物业邀标文件.docx
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物业邀标文件
》》》住宅小区项目
招标文件
2013年10月
物业管理邀标书物业邀标会组织活动方案物业邀标大会议程物业管理邀标相关说明投标须知
10
物业管理评标细则
物业管理委托合同书（草本）
14
附件：
物业招标评分表
评分汇总表
物业管理邀标书
物业管理有限公司，我公司开发的》》》住宅小
区项目，按照政府有关文件，物业管理公司将提前介入，现特邀
请贵公司准备相关的物业管理资料、方案前来投标。
im、绿化用地
1、邀标项目的简要说明：
住宅小区用地总面积31738.89m2,
其中有效用地面积25896.2m、规划路幅4421.581421.1山2,住宅小区由8栋住宅组成，层数均为13层，住宅总户
数374户。
总建筑面积约79688.97m,其中地上63042.69m,
地下16646.28讥
2、项目开工日期：
2012年10月29日。
3、邀标地点：
长沙市天心区新姚南路198号华天苑9栋901
4、邀标截止时间：
2013年11月18日，逾期不到的或不符
合规定的投标文件不接受。
5、开标时间：
2013年11月22日上午10:
00时。
6、开标地点：
长沙市房产协会7、凡对本次邀标提出询问，请在2013年11月21日前与润
江置业有限公司联系。
&招标人名称：
湖南》》》置业有限公司
9、招标人地址：
长沙市天心区新姚南路198号华天苑9栋
《《《《《《一®曲张當1052张當删306
物业邀标会组织活动方案
为了组织安排好》》》》住宅小区物业邀标大会活动，公司成立了邀标会组委会，并制定本方案。
一、邀标会组委会
组长：
尹剑平
副组长：
姚再兴
成员：
秦利嘉、张明、朱雅
、活动安排
1、2013年11月1日前发布邀标书；
2、2013年11月22日
上午10:
00时公开开标，主持人：
朱雅；
3、2013年11月25日公布中标人。
三、活动要求
1、准备充分，确保各项工作有序进行；
2、开标当天工作人员要求全部到位，着装整洁，仪表端庄
大方。
湖南》》》》置业有限公司
2013年11月1日
物业邀标大会议程
、宣布物业邀标大会开始（开发商）
二、介绍到会的领导及专家（5人）；
专家组成员:
三、验证专家组成员的合法性;
四、检查投标文件的完整性;
五、由投标单位进行情况介绍；（每家单位限8分钟）
六、评委当场打分、亮分，计分;
七、公布评分结果，宣布大会结束;
八、开发商对前三名进行复查，进入洽谈阶段;
九、2013年11—月N5_日前按“递补原则”，择其一中标单位，予以公布。
湖南》》》》置业有限公司
2013
年11月1日
物业管理邀标相关说明
、物业概况
1、名称：
》》》》住宅小区
2、地理位置：
东临》》》，南临》》》》，西临》》》，北临》》》，距省政府约1公里，距省厅约1.4公里。
3、建筑设计：
住宅总户数374户（建筑面积约60755m2），
地上建筑面积包括住宅建筑面积、屋顶机房、社区用房、物业管理用房、商铺和架空层；地下建筑面积包括车位、厨房、配电间、消防泵房、空调热水设备用房。
4、面积：
①小区总用地面积：
31738.89m2，其中有效用地
面积：
25896.2m2；规划路幅：
4421.58m2；绿化用地：
1421.1
②总建筑面积79983.46m，其中，地上建筑面积：
63108.77m（其中：
物业管理用房360m2），地下建筑面积：
16874.69m2
其中设备用房面积约1095m2，人防面积6991.6m2。
5、车位：
住宅小区地上停车位12个，地下382个。
6、设备及其他配套设置：
1智能化工程：
*高速信息通讯系统：
该系统包含语音、数据网、有线电
视网等系统设备。
*安保系统：
该系统包含视频监控、红线报警、实时监控、电子巡更系统、可视楼宇对讲机等子系统。
*消防系统：
该系统由消防泵房设备、喷淋系统、消火栓系统、消防通讯系统、防排烟及加压送风系统、消防联动等组成，消防控制室设在一层。
*远程传抄系统：
采用表计户外计量，将每一住户的煤气、电量使用读数传输到户外计量端口，通过网络技术采集上述数据，免却上门抄表的不便。
*车库管理系统：
属机电一体化计算机集散控制系统。
由出入口票据验读器、电动栏杆、自动计价收银机、泊位调度控制器、车牌识别器以及管理终端组成，对出入车辆从买票（读卡）、放行、引导、停车及收费（读卡）、放行实行自动化管理。
2电梯：
承载力》lOOOKg客运电梯15台（兼作消防客梯）。
3垃圾站：
设有地埋式垃圾站一个。
4出入口：
车行出入口两个,人行出入口一个。
5
IC
水电系统：
小区供电接入公变系统，由长沙市电业局统一管理；水表入户，一户一表由物业公司统一管理。
⑦绿化：
绿地率40.1%，绿化面积10384.38m2。
二、承包方式
全权委托，独立经营、自负盈亏。
三、物业管理总体要求具有物业管理资质企业，且达到三级物业管理及以上服务标准。
四、物业服务与管理目标
1、采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念，在物业内营造出高雅、和谐、亲近、美好的办、居环境，享受高品味的人文环境。
2、标的物业服务和管理标准，应标企业按《湖南省住宅物业管理服务标准》竞标并承诺。
五、物业服务与管理内容及要求
1、对管理区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施以及保洁、安全护卫、绿化、报修为一体的全方位服务和管理。
2、对管理区域提供车辆、环境、档案、社区文化的管理。
3、政策法规及合同规定的其他事项。
4、物业管理前期介入。
六、前期物业管理内容和要求
前期物业管理的内容包括参与设计图纸相关物业管理部分
的会审、质量管理、选择关键设备、督促公建配套设施合理布局和如期实施。
其它还有：
*加强对隐蔽工程的验收，促使物业建造质量和验收效率的提高。
收集技术档案，熟悉管理区域环境及其他社区有关职能部
门。
帮助开发商制定“业主公约”，了解业主情况。
参加管理区域前期验收。
在接收物业前应提交住宅小区物业管理前期介入综合报告”。
1、基本管理：
（1）房屋建筑机器附属设备、设施、相关场地的维护和管理，使之完好率达到100%。
（2）物业资料的档案管理。
2、专项管理：
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
前期装潢施工管理;
配合行业主管部门，协助成立本物业业主委员会配合属施工单位合同维护期内的绿化、绿地管理治安管理;
车辆管理。
3、特色服务：
发挥自身的特点和强项，实施特色服务并“以业养业”。
投标须知
一、投标文件的编制内容和要求
1、投标文件的组成
（1）投标书（加盖公章后密封）
（2）投标企业营业执照、资质证明、税务登记证复印件、法人委托书、法人身份证明、法人委托人证明、身份证复印件。
（3）企业概况、业绩等简介（4）
投标承诺书（5）联合调度中心及住宅小区物业管理方案2、投标书编制内容及要求
（1）公司简介、业绩，目前管理服务状况，财务状况（前一
年度财务年报）。
（2）
技术人员资料。
包括本标的项目经营的
提供应标企业主要相关专业人员，
（3）提出项目管理模式及经营理念，总体思想管理框架、管理理念等综合方案。
（4）
对本标的项目物业管理
符合有关物业管理法规政策的，的工作计划以及具体制度和控制，物资装备。
（5）拟配备于本标的项目物业管理处、出任各部门负责人的名单，个人简历，专业资格和物业管理人员培训，持证上岗情况。
（6）编制物业管理前期介入费用（“附加应标价①”）、开办费用（“附加应标价②”）和前期物业管理收费的详细目录、测算单价（“应标价”）以及收费依据、收支预算方案。
开办费用计算列项时，请注明固定资产折旧年限，并按规定折旧年限分摊计入年费。
（7）专项管理和特色管理。
（8）其它物业服务与管理的目标和承诺。
物业管理评标细则
一、评标成员组成
1、评委会：
由长沙市住建委、房屋协会抽3名专家、湖南》》置业有限公司2人，人数为5人组成。
2、专家组成员实行抽签甄选，采取邀标方式，凡资格审查入围的单位，其单位是专家组成员的实行回避制度，不参与此次评审活动。
3、专家组成员坚持的原则：
公正、公平、公开，禁止打印象分、人情分、照顾分。
严禁徇私舞弊、弄虚作假，一经发现即取消评标成员资格。
4、
中标签约递补原则：
本次评标坚持递补原则，即专家评
审组按照评比分数，按序号划分为签约单位。
第一名中标单位，若因个别条款与邀标方协商不成，即视为自动放弃；依次由第二名、第三名中标单位递补。
二、评标细则
（一）评标原则：
评委会对投标单位的标书、企业综合经营情况和答辩情况实行记分制，获得最高分的物业公司为中标。
记分为：
标书50分，答辩15分，投标报价15分，企业信誉20分。
（二）评标、决标程序方式：
1、时间：
于2013年11月22日举行开标、评标、决标会议，11月25日公布中标公司。
具体日程安排另行通知。
2、签定前期物业管理合同
（1）合同按长沙市房管局印发的《前期物业管理服务合同》
文本为基准。
（2）中标公司应在中标10日内和邀标方签定前期物业管理服务合同。
（3）邀、投标文件中的目标、要求和应标企业答辩过程中的说明和承诺将成为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。
3、未尽事宜
本邀标书未尽事宜仍依照相关法律法规执行，法律法规未作规定的，由邀标方与应标企业另行商定。
三、前期物业管理评标细则
（一）评标原则：
1、评标时由评委对投标标书、答辩、投标报价三项进行综合评定。
2、企业信誉由邀标工作小组负责到投标单位受托物业现场进行调查后，会商计分。
3、若出现3家总得分相同而影响到评定结果时，则由评标委员会对得分相同的投标单位再行评定后确定。
4、经评标委员会评审，投标单位物业管理服务方案与服务费收取标准存在严重不合理的，评标委员会可以确定投标报价分项得分为零。
5、在投标过程中有违法违纪或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由评标委员会取消其本次投标资格。
（二）计分方法标书、答辩、投标报价、信誉四大项分别以百分制评分，四大项权重系数为50:
15:
15:
20。
前三大项计分时，按各大项分值去掉一个最高分、一个最低分，取平均值，得出分值;分值
之和为该大项总分;大项总分乘以对应的权数后加和，得出投标单位总分（精确到小数点后第二位）。
计算公式：
投标单位综合得分=标书平均分X50%答辩平均分X15%投标报价平均分X15%信誉平均分X20%
（三）评标项目评标项目分为标书、现场答辩、投标报价、企业信誉四项，分别按百分制计分。
1、标书（总分100分，占综合得分50%）
（65分）
对照《湖南
（1）物业管理服务具体内容及标准。
按照投标单位提供的物业管理服务内容及标准，省住宅物业管理服务标准》，按照科学合理、细致周密、先进可行的管理原则，逐项进行评分。
（2）管理服务整体方案。
（25分）对投标单位根据有关法规、政策、标准及本物业的特点，为
达到所承诺的物业管理服务标准提出的整体设想及管理方案，及制定的相关管理规定，物业区域精神文明建设等进行计分。
（3）管理人员的配备、培训、管理。
（5分）对拟派驻的管理处主任及其他人员管理水平、专业素质，管
理人员培训计划、管理方案等进行综合评价。
（4）方案特点及亮点。
（5分）由于标书评标项目的局限性，为突出评价标书的特点及亮
点，设置该分项。
评委在评定该分项时，可根据投标单位在管理方案中能够对实际管理起到积极作用的、先进突出的管理特点及亮点进行评分。
2、现场答辩（总分100分，占综合得分15%）
各投标单位答辩人限于投标单位经理、拟定的项目管理处主任二人。
答辩时，先由投标单位答辩人介绍本公司的基本概况、管理业绩及投标书的主要内容（限5分钟），再由评委进行提问，提问内容限于标书及“》》》》住宅小区项目”的管理事项（约30分钟）。
根据答辩评分标准，以及答辩人的仪容仪表（10分）、时间掌握（10分）、语言简洁（10分）、逻辑性强（10分）、回答准确（20分）、情况熟悉（15分）、工作思路（15分）及综合印象（10分），评出答辩分。
3、投标竞价（100分，综合得分15%）按物业管理服务费收取标准及开办费金额、前期物业管理补贴金额三大分项由评委评分。
（1）物业管理服务费收取标准（70分）：
（2）开办金额（15分）;
（3）物业管理补贴金额（15分）。
4、企业信誉（总分100分，占综合得分20%）
（1）企业信誉分别由招标领导小组组织调查，对投标单位现托管的一个以上受托项目采取调查、访问，随机调查10户业主（使用人），以10户回答问题的汇总平均作为投标单位该项总分。
（2）查、访问分项内容为：
安全保卫（15分）、环境绿化（15分）、卫生保洁（12分）、维修维护（15分）、便民服务（8分）、服务质量（15分）、社区文化（10分）、综合评价（10分）。
物业管理委托合同书
（草本）
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（下称甲方）：
》》》》置业有限公司
受托方（下称乙方）：
根据有关法律、法规，在双方自愿、平等、协商一致的的基础上，甲方将其投资开发的》》》住宅小区项目委托给乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
住宅小区建筑面积约79983.46m2，位于长沙市天心区，本委托合同适用法规是《物业管理条例》，委托期限为—年。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括：
屋顶、外墙面、楼梯间、电梯间厅、走廊通道、门厅、地下室、物业管理用房等。
第五条共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：
共用的排水管道、共用照明、有线天线、高压泵房、发电机房、电梯、楼内（室外）消防设施、设备、变配电设施
设备、水箱。
第七条管理。
第八条
第九条
第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：
区内道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、垃圾间。
公用场地、绿地、花木、建筑小品等的养护和
附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。
楼宇（整体或局部）保质期内发生的维护及其相关费用，由甲方或甲方协调有关建设安装单位负责
第十条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
条交通与车辆停放秩序的管理。
条维修公共秩序，包括安全监控、门岗执勤、
第十三条竣工验收资料。
第十四条
第十五条
组织防火、防风、防盗等
管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与组织开展社区文化娱乐活动。
负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理服务费；
2、停车费；
3、其他按规定应收取的费用。
第十六条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十七条其它委托事项
1、
有偿代理甲方空置房屋租售（双方另行签订代理合
同）；
2、
代收代缴水电费及其他需要代收代缴的费用；代理业主房屋出租、置换、转让。
第三章委托管理期限
第十九条委托管理期限为自2013年月日至2013年月日，为期年。
年内，乙方须与小区业主签订新
的委托管理合同，乙方与业主签订委托管理合同后，本合同自
行终止。
委托管理期限内，如乙方不能被小区业主接纳，而被
业主大会解聘，乙方承担全部责任。
第四章双方权利义务
第二十条甲方权利义务
1、
2、
3、
4、
要求；
6、
督促乙方拟定物业管理制度；
检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；审定乙方提出的年度物业管理方案服务计划；委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家标准
负责收集、整理物业管理所需全部竣工图纸、档案、资料等，并于签订物业管理委托合同之日起30日内，向乙
方移交；
7、签订物业管理委托合同30日内，将业主或使用人的姓名、地址、联系电话等书面通知乙方现场管理负责人；
&协助乙方做好物业管理工作和宣传、教育、文化活动;
9、协助完成乙方与业主签订业主公约；
条乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定提供物业管理服务，负责制订物业管理服务规范和物业管理制度；
2、在甲方协助下，按法律规定和业主签订业主公约，对业主和物业使用人违反法律、法规的行为，提请有关部门处理；
3、按本合同的约定，对业主和物业使用违反业主公约的
行为进行处理；
4、可选聘物业公司下属的专业分支机构承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任权利转给第三方；
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划并组织实施；
6、与业主和物业使用人办理房屋交接手续，向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，与业主和物业使用人签订装修协议；
7、负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划及决算报告；
&每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；
9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业小区内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
10、接收甲方推荐职工人，并负责培训上岗，经培训后合格者录用，不合格者予以辞退；
11、法规规定由乙方承担的其他责任。
第五章物业管理服务质量
第二十二条乙方应制订物业管理服务质量标准，提供专业化物业管理服务，实行目标管理。
三条乙方设置物业管理派出机构，负责联合调
度中心办公楼和住宅区域的物业管理工作，并制订各项管理制，确保履行合同，提供符合要求的服务。
第六章物业管理服务费用
第二十四条自乙方正式入驻实施物业管理之日起，住
宅房屋管理费用由乙方按建筑面积每月每平方米
元，维修养护费元，向业主或物业使用人收取，空
置房屋按相应标准半价收费。
物业管理费收费标准的任何调整，应按有关政策法规规定办理。
五条车位使用费由乙方按政府有关规定和标准
第
收取。
第二十六条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约特务，由当事人按实际发生的费用计付。
收费标准须经当事人同意。
七条乙方向业主和物业使用人提供的其它服务
项目收费，按政府有关规定执行，没有规定的，由乙方和受益人协商执行。
第
八条房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的大中修、设施设备的更新改造，由乙方制定方案、费用构成报请业主委员会或业主代表审批，乙方组织实施，所需费用从物业公共维修基金中列支，不足部分由物业所有人
（使用人）合理分摊。
第七章违约责任
第二十九条甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方有一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
未能达到服务规范
第三十条乙方违反本合同的约定，
的管理目标。
甲方有权要求乙方限期整改；限期内仍未达管理目标，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三
条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标
准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十二条甲、乙任何一方，无正当理由提前终止合同的，应向对方支付人民币万元的违约金，并赔偿由此造成的经济损失。
第三十三条保质期内因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成质量事故的，由甲方承担责任并作善后处理；乙方管理责任造成事故；由乙方承担责任并作善后处理；业主使用不当造成质量事故，由责任人承担责任并作善后处理；若对产生质量事故直接原因发生争议，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十四条入驻之日起30收手续。
第三十五条
第八章附则
甲方应提前10天内，通知乙方入驻，自日内，根据甲方委托管理事项，办理交接验
双方对合同未尽事宜，经协商以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
本合同及其补充协议中未规定的事项，均遵照国家和湖南政府有关法律、法规和规章执行。
第三十七条本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或报请物业管理政府主管部门进行调解。
5
1份，具同
第三十八条本合同自签字之日起生效。
本合同一式份，甲乙双方各执2份，送湖南省长沙市房管局等法律效力。
甲方（签章）：
乙
代表人：
代表人：
年月日
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