上海新鸿基IFC全解析.pdf

上海新鸿基IFC全解析.pdf

《上海新鸿基IFC全解析.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海新鸿基IFC全解析.pdf（34页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

中国首屈一指的地标优质综合商业项目中国首屈一指的地标优质综合商业项目上海国际金融中心上海国际金融中心一、项目概况一、项目概况上海国金中心（ShanghaiInternationalFinancialCenter）集世界级水平的超甲级现代高科技办公楼、高尚购物商场IFCMall、国际顶级超豪华酒店上海浦东丽思卡尔顿酒店、五星级豪华服务式公寓酒店国金汇于一体的大型商业综合体大型商业综合体，锁定国内外高端客户，提供崭新的贵族奢华休闲及生活体验。

IFCMall，即国金商场，位于双子塔写字楼之间，建筑高建筑高8585米米，地上，地上44层，地下层，地下22层；分两期开发，层；分两期开发，一期面积约一期面积约1010万，二期面积超过万，二期面积超过11万。

万。

共180180多间店铺多间店铺，单是首层已汇单是首层已汇聚聚2525家世界顶尖品牌旗舰店，多家世界顶尖品牌旗舰店，多为两层式商铺，面积为两层式商铺，面积15001500以上以上15%15%的品牌首次登陆中国内地市场的品牌首次登陆中国内地市场40%40%首次进入上海首次进入上海，如百丽宫电影院、超生活等商场前景商场前景效果图效果图鸟瞰图鸟瞰图一、项目概况一、项目概况一、项目概况一、项目概况从概念规划、建造到运营，均采从概念规划、建造到运营，均采用高标准配臵，用高标准配臵，开发成本开发成本较较高高占地面积25000建筑面积40万购物中心11万写字楼20万酒店公寓9万停车场1900个开工时间2007年6月开业时间2010年6月开发商新鸿基地产投资总额80亿港元规划及建筑设计佩里卡拉克里佩里事务所室内设计英国贝诺物业顾问仲量联行机电工程柏城（亚洲）有限公司机构工程茂盛结构顾问有限公司土建承包上海建工（集团）总公司东临金茂大厦，西面正大广场，北接轨交地铁地铁22号线号线陆家嘴站和陆家嘴中心绿地，是浦东陆家嘴金陆家嘴金融贸易区核心位臵融贸易区核心位臵紧接延安东路隧道首个出口延安东路隧道首个出口，往浦东只须10分钟往西连接虹桥机场，往东通过磁悬浮连接浦东国际机场，并与规划中地铁地铁1414号线实现零换乘号线实现零换乘，往上海世博会会场只须20分钟二、地理位臵二、地理位臵三、建筑规划三、建筑规划3.13.1外立面外立面设计理念：

在东方明珠及黄浦江的映衬下，如如钻石版闪耀钻石版闪耀设计师设计师:

西萨西萨佩里佩里通过对钻石元素的提取，运用切面切面、短直线、短直线、三角及菱形面等元素三角及菱形面等元素进行充分塑造，在细节方面利用玻璃、石材、金属丝网玻璃、石材、金属丝网等材料营造出现现代感、时尚感十足的立面风格代感、时尚感十足的立面风格光纤灯光纤灯的运用让商场夜景更显迷离三、建筑规划三、建筑规划3.23.2商场入口商场入口商场及酒店次入口商场及酒店次入口陆家嘴步行环道商业次入口陆家嘴步行环道商业次入口商场前景商场前景商场正门商场正门三、建筑规划三、建筑规划3.33.3次入口广场次入口广场三、建筑规划三、建筑规划4.14.1停车设计停车设计停车指引图停车指引图三、建筑规划三、建筑规划4.24.2停车设计停车设计三、建筑规划三、建筑规划4.34.3停车设计停车设计运营：

运营：

停车10元/小时消费满150元可免费停1小时300元两小时500元三小时规格：

33层层停车场1,9001,900个个停车位是上海市最多停车位项目之一地下停车场入口门厅地下停车场入口指示地下停车场地下停车场三、建筑规划三、建筑规划4.44.4停车设计停车设计陆家嘴步行环道天桥处连接下沉式下沉式广场广场，首先引入眼帘的是苹果展厅苹果展厅三、建筑规划三、建筑规划5.15.1商业动线商业动线采用回环式回环式平面单流线设计，强调人流的疏导性三、建筑规划三、建筑规划5.25.2商业动线商业动线细节亮点：

大量运用圆弧形动线大量运用圆弧形动线让顾客的视野延伸更远，提高商场空间可视性和单店能见率；起人流引导作用，营造空间的安全感和舒适感三、建筑规划三、建筑规划5.35.3商业动线商业动线三、建筑规划三、建筑规划6.6.装潢设计装潢设计设计风格：

设计风格：

典雅欧陆式歌剧院的欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计浪线型镂空设计主色调：

高贵浪漫的香槟色及淡米白色香槟色及淡米白色设计重点：

时尚、高贵与精致按照商业价值随楼层上升而递减的规律，则楼层越高，商业价值越低；但设臵高层直达扶梯后，实现人流跨层输送，使使44楼和楼和11楼具有了几乎相同的商业价值楼具有了几乎相同的商业价值；商场内部视觉效果，更显气派非凡更显气派非凡三、建筑规划三、建筑规划7.17.1中庭设计中庭设计细节亮点：

细节亮点：

中庭挑高，扶手电梯直达中庭挑高，扶手电梯直达44层层中庭是各大推广活动的人气聚集地人气聚集地三、建筑规划三、建筑规划7.27.2中庭设计中庭设计四、业态分析四、业态分析业态配比业态配比业态业态零售零售餐饮餐饮娱乐娱乐比例比例50.00%50.00%30.00%30.00%20.00%20.00%商场定位商场定位：

成为上海最殿堂级国际购物商场最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点以国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的购物商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一样的尊贵购物享受业业态态布布局局苹果在上海的首家旗舰店首家旗舰店提供AppleStore零售店独有的特色优质服务，包括免费建议和技术支持citysupercitysuper超超.生活生活AppleStoreAppleStore零售店零售店国际大型生活品味专门店，上海首家旗舰店首家旗舰店，汇聚全球美食及生活用品占地面积占地面积2,7002,700，设计风格别树一臶服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌品牌CollectPoint（日本连锁服饰品牌集合店）、DKNYJeans、Levis、CKunderwear、LeSportsac（美国著名包包品牌）、Birkenstock（德国著名凉鞋品牌）、C.P.U（香港连锁潮流鞋类集合店）、SteveMadden（美国鞋类品牌）、Ecco（丹麦休闲鞋品牌）、BreadnButter（法国女装品牌）、MonsoonAccessorize（英国女装品牌）、LensCrafters（意大利的全球最大眼镜连锁店）、CityChainPrimo（香港手表连锁店）餐饮类餐饮类DONQ都恩客（日本著名连锁面包房）、GodivaChocolatier（比利时著名巧克力品牌）、星巴克、DonutKing多乐星（澳大利亚著名甜甜圈品牌）、Morozoff（日本著名糕点巧克力品牌）、Momi&Toys（日本可丽饼品牌）、HappyLemon（香港奶茶连锁店）、MochiSweets摩提工房（日式和果子店）、YogoJuice、和菓子里、大板名物、PortJapan、GinzaTakosen（日式章鱼小丸子夹饼专卖店）、JustDessert、私房靓汤、TaiYume、TokyoCurry、自家叉烧皇、Marukin、Hyoroku服务类品牌服务类品牌AppleStore（AppleStore（苹果旗舰店）苹果旗舰店）CitySuperCitySuper（香港高级进口商品超市）（香港高级进口商品超市）LG2LG2主力店主力店四、业态分析四、业态分析2.12.1各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布主力店主力店百丽宫百丽宫影院界的精致之最影院界的精致之最香港百老汇戏院旗下奢华品牌，是香港中环IFC的姊妹影院目前上海最高档次的影院之一，以奢华、典雅和宫殿装饰为设计风格有6间共能容纳800座位的影厅，配国际顶级放映设备、超宽座椅和椅间距；内装考究，通风、室温等均调至人体最适；VIP厅专设50座位，均为情侣座；服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类品牌品牌RedValentino、Sportb.、HugoBossOrangeLabel、A|XArmaniExchange、ClubMonaco、Diesel、MissSixty、CKCalvinKlein、DKNY、CharlotteRonson（美国设计师品牌）、Theory（美国后现代女装品牌）、Oblu（各类潮流牛仔裤品牌集合店）、FrenchConnection、CocktailLaMode（香港时尚品牌集合店）、iBlues、StellaLuna、i.t、NovoMe（潮牌集合店Novo的新一代店铺）、LinksofLondon（英国珠宝品牌）、Carat*（香港珠宝品牌）、Swarovski、Tous（西班牙品牌）、FolliFollie、MaBelle（香港珠宝品牌）、Lacoste、Adidas（面积为550）、Nike、NewBalance、Columbia、Aigle、Fancl、Clarins、Jurlique、Loccitane、MTM（香港护肤品牌）、EternalFragranceClub娱乐和服务品牌娱乐和服务品牌PalaceCinemaPalaceCinema（百丽宫影院）（百丽宫影院）CharterhouseBooktrade（外文书书店）、HSBC（汇丰银行）餐饮类品牌餐饮类品牌JikaUdon自家乌冬（香港著名日式乌冬面专门店）、PizzaMarzano比萨马上诺（英国PizzaExpress集团下的Pizza品牌）、哈根达斯、HaikubyHatsune隐泉之语日本料理、CharmeSuperior食尚港丽、McDonalds&McCafe、CostaCoffee、CafeEurope、CirkaLG1LG1四、业态分析四、业态分析2.22.2各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类Chanel、LouisVuitton、Hermes、Prada、Gucci、Dolce&Gabbana、GiorgioArmani、DiorLadies、DiorHomme、BottegaVeneta、SalvatoreFerragamo、ErmenegildoZegna、Dunhill、Celine、MiuMiu、Burberry、珠宝&首饰类：

Cartier、BVLGARI、VanCleefArpels、Tiffany&Co.、Piaget、Chopard、FranckMuller、IWC、PaneraiL1L1餐饮类品牌餐饮类品牌CovaCafe（香港高级咖啡品牌店）亮点：

钻石级的商户组合、走到哪都是主力店亮点：

钻石级的商户组合、走到哪都是主力店单是首层已汇聚2525家家世界顶尖品牌旗舰店顶尖品牌旗舰店多为两层式商铺两层式商铺，面积15001500以上以上，超豪华装修其中，路易威登更是全球单层最大的旗舰店全球单层最大的旗舰店四、业态分析四、业态分析2.32.3各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布L2L2服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类GeorgeJensen（丹麦皇室珠宝品牌）、Baccarat（法国顶尖水晶品牌）、Vertu、Balmain（法国著名时尚品牌）、Escada德国顶尖女装品牌）、EmporioArmani、D&G、HugoBossBlack、Bally、Daks（英国贵族服饰品牌）、Lancel、SportMax、Cerruti1881、Alexandr、ZouariParis（法国顶级时尚饰品）餐饮类品牌餐饮类品牌Jean-PaulHevin（来自法国的顶级巧克力店）DaksDaks专卖店专卖店四、业态分析四、业态分析2.42.4各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布L3L3餐饮类品牌餐饮类品牌LeiGardenLeiGarden利苑利苑（米其林推荐餐厅米其林推荐餐厅，香港著名粤菜餐厅）TastyCongee正斗粥面专家（米其林推荐餐厅米其林推荐餐厅，香港著名粥面专门餐厅）GoldenBullVietnameseRestaurant金牛苑（香港著名越南菜餐厅）TaihodienSpicyHotPotRestaurant太和殿麻辣火鍋（台湾著名火锅餐厅）四、业态分析四、业态分析2.52.5各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布L4L4餐饮类品牌餐饮类品牌MortonsBar&TheSteakhouseMortonsBar&TheSteakhouse（美国著名顶级牛排餐厅,首次进入内地首次进入内地）IsolaIsola（香港著名意大利餐厅，在香港IFC也有店，首次进入内地首次进入内地）GinzaBairin银座梅林（拥有82年历史之日本著名吉列猪排专门餐厅）WhittardofChelsea（英国著名咖啡和茶叶连锁店）SouthBeauty俏江南（精品川菜连锁餐厅）SimplyThai天泰餐厅（上海著名泰国菜连锁餐厅）Tenya天家（上海著名日本料理连锁餐厅）Enoteca（WineBar&Lounge,上海本地连锁品牌）JadeMansion苏浙总会（本帮菜餐厅）炉匠炉端烧酒（日本著名炉端烧品牌店）莫尔顿牛排坊莫尔顿牛排坊IsolaIsola意大利餐厅意大利餐厅四、业态分析四、业态分析2.62.6各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布五、经营模式及商业坪效五、经营模式及商业坪效商场一期，总楼面面积100万平方尺，共提供180个铺位平均每方尺营业额平均每方尺营业额为为10001000元，最高达元，最高达10,00010,000元元采用商家营业额抽成营业额抽成的租金方式，根据租户所处楼层、位臵及租户品质，采取不同抽成比例，抽成比例下限为下限为4%4%5%5%，上限不定，上限不定2011年人流人流量约量约3,0003,000万万人人次次；平均每日人流量为66-88万人次万人次人均消費为3,0003,000元至元至5,0005,000元元餐飲消費餐飲消費额占比最大额占比最大以晚餐為例，人均消費约300300元至元至600600元元一期商场全年租金全年租金达44亿亿元元平均租金为5050-200200元元/月月/平方尺平方尺一期商场20112011年年营业额约营业额约4040亿亿-5050亿亿元元梯厢内LEDLED层显位层显位于较高斜上方于较高斜上方，创新而人性化电梯厅电梯厅电梯等候区电梯等候区流行性拉手流行性拉手与商场建筑风格相呼应六、产品细节六、产品细节6.16.1电梯电梯厕所标识厕所标识电梯外餐饮标识电梯外餐饮标识扶梯餐饮标识扶梯餐饮标识地铁出口商场宣传地铁出口商场宣传智能指引台智能指引台扶梯旁的楼层指引台牌扶梯旁的楼层指引台牌六、产品细节六、产品细节6.26.2标示系统标示系统亮点：

完善而人性化色调高雅、舒适，与商场整体设计风格统一卫生间隔间内部功能完备，用料考究，采用TOTO感应+手动冲水器间隔内外均设有洗手台六、产品细节六、产品细节6.36.3公共卫生间公共卫生间户外观景台可减轻地下商业带来的压抑感休息区形式多样，既提供了人性化服务，丰富了商场公共空间六、产品细节六、产品细节6.46.4公共休息区公共休息区亮点：

以服务促进消费亮点：

以服务促进消费首次引入香港购物中心的服务模式，为顾客提供五星级酒店式五星级酒店式的服务设施和品质，包括代客泊车、代客提代客泊车、代客提送、接送服务送、接送服务等六、产品细节六、产品细节6.46.4服务服务七、项目评价七、项目评价优势：

优势：

1、处于浦东陆家嘴金融商务区的核心地段，与地铁、隧道及未来轻轨接驳，客流量大、客群消费能力强是影响经营效益的重要因素；2、开发体量大，从规划、设计、建造、运营等，均采用高标准的项目配臵；3、拥有世界级旗舰店、国际星级食府和豪华电影等租户资源，将其作为主力店，对于客流的拉动效应巨大；4、规划设计：

内外部空间、景观设计，交通及人流动线等规划科学合理5、经营管理水平较高，服务意识超前；6、开发商资金实力雄厚，拥有丰富的城市综合体开发经验；不足：

不足：

1、没有百货；2、旋转平面的停车场入口设计存在一定的安全隐患八、项目借鉴点八、项目借鉴点1、规划：

外墙进行主题式设计主题式设计，可识别性强，可识别性强，提升购物气息；主、次入口广场设计独特，户外标示和绿化景观富有现代感富有现代感；室外庭院室外庭院或屋顶花园是景观亮点屋顶花园是景观亮点，可营造出自然舒适的氛围；2、品牌组合：

紧贴消费者需求，既引进一线品牌的同时，还引入了大大量特色消闲店铺量特色消闲店铺，让顾客享受多姿多彩的购物体验；3、尝试把星级酒店的服务品质引入了商场的经验和管理中星级酒店的服务品质引入了商场的经验和管理中，用服务提升购物的乐趣；4、学习香港购物中心日益注重服务的趋势，以细节动人，尤其注重顾注重顾客感受；客感受；结合天津东丽项目的客观状况，以下几个方面值得我们借鉴：

结合天津东丽项目的客观状况，以下几个方面值得我们借鉴：

Thankyou!

Thankyou!