万科社区商业的功能与业态模型.pdf

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商业地产顾问万科社区商业功能与业态模型2受万科集团委托，本机构针对万科社区商业课题提供相关顾问服务。

期间，我方根据研究课题的推进过程，在不同工作阶段分步提供相关服务内容。

本次提供的为社区配套商业模块创建报告。

报告涉及内容范围为甲乙双方沟通后约定的；相关商家信息，源于我方独立采访、调研、整合。

完成委托日期：

2013.1.20说明从早年的小卖部、裙房街铺，到如今的特色商业街、邻里中心，社区商业从不起眼的配角，慢慢演变为“二号”，甚至是独立的“外向型”商业明星。

网络电商风生水起，实体商业地盘被蚕食瓜分。

此情此景下，作为城市商业最基础的细胞组织，社区商业的配套特征，反而具有不可替代性，更可作为一个独立产品线拥有很大发展空间。

就万科而言，能否继万科住宅、万科物业后，再创建一个内涵更丰富的服务品牌，更具象地展现万科居住品质？

社区商业，价值远不止营销推广与规划的层面，透过长期经营和服务，对开发企业而言，社区商业能够实现品牌、资产的复合收益。

在此思路下，我们创建万科社区商业的功能与业态模型3前言4目录开发目标业态规划功能模块市场定位11223344P5P7P13P19P5P7P13P1955商户选择P46P4666品牌推荐P51P5177开发运营P87P87社区商业目标5立意立意完美展现万科完美展现万科全性能住宅全性能住宅成为万科好服务体系成为万科好服务体系新品牌并贡献溢价新品牌并贡献溢价目标目标好房子好房子好服务好生活好服务好生活6社区商业目标社区商业定位7网络，完成了远程购物消费；购物中心，关注时尚、关注名牌；社区商业，应是温暖、贴心，便捷，与居民零距离的。

回归生活原点，社区商业定位于以便民性为核心，以改善与提升生活品质为目的，就近满足居民日常基本消费需求的属地型商业项目。

社区商业，也是一个满足居民社交互动、文化交流的平台，享受精彩社区生活、展示和谐邻里关系的人文窗口。

8社区商业定位LIFESTYLEMALLLIFESTYLEMALL万科社区商业万科社区商业社交中心社交中心社交中心社交中心文化中心文化中心文化中心文化中心服务中心服务中心服务中心服务中心定位定位9社区商业定位有3000套住房、入住1万人以上支持不宜超过3万配套型1万邻里中心13万区域商业中心35万2公里范围内，内外兼顾与住宅入住率伴生预设25年商业培育期量化指标量化指标人口基数人口基数建筑规模建筑规模服务半径服务半径成长期成长期10社区商业定位面向居民的社区商业，属内向型商业，细水长流非爆发性成长，经营中面临三大难点：

以固定客源为主、流动客流少；消费时段集中（工作日晚间+周末双休日），高峰低谷极不均衡；社区商业有效辐射范围一般是500-1000米半径内，最远不超过2公里，即1015分钟步行距离内的人群；属基础性消费对价格敏感且客单价和溢价均不高。

若没有足够消费人群支持无法保证商户存活；其次，楼盘入住率与商业培育期长短密切关联，应充分考虑社区商业有成长周期。

因此，细水长流式社区商业定位，不能简单对等于住宅项目定位；其规模大小取决两个关键指标：

一是人口密度和有效消费力，二是外向辐射的可能性。

11社区商业定位社区商业经济型酒店小户型公寓住宅产品访亲探友出差客是业主之外的流动客源，增加社区商业客源和错峰消费时间段；酒店内餐饮等服务功能转移到社区商业，复合利用共享客户蚂蚁工房、养老公寓或类住宅等高密度的过渡性产品，可引入或soho族或退居至此的老年人两端化客群，可衍生出更丰富的全时间段、便捷型生活服务需求社区商业消费基础，高便捷度以及吻合社区特点的业态消费群体拓展消费群体拓展不同类型居住产品，形成不同人群聚集的小社会，如何增加常住人口之外的流动客源经济型酒店/小户型产品/12社区商业定位社区商业功能模块13三代五口、两代三口，Soho一族，不同家庭规模、结构，不同年龄层、地域及作息规律、生活习性。

11承接与延伸个体居民的客厅、餐厅、厨房、书房、阳台、健身房的功能；满足追求不同生活方式下的消费与服务需求，并形成集约化商业效益。

22功能模块设定的功能模块设定的三要素三要素14社区商业模块面向家庭型消费，以青少儿为核心，活跃长者、妈妈主妇为消费决策者的主力客群。

33青少儿青少儿食品、家庭餐厅玩具、游乐场衣服、鞋帽医药用品、理发早教、课外辅导餐饮娱乐服饰生活教育健身活动、器材康体妈妈主妇活跃长者生活消费品妈妈主妇活跃长者生活消费品决策者决策者15社区商业模块16厨房社区商业消费表现社区商业消费表现室内功能室内功能阳台书房社区商业承接居家需求的延伸社区商业承接居家需求的延伸社区商业承接居家需求的延伸社区商业承接居家需求的延伸客厅家庭园艺洗晒用品休憩锻炼家庭聚会家居家饰休闲娱乐生鲜食品餐具厨具家用电器文化教育影音书籍益智玩具社区商业模块LIFESTYLEMALLLIFESTYLEMALL定位定位辅助模块辅助模块美食餐饮美食餐饮美食餐饮美食餐饮文化教育文化教育文化教育文化教育休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐康体养生康体养生康体养生康体养生居家生活居家生活居家生活居家生活社交互动社交互动社交互动社交互动公益服务公益服务公益服务公益服务基本模块基本模块17社区商业模块以家庭及其成员为核心，完善和补充居家空间和功能为方向，设定社区商业功能的基本模块，完成居民对个性化、品质化生活方式的具象追求，衣食行游购，柴米油盐酱醋茶等高重复高重复、常态化常态化以及需要就近消费就近消费的行为。

作为社区公共平台，公益行政类服务模块，可能无直接收益却是必要项目，融入商业模块能很好带动和聚集人气，加强居民对社区商业的依赖度、好感度。

就功能模块而言，不同档次社区都是相同，差异的是业态配置比例、品牌组合。

18社区商业模块社区商业业态规划19从家庭结构出发，从业主基本需求、重复消费要求出发，设定社区商业功能模块，以此规划七大类业态：

餐饮、零售、文教，生活服务、休闲娱乐、康体养生，公益服务。

考虑到业主入住率，社区商业都要经历培育期、成长期、成熟期三个周期，短则2、3年，长则5、6年，基于项目所在地域和业主特点，以及商户生存条件，各类业态在不同时期的配置比例会加以调整。

20社区商业业态规划比例宽幅比例宽幅（单位：

商户）业态构成业态构成业态组合业态组合美食餐饮美食餐饮零售购物零售购物生活服务生活服务50%30%20%33%20%15%50%30%20%33%20%15%社区商业消费率最高、最聚人气餐饮业态，涉及三餐便饭宴请聚会，前期高可比例配置，提升人气度便利居民，后期可适当调整依赖社区成熟度生存，聚客力不强却是租金贡献者，早期低配，后期待入住率稳定后调高比例低租业态却必不可少，前期偏重对业主的服务性，后期可调结构和品牌发展周期峰值初期后期21社区商业业态规划3%5%3%5%业态构成业态构成业态组合业态组合文化教育文化教育康体养生康体养生公益服务公益服务客户需求稳健，营收无大碍，随人口密集度递增而扩张7%12%10%10%2%2%7%12%10%10%2%2%休闲娱乐休闲娱乐生存有赖于项目规模地段条件和居民家庭结构，成熟期期增店机会更好社区商业标配，易生存不宜过多，以服务品质标准来调整品牌社区商业常设业态，服务内容跟随时代发展而调整22发展周期峰值初期后期比例宽幅比例宽幅（单位：

商户）社区商业业态规划公益服务康体养生休闲娱乐文化教育生活服务零售购物美食餐饮培育期培育期成长期成长期稳定期稳定期15-18%30-35%26-30%231年3年5年社区商业业态规划2%8-10%3-5%9-12%18-20%46-50%15-18%2%5-7%2-3%5-8%16-20%38-45%18-22%2%6-8%2-3%7-10%不同发展阶段业态构成变化业态构成变化社区商业七类业态的组合，皆为家庭型消费，涵盖居民日常生活在物质文化方面的基本需求。

业态分类业态分类美食餐饮美食餐饮零售购物零售购物生活服务生活服务文化教育文化教育康体养生康体养生公益服务公益服务休闲娱乐休闲娱乐家庭化的餐饮业态，涉及日常早餐、晚餐、宵夜和家庭聚会用餐等儿童成人服装服饰，更涵盖家居生活、日常消费品相关的经营内容家居生活服务业态，银行、药房、美容美发、洗衣、便利店等以体验为核心，寓教于乐的教育培训类，针对儿童家庭主妇和活跃老人满足家庭型娱乐业态，与购物中心类大型娱乐设施错位锻炼体魄、保健养生、放松身心为主导的体验业态，如健身房、推拿室为业主的生活琐事提供帮助的功能，区别与物业服务，需场地支持24社区商业业态规划社区商业会经历培育期、成长期、稳定期三个阶段，短则1年，长则3、5年，期间业态组合比例有所差异，运营目标也有不同。

培育期培育期主要目的聚人气方便生活，营社区氛围，不以追求租金回报为目的主要目的聚人气方便生活，营社区氛围，不以追求租金回报为目的该阶段招商以餐饮业态、生活服务为主，以主力次主力商户聚集人气；从消费人口考虑，这一期间商户招商未必一步到位。

成长期成长期随入住率提高，透过商家营业额观察商户的适配性，进行结构调整随入住率提高，透过商家营业额观察商户的适配性，进行结构调整强化包括零售、文教、生活服务中的儿童类业态比例，并逐步增大高租金承受业态比例，如零售、休闲娱乐业态比例。

稳定期稳定期消费人口稳定后，从居民喜好和消费特点，加大推广和运营服务消费人口稳定后，从居民喜好和消费特点，加大推广和运营服务做阶段性调整并引进新商户以以保持业主消费兴趣，加强推广服务，培养业主对社区商业的依赖度。

发展周期发展周期25社区商业业态规划?

一业一户原则同业商户的风格、产品、服务须错位一业一户原则同业商户的风格、产品、服务须错位社区商业的目的旨在解决居民的日常生活配套，客户群有限，需求相对单一而直接，所以完全同类型经营内容的商户没有共赢空间。

（“一户”即为经营内容有差异的不同商户）?

不同业态以消费主题为搭配原则而非以同类业态为空间划分标准不同业态以消费主题为搭配原则而非以同类业态为空间划分标准在社区商业中，相似业态的聚集，有利于设计管理，但对人流动线贯通性产生了限制，在有限的物理空间中，建议以不同主题设定不同业态的空间组合方式，一方面错开不同消费定位的商户，一方面以集约理念实现客户共享。

组合原则组合原则26社区商业业态规划?

业态的标配与个性业态的标配与个性依据万科开发社区的定位、规模、区位商业环境变化，七大类业态的中，有1030个性项目灵活应用在各类住宅项目，更有针对性服务细分市场人群。

个性项目的差异主要体现在客单价、文化性、服务模式，属同业态的升级或变化版个性项目的差异主要体现在客单价、文化性、服务模式，属同业态的升级或变化版。

27社区商业业态规划主题情景化业态搭配模拟主题情景化业态搭配模拟（标配版）中式面点小吃蔬果铺洗衣房药房银行食品零售正餐美容spa足浴推拿桌球游艺成人服饰中介美发美甲旅行社早教培训生活杂货休闲餐饮母婴童用品面包烘培便利店上班族早出晚归日常便捷类消费家长带小孩白天围绕儿童的连带消费主妇/老人白天生活琐事的配套消费随机顺路白天生活相关，但非必需品亲朋好友傍晚周末就近解决的目的性消费28社区商业业态规划29主题情景化业态搭配模拟上班族主题情景化业态搭配模拟上班族同类目标客群的商户在布局上大体聚拢，达成客户共享，加长其停留时间主题化商家组团的建筑空间以目标客户行为特征而特色化。

如，母婴童区域无台阶化、游乐化、孕婴休息空间等工作日的消费时间段与一般业态的经营时间错位，需在设计初统筹安排商户布局家长&小孩家长&小孩日常时间段内的主要停留者，会越发注重社交空间与服务功能主妇&老人主妇&老人配套类使用频次最高，消费虽零星，却是商业口碑的主要传播者亲朋好友亲朋好友特定时间段中聚集商业人气的重要渠道，由此衍生可其他商业消费机会社区商业业态规划餐饮业态餐饮业态经营内容适合项目门店属性标准配置标准配置正餐正餐所有住宅社区次主力店休闲餐饮中式面点小吃面包烘培房休闲餐饮中式面点小吃面包烘培房个性配置个性配置茶馆茶馆非市中心社区美食集合店美食集合店*大盘次主力店咖啡馆咖啡馆都市型高端住宅复合酒吧复合酒吧国际化社区西式和式料理西式和式料理国际化社区*美食集合店：

以中式面点小吃类为主，档口形式集合出现，以降低商户的租金门槛30社区商业业态规划零售业态零售业态经营内容适合项目门店属性标准配置标准配置便利店便利店所有住宅社区食品零售*成人服饰生活杂货母婴童用品蔬果铺食品零售*成人服饰生活杂货母婴童用品蔬果铺个性配置个性配置生鲜超市（菜场）生鲜超市（菜场）城郊大盘次主力店红酒坊、啤酒屋红酒坊、啤酒屋都市型高端住宅家居装饰用品家居装饰用品国际化社区动漫玩具、文具动漫玩具、文具成熟住宅社区*食品零售：

包含熟食、零食、营养品、烟酒等副食品31社区商业业态规划生活业态生活业态经营内容适合项目门店属性标准配置标准配置药房药房所有住宅社区洗衣房美容美发美甲摄像冲印银行旅行社洗衣房美容美发美甲摄像冲印银行旅行社*须含代售机票类服务个性配置个性配置园艺花卉园艺花卉城郊大盘宠物服务宠物服务都市型高端住宅32社区商业业态规划文教业态文教业态经营内容适合项目门店属性标准配置标准配置成人才艺培训成人才艺培训所有住宅社区儿童早教培训儿童早教培训个性配置个性配置儿童乐园儿童乐园城郊大盘儿童类主题店儿童类主题店*成熟住宅社区*儿童类主题店：

以儿童为服务对象，但经营内容多元化的门店。

如，儿童摄影+相关零售，儿童娱乐+儿童餐饮33社区商业业态规划娱乐业态娱乐业态经营内容适合项目门店属性标准配置标准配置桌球房桌球房所有住宅社区网吧网吧个性配置个性配置私人视听馆私人视听馆*城郊大盘量贩KTV量贩KTV区域商业圈范围内社区PARTY包间PARTY包间*都市型高端住宅社区与会所结合*私人视听室：

15人以内、播放非院线档影音的空间，供不同规模的家庭、老友聚会使用*PARTY包间：

多功能租赁使用空间，以社交聚会为主，利用社区景观、会所空间为佳34社区商业业态规划康体业态康体业态经营内容适合项目门店属性标准配置标准配置健身房健身房会所内没有设置健身功能的次主力店美容spa美容spa所有住宅社区足浴、推拿足浴、推拿个性配置个性配置迷你高尔夫馆迷你高尔夫馆*都市型高端社区*迷你高尔夫馆：

提供室内模拟高尔夫练习，并零售球具用品35社区商业业态规划公益业态公益业态经营内容适合项目门店属性标准配置标准配置*（万科生活家）维修类维修类所有住宅社区家政服务类再生资源回收家政服务类再生资源回收仅装置设备书报阅览上网区以物换物书报阅览上网区以物换物固定展示区域即可幸福驿站幸福驿站*集合物业服务个性配置个性配置社区诊所社区诊所大盘街道行政办事点街道行政办事点远郊大盘托班托班都市成熟住宅社区*万科生活家：

家庭琐事的服务空间、居家式社交场合，小型游乐区家庭室内功能延伸（详见后页）*幸福驿站：

万科已在尝试，集快递代收寄、生活用品及冷鲜配送、团购与物业一体36社区商业业态规划例：

星期八小镇社区版星期八小镇社区版从复合性、体验性以及集约化角度，建议配置特色项目，成为万科社区商业的创新点。

业态体现集合店创意零售儿童游乐例：

溢柯花园溢柯花园创新与体验创新与体验特色界定：

儿童职业角色扮演主题乐园。

但，与近万的购物中心店不同，社区店不超过500，且以感知感悟类教育为主特色界定：

提供植物、假山水景、水族宠物、园艺书籍等产品零售，并包含花园设计、建造、园丁服务等全程服务；有大尺度空间面积要求，但无位置限制，屋顶也可例：

ifood食街ifood食街（品尊国际社区商业）特色界定：

项目自营的美食广场，地下一层位置，面积约1500，以扣点形式对外出租档口17间（单间含仓库50左右），采用统一收银、统一卫生管理、公共就餐区域的经验模式37社区商业业态规划*集合店集合店-商家经营-家电维修衣料修补五金杂货皮具护理修鞋改鞋钟表维修开锁配匙家政服务合计面积不超过300生活服务区生活服务区包容各项便民服务，以接纳低租且铺面需求极小的业态。

不以单店铺面形式出现，互为组合，展示偏家庭化。

与生活服务区联动，在同一空间中，利用不同时间的安排、不同位置的摆设，来实现家庭社交功能的延伸。

老年保健相关宣传，可与商家联动，配合设置少量器材医疗保健老年文娱以物换物早晚托班以电脑网络、娱乐器材为依托，成为活跃老人的社交平台以青少年为主导者，将玩具、生活用品等置换，常设展示区针对青少年，陪同者或为商家，或为可教授特长、同时出现文娱区的活跃老人社交活动区社交活动区38创新与体验万科生活家创新与体验万科生活家社区商业业态规划39管理经营消费管理经营消费?

万科自营范畴，复制于所有项目，统一标准化?

日常维护安排与整盘运营方、住宅物业另行协调?

固定-生活配套类商家，非定期-零售/服务类商家?

住宅业主主导并执行的、互动类非盈利行为?

经营类，业主直接进行商业消费?

体验类，业主资源共享，平台作用大于商业利润公益与盈利集合商服功能集合商家品牌集合商业与物集合参与者身份复合便民服务类商家集合区借力业主自有资源的托班活动区功能复合，餐饮零售等业态能产生连带消费不限定于室内，利用户外空间社区商业业态规划创新与体验万科生活家创新与体验万科生活家40与不同能级、不同业态的部分商家结成相对固定的合作关系，随万科项目同步拓店，集合为单项目中的三成比重品牌集合品牌集合内涵一随万科项目同步复制的品牌商户组合随万科项目同步复制的品牌商户组合合作关系由万科投资协助，或自主运作的实体店铺全国级区域级便民类商户联营/自营商户全国级区域级便民类商户联营/自营商户自创店直营店加盟店联盟商户联盟商户扶持商户扶持商户散铺商户/70%万科社区商业项目连锁商户扩张范围仅限于当地或周边地区成熟运作的连锁商户随万科全国项目复制汇集项目当地/小面积/低租/服务型商户在社区商业业态范围内，根据项目属地情况，自行招商详见“社区商业品牌商户”篇章详见“万科生活家”内容取舍原则集合店范畴集合店范畴社区商业业态规划创新&体验万科化集合店创新&体验万科化集合店41全国级联盟商家全国级联盟商家餐饮（1家）：

正餐品牌，以确立社区商业调性生鲜超市（1家）：

以贩售生鲜农副产品为主的超市品牌（或其品牌中的这一产品线门店），与常规大卖场形成差异化经营24小时便利店（1家）：

目标消费对象时尚化、年轻化的商户，功能复合店最佳银行（1家）：

支行级，重在提前控制布局，以规避它因与整体商业的经营时间差而对项目产生的人流、商业氛围等负面影响；不限其他银行的ATM机数量康体养生（1家）：

中高端品牌，主打社区消费，控制商业品质建筑布局遵循消费主题化业态布局原则，而不在规划布局上也形成门店扎堆集合前期根据商户特性，需固定店面位置布局关系原则、室内设计规范租售模式涉及万科集合店的店铺位置，一般情况下不对外散售，企业自持以便管控但可打包作为投资产品销售，或售予集合店范畴内对应店铺的合作商家社区商业业态规划创新&体验万科化集合店创新&体验万科化集合店42联营商家联营商家经营内容尚处于成长性，业态个性化突出，与社区商业的消费需要契合，偏生活化、家庭化，其功能具有复合化特征最佳经营者本身有拓店的野心，但有资金、人才层面的各种不足“联营”不单是提供资金，还需要万科在管理层面介入，促使其产品线的升级、优化与商业化的运作；协助门店空间设计，统一万科化社区商业店形象；以投资者身份，为日后的品牌输出做先行谋划区域级联盟商家区域级联盟商家餐饮（家）：

适合项目地居民口味的品牌商家，早餐类、正餐类为佳文化教育（家以上）：

主打儿童培训类业态，兼有文化补习类与艺术特长类药店（1家）：

老字号、直营店为佳美容美发（1家）：

当地连锁品牌，保证社区品相康体养生（1家）：

中档品牌，与全国级同类业态的目标消费对象错位社区商业业态规划创新&体验万科化集合店创新&体验万科化集合店43类型一：

汇集同业态商户的独立品牌类型一：

汇集同业态商户的独立品牌引入单一商家自成一体的集合店引入单一商家自成一体的集合店商户本身经营内容复合化吸纳复合型商家吸纳复合型商家内涵二内涵二类型二：

在原有业态上延伸经营范畴，复合同一客群的其他消费需求类型二：

在原有业态上延伸经营范畴，复合同一客群的其他消费需求业态整合方式业态整合方式内涵三内涵三如：

餐饮集合店，即可引入成熟的独立品牌，也可企业自营整合如：

全自营小鬼当家，摄影以外，大面积儿童零售/娱乐辟外租壹食壹品，外租区引入冰激凌/麻辣烫万科牵头的主题业态布局万科牵头的主题业态布局集约资源的运营方式类型一：

整合低租但必备的业态大类的商家集合体类型一：

整合低租但必备的业态大类的商家集合体如：

公益板块中的集合店，便民服务类商家类型二：

毗邻业态共享客户互为联动的规划与运营方式类型二：

毗邻业态共享客户互为联动的规划与运营方式如：

主题商业中店与店的搭配；同项目中，商业与办公酒店类社区商业业态规划创新&体验万科化集合店创新&体验万科化集合店自营品牌建议自营品牌建议宗旨：

宗旨：

选择提供生活必需品（服务）、商业利润不高、管控水平对民生口碑影响甚大提供生活必需品（服务）、商业利润不高、管控水平对民生口碑影响甚大的业态来自营。

除了万科已有成果，即第五食堂、幸福驿站、便利店（单店介入），我方建议考虑以下类型品牌由万科自营：

“万科生活家”集合化公益板块“万科生活家”集合化公益板块与其说这是一个品牌，不如说它是万科资源整合的业态表现。

在这一板块中（经营内容详见上文），集合店中的商户大多数只能来自于当地市场中的个体经营者，零散低租，但由万科提供经营平台，整体效应将会超出个体相加；而在活动区，一方面可由住户间的互动体现商业形态的目标，如主妇主导的厨艺教室活动，一方面通过商业活动的导入，提高专业度的同时，更需要根据住户需求的更替，进行服务门类的调整，如不同时节老人与小孩的生活习惯变化。

这些经营，而非物业所能提供的。

44社区商业业态规划自营品牌建议自营品牌建议星级菜场/生鲜超市重在管控，以提升其他商业价值星级菜场/生鲜超市重在管控，以提升其他商业价值并购（或合作）拥有执照的专业供应商与经营方，获得实际管理权，以万科化方式经营星际菜场或生鲜超市。

这一业态对住户社区印象极大，其中包含了食品卫生、物价竞争、商贩管理、经营门类等多项不可控因素。

除政府牵头的部分标杆菜场外，一般经营者市场化程度不高，很大程度上折损了住户对社区的信赖。

另一方面，当这一业态被实际管控后，首先，开发商可决策这一体系内的特色商家引入（如提供早餐/半成品的品牌商家），以提升整体业态的品质；其次，当这一形态作为主力店成立后，有效保留并外部吸纳的住户量，虽然本身盈利不高，但可为其他商铺后期销售的升值提供溢价空间。

45社区商业业态规划社区商业品牌商户461万以内的配套型商业，店铺面积20200，品牌总数不少于30个；2万规模的邻里中心，品牌总数不少于60个，店铺面积20200，可配置单店面积上千平方米的次主力店。

品牌密度品牌密度社区商业业态配置要保证一定品牌密度，既丰富产品与服务，利于商户存活和错位经营；考虑租金和运营的刚性成本，单铺面积不宜超过200，配置2050的小铺，提高坪效。

47社区商业品牌商户客单价指标客单价指标社区商业属常态性日常消费，追求高性价比，因此，选择商户时，客单价是首要考量指标，但也绝非越低越好。

品牌选择品牌选择典型业态标配社区人均消费标准典型业态标配社区人均消费标准正餐/休闲餐中式面点小吃面包烘培食品零售60-100元20元以内15元35元成人百货儿童零售家居生活用品洗衣店200元以上300元以内30-50元20元美发（剪）教育培训康体类娱乐类35元80元/课时100元50元48社区商业品牌商户品牌号召力品牌号召力?

社区商业的商户选择，连锁品牌直营店连锁品牌直营店（全市性连锁或区域性连锁）、加盟经销店、个性自创店加盟经销店、个性自创店按比例结合，兼顾品牌号召力，吸客力强，又有本土特色?

最佳比例“3：

3：

3”最佳比例“3：

3：

3”?

选择应充分考量其服务标准、品质的一贯性，因地制宜，适合家庭型消费?

连锁品牌纳入万科资源库整合，形成战略合作关系，统一招商品牌选择品牌选择49社区商业品牌商户品牌选择品牌选择租金承受力租金承受力商户选择不以租金承受力为第一指标，更关注商户的产品和服务及其营业额成长性，