中都财富广场公寓写字楼销售方案2.docx
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中都财富广场公寓写字楼销售方案2
中都财富广场公寓、写字楼销售方案
一、目前公寓、写字楼剩余状况
1、公寓
类别
套数
建筑面积：
㎡
总价：
元
总价七折后：
元
数据
168
11127.27
折前公寓整体均价为2765.6元/㎡，公寓七折后整体均价为：
1935.9元/㎡。
2、写字楼
类别
套数
建筑面积：
㎡
总价：
元
总价七折后：
元
整层未售
33
3657.04
已售剩余部分
38套
3380.6㎡
8924950元
3247465元
合计
62
7037.64㎡
元
元
3、剩余公寓、写字楼面积、价格统计
Ø总计剩余面积：
18164.91㎡
Ø总计剩余总价：
23030653元
Ø七折后总价：
16121457元
二、目前客户来访及积累情况
七月份平均周来访量仅3批，其中，咨询公寓和写字楼客户就仅占1/3左右。
意向客户积累：
公寓有20批，写字楼有3批。
三、阻碍销售和客户认同的因素分析
1、北向房源难以消化
2、推出时间较晚，类似物业的竞争，造成了客户的分流
3、来客量少、近期缺乏有效宣传
4、投资前景不明朗
一般公寓产品的购买人群中，投资客户占到50%——70%左右，而本项目较少投资客户关注的原因为：
A、定位不明确，导致出租前景不明朗
B、青州的办公及居住公寓需求量少，较难出租
5、商业用地性质，回报年限短，首付比例高及使用成本高
四、公寓销售思路
1、以快速销售为主要目的：
快速将可售部分中，客户易接受的产品，进行销售。
2、以优惠力度促进销售：
当前形势下，考虑到各类型产品已分配到个人手中，在促销政策上，主要采用价格折扣的方式。
3、整层、单套组合销售：
除个别股东要求其楼层须整体销售外，将公寓部分4、5层作为整层销售重点保留，其他楼层股东无特殊要求的，即打开销售，由客户自选。
五、公寓的推广名及定位
中都财富广场涵盖了住宅、商业、写字楼、公寓等，是广义的概念。
本项目宜重新取案名，同时明确公寓定位，用最简洁、省力的方式快速锁定目标客户，实现项目快速销售、快速回款。
1、项目推广名
60公寓
◆案名释义
A、虽然此公寓属于中都财富广场的一部分，更加突出了公寓项目，同时给人耳目一新的感觉。
B、案名简洁易记，青州首创的以数字开头的案名，能快速抓住客户，使其对项目产生了解。
C、60㎡的公寓是项目的主力户型，通过案名使项目的信息最快速的传达给目标客户群，便于客户掌握信息。
2、公寓功能定位
A、偏住功能分析
对前期积累的客户就公寓的功能进行摸底，大多数客户认为本项目的建筑形式不适合做住宅，人们对住宅的需求大多为两室或者三室的传统住宅。
普通住宅首付2成，普通两室的住宅首付仅五万元左右，购买门槛较低；同时本项目不具备双气、阳台等，所以项目偏形式销售，压力较大。
B、偏办公楼功能分析
本项目的建筑形式更为适合做办公楼使用，但青州市场对办公楼的需求有限，本项目将面临较大的销售压力。
C、公寓式酒店功能分析
酒店式公寓管理及运营成本较高，本项目不适合。
D、商住公寓功能分析
商住公寓既能满足办公需求，也能满足居住需求，且其用途多样，即可纯办公，也可纯居住，又可办公+居住。
对于投资客户，从感觉上扩大了其出租空间。
目标自用群体：
在青州设置办事处的公司、附近工作人员临时住所，及一般的公司等，群体广泛。
因此，本项目最终功能定位：
以办公为主要功能的商住公寓
3、实现商住公寓快速销售的办法
以热水器、电磁炉、空调等物品的赠送，实现其居住功能，而以上物品不赠实物，而是给客户较大的折扣，使其感觉购买此房屋更加实惠。
六、写字楼销售思路
1、顺带销售：
跟随公寓宣传，顺带写字楼销售。
2、阶段优惠促销：
通过阶段促销（上述政策），促进部分产品销售。
七、销售政策建议
1、销售价格
见附件。
2、销售政策建议
（1）阶段优惠递减的思路
针对公寓：
8月8日起，开展中央商务区“喜迎花博、财富大厦优惠月”活动：
8月底前购买，均可享受88折优惠，购买整层客户享受85折优惠；9月份优惠幅度将降低，但在8月份销售中不公布9月份仍有优惠的信息。
该政策只针对公寓、剩余北向写字楼和整层购买客户。
南向写字楼不采用该政策，剩余商铺，可暗地操作给与95折。
（2）付款方式优惠：
一次性付款额外98折，按揭99折。
3、需各股东确定重要事项
（1）各楼层销售单位组合：
整卖还是单卖？
需甲方确定哪些楼层须整层销售，如贵司各股东，对自己分配的楼层无严格要求，我方建议除保留4、5层作为整层销售外，其他楼层全部推出进行销售。
（2）产权性质、手续办理程序：
公寓为住宅还是办公？
一手房还是二手房？
手续如何办理？
客户缴纳费用是否与一手房一致？
（3）代理公司提成比例：
考虑到销售难度和销售量，建议剩余单位统一按2%给代理公司计算佣金。
八、宣传计划及主题建议
1、宣传物料建议：
单独为公寓和写字楼印刷单张、夹带商铺讯息。
该单张，在8月中旬前印刷出来，并进行辅助派单宣传。
2、广告先行、探查市场、积累客户
自8月1日起，全面启动报纸广告宣传，加大宣传力度和频率，积累客户创造销售条件。
8月8日正式发售公寓部分。
3、报纸广告计划及主题
关键词：
成熟公寓、60㎡70年产权、超低折扣、现房入驻
中都财富广场8月份报纸广告计划
时间
媒体
主题
价格（元）
8.6
短信
60公寓，掀起青州财富风暴
10万条，共7000元
8.6
今日青州
60公寓，掀起青州财富风暴
6000
8.6
晨鸿信息
60公寓，掀起青州财富风暴
1800
8.11
晨鸿信息
60公寓，低总价、低首付、超大折扣，买的实在！
1800
8.13
鲁中信息
关注城市中心成熟公寓
1800
8.18
晨鸿信息
60㎡，最舒适从容的空间
1800
8.27
鲁中信息
享受城市繁华便利70年
1800
8.30
晨鸿信息
60公寓，热销中（软文）
1800
合计
7期报广，一次短信
-----
23800元
9月份及以后推广计划另行提交。
以上，请贵司各股东商议后快速决策并答复。
行丰地产策略机构中都项目组
附件：
中都财富广场剩余单位价格表
（优惠前）
公寓楼4层价格表
四层
总面积
1243.67
总价
均价
2653.40
详细
房号
面积
单价
总价
1-401
61.03
3180
194075
1-402
59.25
3150
186638
1-403
60.78
3150
191457
1-404
60.78
3150
191457
1-405
60.78
3150
191457
1-406
60.78
3150
191457
1-407
59.25
3150
186638
1-408
82.06
2960
242898
1-409
72.8
2870
208936
1-410
72.8
2330
169624
1-411
51.51
2360
121564
1-412
74.18
2330
172839
1-413
59.87
2330
139497
1-414
59.87
2330
139497
1-415
59.87
2330
139497
1-416
59.87
2330
139497
1-417
59.71
2330
139124
1-418
84.24
2100
176904
1-419
84.24
2100
176904
公寓楼5层价格表
五层
总面积
1253.11
总价
均价
2688.28
详细
房号
面积
单价
总价
1-501
60.89
3190
194239
1-502
59.11
3170
187379
1-503
63.06
3170
199900
1-504
64.89
3170
205701
1-505
64.9
3170
205733
1-506
63.06
3170
199900
1-507
59.11
3170
187379
1-508
81.87
2980
243973
1-509
72.63
2900
210627
1-510
72.63
2370
172133
1-511
50.39
2400
120936
1-512
74
2370
175380
1-513
59.73
2370
141560
1-514
59.73
2370
141560
1-515
59.73
2370
141560
1-516
59.73
2370
141560
1-517
59.57
2370
141181
1-518
84.04
2130
179005
1-519
84.04
2130
179005
公寓楼6层价格表
六层
总面积
1253.11
总价
均价
2700.23
详细
房号
面积
单价
总价
1-601
60.89
3030
184497
1-602
59.11
3010
177921
1-603
63.06
3010
189811
1-604
64.89
3010
195319
1-605
64.9
3010
195349
1-606
63.06
3010
189811
1-607
59.11
3010
177921
1-608
81.87
3170
259528
1-609
72.63
3140
228058
1-610
72.63
2790
202638
1-611
50.39
2430
122448
1-612
74
2400
177600
1-613
59.73
2400
143352
1-614
59.73
2400
143352
1-615
59.73
2400
143352
1-616
59.73
2400
143352
1-617
59.57
2400
142968
1-618
84.04
2180
183207
1-619
84.04
2180
183207
公寓楼7层价格表
七层
总面积
1253.02
总价
均价
2730.22
详细
房号
面积
单价
总价
1-701
60.88
3060
186293
1-702
59.11
3040
179694
1-703
63.06
3040
191702
1-704
64.89
3040
197266
1-705
64.83
3040
197083
1-706
63.06
3040
191702
1-707
59.11
3040
179694
1-708
81.87
3200
261984
1-709
72.63
3170
230237
1-710
72.63
2820
204817
1-711
50.39
2460
123959
1-712
74
2430
179820
1-713
59.73
2430
145144
1-714
59.73
2430
145144
1-715
59.73
2430
145144
1-716
59.73
2430
145144
1-717
59.56
2430
144731
1-718
84.04
2210
185728
1-719
84.04
2210
185728
公寓楼8层价格表
八层
总面积
1241.78
总价
3530335
均价
2842.96
详细
房号
面积
单价
总价
1-801
65.05
3090
201005
1-802
63.16
3070
193901
1-803
67.37
3070
206826
1-804
69.34
3070
212874
1-805
69.34
3070
212874
1-806
67.37
3070
206826
1-807
63.16
3070
193901
1-808
50.62
3230
163503
1-809
78.58
3200
251456
1-810
70.22
2850
200127
1-811
41.74
2490
103933
1-812
79.07
2460
194512
1-813
63.82
2460
156997
1-814
63.82
2460
156997
1-815
63.82
2460
156997
1-816
63.82
2460
156997
1-817
63.64
2460
156554
1-818
89.79
2250
202028
1-819
89.79
2250
202028
公寓楼9层价格表
九层
总面积
1241.78
总价
3570918
均价
2875.64
详细
房号
面积
单价
总价
1-901
65.05
3120
202956
1-902
63.16
3100
195796
1-903
67.37
3100
208847
1-904
69.34
3100
214954
1-905
69.34
3100
214954
1-906
67.37
3100
208847
1-907
63.16
3100
195796
1-908
50.62
3270
165527
1-909
78.58
3250
255385
1-910
70.22
2880
202234
1-911
41.74
2520
105185
1-912
79.07
2490
196884
1-913
63.82
2490
158912
1-914
63.82
2490
158912
1-915
63.82
2490
158912
1-916
63.82
2490
158912
1-917
63.64
2490
158464
1-918
89.79
2280
204721
1-919
89.79
2280
204721
公寓楼10层价格表
十层
总面积
1236.94
总价
均价
2810.54
详细
房号
面积
单价
总价
1-1001
66.71
3150
210137
1-1002
64.76
3130
202699
1-1003
69.09
3130
216252
1-1004
71.11
3130
222574
1-1005
71.11
3130
222574
1-1006
69.09
3130
216252
1-1007
64.76
3130
202699
1-1008
51.91
3300
171303
1-1009
44.13
3280
144746
1-1010
72.01
3000
216030
1-1011
81.08
2520
204322
1-1012
65.44
2520
164909
1-1013
65.44
2520
164909
1-1014
65.44
2520
164909
1-1015
65.44
2500
163600
1-1016
65.26
2500
163150
1-1017
92.08
2310
212705
1-1018
92.08
2310
212705
公寓楼11层价格表
十一层
总面积
1199.9
总价
均价
2811.79
详细
房号
面积
单价
总价
1-1101
63.16
3180
200849
1-1102
61.32
3160
193771
1-1103
62.9
3160
198764
1-1104
62.9
3160
198764
1-1105
62.9
3160
198764
1-1106
62.9
3160
198764
1-1107
61.32
3160
193771
1-1108
49.15
3330
163670
1-1109
76.58
3070
235101
1-1110
76.01
2550
193826
1-1111
76.77
2550
195764
1-1112
61.96
2550
157998
1-1113
61.96
2550
157998
1-1114
61.96
2550
157998
1-1115
61.96
2530
156759
1-1116
61.79
2530
156329
1-1117
87.18
2380
207488
1-1118
87.18
2380
207488
公寓楼12层价格表
十二层
总面积
1203.96
总价
3348883
均价
2781.56
详细
房号
面积
单价
总价
1-1201
64.09
3150
201884
1-1202
61.19
3130
191525
1-1203
62.77
3130
196470
1-1204
62.77
3130
196470
1-1205
62.77
3130
196470
1-1206
62.77
3130
196470
1-1207
63.18
3130
197753
1-1208
49.05
3300
161865
1-1209
76.41
3040
232286
1-1210
75.85
2520
191142
1-1211
76.6
2520
193032
1-1212
61.83
2520
155812
1-1213
61.83
2520
155812
1-1214
61.83
2520
155812
1-1215
61.83
2500
154575
1-1216
62.73
2500
156825
1-1217
88.23
2350
207341
1-1218
88.23
2350
207341
写字楼4层
四层
总面积
1245.05
总价值
层均价
2839.11
详细
房号
面积
单价
总价
2-401
156.76
2980
467145
2-402
128.46
3020
387949
2-403
128.46
3020
387949
2-404
127.1
3140
399094
2-405
100.95
2840
286698
2-406
126.37
2710
342463
2-407
126.54
2670
337862
2-408
141.66
2600
368316
2-409
208.75
2670
557363
写字楼11层
十一层
总面积
1203.4
总价值
层均价
3105.76
详细
房号
面积
单价
总价
2-1101
121.83
3480
423968
2-1102
130.31
3500
456085
2-1103
130.31
3500
456085
2-1104
128.92
3620
466690
2-1105
102.4
3280
335872
2-1106A
64
2720
174080
2-1106B
64.18
2660
170719
2-1107A
64.18
2660
170719
2-1107B
64.18
2660
170719
2-1108A
64.18
2660
170719
2-1108B
79.51
2660
211497
2-1109
189.4
2800
530320
未售商铺价格调整
序号
房号
面积（㎡）
单价（元）
总价
1
1-209
59.47
4116
244779
2
8-231
66.68
3682
245516
3
8-233
62.48
3696
230926
4
8-301
75.21
2716
204270
5
8-302
63.47
2786
176827
6
8-304
63.47
2786
176827
7
8-306
63.47
2716
172385
8
8-320
69.34
2226
154351
9
8-322
69.34
2226
154351
10
8-323
69.34
2296
159205
11
8-324
63.47
2296
145727
12
8-325
69.34
2436
168912
13
8-326
63.47
2366
150170
14
8-327
62.35
2436
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