约因素等的分析，漯河市的城市性质拟确定为国家食品工业城，豫中区域性中心城市。

u城市规模主要包括人口规模和用地规模两方面的内容。

规划确定中心城区近、中、远期人口规模为近期2010年中心城区60万人，中期2015年中心城区80万人，远期2020年中心城区100万人。

u发展目标将漯河市设成为一个综合实力较强、产业结构优化、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、交通便捷、环境良好、城市与自然共生的开放型区域性中心城市和滨水宜居城市。

u根据漯河新一轮城市总体规划，漯河的城市发展方向是“东拓、西进、北优、南控”，东拓作为城市发展的首选方向。

此次规划的漯河新区位于漯河东北部，有利于进一步增强与郑州向心发展的合力。

规划的漯河新区空间范围是以漯河经济技术开发区、东城产业集聚区为基础，逐步向东北方向拓展，西起金山路，东至召陵区姬石乡、召陵镇的东边界，南至规划建设的南环路，北至沙河，总规划面积148平方公里。

漯河新区的功能定位和发展目标是全市经济社会发展的核心增长极、改革发展综合试验区，食品产业集聚区，现代生物医药制造基地，承接轻工产业转移密集区，现代食品物流园区，城乡统筹改革发展先行先试区，现代复合型新区，生态宜居型新区。

2、房地产投资分析近年漯河房地产投资数据20042005200620072008房地产投资增长率35.153.533.2％-14.415.2GDP增长率13.315.814.8％13.813.4占固定资产投资比例15％1613％87投资额（亿元）10.916.7115.117.4数据来源漯河市统计局从上表发现，在从04年到06年，漯河房地产投资额经历了一个快速增长过程，而且增长速度远远高于GDP增长率，一方面显示房地产业在宏观经济中地位日益重要，另一方面表明漯河房地产市场处在一个快速发展的阶段，但在07年和08年由于城市框架及拆迁速度、土地规模限制和金融经济形势的影响，房地产增速放缓，值得高度关注的是地产投资的绝对值确是居于历史高位运行3、住宅价格走势从1999年到2004年6年间，每平方米房屋均价上涨387元，即使2004年全国房价涨声一片，也没有对漯河市房地产市场发生产生太大的影响。

2005年虽然国家对房地产业进行了宏观调控，但由于漯河市房地产市场并不存在泡沫，价格没有下降，反而有所提高，达到每平方1142元。

07年漯河市房地产市场有了飞跃性变化一年涨幅为350达到1550元，跟楼盘品质和拆迁及经济的发展都有关系。

目前09年的高层住宅均价已经为2960元，小高层为2290元。

4、现期漯河房地产市场特征漯河市房地产市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了一下几方面特征

（1）09年房地产开发投资下降

（2）新开工面积和竣工面积下降（3）房地产开发区域分化十分明显开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发商越热情高涨，目前已形成以淞江新区版块、沙北行政区版块、沙北东区版块等三区规模，成为众多开发商角逐的地方。

（4）规模型住宅区不断出现随着投资额度明显增大，大型住宅社区占据市场主导，10万㎡以上的项目大部集中在以上三区，且这些大型项目的开发和销售均有上佳的表现。

（5）开发企业追求品牌化为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。

（6）项目开发追求个性化开发商利用位置、景观、质量、新建材、新工艺等因素，追求开发楼盘的个性化来吸引购房者，经济适用房开发商则以低价格和完善的配套设施满足消费者。

（7）产品设计追求人性化以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一，实力强的开发商已把申报人居奖作为经营目标。

（8）户型瘦身化趋势明显随着国家政策调控、家庭人口结构的日趋缩小、消费者认知的理性回归再加上漯河楼盘价格快速上升，导致总价持续攀升，使得漯河市场消费者购房户型和面积趋向紧凑。

目前漯河现售楼盘都有不同程度的增加小户型的比例，一室一厅，二室二厅，小面积的三房二厅都有抬头。

（9）地下车库及停车位漯河市场供应地下车库较少，现在仅有个别楼盘有少量发售，大部分楼盘都以地上停车为主，随着消费者生活水平的提高，对于停车空间的关注也将日趋增加。

5、漯河市房地产市场容量预测按人口计算2007年漯河市城镇居民人均住房面积达到33.67平方米。

目前，漯河市区人口46万人，按照城市发展规划，到2010年城市人口将达到60万人。

2007年漯河平均每户平均人口3.5人，到2010年，仅新增人口每年需要增加（60-46）*33.67/3157.13万按照漯河市的2020年规划计划，到2015年，城区人口将达到80万，到2020年，城区人口将达到100万。

到2015年每年需要增加（80-46）*33.67/1080.8万㎡到2020年每年需要增加（100-46）*33.67/15121.21万㎡综合以上地产投资数值、价格趋势判断、未来城市容量增加，漯河地产在未来5年内持续升温。

四、漯河市楼盘的总体特征目前在售的住宅项目有30余个，双汇欧洲故事、双汇国际花园、银河湾、建业森林半岛、兰桥圣菲、天明第一城等超过10万平米的规模也越来越多，展示了漯河房地产市场已经进入了大盘时代；

住宅整体供应量较大，特别是近两年来，随着土地价格的提升，市区可用土地的减少，漯河市高层住宅供应成上升趋势，大型纯高层住宅社区如亚泰名士家园、兰桥圣菲、建业淞江新区项目等即将入市，势必给漯河房地产市场造成巨大的冲击，高层住宅市场逐步成熟。

在售项目中，小户型公寓的供应量较小，仅有苹果派、BLOG公寓（火车站附近）、建业森林半岛为主。

住宅项目主要分布在沙北新区和源汇区，可以看出沙北新区是城市发展的方向，房地产开发的热点。

建筑类型上，高层住宅逐步占据市场。

住宅在售项目的户型中，140平米以下的三房是主流产品；

价格根据位置、建筑类型和楼盘品质不同，从1300－3000元/平米不等；

目前各个项目销售速度最快的户型是三房的，面积大约120－140平米，这种户型功能齐全，面积适中。

速度最慢的是小高层、高层的价位高的部分，这类房子价格较高。

1、召陵新区召陵新区属于新兴板块，但是由于建设时间较短，各种配套设施还不完善，区域土地供应充足，目前在售项目较少，售价不高。

2、沙北板块随着漯河市区划调整，传统意义上的沙北区逐步细分为四个组团传统沙北、淞江新区、沙北东区、郾城。

这个区域代表漯河房地产发展的最高水平，竞争也最为激烈。

价格区间跨度最大，产品也良莠不齐。

传统沙北随着土地资源日趋紧张，开发规模非常有限，主要以建业.森林半岛和金地.翠园2期为代表，价格最高；

淞江新区无疑是最闪耀的明星，众多楼盘汇聚与此，代表了目前漯河的水平；

沙北地区楼盘开发量占全市53，档次以中高档为主。

3、沙南板块沙南楼盘楼盘开发量占全市20。

火车站地区以高档楼盘为主，沿沙河开发的中低档楼盘较多。

五、重点地块投资分析地块A漯河“交通路与滨河路”地块

一、基本情况1、地理位置地块位于漯河市交通路与滨河路西北角。

地块四至东至交通路、南至滨河路、西和北至沙河河堤。

2、经济指标漯河新区010号（住宅）总技术经济指标类别指标备注毛地面积52.1亩，34728㎡地形不规则建设用地面积50.3亩，33581.69㎡容积率3.5建筑密度20指标受限严重绿化率35限高无总建筑面积㎡100745.07㎡因为建筑密度和地形因素暂按容积率3.0设计3、区域特征该地块位于漯河市中心城区核心位置，滨河景观大道与交通路交汇处，位于连接连接沙颖河南北的第一座大桥俗称“老桥”的西南角，北依沙颖河景观带、过河即为部为黄河路行政区沿线、南处在中心城市商业商务和生活区。

可以说是漯河城市的最聚景观、生活配套便利优势的黄金地块。

二、区域竞争楼盘分析→住宅竞争项目分布图→竞争项目规模和价格特征项目名称位置物业形态规模现期价格在售情况备注双汇欧洲故事淞江新区科教文化艺术中心西北邻多层、高层、小高层30万㎡2000完毕二期预计以高层为主，高价入市双汇西班牙玫瑰淞江新区科教文化艺术中心北邻多层、小高层16万㎡3100在售尾期小高层6栋，销售迟缓建业壹号城邦淞江新区科教文化艺术中心北邻高层60万㎡预计突破4000近期开工见表下建业森林半岛嵩山路、淮河路交叉口多层、小高层、高层、联排21万㎡均价已突破3400，高企接近4000在售主要3期高层双汇国际花园金山路、黄河路交口北200米多层、小高层、独栋22万㎡均价29004栋小高层，销量较低银鸽银河湾金山路与黄河路交叉口东南角8层电梯洋房11万㎡均价24008栋电梯洋房在售，销量较低金地兰乔圣菲黄河路、昆仑路交叉口高层13万㎡预计3000正在认筹一期8栋17纯高层，即期期房入市亚泰名仕公馆建业森林半岛西邻高层7.6万㎡预计3000正在认筹一期4栋30层高层建筑金鼎滨河花园项目东隔交通路对面高层5万●为20万以上的规模大盘有4（含60万1个）个，其他在售项目规模集中在8-16万，中等规模为主，高层楼盘增多，大的高档楼盘后期均为高层、小高层。

●竞争项目价格集中在3000元左右；

建业以高达3300--3400元左右。

重点竞争个案漯河建业·

壹号城邦建设项目总占地面积22.45万m2（336.77亩），由A、B、C三个相临地块组成。

A地块建设10栋楼11层的小高层住宅，B地块南部建设2栋商业酒店，北部为2栋22层和1栋25层的住宅；

C地块为单独一块地块，该地块建设内容包括2栋30层和24栋18层的住宅楼。

项目总建筑面积60多万m2，共设计有4476户住户，并在C地块的南部和北部拐角处辅助建设2层的商铺。

三、SWOT分析1、优势●市中心区域，随着城市框架拉大，地块升值潜力较大。

●生活配套齐全，处在老商业中心区和行政中心之内。

●北临滨河公园，自然生态景观好。

●处在城市主干道交通路与滨河路交叉、老桥下，出行极其便利。

2、劣势●地块规模较小、地形呈三角形、建筑密度过低且容积率高、地价起始水平高，小区规划难度较高。

●公司在漯河无品牌形象，需要重新打造企业形象价值。

3、机会●漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产业的快速发展。

●随着漯河城市中心优质住宅用地的稀缺，漯河市住宅产品进入品质化和高层时代，纯高层住宅已出现4个7-60万㎡规模的社区，本案为高层高档社区优选之地。

4、威胁●市场经过将近3个季度的疯狂后，有下滑趋势，市场前景有些微妙。

●多个上游城市开发商进入漯河市场，竞争更加激烈。

●桥北兰乔圣菲的成本优势和建业壹号城邦的规模、品牌、区位居住氛围优势，对本案有强烈影响。

5、综合分析本地块最核心的优势和机会在于地段价值和专业程度。

在整个操盘过程中，地段价值是我们必须强调并着重宣传的要素之一，通过专业手段对地段价值的挖掘，投放与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立专业、可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引目标客户群。

四、项目测算分析1土地单价递增投资收益分析，见下表序号每亩地价（万元）土地总价款（万元）建设投资总额（万元）销售单价（元/㎡）总市值（万元）税后利润（万元）利润率销售单价（元/㎡）总市值（万元）税后利润（万元）利润率1130.04655031797389440601589814.53411242868718116.752132.02665031903389440601582714.35411242868711016.593134.01675032009389440601575614.18411242868703916.424135.99685032115389440601568514.00411242868696816.255137.98695032221389440601561413.83411242868689716.096139.96705032327389440601554313.65411242868682615.927141.95715032433389440601547213.48411242868675515.768143.93725032539389440601540113.30411242868668415.599145.92735032645389440601533013.13411242868661315.4310147.91745032751389440601525912.95411242868654215.2611149.89755032857389440601518812.78411242868647115.1012151.88765032963389440601511712.60411242868640014.9313153.86775033069389440601504612.43411242868632914.7614155.85785033175389440601497512.25411242868625814.6015157.83795033281389440601490412.08411242868618714.4316159.82805033387389440601483311.90411242868611614.2717161.8815033493389440601476211.73411242868604514.1018163.79825033599389440601469111.55411242868597413.9419165.77835033705389440601462011.38411242868590313.7720167.76845033811389440601454911.20411242868583213.6021169.74855033917389440601447811.03411242868576113.4422171.73865034023389440601440710.85411242868569013.2723173.71875034129389440601433610.68411242868561913.11备注①本表为总地价每递升100万后根据土地单价测算的集合表格，测算的各项成本参数参照河南省建设工程造价管理站公布的价格信息测算，并参考近期漯河同行提供经验数据进行调整。

②本表按照不含地下停车场容积率3.0（规划为3.5）计算总建筑面积总计100745.7㎡，按照总地价每累计递增100万按照综合平均单价3894或4112元/㎡分别进行集成测算。

③平均单价3891元/㎡按高层住宅3300、商业6000、地下停车场3200元/㎡，平均单价4108元/㎡按高层住宅3600、商业6000、地下停车场3200元/㎡分别折合而成。

由上表可知l在预期售价在3894元/㎡时，在土地单价在130.04万/亩其投资纯利润率为14.53、获取纯利润为5898万元，此价格拿地一般合适；

此价位拿地风险线为在土地单价在145.99万/亩，此时其投资纯利润率为14.00、获取纯利润为5685万元，投资回报尚可。

l在预期售价在4112元/㎡时，在土地单价在149.89万/亩其投资纯利润率为15.10、获取纯利润为6471万元，此价格拿地较为合适；

此价位拿地风险线为在土地单价在163.79万/亩，此时其投资纯利润率为13.94、获取纯利润为5974万元，投资回报尚可。

结论从经济收益和市场风险规避角度，该地块在145万/亩左右取得最为理想；

如果超过170万/亩则风险较大。

五、项目投资建议容积率按3.0计算本项目按照地块位置和规划指标只能做高品质的高层加