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房地产基础知识篇教学内容
房地产基础知识大纲
基础篇
第一章土地知识
[一]获得方式
1.通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；
2.通过国家出让方式取得；
3.通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）；
4.通过土地或房地产租赁方式取得。
[二]性质
全部土地都为社会主义公有制，即全民所有制和劳动群
众集体所有制。
[三]分类及使用年限
1.居住用地70年；
2.工业用地50年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
4.商业、旅游、娱乐用地40年；
5.综合或其他用地50年。
第二章城市规划知识
[一]城市功能区概念
中心商务区（CBD）---指大城市中金融、贸易、信息和商务办公
活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市综合经济活动的核心地区。
商 业 区---指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。
居 住 区---泛指不同居住人口规模的和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000～50000人、10000～16000户）相对应，配套建设较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住区组成要素主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。
工 业 区---指城市中工业企业比较集中的地区。
仓 储 区---指城市中为储藏城市生活或生产资料而比较集
中布置仓库、储料棚或储存场地的独立地区或地
段。
文 教 区---指城市中大专院校及科研机构比较集中的地区。
风 景 区---指城市范围内自然景物、人文景物比较集中，以
自然景物为主体，环境优美，具有一定规模，可
供人们浏览、休息的地区。
综 合 区---指城市中根据规划可以兼容多种不同使用功能
的地区。
卫 星 城---指在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距
离又相互间密切联系的城市。
开 发 区---指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国
家特定优惠政策的各类开发建设地区。
［二］城市规划常用术语和指标
用地性质---指规划用地的使用功能。
用地面积---指规划地块划定的面积。
用地红线---指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围
的界线。
容积率---是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，
是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：
容积率＝总建筑面积／建筑用地面积。
建筑控制高度---又称建筑限高。
指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
建筑密度---指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（％），即：
建筑密度＝建筑基底总面积／建筑用地面积
道路红线---指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
绿 地 率---指城市一定地区内个类绿化用地总面积占该地
区总面积的比率（％）
得 房 率---套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
交通出入口方位---指规划地块内允许设置机动车和行人出入
口的方向和位置。
停车泊位---指地块内应配置的停车位数量。
建筑间距---指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
日照标准---根据地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据。
日照间距系数---根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋屋檐高的比值。
城市绿线---城市各类绿地范围的控制性。
城市居住区规划设计---是为城市居民经济合理地创造一个满
足其日常物质与文化生活需要的安全、方便、卫生、舒适和优美的居住生活环境。
第三章建筑知识
［一］建筑物概念
建筑---建筑一词有两层含义：
一是作为动词，指建造建筑物的活动；二是作为名
词，指这种建造活动的成果，即建筑物。
建筑物---有广义和狭义两种含义：
广义的建筑物指人工建筑而成的所有东西，既包括
房屋，也包括构筑物，如房屋、桥梁、隧道、水坝
等；狭义的建筑物仅指房屋，而不包括构筑物。
房屋---指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人
在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其
他活动的空间场所。
构筑物---指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生
产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、
隧道、水坝等。
［二］建筑物分类
按使用性质分类---可分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。
居住建筑和公共建筑通常同称为民用建筑。
按建筑物层数或高度分类---可分为低层住宅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅和超高层住宅。
其中，1～3层的住宅为低层住宅；4~8层的住宅为多层住宅；8~16层的住宅为小高层住宅；16~29层住宅为高层住宅；30层以上为超高层住宅。
公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。
建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
按建筑结构分类---建筑结构指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。
一般分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑、其他结构建筑。
按施工方法分类---可分为现浇、现砌式建筑；预制、装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑。
［三］ 建筑构造
一幢建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼面、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。
基础---是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基（承受由基础传下来的荷载的土层或岩层）。
基础必须坚固、稳定而可靠。
墙体---是承重、围护、分隔、装饰作用。
柱---是建筑物中直立的起支持作用。
它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
地面---主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。
楼板---是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。
梁---是跨过空间的横向构件。
起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。
屋顶---是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件（由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成），又是建筑物顶部的承重构件，承受着积雪、积灰和人所产生的荷载，并将这些荷载传给承重墙或梁、柱。
［四］ 建筑设备
建筑设备是建筑物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。
常用供水方式---有四种：
A）直接供水；B）设置水箱供水；C）设置水泵、水箱供水；D）分区、分压供水
排水系统---分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。
常用采暖方式---有三种：
集中采暖、局部采暖、区域供热。
采暖系统分热水采暖和蒸汽采暖两种系统。
通风系统---按动力，分为自然通风和机械通风；按作用范围
分为全面通风和局部通风；按特征，分为进气式通风和排气式通风。
空调系统---按空气处理的设置，可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。
电梯---按使用性质可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯；按行驶速度可分为高速、中速、低速电梯。
设备层---指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给
排水、电梯机房等设备的楼层。
建筑高度在30m以
下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。
管道井---指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、
供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。
楼宇智能化---是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C
技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）等的综合管理。
［
第四章房屋面积知识
房屋面积主要有建筑面积、使用面积、套内建筑面积、预售面积、竣工面积、居住面积、公用分摊面积等。
房屋建筑面积---指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平
投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，下同）的永久性建筑。
套内建筑面积---指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套
内阳台建筑面积三部分组成的面积。
房屋使用面积---指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算（阳台全封闭的算全部面积，半封闭的算一半面积）。
预售面积---指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积
竣工面积---指房屋竣工后实测的房屋面积。
竣工面积有时与预售面积不一致，主要施工过程会有误差。
居住面积---住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接
供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积
就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即
结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
公用分摊面积---商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
绿化率---项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设
用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
第五章房地产交易知识
[一]房地产市场分类
房地产一级市场---又称土地一级市场，是土地使用权出让的
市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产一级市场是国家垄断的市场。
房地产二级市场---是房地产开发市场，其经营主体为各房地
产公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。
然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
房地产三级市场---购买房地产的单位和个人，再次将房地产
转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。
[四]房地产转让方式
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属之转移等六种方式。
[五]房地产权属登记的种类
房地产权属登记分为七个种类：
总登记---也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。
土地使用权初始登记---以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用初始登记。
土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。
房屋所有权初始登记---指新建房屋申请人或原有但未进行
过登记的房屋申请人，原始取得所有权而进行的登记。
4）转移登记---房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
变更登记---房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
；
他项权利登记---设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。
注销登记---房屋权利因房屋或土地灭失，房屋所有权不复存在而进行的登记。
A）房屋灭失
B）土地使用权年限届满
C）他项权利终止。
[
第六章房地产金融知识
[一]个人住房贷款类型
贷款---指贷款人对借款人提供的并按约定利率和期限还本
付息的货币资金。
个人住房贷款分类：
1）商业性贷款---贷款人以营利为目的的贷款。
2）公积金贷款---用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。
3）组合贷款---借款人所需资金先申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
申请个人住房贷款的条件：
1）具有完全民事行为能力的自然人；
2）具有城镇常住户口或有效居留身份；
3）有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款能力；
4）具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；
5）以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款；
6）贷款人规定的其他条件。
申请个人住房贷款所需提供的资料：
1）个人住房借款申请；
2）身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）；
3）有关借款人家庭稳定的经济收入证明；
4）符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其
他批准文件；
5）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有
关证明。
6）抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意
抵押或抵押证明；有房地产价格评估资质的机构出具
的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面
文件和保证日人资质信证明；
7）贷款人要求提供的其他文件或资料。
[二]个人住房贷款中的主要术语
首期付款---简称首付款、头款，是指购买住房时的首次付款金额。
首付款比率---指首期付款占所购住房总价的比率。
一般有最低首付款比率的规定。
如最低首付款比率为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的首期付款应为5万元。
贷款金额---简称贷款额，指借款人向贷款人借款的数额。
在住房贷款中，需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。
贷款成数---又称贷款一价值比率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。
当抵押房地产为再次抵押时，贷款成数应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。
如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80%。
贷款额度---又称贷款限额。
贷款余额---指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之
后，尚未偿还的贷款本金数额。
贷款期限---借款人应还全部贷款本息的期限。
贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长期限的规定。
如个人住房贷款期限最长为30年。
在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限、借款人的年龄等，对贷款期限做出限制。
如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。
贷款利率---借款合同中所规定的贷款利率。
有固定利率和浮动利率。
分期偿还额---在分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款
的数额。
在个人住房贷款中，通常采用按月分
期还款方式，所以分期偿还额具体为月偿还
额，即借款人每月应偿还贷款的数额。
偿还比率---又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。
[三]个人住房贷款还款方式
等额本息还款方式---借款人每期以相等的金额偿还贷款。
等额本金还款方式---借款人每期归还相等的本金，同时付
清本期应付的利息。
[四]房地产贷款保险
房地产贷款保险---是通过借款人的人身保险、抵押房地产的财产损失保险、借款人购买保证保险、贷款人购买信用保险等方式，来分散房地产贷款的有关风险的一种经济制度，在房地产贷款保险中，大量的是个人住房贷款保险。
房地产贷款保险种类：
1）用以抵押的房地产有可能毁损、灭失；
2）借款人有可能死亡、丧失劳动能力；
3）借款人可能因失业等而不能获得预期收入。
[五]房地产置业担保
住房置业担保---指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
住房置业担保的程序：
1）借款人向担保公司申请住房置业担保；
2）担保公司受理借款人的申请；
3）签订有关合同、办理有关手续；
4）解除担保。
[六]个人理财
投资回报率计算方式和公式：
回报率=年实际收入/投资额*100%
年实际收入=年租金收入—租赁税（租金收入5%）—管理费（不包的情况）
投资额=买价+交易税费+装修及配置费
二、建筑的分类和分级
2、按主要承重结构分类：
（1）砖木结构由砖（石）砌墙体木楼板、木屋盖（顶）的建筑、（木结构、全部由木构成）。
（2）砖混结构、砖石、砌块砌筑承重墙体（粒）钢筋混凝土楼板、屋顶的建筑。
（3）钢筋混凝土结构、其承重墙体（粒）和楼、屋盖无能为钢筋混凝土建筑、有框架剪力墙，框茼（体）筒中筒、等结构体系。
（4）钢混结构、钢筋混凝土柱梁、钢屋架组成的骨架结构厂房。
（5）钢结构建筑全部用钢粒柱钢屋架建筑的房屋。
（6）其它结构建筑，如：
土建筑塑料建筑、充气塑建筑膜等结构。
3、按建层数分类
（1）住宅建筑分：
低层1-3层多层1-6层中高层7-9层高层≥10层-30层超高层>30层（100m）
（2）公共建筑及综合性建筑总高度>24m为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）高度>100m为超高层建筑。
（3）工业建筑（厂房）单层厂房多层厂房等。
4、按房层结的承重方式分类：
即支承房层楼板层和屋顶层的荷载的结构形式：
（1）墙承重结构——砖木结构、砖混结构这一类结构较简单、造较低。
（2）骨架结构——用柱、梁组成的骨架支承荷载、墙体仅作为围护作用（承受自重及风荷载）这一类结构常采用钢筋混凝土、钢结构用于荷较大、高度跨度较大的建筑和高层建筑中
（3）内骨架结构、即由外墙和内部柱、共同承重结构用于低层多层内部要求有较大空间的房屋如商场、良堂、轻工业厂房等，但此类结构抗震性能较差已较少采用。
第三章房屋面积知识
一、建筑面积房屋住宅建筑面积由使用面积、结构面积和辅助面积组成
1、房屋建筑面积——房屋外墙包围（含外墙）各楼层面积总和（底层勒脚以上）
2、住宅使用面积——住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台、室内走道、室内楼梯等
3、居住面积—日常生活起居用的卧室、起居室、厅等的净面积总和
4、套建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
按1999年《住宅设计规范》
最新房产调控措施中的套型建筑面积——套内建筑面积／标准层的使用面积系数
标准层的使用面积系数——标准层使用面积／标准层建筑面积
与销售概念套建筑面积不同，套建筑面积系根据《房屋测量规范》
5、公用建筑面积：
①电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道，地下设备间、值班警卫室等
②套与公用建筑空间之间的分隔墙，以及引墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公共建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）
6、公用面积分摊系数－
公用建筑面积
各套内建筑面积之和
分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊总数
7、预售面积——按规定达到建设进度标准（高层2/3，多层整体完）符合预售商品房条件时经房地产部门，预测确认的销售面积。
8、竣工面积——竣工房屋按批准的设计图施工竣工，经验收和规划测绘所得出的面积。
二、在房屋面积计算、测绘中执行计算标准，规则导致的误差的介绍
设计单位：
①按结构而计算外墙②阳台按1/2计算
规划测绘
房地测绘：
①按建筑外（含粉刷）②阳台分别计100%、50%
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