深圳房地产月度统计分析报告(2012年1月).doc

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深圳房地产月度统计分析报告（2012年1月）

深圳房地产月度统计分析报告（2012年1月）

来源：

深圳房地产信息网新闻与研究部

作者：

吴上锦  张粉层

目录

第一部分：

2011年深圳主要宏观经济数据

第二部分：

土地市场

第三部分：

新房市场

一、一手住宅

1、供应分析

附：

1月份预售项目

2、成交分析

2.1、1月份新房成交均价分析

2.2、1月份新房成交量分析

附：

1月份深圳市各行政区成交结构

附：

深圳市各行政区11年1月～12年1月新房成交走势图

3、1月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、1月份各区二手住宅挂牌均价

附：

深圳市各行政区11年1月～12年1月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、1月份各区二手住宅租金均价

附：

深圳市各行政区11年1月～12年1月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

4、成交分析

4.1、1月份全市二手商品房成交概况

附：

深圳市11年1月～12年1月二手商品房成交走势图

4.2、1月份二手房、新房成交比较

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

附：

1月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

附：

1月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

1、出售部分

2、出租部分

3、二手商业成交分析

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

2、一手写字楼成交分析

二、二手写字楼

1、出售部分

2、出租部分

3、二手写字楼成交分析

第六部分：

小结

第一部分：

2011年深圳主要宏观经济数据

2011年，深圳以加快转变经济发展方式为主线，努力促转型、稳增长、提质量，完成了全年经济发展主要目标，实现了“十二五”良好开局。

2011年全市生产总值为11502.06亿元，同比增长10.0%，经济总量迈上万亿新台阶，经济总量在全国内地大中城市中继续保持第四位。

主要经济指标方面，工业生产增长平稳，深圳全年规模以上工业增加值5228.78亿元，同比增长12.6%。

固定资产投资增长良好，全市固定资产投资2136.39亿元，同比增长10.1%。

内外市场需求旺盛，全年社会消费品零售总额3520.87亿元，同比增长17.8%。

进出口总额保持较高增速，全市进出口总额4141.00亿美元，同比增长19.4%，其中，出口总额2455.25亿美元，增长20.2%，进口总额1685.74亿美元，增长18.2%。

第二部分：

土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月深圳全市成交2块商业服务业设施用地，用地面积11632.89平方米，建筑面积71030平方米，成交金额6.94亿元，折合楼面地价9771元/平方米。

这两块捆绑出让的宗地为宝安区扶持市、区中小总部企业、在创业板或中小板上市的公司、上市培育公司、战略性新兴产业企业及创新型企业等办公配套用地，对竞买者有较高的准入门槛，竞买者需为在深圳注册的国有独资企业，注册资本不低于人民币2亿元，项目建成之后，办公用房出售面积不大于50%，其余用于出租。

第三部分：

新房市场

一、一手住宅

1、供应分析

2012年传统农历春节是在1月份，新春长假的到来，合家团聚的喜悦冲淡了市场对楼市的关注，新房市场无论是预售量、还是成交量均跌至冰点。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市仅海境界、东晟时代、瑞泽佳园三个楼盘取得预售许可证，住宅总预售面积179354.41平方米，环比减少70.9%，同比减少37.4%，住宅总预售套数1961套，环比减少73.9%，同比减少38.7%，其中东晟时代住宅预售面积86808.19平方米，住宅预售套数1030套，是1月份预售量最大的楼盘。

1月份预售量的萎缩，源于两方面的因素，其一是1月份本是楼市的传统淡季，其二是春节假期效应造成楼市关注度的大大降低，这种萎缩随着假期效应的逐渐褪去将快速回升。

附：

1月份预售项目

2、成交分析

2.1、1月份新房成交均价分析

新年伊始，深圳的新房成交均价结束去年下半年以来连续下跌5个月的颓势，环比出现较明显的反弹，不过，1月份的成交结构仍然以中低端项目为主，因此成交价格仍然处于低位。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月深圳的新房成交均价为17094元/平方米，环比上涨6.7%，同比大跌15.2%。

各行政区方面，1月份全市六区中除龙岗区外，其余五区的新房成交均价环比都有不同幅度的下跌。

其中，南山区1月份由于高端项目的成交量剧减，导致全区的新房成交均价环比暴跌近25%，略高于23000元/平方米，同比也暴跌2成多；罗湖区1月份只有新盘港澳8号有成交，成交均价略高于20000/平方米，环比大跌20.2%，同比也大跌14.4%；福田区1月份由于价格相对较低的深物业彩天怡色入市，拉低了全区的成交均价，为26456元/平方米，环比下跌17.2%，同比下跌近20%；宝安区环比下跌3.3%失守14000元/平方米，为13795元/平方米，同比暴跌近33%；盐田区1月份的新房成交均价环比基本持平，仅微跌0.2%，为21652元/平方米，同比上涨近10%；龙岗区1月份的新房成交均价环比和同比均价呈涨势，新房成交均价为15880元/平方米，环比上涨5.9%，同比上涨10.9%。

2.2、1月份新房成交量分析

※ 定义：

小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90-144㎡），大户型物业（144㎡以上）

楼市本来处于弱势，再加上农历新年的影响，使得成交惨淡，成交量遭遇腰斩。

根据深圳房地产信息网的监测，1月份深圳共成交新房12.2万平方米/1383套，环比暴跌约57%，同比也暴跌6成多。

成交物业构成方面，1月份成交的新房中，90㎡以下的小户型是成交主力，成交面积8.7万平方米，占全市总成交量的7成多，90㎡-144㎡的改善型成交约2万平方米，占约16%，144㎡以上的大户型成交1.5万平方米，占约12%。

罗湖区1月份的新房成交全部来自新项目港澳8号，共成交59套，环比增加28.5倍，成交面积2748平方米，环比增加8.3倍，虽然成交量环比暴增，但仍不到去年同期的一半。

物业型态方面，1月份罗湖区成交的新房全部为90㎡以下的小户型，改善型和大户型均没有成交。

福田区1月份增加一个新项目——深物业彩天怡色，市场的扩容带来了成交量的增加，全区共成交新房123套，环比增加43%，不过，同比仍减少32%，成交面积超过1万平方米，环比增加近7成，同比同样下滑，减少16.5%。

全区共有九个项目有成交，其中，新盘深物业彩天怡色是成交主力，贡献全区约70%的成交量。

物业型态方面，1月份福田区成交的新房中，有近85%为90㎡以下的小户型，大户型占近13成，改善型成交很少，仅2套，占全区的2.6％。

南山区1月份也增加一个项目——汉京确悦，弥补了其他在售项目的成交下滑，使得全区的新房成交量环比有小幅增加，增幅不到2%，共成交新房226套/1.8万平方米，不过，成交体量同比仍暴减近7成；全区共有六个项目有成交，其中，成交主要集中在汉京确悦和中泰南山一品，两盘的成交量之和占全区总成交量的近90%。

物业型态方面，南山区1月份成交的新房基本都为小户型，占95.5％，大户型有微量成交，占4.5%，南山区1月份没有改善型产品成交。

盐田区、宝安区、龙岗区1月份的新房成交量都呈暴减之势，其中，盐田区1月份共成交新房24套/1919平方米，环比暴减近60%，同比也暴减约90%。

全区共有海山道一号、上东湾、山海阳光园、春天海四个楼盘有成交，其中，海山道一号是成交主力，贡献全区一半以上的成交量。

物业型态方面，盐田区1月份成交的新房中有超过一半为90㎡以下的小户型，改善型和大户型的成交面积相差不大，各占2成多。

宝安区1月份由于新近入市的项目成交高峰逐渐告退，同时没有新项目入市补充，导致新房成交量环比暴减近70%，为584套/5.3万平方米，同比也暴减约60%。

绿景香颂、宏发上域、万科翡丽郡、万科金色领域是全区的成交主力，四盘累计贡献全区约3/4的成交量。

物业型态方面，宝安区1月份成交的新房中，绝大部分为小户型产品，成交面积占近70%，改善型占约28%，大户型的成交量相对较少，只占3.3％。

龙岗区1月份虽然增加一个新项目——万科天誉，但在售项目表现萎靡，导致全区的新房成交量环比暴减约6成，共成交367套/3.6万平方米，同比也暴减7成多。

万科系表现持续抢眼，龙岗区1月份成交量的TOP10中万科系占据了5名，物业型态方面，龙岗区1月份成交的新房中，小户型占近60%，大户型占近29%，改善型占约12％。

附：

1月份深圳市各行政区成交结构

附：

深圳市各行政区11年1月～12年1月新房成交走势图

3、1月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，绿景香颂1月份共销售90㎡以下的小户型物业9365.77平方米/117套，取得小户型成交龙虎榜冠军；宏发上域以8754.26平方米/101套位居亚军，汉京确悦以8596.19平方米/110套位居季军。

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，万科翡丽郡1月份共销售90-144㎡的改善型物业7485平方米/59套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军，绿景香颂以3343.02平方米/27套位居亚军，宏发上域以2466.58平方米/19套位居季军。

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，万科天誉1月份共销售144㎡以上的大户型物业4032.85平方米/25套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；万科璞悦山以2714.32平方米/13套位居亚军；十二橡树庄园以1353.45平方米/7套位居季军。

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、1月份各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，深圳二手住宅挂牌均价1月份小幅上涨2.5％至19830元/平方米，同比上涨8.1％。

各行政区方面，1月份全市六区的二手住宅挂牌均价全线上扬，宝安区环比上涨3.2%逼近17000元/平方米，同比上涨9.2%；罗湖区环比上涨2.9%再次回到18000元/平方米之上，为18519元/平方米，同比上涨6.6%；福田区环比上涨1.7%再次突破25000元/平方米，为25384元/平方米，同比上涨11.3%；南山区、盐田区、龙岗区1月份的二手住宅挂牌均价环比都有微小上涨，涨幅不超过0.3%，其中，南山区为24552元/平方米，同比上涨15.4%；盐田区为21490元/平方米，同比上涨9.1%；龙岗区为12506元/平方米，同比上涨3.5%。

附：

深圳市各行政区11年1月～12年1月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、1月份各区二手住宅租金均价

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的住宅租金为45元/平方米/月，环比和同比均价上涨1元/平方米/月，涨幅为2.3％。

各行政区方面，罗湖区环比上涨3元/平方米/月至50元/平方米/月，同比上涨6.4％；福田区和南山区环比和同比均上涨1元/平方米/月，涨幅约为2%，其中，福田区的住宅租金为55元/平方米/月，南山区为50元/平方米/月；盐田区和宝安区1月份的住宅租金环比都持平，其中，盐田区为38元/平方米/月，同比下跌2.6%，宝安区为33元/平方米/月，同比上涨3.1%；龙岗区环比下跌1元/平方米/月，为28元/平方米/月，同比上涨7.7%。

附：

深圳市各行政区11年1月～12年1月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在1月份监测的50个热点楼盘中，绝大多数楼盘挂牌均价下跌,跌幅多在1%-3%之间，极少数个盘挂牌均价抗跌性较强，逆市上涨，雅颂居挂牌均价51858元/平方米，环比上涨4.2%，是涨幅最大的楼盘，富通城挂牌均价16807元/平方米，环比下跌6.4%，锦绣江南挂牌均价14682元/平方米，环比下跌4.7%，是跌幅较大的两个楼盘。

租赁均价方面，大多数楼盘租金水平与上个月持平，部分楼盘租赁均价涨跌各半，东海花园租赁均价65元/平方米/月，环比上涨8.3%，是涨幅最大的楼盘，富通城租赁均价35元/平方米/月，环比下跌7.9%，第五大道租赁均价34元/平方米/月，环比下跌5.6%，是跌幅最大的两个楼盘。

租售比方面，1月份多数热点个盘挂牌均价下跌，租赁均价持平，故1月份多数楼盘租售比呈回落之势，第五大道租售比1：

675，是租售比最大的楼盘，风格名苑租售比1：

282，是租售比最小的楼盘。

4、成交分析

4.1、1月份全市二手商品房成交概况

■ 环比同比均大跌，春节长假冲淡二手楼市

2012年的农历春节是在1月份，法定假日1.22-1.28期间，二手房不能办理过户交易，与此同时，亲人团聚的假期效应冲淡了置业者对楼市的关注度，使得1月份成交量大幅萎缩。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市仅成交1402套二手房，环比减少46.7%，同比更是暴减87.1%，1月份全市二手房成交面积138639平方米，环比减少56.5%，同比大减86.0%，1月份二手房成交量的环比下跌，主要是由假期效应所造成的，随着春节脚步的远离，二手房成交量将逐渐回升。

■ 龙岗区成交量居于全市首位

各行政区方面，龙岗区成交308套二手房，环比减少45.3%，同比减少86.8%，是全市二手房成交量最大的区域，龙岗区二手房成交面积32888.53平方米，环比减少57.4%，同比减少85.1%。

福田区以296套的成交量居于第二位，环比减少33.5%，同比减少87.3%，福田区二手房成交面积30643.28平方米，环比减少38.2%，同比减少86.1%。

罗湖区以274套的成交量居于第三位，环比减少47.9%，同比减少85.5%，罗湖区二手房成交面积24414.26平方米，环比减少41.3%，同比减少83.9%。

宝安区排名第四，成交247套二手房，环比减少54.5%，同比减少88.3%，宝安区二手房成交面积24008.97平方米，环比减少75.6%，同比减少87.4%。

南山区以212套的成交量居于第五位，环比减少55.7%，同比减少88.3%，南山区二手房成交面积17690.5平方米，环比减少61.5%，同比减少九成。

盐田区仍是二手房成交量最少的区域，成交65套二手房，环比减少11.0%，同比减少81.0%，盐田区二手房成交面积8993.41平方米，环比增加约五成，是成交面积环比唯一上涨的区域，同比减少74.8%。

附：

深圳市11年1月～12年1月二手商品房成交走势图

4.2、1月份二手房、新房成交比较

受农历春节长假的影响，1月份二手房、新房成交量环比均大幅下挫，本月新房与二手房的成交量基本持平，全市二手房成交套数是新房的1.0倍，。

各行政区方面，罗湖、盐田、福田三区二手房成交量占据优势地位，罗湖区二手房成交套数是新房的4.6倍，盐田区二手房成交套数是新房的2.7倍，福田区二手房成交套数是新房的2.4倍，南山、龙岗、宝安三区成交以新房为主，南山区二手房成交套数是新房的0.9倍，龙岗区二手房成交套数是新房的0.8倍，宝安区二手房成交套数是新房的0.4倍。

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

1月份是楼市的传统淡季，商业批售量较小。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市仅东晟时代、瑞泽佳园两个项目有商业批售，全市商业预售面积33061.47平方米，环比减少2.3%，同比增加14.8%，全市商业预售套数364套，环比减少4.7%，同比增加超过五成。

附：

1月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市商业成交面积11429.58平方米，环比增加3.6%，同比增加超过五成，1月份全市商业成交套数203套，环比增加近一成，同比大增2.4倍，嘉葆润金座是1月份商业成交量最大的楼盘，成交3409.66平方米/87套，万科翡丽郡以2898.98平方米/43套居于第二位。

附：

1月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

【注】：

由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的二手商业挂牌环比上涨4%，为55621元/平方米，同比下跌7.2%。

所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌互现，龙岗区环比劲涨6.8%，二手商业挂牌均价超过33000元/平方米，不过，同比仍下跌5%；南山区环比上涨1.6%至78788元/平方米，同比微涨0.4%；宝安区环比微涨0.3%突破51000元/平方米，同比大涨11.5%；福田区环比下跌5.5%至71429元/平方米，同比大幅下滑近18%；罗湖区环比下跌3.7%，二手商业挂牌均价略高于82000元/平方米，同比下跌约15%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的商业租金有较明显回落，环比下跌6.6%，为185元/平方米/月，同比也大幅下跌近27%。

所监测的五个行政区环比全线下跌，龙岗区环比急挫8%至92元/平方米，不过，同比仍有2.2%的上涨；宝安区和罗湖区环比都下跌7.8%，其中，宝安区的商业租金为118元/平方米，同比上涨近17%，罗湖区为440元/平方米，同比下跌近13%；福田区环比下跌4.8%，商业租金为238元/平方米，同比下跌18.5%；南山区环比下跌1.4%至212元/平方米，同比下跌13.5%。

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市二手商业成交面积14004.67平方米，环比减少三成，同比减少八成，二手商业成交套数164套，环比减少56.5%，同比减少76.8%，龙岗、福田、宝安是二手商业的主力成交区域，龙岗区成交4877.4平方米/45套，福田区成交3966.27平方米/33套，宝安区成交3283.02平方米/37套，三区成交量之和占全市总量的86.6%。

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月全市无办公楼项目预售。

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月深圳市写字楼物业零成交。

二、二手写字楼

【注】：

由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的写字楼挂牌均价环比小幅回落1.8%，为32420元/平方米，同比仍有近10%的上涨。

所监测的三个区的写字楼挂牌均价全面下跌，罗湖区环比下跌2.4%，二手写字楼挂牌均价略高于22000元/平方米，同比上涨约12%；福田区和南山区均有微幅下跌，福田区环比微跌0.2%至36895元/平方米，同比上涨15.5%；南山区环比微跌0.3%至31246元/平方米，同比上涨近15%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的写字楼租金环比持平，为114元/平方米/月，同比上涨近33％。

所监测的三个区的写字楼租金各有涨跌，南山区环比上涨4.1%突破百元大关，写字楼租金为101元/平方米/月，同比大涨约46%；福田区环比下跌3.9%至123元/平方米/月，同比大涨约32%；罗湖区1月份的写字楼租金环比持平，为95元/平方米/月，同比大涨近38%。

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市二手写字楼成交面积12162.93平方米，环比减少33.6%，同比增加1.9%，全市二手写字楼成交套数69套，环比减少25.0%，同比增加23.2%，福田、盐田、罗湖是二手写字楼成交的主力区域，福田区成交5183.23平方米/38套，盐田区成交3417.93平方米/13套，罗湖区成交3033.08平方米/14套，三区成交量之和占总量的95.7%。

第六部分：

小结

2012年传统的农历春节是在1月份，受传统节日合家团聚的影响，市民对楼市的关注度大大降低，1月份无论是新房成交量、还是二手房成交量，均大幅下滑，1月份全市仅成交1383套新房住宅，环比大跌五成以上，成交均价环比上涨6.7%至17094元/平方米。

纵观1月份每天的成交量，在农历春节假期期间，连续五天出现零成交，在春节假期的前后几天，成交量也非常低，交易量在个位数徘徊，不过这种假日效应所造成的成交量萎缩只是短期的，随着春节脚步的远离，新房成交量会逐步回升。

虽然1月份市场成交总量较小，但仍有个盘有不错的表现，位于龙华的绿景香颂凭借高性价比备受市场关注，大卖12708.79平方米/144套，是1月份全市成交量最大的楼盘，位于光明新区的宏发上域以低价营销策略获得市场的高度认同，销量过万平，成交12438.13平方米/127套，此外，万科翡丽郡、万科天誉、汉京确悦等楼盘也取得了良好的销售业绩。

在当前市场低迷、调控严厉的楼市环境下，上述楼盘能够取得当下的销售业绩实属不易，从这些热销盘的营销策略不难看出，合理定价，以价格优势赢得市场关注，是这些楼盘热卖的重要筹码。

二手楼市方面，同样受农历春节长假的影响，二手房成交量大幅下跌，1月份全市二手房成交1402套/138639平方米，环比减少约五成。

1月份楼市成交量的萎缩，主要源于合家团聚的春节假期影响，这种成交量的回落只是暂时的，随着春节的远离，成交量将逐步回升。

不过，当前市场整体仍处于宏观调控的低迷期，楼市成交体量仍处于低位，要想打破这种僵局，需要房价的进一步理性回归。