广元宝轮时代广场复合体地产项目可行性分析报告全文.docx

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广元宝轮时代广场复合体地产项目可行性分析报告全文

广元宝轮时代广场复合体地产项目可行性分析报告_[全文]

广元宝轮时代广场复合体地产项目可行性分析报告

项目总论

一、项目名称

广元宝轮时代广场

项目可行性研究承办单位

广元芙蓉房地产开发有限公司

四川义诚信营销策划有限公司

项目主管部门

广元市利州区人民政府

项目建设地点

广元市X路X号

项目规模

总用地面积667003>.00平方米，合100亩。

项目法人情况

1、企业名称:

广元芙蓉房地产开发有限公司2、注册地址:

3、成立日期:

X年X月X日

4、法定代表人:

XX

5、注册资本:

XXX万元人民币;

经营范围:

7、法人简况:

8、公司简介

项目编制依据和范围

1、编制依据

1.1国家推进中小城镇建设的相关文件;

1.2广元市城市总体规划（2008-2020）;

1.3广元市宝轮镇总体规划;

1.4其他相关附件。

2、编制原则

2.1在广元市及宝轮总体发展规划指导下，按照总体规划及宝轮院组团:

商贸、物流、行政、文教、居住综合区的产业布局，在有利于项目市场培育和周边地区环境保护的前提下，充分发挥建设项目的经济和社会效益;

2.2贯彻经济性、社会性、可靠性并重的原则，在很大程度降低工程总价和运行费用的同时，合理兼顾使用和管理维护条件。

3、编制范围

按照广元市总体规划发展布局，实行项目建设统一规划，分部实施的指导方针，切实研制该项目建设方案和开发计划。

在现场踏勘、市场研究、充分论证的基础上，提出本可行性研究报告。

第二章城市发展与项目建设的必要性

中国城镇化进程加快，日益增长的消费需求提升的需要

1、城市复合体的概念:

技术的进步提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了比过去高2,3倍的闲暇时间，人们的生活观念发生了很大的变化，对游憩空间与内容的需求越来越丰富多彩，影剧院、音乐厅、体育场、商场、餐馆、酒巴、咖啡馆、美容室、画廊、图书馆、公园、广场等娱乐形式的多样化与游憩空间的结合构成了丰富的城市生活，建立在都市中心的功能复合化的建筑群受到欢迎。

那么，城市复合体究竟是什么呢,城市复合体是目前国内新兴的一种综合性城市商住项目，它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立相互依存、互补的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的商住休闲综合体。

2、都市回归潮流下的全球城市复合体:

1933年8月，针对城市环境质量的不断恶化，国际现代建筑协会讨论通过《雅典宪章》，将城市划分定义为居住、工作、游憩和交通四大功能，强调并确立了独立的城市功能分区原则。

这一思想对世界各国四、五十年代的城市发展产生了重大影响，功能分区的原则使城市和建筑向单一化发展。

然而，这种功能分配单一化不但没有创造出城市空间的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，几乎给城市交通带来了灾难。

二次大战后，西方发达国家的城市出现了两种相反的趋势。

一方面，工业化和商业的迅速发展推动城市化速度加快，许多发达国家城市化水平达60,以上，城市化使城市人口达到失控的程度并产生了一系列严重的城市问题。

另一方面，中产阶级由于无法忍受如此恶劣的城市生活条件，再加上汽车的发展而使人口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向，形成越来越大的工作与生活半径，城市交通流量激增，城市运行质量与效率持续劣化，旧城中心区由于缺乏社会经济的支持力量，而越来越空心化、贫民化，日趋衰退。

二十世纪七十年代的石油危机引发了西方国家社会、政治、经济、文化、心理等各方面的矛盾与冲突，对城市空间的反思使更多人重新发现旧城中心区的价值，具有高效率、综合化的优势，欧美相继出现了多元化都市回归的潮流，触发对多功能城市复合体的兴趣。

之后几十年间，发达国家第三产业的劳动力相继占到全部劳动力的一半以上，市中心大量集中的第三产业人口为城市复合体提供了持久的支持力。

3、城市复合体潮流及对城市的推动价值:

从城市复合体的四大共性，解析城中之城的整合之道。

从传统的单一城市开发到区域联动，再到城市复合体的诞生，我们能够寻找到一条清晰的主线——这不仅是生活效率的提高，更是一种生活方式的改变。

作为城市发展到一定程度的必然产物，城市复合体物业具有极大的共性:

首先，城市复合体物业是一种城市综合开发的高级模式，是资源整合的时代要求。

正如深圳“时间就是金钱，效率就是生命”一样，城市复合体注重建设全过程的互相配合、协同发展，实现良好的经济效益、社会效益和环境效益，有效地减少了城市运营成本，同时也让工作和生活更加具有效率。

其次，城市复合体物业多门类、多层次的立体服务和较高的自我调节能力。

各种互为补充的功能空间将使城市复合体在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式。

各种主题的商业、办公、酒店、会议、公寓互相结合，不断发生多功能组合的主题性商业事件，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的立体服务，从而使复合体单位获得比一般单一商业体更好的经济效益。

再次，城市复合体物业的整合思想使单个功能区间克服了局限性，并在相互依存、共生、互利的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能，同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境之间相互作用，成为自我更新、富有效率和机体生命力的复合功能区域，实现整体最优化。

现代城市所追求的国际性、人文性、生态性、多功能的复合性完全通过城市复合体物业获得了转化和体现，而位居其中的企业也可以依靠这种影响确立国际形象。

最后，城市复合体是城市主流精英的大本营，象征居住者的高贵身份。

作为城市对外开放的

窗口，城市复合体物业是城市精英交流的核心区域，便捷的空间组合，不仅满足了社会精英的居住、商务更提供了一种休闲娱乐的生活方式。

高效、便捷、轻松的生活环境取代了枯燥的钢筋水泥城市生活，一种新型的都市主流生活形态便因此形成。

4、城市复合体项目研析，对当前楼市下的积极意义:

众所周知，席卷全球的经济危机正发生在我们身边，房地产领域也颇受波及。

如何在大背景下持续发展，是市场给每位开发商所出的时代课题。

在这方面，城市复合体物业为我们提供了一份非标准答案。

广元宝轮作为出川要道，古今的商贸集散中心之一，一直是发展的重镇，有必要创造一个典范项目、标杆项目，推动城市的发展方向。

城市复合体物业对于城市的发展具有相当大的促进作用，它并不完全依靠城市，而是城市的有益补充;它并不是单纯的开发，而是一个造城的概念。

举世闻名的城市复合体物业给城市带来了属于它们的光辉和贡献，如东京的阳光城、纽约的洛克菲勒中心、北京的国贸中心、深圳的万象城等等，它们的价值在时间的流逝中与城市相互辉映，彼此成就了属于它们的传奇和荣耀。

5、目前宝轮的发展、城市建设市场虽然获得了长足发展，但总的讲，还处于初级阶段，与商品流通的客观需要尤其是与发达城镇、中国百强城镇相比，还存在很大差距。

主要表现在:

（1）、各类商业项目、商业网点建设缺乏统一规划，布局不够合理;

中西部地区市场建设滞后，产地批发市场发展不足。

我国的商业网点，大多是从农贸市场基础上发展起来的，在哪里建商业网点、建什么商业网点、建多大规模、辐射多大范围，很少是经过科学论证和合理规划确定的，往往是地方财力较强，领导也比较重视，市场建设速度就快一些，数量就多一些;反之，速度就慢，数量就少。

因此，就出现了发达地区市场数量饱和,欠发达地区尤其是产地市场建设相对薄弱的问题。

这种状况，特别是与房地产高速度开发后居民增多，消费需求的增加对商业网点发展的客观要求不相适应。

（2）、设施简陋，服务功能不配套，交易方式落后。

目前，大多数商业网点的设施条件较差，有的只是提供了简易的交易场所，不能满足全天候交易的需要;商业网点的形象、入驻商家、售后服务等功能普遍较弱。

（3）、管理水平较低，运作不规范，市场秩序比较混乱。

不少商业网点的经营管理者，基本停留在只对网点进行物业管理的水平上，而且收费项目、收费标准、收费方式五花八门，缺乏统一的规范;同时，对于交易过程中发生的欺行霸市、强买强卖等影响市场秩序的问题，还没有十分有效和规范的解决办法。

（4）、商业组织发育滞后，市场行业自律程度低。

一些地方的同类网点之间搞恶性竞争，互相拆台，缺乏协调和合作精神。

五是有关的法律法

规不健全。

我国至今还没有一部专门规范农产品市场管理与运作的法律法规，市场的合法权益得不到应有的保护。

总的看，在推进城市化进程和发展第三产业的过程中，各商业网点做出了很大的贡献，也存在一些不容忽视的问题，必须进一步加大市场体系建设的力度。

世纪之交，中小城镇进入新的发展时期，与中小城镇消费需求相适应的商业网点也面临着新的形势和任务，一是随着产业结构调整的推进，以市场为导向的趋势将越来越明显，客观上对商业网点建设和商业网点功能的发挥提出了新的要求;二是服务质量问题日益突出，受到社会广泛关注，提高服务质量，加强控制已成为商业运营的一项重要任务;三是我国加入WT0后，加大对外开放的新形势，要求基础建设要加大行业协调的力度，在与国际市场对接的过程中，一方面要提高自己的竞争力，另一方面要提高自我保护的能力。

新的形势和任务，要求我们必须进一步加强规模化的商业复合体建设，完善服务功能，全面提高商业网点的建设和管理水平。

二、产业形态发展的需要

商业复合体已成为产品流通的主渠道，各种经营主体平等竞争，共同发展。

商业服务相对集中的商业复合体的发展，为搞活商品流通，增加产业人员收入，丰富城镇居民各方需求发挥了重要作用，为全面进入小康社会奠定了基础。

涌现了一批辐射能力强的大型复合商业体，现代化经营管理方式得到了应用:

商业复合体辐射能力强，社会知名度高。

起到了集散交易、价格形成、结算中心、风险分散四大功能。

在全国众多的商业复合体项目中，绝大多数都做到了“办好一个商业复合体，带动一方产业，振兴一方经济，富裕一方百姓”的效果。

在现代化经营管理方式上，很多市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向公众发布;电子结算，提高了交易的规范性;在培育市场上，很多实行会员制，提高组织化程度。

现代化交易手段的应用，是商业服务现代化经营方式质的飞跃。

广大消费者从商业服务链条中获得更多实惠:

批发超市、连锁经营，使终端消费者更能享受到“天天平价、天天新鲜”的优势产品。

很多商业复合体，不仅提供商品集散场所，还逐步开展包装、贮藏、运输以及信息传递，代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行销、产、加一体化经营。

广元宝轮经济发展和商业网点布局规范的需要

随着西部大开发的全力开展，广元对城市规划进行了修编，提出了将宝轮组团建设成为商贸、物流、行政、文教、居住综合区的战略部署。

宝轮的发展，得到了国家、省、市、区的重视和支持，先后荣获“全国重点镇”、“国家小城镇建设示范镇”、“省级百安示范镇”、“广元市卫生城镇”等荣誉称号。

宝轮拥有良好的发展基础，要乘党的“十七大”东风，扬帆鼓劲，万众一心，奋力建设广元最具活力的卫星城，让川北明珠——宝轮更美丽、更繁荣。

我们作为一个投资企业，不仅切身实地地感受到了宝轮快速发展的城市建设所拓展的巨大市场空间，也体会到了广元的政府是干实事的政府，是为民着想的政府，也愿意根据自身实力

为宝轮的建设添砖加瓦。

随着人们生活水平的提高，消费价值观念、消费结构、消费方式和习惯等都发生了较大的变化。

人们不仅要求物美价廉、经济实惠，同时开始注重商品的内在质量以及是否符合现代人的健康理念。

但宝轮的商业现状已经不能很好地满足广大消费者、经营者的需求，建筑结构差，组织力度不够，档次低，沿街为市，脏乱差等弊端仍然存在。

这与建设广元卫星城的战略是相违背，相抵触的。

造成宝轮商业网点现今局面的原因是多方面的。

除了网点布局欠佳，主要还在于:

交易模式停留在传统的交易模式;硬件设施、交易场所满足不了新经济形态下消费需求和交易发展的需要;自身的管理水平较低、功能还不是很完善;内部治理和诚信建设不足等。

当前，我国经济进入一个新的发展阶段，居民消费已由保证数量转向提高质量。

在面临经济全球化和加入WTO的情况下，同时顺应建立广元卫星城的战略部署，使宝轮率先成为商贸、物流、行政、文教、居住综合区，宝轮必须与国际市场接轨，与卫星城的发展同步。

四、结论

从市场趋势分析，随着消费市场的不断发展，完善的商业服务开始由中心大城市向中小城镇辐射，宝轮建设大型商业复合体，能形成系统规模经营，有效凝聚人气，增加商业氛围，共享服务、信息等社会资源。

这种让政府、销售商、物流商、和消费者四赢的经营模式，将成为新的投资重点和热点，是今后商业发展的主要模式，也是商业网点建设、发展的未来趋势。

第三章项目市场调查和研究

一、宏观环境分析

城镇经济快速发展。

新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城镇商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

全社会城镇固定资产投资、房地产开发投资增长进一步加快，远高于其他行业的投资增长速度。

中国商业地产市场投资总体稳定增长，连续三年保持在17%左右，这与年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。

中国商业地产行业还有两个特点:

一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。

另一个是市场结构的区域性差异较大，主要大中城市无明显大起大落，同时商业地产业态布局、规划设计和营销方式均呈现多样化、细分化趋势。

国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产也有所改善。

商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。

中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、

购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。

二、宝轮的镇情

1、概述

宝轮镇位于广元市利州区西部。

东临女皇故里，西接剑门雄关，南毗昭化古城，北连阴平蜀道，是广元市的卫星城市。

自秦汉以来，即为蜀道重镇，距今已有近2000年的集镇史。

全镇幅员面积155.51平方公里（其中耕地面积16670亩，林地12万亩），辖22个村，6个社区，总人口9万余人（其中城镇人口40717人，农业人口27449人，常年流动人口2万余人）。

境内气候温和（属亚热带湿润气候，年均气温14.5?

），雨量充沛（年均降水量为972.6毫米），地质稳定，土壤肥沃，森林覆盖率40.98%。

宝轮交通通迅便捷。

国道公路108线与212线在此交汇，绵广高速公路与宝成铁路复线横贯全境，水路可通往阆中，直达重庆;拟建的广元快速通道更使宝轮平添两翼，驱车二十分钟便直达广元城区。

镇内有邮政、电信、移动、网通、联通、铁通多家通迅企业，多媒体上网5000余户，可视图文传真直达海内外。

宝轮资源丰富，风景秀丽。

镇内有广阔的耕地、林地、生态良好的水域，适宜发展无公害蔬菜、优质水果、畜禽水产、野生动植物种养业。

有煤、气、铁、铝、页岩、黄金等六十多种矿产资源，开采价值较高。

水能资源丰富，有大中型水力发电站两个（宝珠寺电站装机容量70万千瓦，年发电量22.78亿度，紫兰坝电站装机容量10.2万千瓦，年发电量4.41亿度），年发电量为27.19亿度，系国家华电集团公司的重要支柱。

旅游业前景看好，有白龙江、清江河两江相拥的亲妮，有“三国古战场”的遗迹，有千年古刹“云洞寺”，有秀丽的紫兰人工湖等众多景点，是观光九寨沟、唐家河、剑门关、葭萌关、皇泽寺等游览胜地的途经之地。

宝轮经济活跃，实力较强。

农业产业化初具规模，循环经济与新农村建设发展迅速。

工业与商贸经济发展态势强劲，水电与矿山能源、冶炼轧钢、机械制造、建筑建材、商贸餐饮五大产业已形成，共有工商企业2397个，从业人员24500人。

有各类市场6个，物资转运站62家，超市与专卖店26家，是川陕甘的重要物资交流集散地，2006年集市贸易成交额达15亿元，镇域税收达2.2亿元，排列广元市乡镇综合经济实力第一名。

宝轮城乡社会事业发展迅速，人民生活水平不断提高。

城镇规划科学，建设管理有序，基础设施配套，建成区面积达5平方公里，人居环境颇佳。

镇内有四家银行、四家保险公司、五家医院、十四个甲级村卫生站，有中、小学、技校、幼儿园52所，在校学生19822人。

全镇二十二个村均实现了村村通公路、通电话、通广播电视。

二OO六年城镇居民人均可支配收入达4800元，农民人均纯收入3103元。

宝轮的发展，得到了国家、省、市、区的重视和支持，先后荣获“全国重点镇”、“国家小城镇建设示范镇”、“省级百安示范镇”、“广元市卫生城镇”等荣誉称号。

2、历史沿革

宝轮镇文化底蕴深厚，其历史可以追溯到西周时期，原为古昭化治地，各朝代大都设建制，

其镇名因宋代在此建立佛寺宝轮寺而得名，由于地理位置特殊，地处川、陕、甘交界处，商业繁荣，历来为商贾云集之地。

新中国成立后，1952年-1958年划为昭化县治地，1959年因昭化并入广元县而为成广元县治地，1985年11月宝轮镇和石龙乡合并升为区级镇至今。

3、自然资源

宝轮镇地处川、陕、甘三省结合部，幅员面积146平方公里，镇域境内多山地丘陵，地貌从浸蚀褶断中山为主，境内主要河流为清江河和白龙江，两江均为嘉陵江的主要支流，水力资源丰富，气候特点为亚热带润湿季风气候，气候温和，四季分明，年平均气温为160C，年均日照时间为1387.2小时，降水年均达944.0毫米，镇域内动植物资源丰富，种类繁多，分布面广，有极大的开发利用价值。

4、基础设施

基础设施较为完善，境内通讯业务健全，全面开通了程控电话、移动电话和多媒体信息高速公路，各种通讯业务可迅达世界各地。

交通运输便利，国道108线、212线在境内交汇，新开通的绵广高速公路在此设有出入通道，宝成、成普铁路复线横贯全境，广元机场就设在镇域内，镇内有街道11条，人行道的硬化、绿化，道路铺装率达95%，金融保险机构齐全，有中国银行、农业银行、建设银行、工商银行等6家金融单位和3家保险公司。

文化、教育、卫生、广播电视等社会公益事业发展迅速，有各类学校64所，有市、县级医院4家，有线电视站3家。

装机量达11万千瓦紫南坝电站已于今年12月开工建设，良好的基础设施为宝轮的高速发展提供了有力保障。

5、经济发展

宝轮的经济活跃，发展迅速，充分利用自身的区位优势，努力当好川陕甘的物质集散地和信息窗口，并积极对外招商引资，特别是1994年、1995年、1999年被评为全省、全国的小城镇建设试点、示范镇以来，市区两级党委、政府十分重视该镇的发展建设，提出取小城镇开发建设，推动区域经济发展的思路。

在市级有关部门的帮助支持下，通过落实优惠政策，科学规划，严格管理，加大投入，加大基础设施建设力度等多种措施，给宝轮的经济建设注入了新的活力。

现镇内有中央、省市、区各类企事业单位168家，建起了8个专业市场，64家物资转运站，有私营企业110多家，个体工商户4400户。

2002年，全镇国内生产总值达2073万元，同比增长10.4%。

乡镇企业总值达2.1亿元，财政税收4500万元，农民和居民年人均收入分别为2700元和4500元，并且各项经济指标成逐年递增的趋势。

6、社会文教

宝轮社会稳定，治安环境良好，民风淳朴，总人口有8万多人，其中城镇常驻人口5万余人，民族结构较为单一，以汉族为主，有少量回族与之杂居。

近年来该镇经济发展迅速，商业氛围浓厚，文化生活丰富多彩，镇内有多个群团组织和文化团体，经常举办艺术节和各种文艺演出，展览等活动。

娱乐设施一应俱全，有多家歌城，休闲中心和电影院等。

医疗卫生事业发展迅速，有医院4家，其中市级医院一家，县级医院三家，其业务过硬，设备优良，镇内教育事业发达，有电大1所，技校2所，高完中3所，中小学及幼儿园59所，师资力量雄厚，硬件设施齐全，具有高中级职称的教师占师资的40%左右，持有大专以上学历的师资为

绝大多数。

7、资源优势

宝轮有悠久的历史文化传统，集镇历史距今已有1770多年，春秋时期蜀主开明氏之弟"苴候"在宝轮附近的老昭化建立了都邑，秦灭蜀后于299年在这一带建立了葭萌县，三国时期战事频繁，为兵家必争之地。

境内历史遗产丰富，有战国时期宝轮船棺墓葬群遗址。

有大量的巴蜀中原铜斧、戈、笄、钎、陶等器物，位于石龙村边的"石关子"码头自古繁荣，来往客商川流不息，境内旅游资源丰富，白龙湖、昭化古城、牛头山和佛教胜地天台山等景点有极大的开发价值。

宝轮的矿藏、自然资源丰富，白龙江、清江河、嘉陵江三江交汇于此，矿藏以煤炭为主，石灰石、滑石、沙金、重晶石、铝土矿等矿藏贮量较大。

8、招商引资

宝轮镇党委、政府特别重视宝轮的对外宣传工作，突出了宣传思想，以宝轮为国家级小城镇建设示范镇为基础，大力宣传宝轮良好的投资环境，突出其所处地域的独特区位优势和丰富的资源优势等一系列有利条件，由于宣传工作的强势推广，以及宝轮自身优势的充分发挥。

宝轮现已成为了广元乃至川北的投资热土，现主要招商项目有宝轮旧城改造项目，土地开发项目，以及各种基础设施的建设和各厂矿的建设项目等。

随着宝轮小城镇建设的迅猛发展，人口的增加，各种企事业单位的不断增多，也急需建设大中型的会议、会展中心，大型停车场地、体育、娱乐等各种设施。

三、2010年宝轮经济发展预测

1、世界经济温和回升，建设广元卫星城，为宝轮发展创造了较好机遇。

党的十六届三中全会对深化改革、完善社会主义市场经济体制作出全面部署，宝轮经济增长进入由政府主导型增长向政府和企业共同拉动型增长转变的新阶段。

2、卫星城建设重点项目的启动以及国家继续实施积极的财政政策、加大对中西部转移支付力度，投资的拉动作用将进一步增强。

产业结构不断优化，扩张型企业发展迅猛，军民两用技术成果转化积极推进，民间投资快速增长，招商引资、区域经济发展取得新的突破，为经济社会全面协调可持续发展奠定了较好的基础。

3、随着城乡居民收入的增加和新的消费热点形成，以及中国入世、体制和科技创新释放的巨大潜力，将使全市消费和外贸出口继续保持增长势头。

这都为2010年经济持续增长提供了强大的支撑力量。

4、宝轮经济经过调整期后，再现了稳定持续增长的好形势，经济增长的动能正在积聚，中长期快速发展的趋势已基本确立，即将进入新一轮增长周期。

四、宝轮房地产市场总体市场发展格局

目前宝轮房地产市场整体的特点:

外地实力开发商纷纷进驻宝轮，与本土开发企业形成对垒的竞争格局，竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。

大盘开发逐渐慢慢的进入宝轮房产市场，商品房开发大盘化、郊区化的趋势明显。

由于市区土地资源的相对匮乏，使大盘开发的热点区域主要集中在郊区。

投资需求促使城市区城性商业等项目逐渐增多。

大规模旧城改造、中介市场的逐步规范，促使二手房市场、租赁市场投资环境日益优化，由此预见未来二手房市场日益升温。

郊外交通、配套的逐渐完善以及人们居住意识的不断提升，使近郊的房产开发热度随之提高，符合环境需求、满足二次置业的产品的市场前景逐渐被看好。

由于消费人群的固定观念，城区的中档产品，特别是在市中心的产品，受到普通市民的亲赖。

宝轮整个专业市场存在格局及功能配套不合理、不规范的现象，直接影响专业市场的水平及档次的提高。

五、宝轮房地产发展形势的趋势预测

政府的系统工程、城市供水、供电系统改造、城市燃气扩容和管网改造程，以及城市信息基础