青岛开发区房地产市场分析DOCWord下载.doc
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今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。
针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。
青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。
这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。
这对青岛城市发展提供了巨大的空间。
并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。
新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。
从目前市场来看，目前青岛市房价较高的集中在市南区CBD和崂山区海景房，主要以高层和写字楼为主。
价格在18000-30000元/平方米之间，如东海路9号。
市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在5500-6500元/平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。
经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的卓越·
蔚蓝海岸、宝龙城市广场；
开发区的石雀滩板块和安子区区域的开发，都为青岛的未来增添了新的亮点。
两个区域的价格并无差异，价格在4500-7500元/平方米之间。
市南区
区域状况：
区域
大型商业超市数量
学校
医院
区域人口
区域面积
佳世客、家乐福（明达）、利群前海、大润发等8家
38所
11家
43万人
30平方公里
房屋价格区间：
区片
热销户型
热销户型总价
东部沿海
150—180
380万~450万
西部沿海
120—140
190万~220万
福州路、银川路、山东路
100—110
98万~115万
l市北区
市北区
沃尔玛、易初莲花、台东利群、家乐福（新兴）等6家
51所
10家
47万人
29平方公里
浮山后
90—110
60万~72万
延安路
90—140
80万~130万
山东路
85—110
75万~95万
l四方区
四方区
四方利群、海琴利群、海信北岭、麦德龙共4家
32所
8家
34万人
35平方公里
南昌路、大山
70—110
42万~68万
重庆路
86—90
55万~60万
兴隆路、海云庵
75—95
45万~58万
l李沧区
大型商业数量
李沧区
维客崂百点、北方国贸、华隆、利客来、百盛沧口共5家
40所
6家
28万人
98平方公里
李村CBD
170
100—120
120万
58万~70万
李沧CLD
80—90
45万~55万
l崂山区
崂山区
仅北村利群1家
37所
5家
19万人
389平方公里
东海路
120—130
130—150
156万~170万
海尔路中段
85—100
62万~78万
汽车东站
90—96
60万~65万
l城阳区
城阳区
中联大润发、城阳利群、家佳源、喜盈门、利客来等7家
74所
3家
553平方公里
世纪公园
85—120
50万~75万
308国道
75—110
45万~65万
惜福镇
300
180—190
300万
130万~137万
30万~35万
l开发区
开发区
佳世客、家佳源、利群长江购物广场、利群瑞泰广场等8家
9所
11万人
181.4平方公里
黄岛
26万~32万
长江路
55万~72万
金沙滩
55万~67万
1、区域地产市场分析
1）西海岸市场特征概述
西海岸地产由三个板块组成。
一是开发区管委所在地以长江路为中心的开发区新城区，二是以滨海大道与开发区紧密相连的胶南市，还有就是毗邻港口和炼油基地的黄岛老城区。
这三个地产板块共享着跨海大桥、海底隧道等利好，拥有各自的发展特点和优势。
2）海底隧道的建设
按照初步规划，隧道北起点在团岛，南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间。
海底隧道全长6170米，其中海域段3300米，陆域段2250米，两端敞口段长620米。
总投资31.8亿元（不包括市区接线投资）。
隧道采用双向双洞六车道，设计车速为80公里／小时，隧道建成后将带动整个开发区的经济，尤其滨海大道两侧将会成为热带区域
2、开发区房地产市场描述
开发区消费市场发展潜力非常巨大，毕竟作为一个新兴城市，待发展的层面过多。
尤其是个人住房消费成为激活开发区房地产市场的强劲动力。
随着开发区房地产市场的逐步成熟，越来越多的房地产企业注意到必须通过完善的管理和全优的服务树立自己的精品和名牌，虽然目前房地产市场比较低靡，但作为一个新兴城市，首先活跃的必是房地产市场，尤其作为开发区，在青岛市政府作出“经济建设中心西移”决定的时刻，就直接推动了开发区房地产业的发展。
规划中的跨海大桥和海底隧道，使开发区的地理优势显现出来，成为人们理想的居住场所。
大型项目和工业园区落户开发区，带来了大量的外来人口落户开发区，为开发区注入了活力。
3、开发区板块分析
A、唐岛湾板块
简析：
本区域聚集了开发区的高端楼盘，是开发区目前楼盘最集中、价格最高的区域，反映了整个开发区房地产的市场行情，其客户群体也大都是政府机关、事业单位、私营业者等有经济实力者，他们注重居住品味，买房子最关注的是地段、环境和房屋的升值情况。
本区域中销售周期最长的是“国贸中心”，至今销售不到50%，价格高是最主要的因素，最主要的是没有把握住准确的客户群体，导致销售周期拉得越长，人们的关注度就越低。
“千禧龙第三空间”是唯一一个主打投资概念的公寓，项目的推广和定位也都一致，广告宣传力度在年初非常大，知名度在开发区很大，加上项目一、二期销售良好的原因，很多客户会不约而至，且客带客也较多，但也因价格偏高的原因销售不是很好，再加之现在房地产投资市场的低靡，影响了投资客户的投资方向，使这种单纯的投资型项目滞销。
海湾新城在今年推出无理由退房，很大程度上也吸引了部分客户，但受整个大环境影响，整体销售情况并不是很乐观。
B．薛家岛版块：
本区域是08年房地产最具发展潜力的区域，以环境优美、离海近为主要特点，吸引外地及本地改善型购房人群，前几年因没有完善的市政配套、新建商品房少而很少选择这里，但随着片区的成熟尤其是石雀滩和安子区的规划出台，使这一区域成为全新的居住示范区，完善了配套，使开发区的居住区逐渐转移到此区域，加大了此区域的关注度，此区域也是唐岛湾、长江路区域项目最大的竞争对手。
C、保税区版块：
保税板块房地产销售依托的是保税区及周边的工业园区，众大型国企外企的进驻带动了大量的人口涌入，大型企业入驻后整个运行周期会很长，时间长了这些人就会在此地安家落户，加之此区域房价与高端楼盘价格的明显差异，必然会带动此地块的房地产发展，近几年也涌现出了不少针对此类人群的楼盘，如“海尔·
望山居”，主要购买人群就是园区内的人员。
同时也带动了小户型公寓的发展，购买客户多用来投资，针对保税区和工业园区内的客商和工作人员。
五、开发区2008年9月5日至2008年12月11日部分楼盘销售明细（网上系统成交显示）
项目名称
项目地址
开发商
房屋总套数
目前共销售住宅套数
9月5日至12月11日销售套数
已售房屋均价整合
泽润·
幸福城
太行山路10号
太阳房地产
412
326
9
约6800元
上实达利广场
香江路99号
上实发展有限公司
738
661
8
约6600元
海湾新城
武夷山路118号内
海湾新城房地产公司
949
706
65
千禧龙花园酒店公寓
武夷山路167号
千禧龙置业
508
100
4
约8100元
中建·
紫锦广场
井冈山路660号
千和源集团
818
278
33
约6150元
太平洋铭座
井岗山路600号
瑞源房地产
215
52
50
约5200元
福瀛锦绣前城1号楼
长江东路326号
福瀛房地产
279
35
24
约6500元
信发·
第五城市
衡山路10号
信发房地产
416
93
77
约6300元
千城·
凤梧金沙3号楼
漓江东路567号
永隆房地产
44
10
凤凰城6、7、16、17、18、22、号楼
珠江路106号
凤城置业
581
23
20
约7500元
六、部分个案分析（城阳与薛家岛区域）
楼盘
区位
均价
建筑特点
园林
配套
装修
户型特点
卓越蔚蓝群岛
4500元
西班牙建筑风格，总用地面积886940平米，总建筑面积160.09万平米，住宅建筑面积127.5万平米，商业建筑面积6万平米，会所1.6万平米，建筑密度22.9％，容积率1.59
47.6％的绿地，植被有水杉、白蜡、合欢、雪松、银杏、垂柳、石榴、珍珠梅、紫叶李、木槿、迎春、珊瑚树、樱花、紫薇美人蕉、麦冬、芦苇、萱草、千屈菜、矮牵牛等
l会所：
行政文化功能、社区服务功能、儿童主题乐园功能
l幼儿园、小学中学：
多语种教育
l6万平米国际商街：
威尼斯街、牛津商街、香榭丽大道、会所街
4星级酒店
l专属社区医疗中心
l毛坯交房（可采用700元装修标准，由客户选择是否需要）
l华南铝业断桥式铝塑复合窗
l杨氏立兴五金配件
l康宏三元乙丙胶条，保证市内封闭和恒温。
lEPS外墙保温
主要有八大户型，户型面积从54～300平米
大门、大窗、开阔视野
大开间短进深
小面积，大使用空间
约60％的洋房都设计有露台
户型设有阳光房和私家花园
亚丁海岸
开发区漓江东路
8500元起价，均价在9500元，目前只是客户积累，明年上半年开盘
德式风格建筑，日本观光企画进行整体规划和建筑设计
贝尔高林作景观设计
五星级酒店
高尔夫练习场
1000元装修标准
公寓式住宅，户型面积从30～150平米，主张的是270°
观海效果
御龙湾
石雀滩居住区
7000
简约式分割，多层带电梯
简单绿地
安全防范系统
一卡通管理系统
楼宇可视对讲
有线电视
通力无机房电梯
毛坯
露台及观景阳台，无显著特点
御海景园
未定，预计明年上半年开盘
主张抗震防烈度为7级
简单绿化，依托海景资源
一卡通物管服务
小时保安巡逻（物业主张是有政府对石雀滩统一管理）
闭路电视
可视对讲
私家安防报警系统
纯净水入户，新风系统
无显著特点，强调观海效果
凤梧金沙
漓江东路
6700
总建筑面积17万平米，建筑密度12％，绿地率43％，容积率2.79
新加坡禾盛景观公司担纲，东南亚海洋风情园林
u周界安防系统
u摄像监控系统
u可视对讲系统
户型诉求100％全明设计、转角飘窗、露台。
2009年房地产市场在一定程度上仍然低靡，而作为开发区，09年房地产市场将会出现异常激烈的竞争状况，安子区和石雀滩板块将会出现大量楼盘，而长江路板块的康大凤凰国际、海湾新城、第五城市、锦绣前城、和凤凰城在明年肯定会有大量动作。
而作为有限的客户资源必将成为明年抢夺的对象。
如何有效的跳脱竞争，将是所有开发商考虑的首要问题。
但是也不难发现，在市场低靡的情况下，主要有两类楼盘能够形成有效销售，一是刚性需求的客户，他们不受市场低靡的影响，是不得不解决住房问题的客群，一是真正的品质高端楼盘，因为市场调整时期价格的回落部分对于真正意义的豪宅或名宅总价来说微乎其微，由于房子具有独一无二的特性，所以买名宅的人更看重房子本身的特性和品质。
尤其作为**，一个新公司第一次推出项目，一定要在品质上赢得市场和消费者的认可和青睐，这是项目走向成功的唯一途径。
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