时代广场项目可行性分析报告.docx
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时代广场项目可行性分析报告
时代广场项目可行性分析报告
第一章项目概况…………………………………………………………………………1
第二章开发企业概况……………………………………………………………………4
1.项目公司股权结构图示…………………………………………………………………4
2.企业概况…………………………………………………………………………………4
3.组织结构…………………………………………………………………………………7
第三章项目市场分析及预测……………………………………………………………7
1.市场定位…………………………………………………………………………………7
2.项目未来发展方向………………………………………………………………………8
3．区域现状分析…………………………………………………………………………10
4.项目机会客户…………………………………………………………………………12
5.市场调研情况…………………………………………………………………………12
6.某房地产市场宏观数据……………………………………………………………24
7.泛金银湖区域房地产市场分析………………………………………………………25
8.泛金银湖片区市场小结………………………………………………………………26
9.市场调研总结…………………………………………………………………………26
10.我们的营销战略………………………………………………………………………28
第四章项目建设规模及功能标准……………………………………………………37
1.建设规模………………………………………………………………………………37
2.设计宗旨………………………………………………………………………………38
3.总平面规划……………………………………………………………………………38
4.建筑设计………………………………………………………………………………40
5.结构设计………………………………………………………………………………42
6.给排水设计……………………………………………………………………………43
7.电气设计………………………………………………………………………………44
8.弱电部分………………………………………………………………………………49
9.暖通设计………………………………………………………………………………52
10.消防……………………………………………………………………………………54
11.无障碍设计……………………………………………………………………………57
12.环保、卫生……………………………………………………………………………58
13.建筑节能………………………………………………………………………………59
第五章项目实施进度安排……………………………………………………………59
第六章投资估算及资金筹措…………………………………………………………60
1.项目总投资估算表……………………………………………………………………60
2.投资计划于资金筹措表………………………………………………………………64
3.项目贷款偿还期计算表………………………………………………………………67
4.全部经济评价参数一览表……………………………………………………………66
5.经营收入估算表………………………………………………………………………68
6.项目损益表……………………………………………………………………………68
7.项目全部投资现金流量表……………………………………………………………70
8.敏感性分析表…………………………………………………………………………71
第七章风险分析及对策………………………………………………………………72
1.政策风险分析…………………………………………………………………………72
2.社会风险分析…………………………………………………………………………72
3.经济风险分析…………………………………………………………………………72
4.行业风险分析…………………………………………………………………………73
5.管理风险分析…………………………………………………………………………73
6.资金风险分析…………………………………………………………………………73
7.结论……………………………………………………………………………………73
第八章项目总结………………………………………………………………………74
第一章项目概况
1、项目名称
某时代广场·熙龙湾
2、项目投资单位
某某高科置业有限公司；
办公地址：
某市江汉经济开发区江兴路8号。
3、项目地址
某市东西湖区径河街办事处三店易家湾、渡头嘴北。
即金山大道与二雅路交汇处。
项目四至：
东面：
临万科高尔夫城、沿海赛洛城；
南面：
临金山大道及规划绿化线；
西面：
临大自然生态乐园、吴家山行政中心；
北面：
临规划路、规划城市综合体片区、黄狮海。
具体见附图。
项目主要经济技术指标
项目
单位
项目总量
规划总用地面积
㎡
32543.16（48.8亩）
总建筑面积
㎡
110436.05
地上建筑面积
㎡
96127.19
地下建筑面积
㎡
14308.86
住宅建筑面积
㎡
85716.01
商业建筑面积
㎡
9884.06
配套建筑面积
㎡
527.12
建筑密度
%
21.88%
容积率
2.95
绿化率
%
25%
机动车停车位
辆
523
非机动车停车位
辆
828
总户数
户
828
总人口数（住宅楼3.2人/户）
人
2650
4、项目主要经济效益指标及开发融资方案
“某时代广场·熙龙湾”项目财务指标表
项目
预计总投入（万元）
49051.41
预计综合单方成本（元）
4441.61
预计总收入（万元）
68713.65
预计税后净利润（万元）
12922.08
销售利润率
25.07%
净现值（税后）（万元）
6983.59
内部收益率（税后）
29.05%
投资回收期（年）
3
通过对项目开发的财务指标进行综合分析可知“某时代广场·熙龙湾景”项目，且能得到较高的回报，可为后期带来强有力的资金保证，根据以上特点，我们初步拟定如下融资方案：
预计整个“某时代广场·熙龙湾景”项目总投入资金4.9亿元，其中企业自筹1.9亿元，以本项目工程向银行申请项目贷款2.3亿元，预计分3次偿还贷款。
5、项目区域资源情况
项目周边紧邻吴家山行政、商业中心；
项目所在区域有国家级高新技术开发区——吴家山海峡两岸科技产业开发园，有中国内陆最大的台商投资区——某吴家山台商工业园区；
项目所在的东西湖区因湖而名，因水而兴。
汉江、汉北河、沦河、府河等四条河流分别从南、西、北三面绕区而过。
6、项目前期作业
公司自2010年已开始“某时代广场•熙龙湾”项目的调研论证及部分的前期作业，为项目的正式开展奠定了良好的基础，目前已完成的主要工作有：
●委托中联地产完成了项目的市场定位、发展战略、规划评价、产品与产业形态设计、营销战略与策略等前期策划工作。
●已取得项目建设用地，并获得建设用地规划许可证。
●已取得项目的土地使用权证，拥有项目建设用地70年的使用期。
●已委托国内著名的设计单位所对项目进行了总体规划设计。
●已完成项目建设的详细勘察和建设基地地质勘察报告。
第二章开发企业概况
1、项目公司股权结构图示
2、企业概况
某某高科置业有限公司（下称某某公司）成立于2010年1月19日，经营范围为房地产开发与投资、物业管理。
法定代表人为陈宇雄。
某某公司目前正在以某市东西湖区城市综合体项目作为突破口，依托某特有的地域优势，努力打造华中地区最具影响力的房地产开发企业。
某某公司目前注册资本金为1亿元（增资后），控股股东为广西南宁丰业创展房地产开发有限公司。
3、股东公司概况
广西南宁丰业创展房地产开发有限公司（下称公司）成立于2000年，公司注册资本2000万元，公司主要从事房地产开发与投资、物业管理等。
公司曾与广西建行、农行等多家银行建立了长期稳定的合作关系，获得了良好的银行信用等级，目前公司无银行贷款余额。
经过多年的发展，形成了跨区域开发经营、累计项目销售额253亿元、开发面积达400多万平方米的专业化房地产开发企业，控股和合作成立多家房地产开发公司，目前主要开发项目包括：
广西地区：
南宁：
半岛融园、半岛半山项目占地400多亩，建筑面积40万平方米，销售额25多亿元；观澜溪谷项目占地500亩，建筑面积37万平方米，销售额约30多亿元；正在开发中。
柳州：
大美天地项目占地282亩，建筑面积25万平方米，销售额20多亿元；华韵上城项目占地269亩，建筑面积50万平方米，销售额约30多亿元；华展华园项目占地197亩，建筑面积30万平方米，销售额约18亿元；
梧州地区独资开发项目：
蓝天港湾、紫荆花园、香樟园等项目占地面积达300亩，建筑面积100万平方米，销售额约50亿元。
广东地区参股项目：
佛山山林水语项目占地700亩，建筑面积80万平方米，销售额约50亿元，正在开发中；
佛山盛南新都项目占地170亩，建筑面积40万平方米，销售额约30亿元；正在开发中。
4、组织结构
第三章项目市场分析及预测
1、市场定位
项目所处的某市是中国中部最核心都市，作为“九省通衢”与中国重大核心城市保持密切的联系。
以中国中部最核心的某、长沙、南昌三个城市将组成“中三角都市圈”，形成继长三角、珠三角、京津冀“中国经济三极”三极后的中国经济增长“第四极”。
>九省通衢：
某地处京广通道和沪蓉沿江经济带十字形交叉点，距离国内其他主要城市铁路运距均在500公里—1200公里左右。
某处于当日往返或夕发朝至、朝发夕至的最佳位置，这在国内铁路网格局中独一无二。
>项目位于汉口东西湖片区，非汉口主城区，为汉口城市建设的新区，目前通达性一般，到达城市中心约1小时
>项目位于以生态旅游区为核心定位的东西湖片区，坐落于东西湖区以产业为集群的吴家山片区，位于片区的景观及居住核心区
>东西湖片区：
以优美的自然资源及成熟的旅游配套，定位于某的生态旅游区
>吴家山片区：
以台商投资区为核心，形成了食品、机电、物流等产业集群
>项目位于东西湖片区的中部绿化区及居住区的结合处
项目依托周边楼盘，区域交通配套日趋成熟，通过公共交通可较为便捷地到达某中心主城区和周围片区：
道路：
以107国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，与湖北8+1城市圈形成紧密联系。
公交：
有10条公交路线和2条巴士路线分别从吴家山通往汉口和武昌，如505、47、737、621、H82环湖线等均经过紧邻本项目的主干道金山大道；
轻轨1号线：
站点连接东西湖与汉口市中心
地铁6号线：
连接东西湖与汉阳。
项目周边的配套主要依托于五环大道与二雅路形成的老吴家山片区配套，金山大道以北未形成浓的居住氛围，配套不齐全；
商业配套：
中百超市、北冰洋超市、嘉源超市、开发平价超市；中国邮政、农行东西湖支行等；
>教育配套：
海景幼儿园、海景常青艺术幼儿园、吴家山一小、吴家山三小、吴家山四小、吴家山中学、吴家山三中、北大附中、巨人教育等；
>医疗配套：
六顺路的吴家山职工医院、东西湖人民医院、妇幼医院；二雅路的东西湖人民医院门诊、吴家山街祁家山社区卫生站等；
项目所处的东西湖区商业分布主要呈“点带混合”的态势，没有形成大规模的商圈，生活配套设施也相对匮乏
>吴家山片区的商业网点多属于自发形式的沿街小商铺，品质较低且规模较小，商业网点多为酒店、网吧、大型超市和餐饮等业态；
>吴家山的商业网点相对密集，多为沿道路带状分布。
>金银湖片区的商业多以社区商业配套的形式呈点状分布；
>金银湖片区的盛业网点多为新建楼盘的配套商业，从规模上分布相对均匀。
项目地块现状：
地块平整，地块一紧邻金山大道，无景观资源，周边环境较为纯粹，干扰因素较小。
2、本项目未来发展方向——吴家山第一个综合体项目
开发目标一：
打造吴家山第一个综合体项目
开发目标二：
三个地块进行资源整合，形成住宅与商业联动
开发目标三：
一期实现快速回款，迅速打开市场局面
以生态、宜居为核心定位的片区印象吸引越来越多城市中心关注健康、热爱生活的客户置业
2.1水景资源
金银湖区域水域面积达12000亩，环金银湖湖岸线42000米。
大量的湖汊和湿地，保存完好的自然原生态，使金银湖拥有独特的湖景景观资源。
金银湖水域，东、北、西，东流港、黄狮海、潇湘海、径河四条水道纵横贯通，金岛、银岛、卧龙岛等九个半岛点缀其中。
2.2人文建设
☆某市出台《泛金银湖概念性规划》，将金银湖周边确定为“中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、某优越的滨水居住区和高新创业基地”。
；
☆根据规划，环金银湖岸线以绿色生态和水为主题，将建成湿地体验区、时尚休闲区和文化生活区；
☆政府利用自然资源打造的旅游功能定位区不但会促使周边环境的进一步优化，更会极大提升区域的居住价值和消费能力；
☆环湖岸线以绿色生态和水为主题，分别建设成为湿地体验区、时尚休闲区和文化生活区。
；
☆现有3条道路金银湖路、马池路、环湖路将按进行改造，打造成金融商业街，建设高档酒店、商场百货、时尚会所、休闲酒店和企业研发总部等；
☆政府拟建国际级、服务式、“孤岛型”的城市片区6750亩的新型国际商务度假区；
☆国际商务度假区规划五大功能区，度假休闲区；东北，商务会展区，娱乐休闲区（即“三堤一岛”）；湿地体验区；创意体验区；
☆金银湖将建成生态商务城、常青花园商业带、金银潭工业旅游区三大公共服务中心；
☆海昌集团投资30亿的极地海洋世界，与现有高尔夫球场、湿地公园优势互补，将带动泛金银湖成为中部地区独具特色的生态旅游和休闲度假胜地；
☆2012年地铁2号线通车，6、7号线将在2017年前建成通车，地铁的建成将为金银湖区域发展带来新的机会；
☆本项目借助地铁2、6、7号线开通的良好契机，符合发展TOD模式的条件，旨在以以轨道交通枢纽站点为特色和导向，承担完善区域城市功能、疏散中心城职能以及服务片区产业职责，打造以居住、生活、工作和谐共处的社区；
☆以机电、建材、家装、汽车产业为主的舵落口加上吴家山新兴的国家级经济开发区经济支撑，带来巨大的产业人群
>舵落口大市场，是华中第—家国家级、综合性、大规模的商贸物流中心，占地面积1760亩。
目前形成以家居建材、农业生产资料为主的大型综合批发交易市场，人驻商户3000多户，每年接待市内外客商逾2000万人次，交易总量1300万吨，其中装饰板材、木线类、农业生产资料占据全省70%的市场份额。
>前入区投资的知名台资企业有：
台湾统一集团、远东集团、大荣集团、士林电机、华城电机、大鹏电子、采轩服饰等。
>在台资带动下，投资区已逐渐形成产业集聚的效应，吸引了中国香港、日本、美、德、法等众多外资和国内知名企业落户，合同投资总额30亿美元，利用外资16亿美元
2.3区域价值小结：
◎区域发展支撑未来中端客户;
◎我们区域有机会成为;
>汉口人寻找“闹中取静，离尘不离城”的首席生态居住区
>城市发展方向上，未来副城市核心区
>定位为生态复合型服务城区，宜居、休闲定位
>日益完善的交通网拉进区域与汉口中心区的距离
>区域既是项目入市的核心难点，又是项目快速突破的攻击点，紧扣吴家山宜居、生态的定位将弱化陌生感，增加生活感
3、区域现状分析
金银湖从地理上有着常青、环湖、东西湖（吴家山）的几个区域划分，每个区域有着自己鲜明的特点；
吴家山区：
台商投资区，东西湖片区的内部核心区域，具有一定工业产业的基础，居民集中，购买力较好与东西湖区其他区域；
常青片区——依托于常驻人口而快速发展的区域，缺乏景观资源，未来依托二号线可以分流相当刚需购买者；
环湖区域占据金银湖最大景观资源，北面受限于交通因素，入住率提升缓慢配套少，南面发展迅速，价格领跑；
东西湖区域本身有相当的原居住居民，和一定的工业基础，加之台商投资区的崛起，未来发展潜力大
4、项目机会客户
项目位于吴家山台商投资区内，机会目标客群从吴家山向市中心扩散：
东西湖区产业园内的高级蓝领
☆舵落口大市场内3000余户私营业主；
☆长丰乡本地居民和古田片区拆迁户；
☆城中心挤压出的普通白领；
☆地铁6号线经过本项目，将带来更多不同区域和不同需求的客群。
5、市场调研情况
5.1东西湖区2004年-2009年GDP一直保持快速增长，片区整体经济状况不断得到优化。
但是与某市主城区其它片区比较其经济总量仍有较大差距。
东西湖区2005-2009年人均GDP增长量保持15%以上快速发展。
受东西湖区人口较少影响，片区整体GDP水平处于各片区水平中游。
东西湖区经济发展——房地产投资位于全市前列
调控政策对于东西湖区房地产投资影响较小，同时东西湖区房产投资力度位于某城区前列。
5.2东西湖区经济发展——人均可支配收入增长迅速
东西湖区人均可支配收入发展状况（单位：
万元）
片区人均可支配收入增长速度较快，拥有一定消费基础，但与其他主城区比仍有微小差距。
5.3金银湖区规划：
以“后花园”之名，见证居住、商务、生态的多重发展：
☆空港经济：
《某天河国际机场总体规划》得到了国家民航局和省政府批准。
机场三期改扩建总投资120亿元，业内评估，完成后，天河将成为中国中部最好的国际机场，机场的物流、人流、信息流最为高端，附加值最高、高增值性强;
☆总部经济：
鑫桥高新科技产业园,吴家山台商投资区,药业公司,海事法院办公楼,某烟草专卖局,中国邮政以及凌云科技集团、美国百事、法国达能、美国康地等一批国际知名企业纷纷抢滩东西湖；
☆生态居住区：
多数楼盘以优美的金银湖资源进行楼盘开发，已经形成浓厚的居住氛围；
☆旅游休闲区：
金银湖周边78平方公里区域确定为“中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、某优越的滨水居住区和高新创业基地”
5.4金银湖区域未来发展潜力
5.41金银湖居住价值发展潜力——优美的自然环境及目前已经形成的居住氛围,以三环线、金山大道、环湖路为核心分界线，形成居住组团
>三环线附近：
万科城、新世界常青南园、常青花园；
>金山大道附近：
万科高尔夫、银湖翡翠、金地格林春岸、翠堤春晓、万科城市花园；
>吴家山片区：
沿海赛洛城、恒大城、祥生柏景湾；
>环湖路：
升华现代城、顺驰泊林、金银湖别墅、丽水佳园等；
>目前金银湖核心楼盘已经达到20万左右的常住人口
5.42金银湖商务价值发展潜力——通过“三轴、三片、两中心”的规划布局结构，力图将规划区建设成为环境宜人的金银湖生态商务城。
金银湖生态商务城规划
>北片：
位于金山大道以北，铁塔路两侧的地区，布置商务办公并配套文化娱乐及休闲设施形成商务休闲区；
>南片：
位于金山大道以南，环湖西路以东的地区，布置商业金融设施服务整个片区乃至东西湖地区，从而为打造金银湖生态商务城创造良好的条件；
>西片：
位于环湖西路以西，张公堤辅道以北的地区，以产业集聚效应带动该片的发展，并为生产配套完善的生活服务设施。
>商务休闲中心，结合银湖中路与马池路两侧文化娱乐设施，及北片西侧沿湖的生态商务别墅的建设，形成金银湖生态商务城的商务休闲中心；
>商业金融中心，结合金桥中路两侧行政办公和商业金融设施及南片的步行商业用地的开发建设，形成商业金融中心。
5.43金银湖商务价值发展潜力——
吴家山：
台商投资工业新城
☆吴家山片区，主要实施旧城改造工程，重新布局吴家山新城，建设环径河的高技术产业区、西南部工业物流区、北部居住新区和南部旧城居住区，力求成为某辐射孝感、天门等城市圈城市经济的“桥头堡”；
☆在产业方面，在现有统一、台塑等60余家台企，以及机电、物流、食品等特色产业的基础上，发挥保税物流、台企联华中基地等优势，用5年至10年时间建成为华中台资密集区。
5.44金银湖旅游休闲价值发展潜力——金银湖以旅游休闲为定位，目前旅游休闲配套较为齐全，且已经有“城市客厅”之美称；
金银湖旅游休闲发展潜力
>金银湖的旅游休闲产业链正在形成，片区丰富的水景资源和旅游资源已经逐渐吸引了众多投资商的关注，于此兴建大批旅游项目；
>金银湖政府规划开发金银湖生态商务城，总规划面积83.52公顷（含水面面积63.66公顷），投资规模4亿元。
利用金湖、银湖、墨水湖等自然环境，大力开发休闲旅游景观。
“十一五”期末，沿金银湖湖岸建成休闲景观长廊1个、影视娱乐中心1个、水上游乐项目2个，休闲旅游区形成税收2000万元
5.45区域成熟度之交通：
以地铁为核心的公共交通的建设使东西湖片区与其他各个片区的联系更为紧密，已经形成成熟的立体交通网络
☆轨道交通1号线二期工程计划从宗关开始向西，止于东西湖三店城西板块内。
另外，在2010年前完工两条地铁中，2号线（地铁）的一期工程，将建设常青花园——街道口段；
☆贯通后的轻轨从堤角到东吴大道，将极大的改善金银湖的出行环境，提升区位价值。
☆金银湖区域距汉口中心商业区10公里，汉口火车站7公里，距某天河国际机场18公里。
机场路、市中环线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，共同构建了区内“蛛网”形立体交通；
☆随着交通升级的加速，金银湖的多层次外向辐射网络即将形成，为项目商业商务设施全面辐射某提供了条件。
区域成熟度之交通：
地铁六号线将大大增加东西湖片区的便利性，增加与金银湖与汉阳的联系
☐某地铁6号线线路长33.5公里，计划2017年建成。
☐某地铁6号线将连通三环线外围的沌口和金银湖，也是连接汉口与汉阳的一个重要纽带。
☐起于沌口三角湖，途径钟家村、汉口火车站、常青花园和东方马城几个商圈密集的区域，到达终点假日广场站。
☐2011年计划完成海洋中心站、博览中心站部分主体结构施工，这也是继地铁3号线之后第二条下穿汉江的地铁，连通了三环线外围的两个新开发区域，在钟家村与地铁4号线实现换乘，在江汉路与地铁2号线实现换乘，在大智路与轻轨换乘。
5.46区域成熟度之商业配套：
基本配套已经初步形成，但综合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在吴家山片区内。
⏹金银湖整体规划了“一主一辅多心”的公共服务配套格局；
⏹金银湖中学是为了满足泛金银湖地区及周边小区居民对于教育配套的需求，政府投资近亿元新建的公办寄宿制初中，目前已对外招生；
⏹协和医院与东西湖区签约，规划投资4亿元，3年内在金银湖建一家综合性三级甲等医院——协和金银湖医院。
区域成熟度之商业配套：
基本配套已经初步形成，但综合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在老吴家山片区内。
⏹位于城西板块的吴家山片区，生活配套较为成熟，生活也是最为便利的核心区域。
2009年5月8日，市政府与台商达成协议，在吴家山设立东西湖“台商投资密集区”，众多产业和商业的聚集，使得它的区域优势越来越明显，开发商更是将眼光聚焦如此，开发的楼盘也日益增多，未来将会吸引更多商家进驻本区域。
⏹区域成熟度之综合配套：
吴家山片区的教育、医疗、商业配套已全面
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