南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定及补充规定Word格式文档下载.docx

南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定及补充规定Word格式文档下载.docx

《南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定及补充规定Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定及补充规定Word格式文档下载.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

第十二条有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）与投标人主要负责人有亲属关系者；

（二）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

（三）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

第十三条评标委员会成员应当客观、公正地履行评标职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。


评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

第十四条评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标人的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。


前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三章投标有效性评审

第十五条评标委员会成员应当认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容：

（一）招标的目的；

（二）招标项目的范围和性质；

（三）招标文件中规定的主要专业技术要求、管理服务标准和其他条件；

（四）评标办法规定的评标标准、评标方法和在评标过程中应考虑的相关因素。

第十六条招标人或者其委托的招标代理机构应当向评标委员会提供评标所需的重要信息和数据。


招标人设有标底的，标底应当保密。

第十七条评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统、认真的评审和比较，并对投标答辩人的投标答辩表现和知识能力进行评审和比较。

评标办法中没有规定的评标标准和方法不得作为评标的依据。

评标办法中规定的评标标准和评标方法应当合理，不得含有倾向性或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的良性竞争。

第十八条评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。

澄清、说明或者补正应以书面方式进行，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；

总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；

对不同文字文本的投标文件表述不一致，或对其解释发生异议的，以中文文本为准。

第十九条在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

第二十条在评标过程中，评标委员会发现投标人的投标报价明显低于管理服务成本,或者管理服务内容、标准、质量要求被实质性裁减，或者在设有标底时投标报价明显低于标底的，应当要求该投标人做出书面说明，并提供相关证明材料。

投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。

第二十一条投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。

第二十二条评标委员会应当审查投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应。

未能在实质性要求和条件上响应的投标文件，应作废标处理。

第二十三条评标委员会应当根据招标文件要求，审查并逐项列出投标文件的主要投标偏差。

投标偏差分为重大偏差和细微偏差。

第二十四条下列情况属于重大偏差：

（一）没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵；

（二）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章，或投标人非投标资格预审合格确定的投标人；

（三）投标文件载明的项目管理服务目标实现期限超过招标文件规定的期限要求；

（四）投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范、服务标准的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标；

（五）投标文件载明的标准和方法等未响应招标文件的要求；

（六）投标文件附有超出物业管理相关法律法规规定使招标人不能接受的条件；

（七）投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失；

（八）投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付；

（九）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

投标文件有上述情形之一的，视为未能对招标文件做出实质性响应，并按本规定第二十二条规定作废标处理。

招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

第二十五条细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。

细微偏差不影响投标文件的有效性。

评标委员会应当要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以书面补正。

拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏差作不利于该投标人的量化评价，量化标准应当在评标标准和方法中规定。

第二十六条评标委员会根据本规定第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定否决不合格投标或者确定为废标后，有效投标不足三个者，评标委员会可以否决本次招投标，招标人应当依法重新招标。

第四章评标方法

第二十七条物业管理评标方法通常采取综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。

第二十八条综合评估法是将物业管理投标评审分为投标企业信誉评审、投标书评审、投标答辩评审，将三个部分评审评分加权求和，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。

信誉评审、投标书评审、投标答辩评审总分权重比例可以为30：

50：

20；

三个部分评审的评分项目和评分方法应事先在评标标准和方法中规定。

第二十九条投标企业信誉评审是招标人或其委托的招标代理机构，按评标标准和方法，组织招标工作小组到投标企业现委托管理的物业现场对其管理服务能力、管理现状和业绩、业主满意度、服务水平等进行综合评价、比较，并量化打分。

第三十条投标答辩评审是由招标人或其委托的招标代理机构组织，投标企业投标答辩人出席作答，评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并量化打分。

第三十一条经投标有效性评审合格的投标文件，评标委员会应评审、衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，即根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标书载明的物业管理服务内容、质量标准、管理服务承诺目标、资源配置、管理措施、服务流程设计、管理服务成本分析等作进一步评审、比较，并量化打分。

第三十二条根据综合评估法，投标人评分加权后总评分最高，且其投标书最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。

第三十三条评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。

第三十四条评标和定标应当在投标有效期结束日30个工作日前完成。

不能在投标有效期结束日30个工作日前完成评标和定标的，招标人应当通知所有投标人延长投标有效期。

拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金。

同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标担保的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。

因延长投标有效期造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需延长投标有效期的除外。

招标文件应当载明投标有效期。

投标有效期从提交投标文件截止日起计算。

第五章推荐中标候选人与定标

第三十五条评标委员会在评标过程中发现问题，应当及时做出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。

第三十六条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并送市、区物业管理行政主管部门备案。

评标报告应当如实记载以下内容：

（一）基本情况和数据表；

（二）评标委员会成员名单；

（三）开标记录；

（四）符合要求的投标一览表；

（五）废标情况说明；

（六）经评审的价格或者评分比较一览表；

（七）经评审的投标人排序；

（八）推荐的中标候选人名单；

签订合同前要处理的事宜；

（九）澄清、说明、补正事项纪要。

第三十七条评标报告由评标委员会全体成员签字。

对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。

评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。

评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。

第三十八条向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。

评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应当即时归还招标人。

第三十九条评标委员会推荐的中标候选人应当限定在一至三人，并标明排列顺序。

第四十条中标人的投标应当符合下列条件之一：

（一）能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；

（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最合理；

但是投标价格低于管理服务成本的除外。

第四十一条在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标文件等实质性内容进行谈判。

第四十二条排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。

相关法规对中标人的确定另有规定的，从其规定。

第四十三条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并与中标人在30个工作日之内签订物业管理服务合同。

第四十四条中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。

中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第四十五条招标人应当与中标人按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。

招标人与中标人不得再行订立背离物业服务合同实质性内容的其他协议。

第四十六条招标人与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

第六章附则

第四十七条本规定由南京市房产管理局负责解释。

第四十八条本规定自发布之日起施行。

关于《南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定》的补充规定（07.9.12）

各区房管局、县建设局，有关建设单位、物业服务企业：

　　为进一步规范我市前期物业管理招投标活动,保护招标、投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》、《南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定》等文件规定，结合我市物业管理的基本状况和前期物业管理招投标过程中存在的实际问题，对全市前期物业管理招标投标工作作如下补充规定：

　　一、投标文件

　　投标文件评审的项目应包括如下内容：

　　1、对项目的认识、管理服务整体设想及总体目标。

　　2、组织架构、人员配备、培训及管理。

　　3、物资装备计划。

　　4、前期介入服务、承接查验。

　　5、服务质量标准及其措施。

　　6、管理服务重点、难点及其措施。

　　7、突发事件应急处理预案。

　　8、管理规章制度。

　　9、物业档案资料管理。

　　10、物业管理服务费用测算合理性。

　　二、信誉调查

　　信誉调查评分的项目应包括如下内容：

　　1、综合管理服务。

　　2、公共区域秩序维护服务。

　　3、公共区域清洁卫生服务。

　　4、公共区域绿化日常养护服务。

　　5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务。

　　三、投标报价

　　投标报价以投标中准价作为评分标准，中准价为所有投标人按照统一报价格式的物业管理公共服务费综合收费水平报价算术平均值，招标人设定标底价格的，应综合计算算术平均值，最终按投标人物业管理公共服务费综合收费水平报价偏离中准价的正负百分率所在的区间分计分。

　　四、投标答辩

　　评标委员会对投标人拟派的项目负责人进行现场提问及综合考评时包括如下内容：

　　1、仪容举止。

　　2、政策水平。

　　3、对项目的认识。

　　4、管理思路。

　　5、专业知识。

　　6、回答准确。

　　7、经历经验。

　　8、语言表达能力。

　　9、应变能力。

　　10、综合印象。

　　五、评标方法

　　招标人应根据适用范围选择评标项目组合形式作为评标方法：

（一）组合一：

信誉调查评分、投标报价评分、投标文件评审、投标答辩评审。

其评分权重为15:

15:

60:

10。

（二）组合二：

信誉调查评分、投标报价评分、投标文件评审。

其评分权重为15：

15：

70（仅适用于10万平方米以下的项目）。

　　（三）组合三：

投标报价评分、投标文件评审、投标答辩评审。

70：

15（仅适用于邀请三级暂定一年企业参加投标的项目）。

　　（四）组合四：

信誉调查评分、投标文件评审、投标答辩评审。

15（仅适用于原已形成中标价格重新招标无需再进行价格评分的项目）。

　　（五）组合五：

投标文件评审、投标答辩评审。

其评分权重为80：

20（仅适用于原已形成中标价格重新招标时邀请三级暂定一年企业参加投标的项目）。

　　（六）组合六：

信誉调查评分、投标文件评审。

其评分权重为20：

80（仅适用于原已形成中标价格重新招标无需再进行价格评分的10万平方米以下的项目）。

　　六、本补充规定自发布之日起施行。