深圳房地产统计分析报告(年度报告)Word格式.doc
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2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图
2.2
成交量分析
2013年新房成交户型构成
2.3
热点片区分析
2.3.1香蜜湖农科片区
2.3.2蛇口片区
2.3.3龙华片区
2.3.4西乡片区
2.3.5观澜片区
2.3.6光明片区
2.3.7龙岗中心城
2.3.8布吉片区
2.3.9坪山新区
2.3.10坂田新区
2.4
2012深圳新房供求比
2.5
2013年深圳房价收入比
2.6
2013年深圳租售比
2.7
2013年1－12月深圳新房量价走势分析
2.8
2000－2013年深圳住宅供求及价格走势回顾
3、2013年深圳楼市龙虎榜
3.1
2013年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10
3.2
2013年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10
3.3
2013年深圳开发商住宅成交面积龙虎榜TOP10
3.4
2013年深圳开发商住宅成交金额龙虎榜TOP10
二、二手房市场
1、2013年深圳各行政区二手房挂牌均价
2013年各区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图
2、2013年深圳各行政区二手房成交分析
3、2013年1-12月深圳二手房量价走势分析
4、2013年深圳住宅租金
2013年各区代表性楼盘1-12月租金走势图
5、2013年1-12月深圳各行政区租金走势图
三、2013年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较
2、新房二手房成交量比较
第三部分：
商业
一、一手商业
1、新增预售分析
2013年商业预售项目汇总
2、一手商业成交分析
2013年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10
二、二手商业
1、二手商业挂牌均价
2013年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图
2、商业租金
2013年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图
3、二手商业成交分析
第四部分：
写字楼
一、一手写字楼
2013年写字楼预售项目汇总
2、一手写字楼成交分析
2013年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10
二、二手写字楼
1、二手写字楼挂牌均价
2013年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图
2、写字楼租金
2013年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图
3、二手写字楼成分分析
第五部分：
政策点评
第六部分：
2013年小结
第七部分：
2013年预测
【内容摘要】2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，纵然调控加码也无法阻挡开发商推盘的步伐，无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！
成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高……
2013年深圳出让住宅用地8.02万平方米，同比增加73.4%……
2013年深圳住宅预售550万平方米，同比增加12%……
2013年深圳新房成交442万平方米/48070套，创最近四年新高，同比增加20%左右……
2013年深圳新房成交均价21601元/平方米，创历史新高，同比上涨14.3％……
2013年深圳新房供求比为1：
0.8，连续四年供过于求……
2013年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……
2013年深圳二手住宅的挂牌均价为26395元/平方米，同比上涨近30％……
2013年深圳二手商品房成交852.34万平方米/95132套，同比增加四成多……
2013年深圳的住宅租金为55元/平方米/月，同比上涨12.2%……
2013年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.9倍……
2013年深圳二手商业的挂牌均价为71116元/平方米，同比上涨23.5%……
2013年深圳商业的租金为300元/平方米/月，同比上涨32.7%……
2013年深圳二手写字楼的挂牌均价为34199元/平方米，同比上涨4.3%……
2013年深圳写字楼的租金为126元/平方米/月，同比上涨7.7%……
近年来，随着深圳土地资源的日益紧张，城市更新用地在深圳房地产市场中扮演愈来愈重要的角色，政府挂牌出让的土地有所减少，2013年，深圳房地产市场一路高歌，成交活跃，在二三级市场交易火爆的带动下，2013年深圳拍卖土地市场表现不错，土地流拍量很少，土地交易情况总体好于2012年。
根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳共成交16块土地，其中2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块综合用地和1块商业用地。
2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积80211平方米，同比增加73.4%，建筑面积320850平方米，同比增加13.5%，成交金额239000万元，同比增加35.0%，楼面地价7449元/平方米，同比上涨18.9%。
2013年出让的居住用地，均为公开出让，除了含有50000平方米的拆迁安置房外，其余体量均能为市场带来有效供给，此外，2013年成交的综合用地中，含有较高比例的住宅用地，项目建设开发之后，也能为住宅市场带来有效供给。
2013年，在深港前海合作区开发的带动下，商业性办公用地出让量显著增加，全市共成交7块商业性办公用地，其中5块宗地在前海，2013年商业性办公用地面积194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面积1516600平方米，同比增加23倍，成交金额2760100万元，同比增加237倍，楼面地价18199元/平方米，同比上涨近9倍，由于2012年成交的1块商业性办公用地属定向转让，楼面地价仅为1841元/平方米，导致2013年商业性办公用地楼面地价同比大涨。
1块综合用地分布在宝安区，用地面积52460平方米，同比减少76.0%，建筑面积262300平方米，同比减少73.3%，成交金额382000万元，同比减少5.7%，楼面地价14563元/平方米，同比上涨2.5倍。
5块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积28249平方米，同比增加1.8%，建筑面积329600平方米，同比增加54.7%，成交金额311100万元，同比增加45.4%，楼面地价9439元/平方米，同比下降6.0%。
1块商业用地分布在龙岗区，用地面积15000平方米，建筑面积80250平方米，成交金额28800万元，楼面地价3589元/平方米。
从居住用地的分布来看：
宝安区成交1块居住用地，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，本宗地属公开出让，能够为市场带来18万的有效供给。
龙岗区成交1块居住用地，用地面积33035.28平方米，建筑面积132140平方米，成交金额98000万元，楼面地价7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆迁安置房，能够为市场带来8万平方米的有效供给。
从商业性办公用地的分布来看：
南山区成交6块商业性办公用地，用地面积188863平方米，建筑面积1502600平方米，成交金额2744800万元，楼面地价18267元/平方米。
编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。
编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后，约有15万平方米的办公楼物业移交给市前海管理局，这两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。
编号为T201-0078宗地建成后，169725平方米办公楼面积限自用，能够为市场带来的有效供给约为33万平方米。
编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后，办公楼物业中的70%限自用，能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。
南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。
福田区成交1块编号为B116-0045的商业办公用地，用地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，成交金额15300万元，楼面地价10929元/平方米，编号为B116-0045宗地建成后，全部限自用。
点评：
2013年深圳住宅用地的供应仍十分有限，全市仅成交2块居住用地，能够为市场带来的有效供给约为26万平方米，另外，2013年成交1块综合用地，含有较高比例的住宅，总体而言，拍卖出让土地对住宅市场的供给可谓杯水车薪，随着深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市场的供给更多的依赖旧改用地。
2013年深圳商业性办公用地的供给体量很大，能为市场带来100万平方米的办公楼供应量，未来2-3年内，深圳写字楼市场可能会出现供大于求的局面。
2013年，深圳楼市仍在限购、限贷的高压调控环境下运行，而且更有国务院新版“国五条”的加码，在中央调控精神的指引下，深圳楼市调控从增加保障房供应、二套房首付增加至七成等细则出台外，其他调控细则仍沿用之前规定，另外，2013年年中，在银根趋紧的金融环境下，首套房优惠利率从8.5折逐渐提高到基准利率。
楼市打压调控政策频出，市场已逐渐适应各种常态化的调控，调控举措并未能有效遏制高房价，相反，在深圳这样的一线城市，由于城市资源的稀缺性和房产供应量的紧缺，楼市持续呈现火爆态势。
回顾2013年，楼市全年表现强劲，其中第一季度、第三季度、第四季度运行平稳，新房季度成交量在10000-12000套波动，表现抢眼的第二季度，由于是楼市的传统旺季，新房成交量冲上14000套，全年成交量高达48070套，同比2012年增加了19.2%。
在市场需求旺盛的带动下，开发商积极推动楼盘的入市步伐，2013年市场预售量可观。
根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅预售面积5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅预售套数56419套，同比增加6.5%。
2013年预售的项目主要有：
面向工薪阶层的普通住宅、面向改善型群体的中端物业、面向顶级收入群体的高端物业，其中普通住宅是市场供给的主力，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主。
2013年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.3倍，特区内住宅预售面积1040225平方米，同比增加85.3%，预售套数8869套，同比增加58.4%；
特区外住宅预售面积4458928平方米，同比增加2.6%，预售套数47550套，同比增加0.3%。
各行政区方面，罗湖区云景梧桐、四季御园两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积128400平方米，同比增加43.0%，住宅预售套数1404套，同比增加92.6%。
其中四季御园住宅预售量96689.82平方米/1163套，是罗湖区住宅预售量较大的楼盘。
福田区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅预售套数2438套，同比增加68.6%。
其中京基滨河时代广场住宅预售量82015平方米/446套，天御香山住宅预售量80901.19平方米/809套，山语清晖住宅预售量73946.13平方米/406套，是福田区住宅预售量较大的几个楼盘。
南山区9个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积526203平方米，同比增加58.5%，南山区住宅预售套数4186套，同比增加27.2%。
其中纯水岸（十五期）住宅预售量104014.03平方米/399套，鲸山花园九期住宅预售量98137.74平方米/363套，水木丹华园住宅预售量71634.9平方米/686套，是南山区预售量较大的几个楼盘。
盐田区泊郡雅苑、梧桐春晓、蓝郡西堤三个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74041平方米，同比增加4.6倍，盐田区住宅预售套数841套，同比增加5.4倍。
宝安区23个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1824125平方米，同比减少一成多，宝安区住宅预售套数18501套，同比减少17.0%。
其中卓越皇后道名苑住宅预售量121972.38平方米/1220套，中洲华府二期住宅预售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅预售量105020.95平方米/1104套，润恒尚园住宅预售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花园（一期）住宅预售量124530.17平方米/763套，领航里程花园住宅预售量132131.02平方米/1625套，和平里花园Ⅰ期住宅预售量111865.69平方米/1136套，幸福城润园住宅预售量125327平方米/1321套，深房传麒山住宅预售量105546.4平方米/1072套，莱蒙春天住宅预售量119113.2平方米/1215套，这些楼盘是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。
龙岗区42个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2634803平方米，同比增加14.8%，龙岗区住宅预售套数29049套，同比增加15.7%。
其中振业峦山谷花园二期住宅预售量107954.43平方米/1217套，熙璟城豪苑住宅预售量151478.2平方米/1591套，信义御城豪园住宅预售量161530.6平方米/1786套，万科麓城住宅预售量115740.4平方米/1227套，嘉御豪园住宅预售量143652.78平方米/1485套，佳兆业中央广场三期住宅预售量119571.4平方米/1175套，鸿威鸿景华庭住宅预售量102189.5平方米/1066套，国香山花园住宅预售量113375.38平方米/1288套，保利上城住宅预售量126563.1平方米/1513套，这些楼盘是龙岗区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。
2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，调控加码无法阻挡开发商推盘的步伐，也无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！
成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高。
2013年深圳的新房成交均价在调控加码的重压下逆袭，经过连续两年下跌调整之后强势翻红，步步高涨，再创历史新高。
根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳新房住宅的成交均价为21601元/平方米，较2012年（18900元/平方米）上涨14.3％。
2013年深圳新房成交均价的上涨一方面由于市场向好，开发商提价；
另一方面则是由于成交结构高端化所致，即大量豪宅高价热销，推动价格水平更上一层楼，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、纯水岸、京基滨河时代、京基云景梧桐、恒裕滨城等，单价都在4万以上且成交量大，成为推动全市房价上涨的重要作用力。
各行政区方面，2013年全市六区除盐田区外，其余五区的新房成交均价都有相对可观的涨幅。
其中：
罗湖区2013年的新房成交基本集中在合正荣悦二期、京基云景梧桐、四季御园三个单价3万以上的项目，全区的新房成交均价随之大涨22.6%，达36511元/平方米；
福田区2013年高端楼市相当火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代、山语清晖四大新盘售价都在4万以上，导致全区的新房成交均价突破4万大关，达41518元/平方米，同比大涨37.5%；
南山区2013年的高端楼市同样金光闪闪，鲸山觐海、纯水岸两大单价6万级别的豪宅高价热销成为南山区高房价的“元凶”，同时恒裕滨城、伍兹公寓等也对区域房价有推波助澜之效，导致全区的新房成交均价飙升至40747元/平方米，连续三年保持全市之最，同比大涨18.5%；
宝安区2013年主力片区如龙华、观澜、西乡、新安等，新房单价普遍都超过2万，如中航天逸、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花园、中熙香缤山、润恒尚园、汇龙湾、金亨利首府、勤诚达22世纪、中洲华府等，一众单价2万以上的项目助推全区的新房成交均价突破2万大关，为20888元/平方米，同比上涨15.8%；
龙岗区2013年随着佳兆业城市广场、信义嘉御山、龙岗大道1号、万科公园里二期等单价2万以上的大盘入市，全区的新房价格水平有质的飞跃，为17082元/平方米，同比上涨21.1%；
盐田区2013年的新房成交有近2/3来自价格较低的泊郡，成交结构的低价化使得全区的新房成交均价同比大跌16%失守2万大关，为19434元/平方米。
2013年深圳热门个盘的价格走势分化明显。
高端项目方面，部分项目的成交均价呈上涨态势，如合正荣悦、合正香蜜原著、鲸山觐海等，部分则下跌明显，如京基云景梧桐、天御香山、京基滨河时代等。
普通项目方面，绝大部的成交均价都呈上涨态势，如佳兆业城市广场、信义嘉御山、信义御城、公馆1866，中熙香槟山，宏发君域，万科翡丽郡，远洋新干线，万科金域缇香，The
Town乐城，金地名峰，万科公园里等。
在楼市景气回升、市场回暖的背景下，调控加码无法阻挡开发商的推盘热情，与旺盛的市场需求相对应，市场呈现供求两旺的局面，高中低各价格档位的项目均销售火爆，新房成交量连续两年正增长。
根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市累计销售商品住宅441.75万平方米，较2012年（368.22万平方米）增加20.0％，成交套数48070套，较2012年（40332套）增加19.2%，成交金额逼近千亿，达954.19亿元，较2012年（695.92亿）增加37.1％。
罗湖区2013年在合正荣悦二期以及云景梧桐、四季御园两大全新项目入市后，区域的新盘供应量一定程度上得到补充，成交面积随之大幅增加52.2%，为8.33万平方米，不过，由于今年的成交主力主要为大户型项目（合正荣悦二期和云景梧桐），而2012年成交中小户型占比较大（港澳8号），成交产品的差异导致出现成交面积增加而成交套数反而减少的异常，为718套，同比减少2.3%；
由于成交主力价格都较高，使得全区的成交金额同比暴增86.5%，为30.42亿元。
合正荣悦、云景梧桐、四季御园为全区的成交主力，三盘累计贡献全区近95%的成交量。
福田区2013年新增天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、山语清晖四个新盘，除山语清晖未进入销售高峰外，其余三盘都大获丰收，同时，兰江山第和万泽云顶香蜜湖等也有上佳的表现，全区全年的新房成交面积为21.61万平方米，同比增加83.5%，成交套数2103套，同比增加46.3%，成交金额89.72亿元，同比增加152.3%。
天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、兰江山第、万泽云顶香蜜湖为全区的成交主力，均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区90%以上的成交量。
南山区2013年新入市项目有鲸山觐海、栖游记、后海雅园、水木丹华、恒裕滨城、荔海春城、山海津，虽然一定程度上补充了市场供应，但市场供应总量同比仍然减少，成交量也随之减少，全区全年的新房成交面积同比减少32.8%，为25.41万平方米，成交套数同比减少41.2%，为2455套，成交金额同比减少20.3%，为103.53亿元。
高端楼市仍然表现出色，鲸山觐海、纯水岸、伍兹公寓成交均价高达6万左右，恒裕滨城也近5万，市场同样热捧，成交活跃，上述4个项目累计贡献全区近一半的成交量。
盐田区2013年新增泊郡和梧桐春晓两个项目，供应的增加带动成交的增加，全区全年共成交新房3.22万平方米/417套，同比增加60%左右，不过，由于泊郡的价格较低，使得成交金额的增长大幅低于成交量的增长，为6.26亿元，同比增加37.6%。
全区共有泊郡、梧桐春晓、中英街壹号三个项目有成交，其中，泊郡独自贡献全区超过6成的成交量。
宝安区2013年新房市场继续保持高度活跃，大量新盘入市补充供应，交投两旺，但成交量同比有小幅减少，全区全年共成交新房183.23万平方米，同比增加2.2%，成交套数19921套，同比减少1.3%，成交金额382.71亿元，同比增加18.3%。
中航天逸、中信领航、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水均有超过8万平方米的成交，上述七盘累计贡献全区4成多的成交量，其中，中航天逸以142428.96平方米/1537套的成交量位居宝安区冠军。
龙岗区2013年新盘、大盘频出，成交火爆，全区全年的新房成交面积逼近200万平方米，同比增加51.5%，成交套数22456套，同比增加65.9%，成交金额341.56亿元，同比增加83.5%。
佳兆业城市广场成交井喷，超过20万平方米，贡献全区约10%的成交量，信义御城、信义嘉御山的成交量都超过10万平方米，上述三盘累计贡献全区两成多的成交量，其中，佳兆业城市广场以202347.98平方米/2126套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。
根据深圳房地产信息网的监测，2013年以下十个片区表现活跃，分别为：
香蜜湖农科、蛇口、龙华、西乡、观澜、新安、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。
这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如香蜜湖农科片区、蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。
香蜜湖农科和蛇口是2013年深圳最重要的两大豪宅片区，量价大涨。
香蜜湖农科2013年新增了天御香山、合正香蜜原著、山语清晖三大单价4万以上的豪盘，其中，天御香山、合正香蜜原著短时内被抢完，山语清晖由于在岁末才入市，成交未有良好的体现，另外，兰江山第和万泽云顶香蜜湖也有出色的表现。
片区内的五大豪盘共成交173687.17平方米/1777套，同比暴增5倍多，成交金额72.62亿元，同比暴增6倍多，成交均价强势突破4万大关，为41809元/平方米，同比上涨13.3%。
2013年蛇口片区比较活跃，共有鲸山觐海、栖游记、山海津三大新项目入市，其中，鲸山觐海和栖游记成交巨大，山海津由于岁末才开盘，未进入销售高峰，成交量相对较小，三大新盘连同在售的伍兹公寓，片区内的四个项目共成交140844.77平方米，同比增加68.6%，成交套数1259套，同比增加31.1%，成交金额62.67亿元，同比增加130.1%，成交均价也突破4万大关，达44493元/平方米，同比大涨36.5%。
2013年龙华片区继续保持频密的推盘态势，14个项目中有一半为新盘，分别为：
中航天逸2期、水榭春天6期、特发和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御商住楼，另外，公馆1866、星河盛世等也有较大体量的加推，整体保持供求两旺的态势，共成交812169.89平方米/9008套，同比增加2成略多，成交金额超过180.63亿元，同比增加46.7%，成交均价突破2万大关，为22240元/平方米，同比上涨近20%。
2013年西乡片区同样新盘云集，10个项目中有一半为新盘，分别为中信领航2期、中熙香缤山、润恒尚园、广兴
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