电梯保护保养管理的六点心得体会Word文件下载.docx

电梯保护保养管理的六点心得体会Word文件下载.docx

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如居住或存储杂物等。

　　三、机房内应设有灭火设施。

　　四、机房内应维持通风和卫生良好，天花板墙壁及窗户不能漏水、渗水。

　　五、机房管理员必需严格遵守酒店各项规章制度，认真学习专业知识，全面熟悉设备结构原理、性能，应做到故障判断准确，仔细保护，不断提高业务水平。

　　六、管理者应按时检查电梯运行情况，做到每一个月两次按期进行检查、保养，做好记录，并签字，送交部门管理签字，归档。

　　七、检查电梯运行状况时，如有故障或异样应及时向部门领导或维修单位报修，必要时应停止电梯运行，做好详细记录，报告部门领导或酒店领导。

　　八、电梯随机三角钥匙、操纵钥匙和侯梯厅停用钥匙，要由管理者负责保管利用。

　　篇二：

电梯维保管理技能　　物业电梯维修保养的六点沟通技能XX-01-17物业管理资讯　　wyglzx关注物业管理动态分享物业行业信息一幢大楼电梯运行是不是舒适正常，很大程度地表现了大楼物业设备管理水平的高低。

电梯作为一种特殊设备，其保护保养一般由专业的电梯保护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。

　　保护与监管、专业与非专业，如何调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量？

作为电梯设备管理人员，如何抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平？

笔者从事电梯保护保养管理连年，取得六点心得体会。

　　一、以诚相待、一路参与　　很多物业公司管理者都有这样一种观点：

物业所辖电梯已与电梯维保公司签定了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。

也有少数物业公司以为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。

这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

　　笔者曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：

该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执——一段时期该公司所管理大楼货梯门回路几回出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。

物业公司电梯管理人员以为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事；

电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车常常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。

顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

　　笔者以为，该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题——一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。

但真正的问题是二者之间的关系问题——两边互不信赖、彼此推诿。

　　那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当维持如何一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢？

笔者以为，两边应当秉持以诚相待、一路参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，彼此尊重、目标一致，不彼此角力，这样才能同心合力确保电梯运转正常。

　　二、制定计划、有的放矢　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养保护缺乏针对性。

笔者阅读过量家电梯维保公司的保养（维保）作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位（部件）的检查项目。

而实际操作是除安全回路必查之外，很多检查项目只能做到走马观花。

那么，如何确保电梯维保工作的质量呢？

笔者以为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员增强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。

“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是不是异样进行肉眼判断；

“闻”即对关键设备和关键部位（特别是电气设备）是不是有异味进行确认；

“问”是了解乘梯人员的感受；

“听”是在机房或乘坐电梯时感受是不是有异响情况存在。

发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异样情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并按照性质情况决定是不是采取停梯并通知电梯维保人员。

　　在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，按照电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。

其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。

这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控当中，做到目标明确，有的放矢。

　　三、不断学习、胸有成竹　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了必然的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

　　笔者通过连年的实践，以为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应偏重三个方面：

一、掌握电梯运行原理和系统分类。

对电梯运行原理的掌握会在维保管理　　人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。

掌握电梯的系统分类，能帮忙电梯维保人员明确故障范围。

二、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处置方式。

电梯作为一种常常利用的技术比较成熟的特种设备，其保养和保护也都有章可循，有矩可蹈。

了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。

3、对特定部件、构件有必然的认知。

电梯包括一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。

特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有必然的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

　　四、紧抓维保重点、做好旁站管理　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，不免公司利益之间彼此冲突；

同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。

因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处置时的旁站管理，显得尤其重要。

　　XX年，笔者参与一路SPVF电梯死机故障处置的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后当即提出故障点是PLC控制板，要求改换。

一个专用PLC控制板报价三千多元，公司是不是该出这部份钱？

由于全程参与了维保人员的检测进程，笔者参照电气图纸，和前期同类故障处置的经验，提出故障点不必然是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。

后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，致使无法打到开关所致。

对开关安装位置进行适当的调整后，从头按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。

试想若是没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。

　　五、注重细节、富于创造　　在对笔者所处大厦的电梯保护工作中，曾经出现了这样一个问题：

几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中老是发出细小不绝的哆嗦声。

如何解决？

维保方提出改换膜片，可是除膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响利用的问题，改换理由显然不充分。

利用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢？

但不能确保玻璃胶对膜片不够成侵蚀且不影响红外对射。

在两边人员多次讨论后，最后我方人员斗胆提出用煮熟的糯米粘接。

原因有二：

一、煮熟的糯米不具有侵蚀性；

二、煮熟的糯米在光幕保护中便于清除。

这一斗胆带有创造性的方式最后被证明效果良好，既在一按时间内解决了光膜膜片的哆嗦，又可以反复利用。

　　六、知己知彼、百战百胜　　在与电梯维保公司互动中，由于两边利益点不一致，矛盾在所不免，乃至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定两边“输赢”的关键。

　　笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。

对于对方的这一报价，我方不能接受，当即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。

由于我方电梯维保管理人员对电梯设备组成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，肯定其工程量只包括对电梯层显显示程序数字值设置上的必然更改和部份内层招膜片的改换，两人一天即能完成。

在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，通过量次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既博得了这次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。

　　物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。

同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有利启发和帮忙。

　　篇三：

电梯保护保养管理规定　　电梯保护保养管理规定　　一、为确保电梯设施设备日常运行利用，电梯保护保养人员要认真做好，电梯设施的保护保养管理工作。

　　二、维持电梯各部位的清洁，无积尘、油污，设备见本色　　三、油窗完好清楚，各部位不渗油、漏油（允许滴油部位不超标）。

润滑部位油量充沛，油路畅通，油位显示正常，油质符合规定要求。

　　四、紧固部件稳固无松动、转动、滑动部位转动灵活。

滑动流畅，动作准确、靠得住，机构运行平稳，无异样振动；

晃动和冲击。

噪声符合规定要求，机房间　　五、电梯控制回路和信号显示正常、准确，电梯厢内部装置和各层站按钮、指示灯、开关完好、指示正确、操作灵活靠得住。

　　六、电梯启动、加速、减速、停层运行平稳，无超重感和失重感及晃动；

振动现象。

乘坐舒适，其平层准确度能达到以下要求：

梯速为～/s的交、直流电梯≤15mm。

　　七、电梯的超载装置、报警装置，通信和电梯厢内照明、电扇完好，可保证正常工作。

　　八、维修保养人员操作前不能饮酒，操作中要头脑情形，精力集中，不做与电梯维修保养无关的事。

　　九、维修保养电梯的电气设备时，电梯维修人员须持有本地有关部门核发的“电工证”。

　　十、保养、检修时，应尽可能避免在井道内上下（如电梯厢顶和底坑）同时作业。

十一、维修作业时，严禁将安全高开关、安全钳开关等各类安全开关用机械方式或电气短路方式封起来运行。

　　十二、在保养检修引机时，应断开相应电源总开关。

　　十三、进行维修保养时，应断开相应电源总开关。

确需要带电作业时，应执行地域《电气安全工作流程》，并设有专人监护。

在停电底电梯电源开关柄上悬挂“禁止合闸；

有人操作”的警示牌。

　　十四、检修用行灯应利用36V安全电压。

　　十五、维修时不得擅自改动原有线路，确需改动时，应先征得有关部门同意方可进行。

十六、维修作业需用电焊、气焊、喷灯时，应遵守有关的安全操作规程，并在操作现场采取相应的安全防患办法。

　　十七、如检修保养时，需在机房操纵电梯，必需先关闭厅门、电梯门，切断门机回路　　后再进行。

　　十八、电梯维修人员应依照电梯维保标准规定，做好日常电梯保护、检查及保养工作。

十九、每一年进行一次全面的安全技术查验，肯定电梯运行状态及不安全因素。

制定整改计划（改换曳引机、清洗导轨工作面、控制柜除在检修安全回路、改换磨损和不靠得住机械电器部件）　　二十、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件维持完好，轿厢整洁。

维修保养单位人员应进行按期保养。

　　二十一、电梯发生一般故障的，2小时内维修保养单位人员必需到现场修理；

发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须当即到现场做应急处置，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

　　电梯维修保养外包控制流程　　

（一）维保单位应参照《电梯按期保养项目表》或维保合同的规定对电梯及其安全设施进行预防性维修保养，并制定《维修养护时间表》交物业管理处备案；

保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准；

（二）采取踊跃办法消除事故隐患。

发生电梯故障时，应当即书面通知物业管理处停止利用电梯，并与管理处一路做好安全防护工作。

　　（三）落实维修保养进程中的现场安全防护办法，并应遵守物业管理处的各项规章制度，保证施工安全；

　　（四）协助配合物业管理处成立电梯技术档案。

　　（五）电梯维修保养单位应当设立24小时维修值班，保证接到一般故障通知后2小时赶到现场。

发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须10分钟内到现场做应急处置，维保单位须在半小时内到现场进行救助。

　　（六）维修保养单位应当做好下列维修保养记录，并归入电梯维修保养档案：

　　1．保养记录包括电梯编号、保养日期、保养内容、作业人员和物业管理处对保养工作的确认等内容。

　　2．应急维修记录包括电梯编号、维修日期、故障原因、处置结果、维修人员抵达维修现场时间和维修结束的时间、维修人员和物业管理处对维修工作的确认等内容。

　　3．报修记录包括报修时间、报修单位名称、故障内容、派出维修人员的姓名及维修人员抵达维修现场时间等内容。

　　（七）在维保进程中如有零件改换，维保单位应出具相关资料报告（近期该电梯维修保养记录、故障现象、原因、维修方案、技术鉴定、费用清单），由物业维修中心进行初步现场查对，参照电梯运行状况，出具现场情况报告，交公司运作部，由运作部进行技术鉴定/费用审核，最终由业委会通过确认改换。

　　（八）物业维修中心有必要对维保人员的施工进行现场管控，并记录在案。

特别在改换零配件时，必需记录在设施、设备台帐清单内，和确认零配件的品牌、型号、合格证、数量、外观等。

并将改换下的故障零配件临时陈放以备核查。

　　（九）物业维修中心应不按期的对维保电梯运行状况、运行记录、维修保养记录等资料抽查，记录在公众设施巡查表内，如有异样现象及时报修维保单位。