某房地产公司筹资风险成因分析及防范Word文件下载.doc
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（二）国内外研究状况 4
1.国外研究状况 4
2.国内研究状况 4
3.研究思路与方法 5
二、企业筹资风险的基本理论 6
（一）筹资风险的概述 6
（二）企业筹资资金的方式 7
（三）筹资风险的分类和影响因素 9
1.筹资风险的分类 9
2.筹资风险的影响因素 10
3.筹资风险与筹资渠道的关系 12
三、万科公司筹资风险分析 13
（一）万科公司简介 13
（二）筹资风险成因分析 16
四、万科公司筹资风险防范 19
（一）理性对待和处理筹资风险 19
（二）设立风险预防机制 20
（三）提高财务人员素质与业务水平 20
总结 22
参考文献 23
致谢 24
万科公司筹资风险成因分析及防范
筹资是业务进行循环的一个重要部分，具有很多的特性：
例如交易量少，单笔交易金额较大。
我们经常片面强调筹资结果或者方式，从而忽略了风险的防范。
房地产企业的行业特殊性要求企业需要大量的资金支持，企业若想长久的发展下去，就要加强风险控制，完善风险预防机制，才能使企业在市场中占有重要的份额。
全面的分析每一次决策所带来的风险是非常重要的。
选择最为合适的筹资方式，才能以最小的成本获得最大的收益。
一、绪论
（一）选题的依据、意义
我国的房地产企业在国民的经济中拥有导向力量，在经济生活中有着不可或缺的作用。
经过几十年的快速发展，中国的房地产企业正扩大规模，品牌方向转换规格。
房地产企业的快速发展由于生产经营只重视速度而忽视了质量，只注重规模，忽视了市场的变化。
从原来的主要依靠着政府的相关政策进行调整和控制逐渐转变依靠企业本身的自我调节。
房地产企业是属于资金需求比较密集的企业，行业的特殊性质从而决定了企业想要发展必然需要大量的资金进行支持。
因此在生产经营过程中的一个重要的部分就是筹资活动。
很少有一家企业是单单只靠着自有的资本，而并不借用其他外部的资金支持就可以满足对于资金的需要。
资金的筹措能为企业提供一定的杠杆效应，并且提高了股东的相对收益，同时也增加了筹资所带来的风险对企业进行影响，过于大的风险很有可能导致企业最终的破产。
房地产融资的一般类型是扩大企业规模，提高效率的目的。
为了能够取得很大的效益而盲目进行筹资，由于企业资金的利率和借款的利率都是不断发生变动的，存在很多不确定的因素，企业的资金率可能会高于或低于贷款利率，从而致使债务负担。
假如做出的决定是准确的，运用方法是高效的，就能够使公司的资金的利率远远的高于借款的利率，从而达到实现经济获益的目的，但在市场条件下，因为国家的宏观战略的调整，导致市场变化多端，各个公司的相互竞争日趋增长，无论是何种原因，任何的一个因素，企业决策失误的任何变化，不适当的管理措施，企业筹集资金的许多的不确定性增加，从而导致资金风险。
在筹资过程中企业的一个重要问题是将要面临的风险，企业处理过程是否合理，直接影响到收入的情况。
「1」影响房地产企业筹资的风险中由企业内在因素和外在因素而导致的结果。
企业的内在因素主要是包括企业负债的大小、负债的利率和筹资时间的长短等,外在因素主要包括经营带来的风险因素、市场带来的风险等。
「2」企业在筹资时，要全面的考虑影响筹资活动的各方面因素，选择最适合的方案，使企业既达到成本最低，从而使风险掌握在可承受的范围内，融资活动可以促进企业的发展目标。
于是,对于企业的筹资危机剖析和防备是必不可少的部份。
（二）国内外研究状况
1.国外研究状况
筹资风险管理从1930年代开始萌芽。
对于筹资风险管理的研究最早是美国，美国在1930年代因为经济危机的原因，从而形成的筹资风险管理研究，是初期的阶段。
1938之后，美国在研究融资风险管理专业的方法，也积累了很多的经验。
直到1970年，形成了对世界性的风险管理研究。
在亚洲地区，日本是对筹资风险管理问题是最早进行研究的国家，20世纪初期就开始进行初步的研究了。
1978年武井勋为风险进行了因素的分类：
客观性、可预算性与不确定性的差异性。
在当时的大学也可设了相应的课程。
1986年，在新加坡进行的研讨会，这充分体现它已成为一个国际性的运动。
。
在2005年，卡伦·
A·
霍契对于筹资产生的风险原因、来源及风险管理办法提出了自己的疑问。
他提出想认识风险内涵就充分对其进行探索从而实现最终控制的结果。
「3」
2.国内研究状况
在二十世纪90年代初，中国关于筹资风险开始了相关探索。
台湾和香港已经对融资风险管理进行了一系列的研究与实践。
1984年，台湾的宋明哲发表的《风险管理》。
1993年，香港保险总会发表的《风险管理》，这两个著作都是讲述了筹资的风险理论。
1994年，向德伟博士通过系统的剖析了筹资风险产生的相关因素，认为“筹资风险是一种微观的风险，是企业经营风险的集中体现”，为企业提供了一个深入研究风险理论基础。
进入第二十一个世纪后，中国学者提出了自己的理解。
2008年，何丽萍通企业的负债探索，他认为提高风险意识的主要措施的风险的研究，建立最佳资本结构，保持企业的盈利能力。
「4」得出结论：
合理的负债能为企业带来相应的财务杠杆收益,能够增加企业的经营效益，并且增强企业在市场上的竞争力。
2012年，高聚辉对房地产宏观调控政策的回顾与反思，他指出，由于房地产是一个资本密集型的企业，开发和生产过程中的必须有融资的支持。
「5」通过对于国家2007-2012年2月存款准备金率的相关调整，得出结论：
存款准备金率的调整，影响了金融机构的信贷扩张，而间对于控货币供应量进行了控制。
对于房地产企业来说，它的上调是银行可贷款的资金问题的减少有可能致使银行房贷紧缩。
对于筹资风险的问题研究没有间断过，说明筹资的风险依旧存在很多的问题。
3.研究思路与方法
本篇文章是根据企业的实际出发通过提出具体问题、分析问题原因、解决实际存在问题的思路而进行的。
坚持理论结合实际的分析：
首先，采用文献研究的方法，根据所选择的主题查询文档，以获得所需的数据，全面，正确把握问题的研究。
其次，定性分析的方法，对所要研究目的通过总结分析，然后进行数据处理。
再次，通过调查法有计划、有目的的搜集最新的数据资料，分析现实状况。
从而得出最准确的结论和解决办法。
本文一共分四个部分：
第一部分主要说明了选题的依据和选择这个题目的目的；
第二部分论述了筹资风险的基本理论，和风险的与筹资的关系；
第三部分是论文的主体部分，是讲述万科公司风险产生原因做了细致的剖析；
第四部分根据国内外房地产企业的实际情况，结合万科公司实际情况提出相应策略以及解决方案。
这些策略、方案的提出，对于解决万科公司在筹资过程中已经发生的或将来会出现的一些问题具有现实的意义。
4
二、企业筹资风险的基本理论
（一）筹资风险的概述
1、筹资风险的概念
筹资风险是经营者在通过各种方式进行的筹资，筹资的条件斟酌的不恰当导致其收益损失的可能。
风险是由主权资本负担，是由于债务融资引起的。
企业承受的因负债资本的方式，风险程度，采用不同的负债面临债务压力的方式会有所不同。
筹资决策要规划所需要数量，要选择最适合的形式，还要衡量不同形式带来的风险大小，提出相应的规避和防范措施。
2、筹资风险与筹资的关系
一般情况来说，筹资是指经营者通过自己的努力，获取资金的行为。
相对于公司而言，公司是以筹资的主体而存在的，是为了满足公司在经营的过程中对资金需要。
从资金运动的角度来看，筹资是为了体现资金活动的前提而存在的。
筹资活动总是会伴随一定的危机，并且是客观存在的。
从经济角度来看，风险最终体现为损失或者收益，一次经营活动可能会带来相应的收益，当然也可能没有实现之前预定的目标。
首先，企业融资活动必须以最低的成本。
这就要求企业必须使用一个比较有效的方法，以减少在消费过程中的成本，尽量减少利息和股息，从而获得相同的价值。
不同的筹资活动所带来的风险也是各异的，在减少成本时方法也要求是不同的。
由此可见，风险与收益是对应关系，相同的风险就会带来相同的收益。
这就不难看出，风险系数相对来说越大，收益率也就随之变高，风险系数相对来说越小，收益率也就相对变低，企业在筹资时如果风险太大就必须降低成本，相反要付出比较高的成本。
「6」同时筹资与筹资风险也具有不可分割性，如果企业发生了筹资那么筹资风险也会或多或少的产生。
只能对其进行相应的控制，却终究无法避免风险的发生。
22
（二）企业筹资资金的方式
房地产企业筹资方式包含：
发行股票和债券、通过银行借款、租赁筹资、预售和承包商垫资等相应方式。
1、发行股票
股票作为股份有限公司发放给股东具有投资和股利的凭证，是可以交易或担保证券。
发行股票分为公募和私募。
「7」公募是经过相关的证券市场向社会公众发行股票的一种形式。
我国对于公开发行股票是有严格的要求的，如果一个企业想要公开发行股票，就要对企业的信用、业绩和其他发行条件进行审核，只有通过了证券监管机构的审核才可以对外发行股票。
私人股本不是公开的发行股票，或者也被称为内部发行，是指一个特定的投资者的直接销售。
房地产企业发行股票是为了筹措投资的项目本金。
2、发行债券
债券是按照相关的法定程序，规定在一定的时间内完成还本付息的一种债务凭证。
债券分为记名式和无记名式。
由于记名债券手续很繁琐，并且流通性差，所以发行者多选不记名式的债券。
企业债券作为一种有价证券，它的还本付息期限的限制一般都和企业筹资和金融市场的情况而定的。
房地产企业的债券种类很多，根据标志的不同进行归类，因其不同的主体可划分为房地产投资债券、土地开发债券、住房有奖债券等。
房地企业向银行借贷，这不仅能满足房地产企业对于资金方面的需要，而且能有效的提高自有资金的利润率。
3、银行信贷
房地产企业的资金结构和其他的类型企业基本是相似的。
都是自有资金和筹资构成的。
房地产行业是一个资金密集型行业，行业的特殊性所造成的资金需求量大，所以只有自己的资金不能满足需要。
所以房地产业更多的腰依赖于外部借来的资金，在借入的资金中，银行的贷款是主要的借入方式。
银行贷款主要分为银行信贷和抵押贷款两种。
「8」银行信贷是银行或者信用机构通过信用手段，以偿还作为条件暂时性的把钱借给房地产企业的一种行为。
目前我国四大银行都已经开放了政策性的信贷业务。
房地产抵押贷款是指借款人提供一定的财产作为抵押，银行或信贷机构发放贷款。
这种贷款通常期限较短，大多数都是银行的基本客户，银行对于借贷人的基本情况比较了解，银行会根据借贷人的信用程度与一定时间内的经营收益，借款金额的大小和时间的长短而进行确定。
对于那些资金雄厚、经营效益好银行会提供优惠的抵押的贷款，反之会格外谨慎。
据最新研究所统计，万科，龙湖，音乐，13家房地产开发企业，银行信贷总量接近300000000000元。
只有万科从建行收50000000000元的信用证。
4、利用外资
引进外资在从事房地产事业的开发具有重要的意义，利用外资不仅能弥补国家对房地产投资和开发资金的不足，还能引进先进的房地产的开发、经营和管理的技术和经验，这对于我国的房地产事业具有促进的作用。
外商投资房地产企业的主要投资者：
外资银行商业贷款，中外合资，国际债券发行等。
5、定金和预收款
我国的房地产企业对商品房进行预售的相关制度。
商品房的预售是指企业将在建的商品提前卖给购买者。
由购买者提前付价款或者定金。
房屋预售的，房地产开发可以获得一定的收入。
以利用定金或者预收款项进行房地产的后期开发建设，这个也属于筹资的方式。
属于为后期的建设进行筹资。
市场的不确定性和开发商的不良情况存在预售是存在一定的风险。
比如：
房地产企业延期交房或者没有办法办理“两证”甚至出现“烂尾”的项目。
针对这种情况，为了降低风险，对商品房预售各地政府出台相应的管理措施。
武汉市对于预售款存到银行成立单独的监管账户，由银行监督不能人随意支取。
江苏省管理规定购房人所预付的钱款按照银行的利息抵减房款。
这个在一定程度上控制了风险。
6、私募债
私募债是发行主体通过不公开的方式向少量的投资者发行的债券，分为私人股本基金和私人债务融资。
优点包括成本较低，获取发行的资格比较容易，不需要担保以及担心信用问题，并且能建立业内之间的合作，是一种能很快的获得资金的一种方式，资金的用途也比较灵活。
缺点是要达到国家的认可，注册的资本要在1千万以上，审核的净资产在2千万以上的法人机构才可以。
发行的债券流动性较差，仅仅只能通过协议进行转让。
7、集合票据
集合票据是两个以上十个以下法人企业统一进行的设计发行的，规定在一定时间内还本付息的一种筹资工具。
是一种多元化的筹资方式，通过这样的方式就能降低企业的成本。
（三）筹资风险的分类和影响因素
1.筹资风险的分类
根据筹资风险产生的原因不同，债务风险转化为现金性筹资风险和收支性筹资风险。
「9」
（1）现金性筹资风险
现金性筹资风险是缺少资金以及资金的结构与负债的结构存在问题所产生的风险。
这种风险对筹资具有很小的影响力。
在会计处理由于权力和责任的影响，即使企业远远大于目前的投资支出不等于相应的流量会有现金。
总之，它与企业收支或者是否盈余并没有很直接的关系。
现金的金融风险是金融公司的不当行为，或现金预算是不恰当的或无效的实现和支付危机。
另外，资本结构安排的不恰当或债务期限的结构搭配不当时有可能会引起企业在某一时点的偿债高峰的危险。
（2）收支性筹资风险
收支性筹资风险是说在收入不能负担支出的前提而出现由于最终无法偿还本金和利息的风险。
收支平衡是一个全球融资风险的风险，一个非常不利的因素企业偿还债务的形成。
从风险产生的原因来说，企业经营失败或负资产情况严重会立即面临破产的风险。
不仅仅只是理财不当而造成的风险，更重要的是因为企业经营管理不适当形成的净产量减少。
这种风险会使债权人的权利和利益受到威胁，以及企业的所有者面临着巨大的压力和风险。
所以也是一种终极风险，如果让这种风险的进一步发展会导致企业直接破产。
2.筹资风险的影响因素
企业从筹集到资金的那一刻筹资风险也就随之产生了，不能因为筹资条件欠考虑导致企业遭受损失，所以要在损失到来之前进行风险的分析。
筹资风险一般包括银行贷款筹资风险、股票筹资风险、债券筹资风险等。
（1）银行的贷款风险是借款人通过借款的形式进行筹集资金，因为利率、汇率及其他条件的变化有可能会给企业的利益造成损失，这是一种比较主要的筹资风险。
首先，体现在利率的变动上，利率变动是说在企业进行筹资期间因为市场的利率改变导致企业很有可能造成损失。
当在不适合时间或采用了不适合的方式来募集资金的公司，将要支付高于平均水平的利润率，使公司的收入骤减。
简而言之，当前利率过高，不久之后将会变低，但是依旧以很高的利率来筹集资金。
如若等下调后会节省很多利息。
在我国目前的情况，国家对于利率是否进行变动具有相对决定性的功能。
在市场相对萧条的情况下，政府有意的调低利率，不光能刺激进行消费同时也能使企业经营成本降低，从而扩大生产。
「10」反之则调高利率，抑制群众消费，压缩企业规模。
如果经营者应对这种变化，没有抓住机会，错过了正确的时间，或增加数量更多或更少的量，可能会带来相应的风险。
其次，体现在汇率变动的风险上，所谓汇率变动风险是指企业从外部借入外币时，因为选择货币不当，因汇率升降变动而是企业可能承受利益的损失。
由于世界大多数的国家实行的是浮动汇率的制度，并且也会因为国际政治、经济环境的多样化和复杂化、以及汇率本身就具有不稳定性，因此汇率的风险也就不可避免。
所以说企业进行在外币借贷的时候，软硬的货币选择不适当，所借债务的货币种类过于集中，或者没有随时关注汇率的相应变化时，也没有采取提前还款等方式进行补救，那么企业将会因为汇率发生的变化而带来的损失。
再次，资金来源结构的不当会带来风险。
资金结构不合理的危险是指资金总额中自有资金和银行贷款比例的企业是不合适的，企业的收入由于风险形成的负面影响。
中国大部分房地的经营资金主要是自投资金和银行信贷组成的。
借入资金的比例越大，受到财务杠杆的因素，利润同时也越大，金融风险也越大。
因此，企业在筹集资金的时候，应对财务杠杆利益和财务风险之间要做出衡量，要根据企业的实际情况出发，正确的处理自有资金和借入资金之间的比例。
同时要保证资金来源结构的相对稳定，在短期内不会有很大的改变。
（2）股票筹资风险
股票筹资带来的风险，在发行股票的数量不当时，将会改变股份公司资本结构或者因为筹资成本过高所带来的筹资风险。
将会给企业带来经营权集中、分散程度变化，注重控制权的企业不能发行过多的股票，否则就会到账控制权的稀释。
发行股票过于多，也会改变股东收益情况，特别是普通股使公司的税后利润分享给更多的股份，这样会降低每股收益，因此影响了股价，进而影响到以后企业的继续筹资。
对于发行股票的数额多少，决定着企业的经营风险、财务结构以及筹资成本，所以更应该特别的慎重。
（3）债券筹资的风险
债券筹资风险是企业利用发行债券来提高现金的获得量，因为利率、发行条件、发行时间等因素不详细致使企业的利润可能会损失。
「11」首先，债券的利率确认不正确会导致相应的风险。
债券的利率基本上是固定的，然而债券利息的支出是要计入企业的成本，如果债券利率过高，会导致企业成本过高影响企业的收益，从而影响股东的权益和企业的正常生产。
如果利率过低，会影响企业债券的出售，不能达到预期想要筹集的资金，同时也会带来一定的风险。
其次，债券发行的时机也是非常重要的，也可能时机欠佳导致风险的产生。
发行的时候如果遇到社会经济的不景气，会降低投资者的收入，从而削弱购买的欲望，对销售不利，很难筹到资金。
发行债券的时候要高于银行的同时期的存款利率。
若是发行之后，银行下调了利率，这样就会造成企业发行的成本过高，同样也是会给企业带来一定的风险。
其次，发行的时候要考虑自身的信用程度、大众知名度以及债券种类等相关因素来进行确定从而发行，否则也会造成企业的风险。
3.筹资风险与筹资渠道的关系
对于企业来说，筹资途径分为两大类：
第一是企业所有者进行投资。
例如企业的资本金及相应而产生的公积金与未分配利润等。
第二是企业从外部借入的资金。
借来的钱，这个风险是客观存在的，是明显的。
这种风险体现为企业能否按照规定的时间进行还本付息。
对所有者自己进行的投资来说,筹资的本身并不存在利息的问题是属于自有资金，所以资金的风险，也只体现在资金的使用之后获得的收益不确定性上。
此外，企业筹集资金两个主要渠道结构的利用是否合理的，也将影响成本的使用，从而影响最终还款资金和奖励的期望。
三、万科公司筹资风险分析
（一）万科公司简介
万科企业股份有限公司，简称万科。
英文缩写为“VANKE”，成立于1984年，是目前我国专业住宅最大的公司，在股市里是代表性的蓝筹股。
公司总部位于深圳，2013年万科公司实现销售面积14899000平方米，销售总额170940000000元，比上年增加15%和21%。
全国商品房的销售总额为8142830000000元，135420000000元的总收入，收入的净利润是15120000000元，与去年同期相比提高了31.3%和20.5%。
2013年，万科A股市场是全国2.09%。
（二）万科筹资现状
房地产企业建设需要大量的资金，属于资金类型比较集中的企业。
企业的筹资成本的大小是由所采用的筹资形式优劣决定的。
采用不同的方法进行筹资活动以满足企业对资金的要求。
「12」万科企业的筹资是以企业为对象而进行的，主要体现在企业的扩张、经营等。
若是在经营活动上使企业在筹资过程中毫无阻碍，就需要筹资对象专门化和筹资目的专业化。
从而使筹资的工作顺利有效的开展。
表1-1万科股份有限公司2014年第一季度资产负债表
制表单位：
万科股份有限公司2014年3月30日单位：
元
资产
年初数
期末数
负债及所有者权益
流动资产：
流动负债：
货币资金
44365409795
37525817693
短期借款
5102514631
4376777765
短期投资
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