七、虚列开发成本的证据收集与技巧Word文件下载.doc

七、虚列开发成本的证据收集与技巧Word文件下载.doc

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8．真票虚开列支成本。

9．预提配套设施费用列支成本。

10．工程杂费假冒预提配套设施费用多列成本。

11．混淆成本对象，多转成本。

12．收入与成本不配比，多转成本。

13．代收费用不列收入的情况下，将代缴费用列支成本。

例如：

有线电视费

代开发票缴纳的营业税不能列支成本。

成本方面（真实的成本）相关证据的收集渠道

（一）提前通知企业准备好的相关资料：

1、发改委的立项批复；

2、城镇国有土地使用权出让合同以及相关补充合

3、国土资源管理局颁发的国有土地使用证；

4、房屋拆迁补偿协议；

5、勘察、设计合同；

6、广告合同；

7、借款合同；

8、商品采购合同；

9、施工合同；

10、建委颁发的建设工程竣工验收备案表；

11、房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证；

12、房地产管理局测绘队测绘明细表；

13、屋租赁合同、按照开发项目和签定时间顺序整理的商品房预售契约和商品房买卖合同；

14、房屋所有权初始登记证件；

15、入住通知书和房屋交接单；

16、以往接受财政、税务、审计部门检查的处理处罚决定及相关报告；

17、发票领购簿、发票、收据；

18、帐簿、凭证、财务报表、纳税申报表。

19、决算报告

20、销售许可证（预售许可证）

（都要复印件）

（二）假票问题及虚开票问题

（一）假发票问题

1、真发票但业务内容虚构问题；

2、开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；

3、发票本身为假。

假发票的发生领域:

4、原材料假发票很多，4%的税率很容易引起代开欲望；

5、建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中；

6、房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象；

7、土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性；

8、地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性；

9、总之房产开发的各个环节，甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。

内部证据的提取:

检查报表、帐簿、记帐凭证及有关资料，通过报表与总账、总帐与各分类明细账、相关帐户数据信息的内在逻辑关系，熟悉企业的账套结构、记账规则，结合查前分析，初步掌握企业的项目开发、销售、纳税等情况，从中查找税收违法问题的疑点、线索。

可以采取实地检查和调帐检查方法。

从其他部门获取相关证据，印证财务数据是否真实可靠。

主要从销售部门获取“购买意向书”、“预购协议书”、“销售合同书”、销售分层平面图、销售台帐、销售方式；

意向购买数量、定金预交、首付款预付情况；

合同约定付款日期与实际付款日期；

按揭资金到位情况等，初步验证收入的真实性。

通过工程预算、管理部门审阅投资概算、工程预算；

工程施工合同、进度款支付方式、工程结算、竣工结算、因设计变更增加的成本；

土地成本的构成及支付；

征地拆迁补偿形式、金额等。

对照当地的造价水平，判断企业账列的土地、建安等成本要素的真实性。

审阅开发项目前期手续资料。

如规划设计审批文件，与政府及业主的约定，承诺建设的幼儿园、小学、菜市场、道路、居委会等公建配套设施；

公共配套设施的产权归属或使用权归属，成本费用的分摊方法等。

验证企业成本核算及税前扣除的准确性。

销售环节外部证据的提取:

在发现房地产企业内部财务资料存在疑点后，有必要从外部相关部门与个人进行取证。

涉及的主要部门及取证内容为：

备案登记部门:

按建设部预售管理办法的规定，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，厦门的房地产管理实行网上登记，税务检查人员可进入其网站，核对其实际销售与帐面销售的记载是否相符，有无拖延销售时间及隐瞒销售收入问题。

银行帐户检查：

到人民银行查询其所有的银行账号。

到商业银行打出每一个账号的对账单，复核隐瞒收入情况。

购买人：

在价格明显偏低的情况下，了解客户的购房实际支付情况，是否将售房总价分解为售房合同及装修两份合同，从而减少房地产开发企业的销售收入，在商业店面的销售中常出现此类问题。

购买双方是否故意压低合同及产权登记价格，达到购买方少缴税费和开发商隐瞒销售收入的目的。

必要时，可对售楼处进行突出检查，从中获取销售主管的电脑及办公资料，查找销售清单及销售人员业绩统计表，从中发现真实的销售数量、销售价格。

鉴别建安成本真伪的取证方法:

开发不同程度存在着虚列建安成本、从施工企业套取现金问题。

由于有形式合法的票据和凭证，仅从帐面上难以获取虚列成本的证据，有必要从外部进行调查：

到承建的施工企业进行调查。

主要检查其承包工程初始合同价款。

是否进行了设计变更、施工过程中是否遇上特殊地质情况及自然灾害，追加预算成本的主要原因及依据，施工企业与房地产企业是否存在关联关系或挂靠问题，甲、乙双方是否严格按国家规定的预算定额进行预算及工程结算。

如果施工企业核算混乱，预算明显偏高，可到建委施工处查找项目开工手续，到建筑档案馆、设计院、建筑质检部门获取施工图纸及技术资料，也可委托有资质的预算编制机构进行审核。

对建设单位与施工企业进行现场签证追加的成本，可从建设监理单位取证。

税务案件证据应当遵循的原则和要求

一、收集取得、审查判断税务案件证据应当遵循以下原则

（1）合法性原则

即税务案件证据的形式、来源必须符合法律的规定，包括来源合法、收集方式合法、形式合法等。

（2）真实性原则

即作为证明税务案件事实的证据，必须是对案件事实的客观反映和真实记载，不能有任何主观随意性，不能为任何人的主观意志所左右。

（3）关联性原则

即税务案件的证据必须与案件的待证事实相关联，其或者是案件事实的组成部分，或者是与案件事实有直接或间接的联系。

（4）一致性原则

即证据之间不能相互矛盾，并且能互相印证。

（5）充分性原则

即待证事实都有相应的证据，而且证据全面，具有说服力，并能形成完整的证据链。

二、收集证据，一般应符合下列要求

（1）应当按照法律、法规、规章和司法解释规定的取证途径和程序收集证据，取得的证据应当符合法定形式和要求。

（2）调查取证应当二人以上。

所取得的证据应当注明来源、提取时间和地点，并有证据提供人、提取人的签名。

当事人拒不签字确认的，应当注明并有见证人签名。

（3）一份证据多页的，应当在每一页及骑缝处加盖印章或盖手印。

（4）税务案件应当取得实物证据。

因特殊情况难以取得实物证据或者取得实物证据有困难的，可以取得言词证据，但应当有二人以上言词证据相互印证。

（5）将其他部门取得的证据转换作为税务案件证据的，在向有关部门提取证据时，应当制作提取笔录或提取证明，说明证据的由来以及是否核对无误等情况，并由提供证据的部门盖章确认并注明提取日期和地点。

从其他部门取得的言词证据，一般不能直接作为税务案件的证据，税务机关在条件允许的情况下应当自行取得言词证据。

三、收集书证，应当符合下列要求

（1）取得书证的原件。

原本、正本和副本均属于书证的原件。

取得原件确有困难的，可以取得与原件核对无误的复印件、照片、节录件等。

（2）取得由有关单位或个人保管的书证原件的复制件、影印件的，应当注明出处，由原件保管单位或个人签注“与原件核对无误”字样和提供日期并签名盖章。

（3）取得书证原件的节录件的，应当保持文件内容的完整性，节录时不得断章取义。

节录件应当注明出处和节录地点、日期，并有节录人的签名。

原件保管单位或个人核对无异后加盖其印章或签名。

（4）取得报表、帐簿、记帐凭证和有关资料等书证的，应当附有说明材料，具体说明书证的来源、提供人、提取人、提取时间和地点以及该书证所表达的内容等情况。

（5）取得工商、银行等有关部门出具的证明作为证据的，证明材料上应当加盖证明出具部门的印章并注明日期。

四、制作询问笔录，应当符合下列要求

1、对被询问人应当单独进行询问，不能引诱，也不能暗示。

2、询问人应当表明身份和询问目的，出示执法证件，并予以记录。

3、查明被询问人身份，包括当事人的姓名、性别、年龄、职业、住址等个人基本情况及其在税务案件中的特定身份如职务等。

4、告知被询问人有申辩的权利和如实陈述的义务以及可能承担的法律责任。

5、对询问过程应当加以详尽记录，询问完毕应当征求被询问人是否有补充说明的意见。

6、询问人应当将询问笔录交由被询问人核对或向被询问人宣读，被询问人确认无误后签字并按手印。

对笔录修改处，应当由被询问人按手印确认。

7、询问人应当在询问笔录上签名并注明询问日期和地点。

五、制作税务检查（稽查）工作底稿，应当符合下列要求

1、采取节录或抄录方式对被查对象生产经营状况和纳税情况等进行记录的，应当符合节录件要求。

2、税务机关检查记录被查单位或个人的销售（营业）收入、支出、应缴税款、已缴税款等金额时，应当由被查单位或个人核对无误后加盖其印章或签名。

六、收集计算机数据或者录音、录像等视听资料，应当符合下列要求

1、取得有关资料的原始载体。

取得原始载体确有困难的，可以提供复制件。

2、注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等，并由制作人签名盖章。

3、声音资料应当附有该声音内容的文字记录。

4、对采用电算化会计系统的纳税人，可以复制与纳税有关的电子数据作为证据。

复制件应当注明出处，由原件保管单位或个人签注“与原件核对无误”字样及复制地点、日期并签名盖章，同时还应当附有该电子数据的纸质资料并由纳税人签名盖章确认。

七、收集证人证言，应当符合下列要求

1、证人必须是能正确表达意志的人，而且证人证明的事实必须与其年龄、智力状况或者精神健康状况相适应。

2、写明证人的姓名、年龄、性别、职业、住址等基本情况。

3、必须有证人的签名，不能签名的，应当以盖手印等方式证明。

4、注明出具证言的日期。

5、附有居民身份证复印件等证明证人身份的文件。

八、来源境外的证据要求

地税机关收集取得在中华人民共和国领域外形成的证据，应当说明来源，经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与证据所在国订立的有关条约中规定的证明手续。

当事人提供的在中华人民共和国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区内形成的证据，应当具有按照有关规定办理的证明手续。

第三节证明主体及程序的具体要求

一、各类税务案件一般应当具备下列证据

1、证明当事人纳税主体或者扣缴义务人主体资格的证据。

2、证明当事人存在税收违法行为及后果的证据。

3、体现税务机关执法程序的证据，如税务检查通知书，各类批准书，调取帐簿资料通知书，责令限期改正通知书，税务行政处罚事项告知书，听证笔录，当事人的陈述申辩材料等。

税务机关应当依照《税收征管法》及其实施细则的有关规定，由两名以上工作人员送达税务文书，并制作送达回证。

采取留置送达的，送达人应当注明拒收理由和日期，并由送达人及税务机关工作人员之外的第三方见证人签名，同时附上见证人的身份证明。

采取公告送达的，送达人应当在当事人的住所地或机构所在地或经营所在地的地域范围内公开发行的报纸上进行。

二、确定当事人主体资格，应当具备下列证据

1、对已办理工商登记的纳税人、扣缴义务人，应当取得营业执照，必要时，应当取得法定代表人（负责人）或经营者身份证明（如居民身份证、护照或其他有效身份证件，聘用证书等），有关机构设立的合同、章程等。

已办理税务登记的，还应当取得税务登记证件，代扣代缴（代收代缴）税款证书。

2、对不需要办理工商登记的纳税人、扣缴义务人，应当取得代码证或社团登记证件，有权机关批准文件等，必要时，应当取得单位负责人或经营者的身份证明。

3、对未按规定办理工商登记的纳税人、扣缴义务人，应当取得主要负责人或经营者的身份证明。

成本的核算

房地产企业的成本由土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费组成。

主要核算科目为开发成本、开发间接费用、预提费用、开发产品、出租开发产品、销售成本、周转房等。

开发成本

一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项用。

企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。

企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。

企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；

应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算帐单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付帐款——应付工程款”科目。

企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。

如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。

企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。

根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。

预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。

月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。

企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。

四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。

五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细帐，并在明细帐下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

土地开发成本

土地开发也称建设场地开发。

通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；

二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。

分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记”开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记”银行存款”、”应付账款”等账户。

2，配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：

（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；

分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。

如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。

预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。

实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

3．开发间接费用的归集与分配。

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。

应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。

如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：

1．为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。

2．开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。

结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。

开发间接费用

一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。

三、开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。

四、本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细帐。

五、本科目期末应无余额。

预提费用

化核算手续，对于预收帐款情况重组》、《非货币性交易》等，一、本科目核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，如预提配套设施费、预提固定资产修理费用等。

二、预提的配套设施费，借记“开发成本——房屋开发”科目，贷记本科目。

配套设施完工，应按配套设施的实际支出冲减预提的配套设施费，借记本科目，贷记“开发成本——配套设施开发”科目。

实际支出数与已预提数的差额，应增加或冲减有关项目成本。

实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关项目成本。

开发产品

开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。

已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。

为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“开发产品”账户。

该账户借方登记已竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。

月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。

此外，本账户还应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。

企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品——土地（或房屋）”账户。

企业将开发的营业性配套设施，用于本企业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户。

出租开发产