设立物业管理公司的方案研究Word下载.doc
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但是，目前南昌市物业管理市场仍然存在一定的问题，我公司进行物业管理投资之时必须予以足够的认识：
1、物业管理企业市场准入门槛较低
根据国家相关法律规定，对于最低资质的三级物业管理企业的要求如下：
（1）注册资本人民币50万元以上；
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
（4）有委托的物业管理项目；
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
2、近期进入江西省物业管理市场企业数量众多，
据我省建设部门统计，省内物业管理企业达到175家，具体地域分布见表一。
具体到南昌物业管理市场而言，已经容纳了52家企业，新近进入的企业数量达到15家。
表一：
江西省物业管理企业概况表
资质等级
南昌
景德镇
萍乡
九江
新余
鹰潭
赣州
吉安
宜春
抚州
上饶
国家一级
1
地方一级
2
地方二级
14
3
4
7
5
地方三级
19
11
9
地方四级
13
暂无
15
二、公司设立物业管理公司的意图
关于朝阳嘉园项目成立物业管理企业，公司必须在设立公司的准备阶段确立该物业管理公司的发展方向：
若单纯考虑为解决赣粤集团内部的物业管理需求，则只需根据相关政策注册一家物业管理公司，参照目前南昌市物业管理企业现行管理方法，由嘉园公司利用自身资源运作经营即可满足相关需求；
若公司对此出发点为完善嘉园公司房地产业务范围，整合其房地产上下游业务资源，构建其较为完整的产业链，建议物业管理公司在创立之初，宜吸收外部经营较为成熟的品牌物业管理公司来参股合作，以学习他们的先进的市场运作和企业管理经验，培育我物业管理公司的市场竞争能力，使之做大做强，融入本地物业管理市场，从而增强嘉园公司乃至赣粤高速的核心竞争力。
三、物业管理企业的设立程序
物业管理企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。
1、物业管理企业的注册登记
设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
2、物业管理企业的资质管理
为加强物业管理企业的资质管理，建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》（见附页）。
房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等，对设立的物业管理企业核定资质等级。
未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。
物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。
申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列材料：
（1）物业管理企业资质等级申请表；
（2）营业执照复印件；
（3）建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位复印件和管理人员、工程技术人员专业职务证书复印件；
（4）物业管理委托合同复印件；
（5）物业管理业绩材料；
（6）企业上一年财务审计表。
新设立的物业管理企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》。
物业管理企业在领取《临时资质证书》后方可从事物业管理业务。
《临时资质证书》有效期为一年。
有效期满后，物业管理企业向物业管理行政府主管部门申请三级资质的评定。
未通过的，物业管理行政主管部门应取消其从事物业管理业务的资格。
四、对于嘉园公司具体操作方案的考虑和建议
嘉园公司制定的物业管理公司项目操作方案思路条理清晰，依据的数据具体准确，具有较强实际操作可行性。
但是在物业管理公司股权设置和机构设置方面，可能存在一定的值得商榷的问题，我们考虑：
一方面，房地产业务已经构成赣粤公司的一个重要业务单元，从业务发展战略的角度和目前的现实状况看，嘉园公司目前是赣粤公司乃至整个高等级公路管理局系统内房地产业务的核心公司；
另一方面，赣粤高速作为上市公司应当在业务单元的划分上要有清晰的格局和层次。
物业管理行业属于房地产服务业，多数物业管理公司均由房地产公司派生而出，并随着房地产开发的发展而发展，与房地产开发公司有着明确的从属关系，物业管理属于房地产开发业的下游产业。
因此，我们建议：
赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利于各产业方向的控参股公司向专业化的方向发展、获得充分的发展空间。
这样物业管理产业的发展可以考虑如下的两步走策略：
第一步、以高管系统物业和嘉园开发的物业为服务对象的内部服务阶段或奠基阶段。
第二步、参与江西省物业管理服务产业市场竞争的发展阶段。
同时我们建议：
在物业公司发展的第一阶段，管理机构宜尽量保持简单，建议不设副总级职位，部门合理合并，例如绿化和卫生清洁功能由一个部门完成，财务部和公共事业部也可以考虑合并，对于占人数最多的保安部工作，建议考虑原4班/天改为3班/天的合理性，尽量在物业公司建立初期就明确成本竞争和优质服务紧密结合的策略。
五、附件
1、物业管理法细则
2、江西省物业管理公共性服务收费标准
3、南昌市部分物业收费状况调查（2004.8）
4、嘉园公司提供的物业公司方案
发展研究部
2005.1.28
附件一：
物业管理法细则
《江西省物业管理收费管理办法》
1、物业管理收费标准的确定
《江西省物业管理收费管理办法》规定，物业管理区域内公共性服务费实行政府定价；
专项性服务收费实行政府指导价；
物业管理企业提供的其他特约性服务，其收费实行市场调节价。
（2）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其它费用。
物业管理企业的酬金分物业类型不同而有所不同，普通住宅最高不超过成本的10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼和大型商品交易市场不超过15%。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
室内部分由物业业主、使用人负责维修，费用自理。
房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责。
物业管理区域内的室外水、电、煤气等物业管理分工按《江西省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。
个人造成共用设施损坏的，由损坏者负责维修；
造成损失的，应负赔偿损失的责任。
2、业主的缴费要求
符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50％交纳。
不符合基本居住条件的住宅小区，业主已办理入住手续（已交钥匙），无论是否入住使用都不得收取公共服务费。
公共服务费由开发建设单位全额补贴。
一楼电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上电梯运行费，由物管企业与业主协商决定是否实行区分分摊。
未计入面积的自用部分需交费办法规定，物业管理公共性服务收费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入建筑面积的自用部分按照使用用途确定物业类型，并按公共性服务费标准的50％收取。
3、开发商的缴费要求
对已实施物业管理的住宅小区，建设单位（开发商或包销商）对购房业主已承诺免缴物业管理费的，其物业管理费由建设单位（开发商或包销商）承担缴纳；
未售出或因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
4、物业公司的收费要求
（1） 凡物管企业与业主委员会有书面协议的，按签订协议的物业管理收费标准执行，事前必须向价格主管部门办理备案登记手续；
凡属新建住宅区物管企业受建设单位委托进行前期物业管理的，物管企业在业主办理入住手续（交钥匙）后3个月内可以按照建设单位与业主约定收费标准试行收费，事前必须报价格主管部门备案登记，3个月试行期间物管企业应正式向价格主管部门申报；
凡未向价格主管部门办理备案登记手续或逾期申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的（赣计商价字犤2003犦766号）最低消费等级四级标准执行（见附表）。
（2） 前期物业管理阶段，物业公司不能由于亏损而降低服务标准。
《办法》规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业，由于物业管理成本费用较高难于补偿的不足部分由开发建设单位自行承担或者补贴，但不得由此降低管理标准和服务水平，亏损不得由以后年度的物管收费弥补。
（3） 凡进入小区执行公务、抢修、检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车不得收费。
（4） 小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费不得向业主分摊，其费用从物业管理公共性服务费中列支。
业主、使用人装饰装修房屋的，应在入住或装修前告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，不得收取装修保证金。
装修垃圾可委托物业管理企业或市容管理部门负责清运，收费标准按价格主管部门有关规定执行。
（5） 价格主管部门核定的公共性服务收费、确定服务等级，要推行优质优价、按质论价制度。
要通过现场察看、成本认定、价格听证等程序充分听取业主和物管企业的意见。
收费标准要在小区内公示后方可正式执行。
物业管理服务收费应实行明码标价制度，物管企业要使用价格主管部门统一监制的收费公示栏。
收费公示栏应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。
5、市政部门的收费要求
（1） 供水、供电、供气、有线电视等单位应当向物业管理区域内最终用户收取有关费用。
供水、供电、市容、市政府等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定，物管企业不得再向业主收取手续费等额外费用。
（2） 对未经市价格主管部门批准、未出示《收费许可证》、《收费员证》向物业管理企业实施收费的单位和部门，物业管理企业有权拒付。
（3） 对物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。
6、有关专业用语的含义：
共用部位，是指１幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价值的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、屋顶等部位；
共用设备，是指１幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备；
共用设施，是指居住小区内，建设费用己分摊进入住房销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、路灯、公益性文体设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站（房）等设施。
附件二：
江西省物业管理公共性服务收费标准
（单位：
元/M2.月）
类别
等级
住宅
办公楼
（写字楼）
商场
（商铺）
工业区
（厂房）
多层住宅
（7层及以下）
高层住宅
（8层及以上）
一级
0.61-0.9
1.01-1.5
8.01-12.00
由各设区市价格主管部门根据当地实际情况制定政府指导价
二级
0.41-0.6
0.81-1.00
7.01-10.00
三级
0.21-0.4
0.51-0.80
3.01-7.00
四级
0.1-0.2
0.30-0.50
2.00-3.00
说明：
1、高档住宅区、别墅区主要根据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按双方协议确定。
2、以解困房（经济适用房）、福利房（房改房）为主的住宅，可参照上述各类标准的70%收取。
3、获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理优秀示范称号的物业、市物业管理优秀示范称号的物业，其收费标准可分别在上述个等级最高标准的25%、15%和10%以内上浮。
4、各类机动车停车收费按各设区市、县所在地收费标准执行。
附件三：
南昌市部分物业收费状况调查（2004.8）
名称
收费标准（元/M2）
备注
金边瑞香苑
1.00
入住前交一半
江中花园
0.9
高层加20%供水费
滨江豪园
1.3
恒茂城市花园
0.8
停车费70元/月
万福园
0.5
御景城
0.65
万科四季花城
写字楼
国茂广场
1.2（B区）
三星大厦
1.5
停车费120元/月
洪城数码广场
停车费300元/月
商铺
鸿顺德
2.0
交铺后即付
华东商茂城
酒店式公寓
东方巴黎
前2个月免费
自由都
1.2
入住前收500元燃气开通费，代收水、电加收0.05-0.1元。
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