万科甲方对监理的工作要求Word文档下载推荐.docx

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区域条/户

北京条/户

﹤2.5条/户

3

集中入住后四个月内

﹤70条/百户

﹤180条/百户

说明：

上表中关闭率的衡量标准为维修完成后经客户验收合格，并在验收单上签字确认；

如业主委托物业或地产客户关系组检验的，也可视为业主确认；

公共区域由物业或现场客户关系组确认。

奖惩规定：

a）2008年缺陷率指标实际情况如果超过上表指标要求每0.01条/户，则奖励200元；

如果低于指标要求每0.01条/户，则收取违约金200元。

b）2008年如果维修关闭率及维修一次成功率指标每提高1个百分点，则奖励200元；

如果每降低1个百分点，则收取200元违约金。

1.3.园林成活率符合以下要求：

苗木100％保活。

1.4.满足并努力提高工程质量，项目入住后1年内，其质量缺陷投诉户次符合以下要求：

2.监理公司组织、管理要求

2.1.监理公司应遵守国家及地方有关法规、规范、标准、规程等。

2.2.为满足实现委托人的质量目标，监理公司应理解、接受委托人的相关工程管理制度。

2.3.管理体系通过ISO9000质量体系认证。

质量管理体系中的管理职责、产品实现、测量分析和改进等一系列的程序文件、作业指引及细则范本等符合委托人工程管理需求，有矛盾时应根据本招标文件要求进行修订。

2.4.监理公司应正确处理与委托人、承包商的关系，坚持“科学、公正、为顾客服务”的监理原则。

2.5.接受并认可委托人工程管理的理念：

2.5.1.完善委托人内部量保证体系，强调预防和过程控制；

2.5.2.监控、管理外部质量保证体系，充分利用并整合社会资源；

2.5.3.加强质量公共关系，提高员工素质和管理能力，对人力资源全面持久的动员。

2.6.接受并认可委托人的核心价值观：

2.6.1.我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失；

2.6.2.尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务；

2.6.3.衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度；

2.6.4.在客户眼中，我们每一位员工都代表委托人；

2.6.5.与客户一起成长，让委托人在投诉中完美。

2.7.监理公司应对监理部提供的管理与支持

2.7.1.监理公司与委托人共同对监理部进行检查与考核，至少每月一次。

同时对主要工程施工过程进行检查。

检查的主要内容如下：

2.7.3.1.监理部管理工作应符合双方签订的具体约定。

2.7.3.2.落实委托人对监理部的考核意见以及管理要求。

2.7.3.3.监理资料整理归档应达到ISO9000标准，认真填写执行委托人有关质量管理记录。

2.7.3.4.监理部管理工作是否符合监理公司的质量保证体系。

2.7.3.5.监督检查监理部的技术管理工作，对发现的问题及时处理和改进，对工程的每个阶段（如基础、主体等）质量进行评估，并将评估结果书面报告委托人项目经理部。

2.7.3.6.工程实体的观感质量及对监理部测量的复查；

上次检查发现问题的整改情况。

2.7.2.监理公司每月将检查的情况以书面形式报告给委托人项目经理部。

监理公司有关领导应与委托人项目经理部建立定期沟通机制，每两个月一次。

2.7.3.监理公司向监理部提供技术支持

2.7.3.1.监理公司的管理部门和技术负责人应在重要的施工环节与监理部、委托人项目经理部进行技术沟通；

对存在的技术问题应及时提出处理意见，并将处理意见书面报委托人项目经理部；

2.7.3.2.监理公司的管理部门和技术负责人应直接参与施工组织设计、施工方案审查工作和施工图会审，协助监理部完成审查意见，并报委托人项目经理部审核；

2.7.3.3.监理公司应有专家资源管理体制，对工程中出现的重点、难点技术问题召集专家进行专题研究，提出科学合理的处理意见，报委托人项目经理部审核；

2.7.3.4.监督检查监理部的技术管理工作，对发现的问题及时处理并督促改进，对工程的每个阶段（如基础、主体、装修等）质量进行评估，并将评估结果书面报告委托人项目经理部。

2.7.4.监理公司向监理部提供人力、物力、财力的支持

2.7.4.1.因项目进展需要，委托人提出增加管理人员时，监理公司必须保证；

2.7.4.2.委托人有权要求监理公司将委托人奖励的资金当月完全分配给服务于委托人的监理部，此部分的资金不得挪为他用。

2.7.4.3.因监理部职员工作不力，委托人提出更换人员时，监理公司必须无条件更换；

对严重失职的职员，监理公司应根据情节严重程度给予除名、记过和警告处分。

2.7.4.4.监理公司必须保证监理部正常的资金供应，保证按时向监理部职员发放工资和奖金。

如委托人项目经理部发现监理部有流动资金不足、拖欠员工工资等现象，委托人项目经理部有权先支付监理部资金，保证监理工作的正常进行，支付的费用在应付监理费用中扣除，并视情节要求监理公司支付扣款费用20％的违约金。

2.7.4.5.监理公司对所派出的监理部进行必要的物资配备，满足委托人工程管理的需要，基本要求：

电脑不少于二台；

数码相机二部；

彩色打印机一台；

每人必须具有保证办公期间联系的通讯方式，总监及总监代表须保证24小时联系畅通；

工程质量检测必备的仪器、设备、工具等。

2.7.4.6.对监理部所配物资不能满足监理办公需要，监理公司又不能及时解决，已影响监理工作正常进行时，委托人项目经理部有权进行配给，所需费用从应付监理费中扣除。

2.7.4.7.监理人员应委托人要求参加委托人组织的培训、交流、考察等活动，监理公司应给予支持，并承担相关费用。

2.7.5.监理公司应不断对监理部人员进行技术、管理等方面的培训，满足委托人工程管理的需要，对被项目经理部退回的不符合要求的监理人员，监理公司应及时补充符合要求的监理人员。

2.8.监理大纲、规划、细则

2.8.1.监理人应当在本协议签订后2日内提交监理大纲、监理规划（包括旁站监理方案），经委托人书面签字确认后5日内提交相应的监理细则。

2.8.2.监理人应当按照委托人确认的监理大纲、监理规划、监理细则工作，但委托人的确认并不免除监理人作为专业性公司应承担的责任

3.监理部主要人员素质要求

3.1.总监的基本条件

3.1.1.从事工程建设管理工作10年以上，年龄不超过50岁，具备工程施工或设计经验；

3.1.2.大学本科及以上学历，工民建（或类似专业）专业，高级工程师；

3.1.3.国家注册监理工程师，从事监理工作5年以上；

3.1.4.担任过一个以上类似工程的总监理工程师工作，至少担任过二个工程总监理工程师工作；

3.1.5.遵纪守法，思维敏捷，沟通能力强，敬业精神好。

3.1.6.必须能常驻工地现场

3.2.总监代表的基本条件

3.2.1.从事工程建设管理工作10年以上，年龄不超过45岁，具备工程施工或设计经验；

3.2.2.大学本科及以上学历，工民建（或类似专业）专业，工程师；

3.2.3.国家注册监理工程师，从事监理工作5年以上；

3.2.4.担任过一个以上类似工程的总监理工程师工作；

3.2.5.遵纪守法，思维敏捷，沟通能力强，敬业精神好；

3.2.6.必须能常驻工地现场（与监理工程师不得兼职）。

3.3.监理工程师的基本条件

3.3.1.从事工程建设管理工作5年以上；

3.3.2.大学专科以上学历，具有中级以上职称；

3.3.3.从事监理工作2年以上，国家或地方注册监理工程师；

3.3.4.担任过类似工程的监理工作；

3.3.5.遵纪守法，廉洁奉公，勤奋工作，专业水平符合委托人工程管理要求；

3.3.6.必须能常驻工地现场。

3.4.监理公司派驻监理部的人员必须专业齐全。

所有参加委托人项目的监理人员，在进入现场前，监理公司应先将其个人资料报委托人项目经理部，经委托人项目经理部及委托人采购管理部面试和考核合格后，方可履行监理职责。

4.运作控制

4.1.项目施工开工前，项目总监负责组织检查、确认施工准备工作，协助业主或为业主办理工程开工的法律文件、手续。

开工检查必须按《施工阶段管理规程》的规定进行，根据业主要求和法规规定，确认开工条件是否得到满足，可采用文件审查和现场检查方式。

4.2.在施工过程中，监理工作必须有计划地进行，监理部应按《施工阶段管理规程》的要求，审查承建商的施工组织设计（方案）以及进度计划，并据此对监理工作作出安排。

审查分包商资质，检查承包商质检体系是否有效运作，严格监控物料及工序质量，严格控制不合格的处理，对项目质量、进度、投资及安全做到有效控制。

4.3.工程完工验收，项目总监按《工程验收管理规程》的规定组织有关单位、机构进行。

预验收包括工程实体质量的检查和竣工资料的审查，对存在的问题，应以书面方式通知承建商整改。

工程验收后，项目总监负责编制《监理总结》，同时按规定办理有关移交手续。

4.4.保修阶段的监理，由监理部负责按《工程保修管理规程》的规定执行。

监理部应根据保修阶段监理的任务及具体工程项目的特点，制定相应的监理计划，明确工作内容、方法和责任分配，形成相应的记录。

5.检查评审

5.1.职责

5.1.1.监理公司：

定期组织对监理项目经理部的检查评审，形成评审报告并监督其执行情况。

5.1.2.监理项目经理部：

接受委托人及监理公司组织的检查评审、执行检查评审报告意见并反馈执行情况。

5.1.3.委托人项目经理部对监理项目经理部进行监控、检查和评审，具体方式包括：

日常检查及月度评审。

5.2.日常检查

日常检查中发现的问题，委托人项目经理部应通过工作联系函发送监理项目经理部，对于工作联系函中提出的问题，监理项目经理部须及时组织整改，并书面向委托人项目经理部反馈整改情况，委托人项目经理部应对整改情况进行复验，直至问题封闭。

5.3.月度评审

5.3.1.月度评审完成后委托人项目经理部应编写《检查评审报告》，及时发送监理项目经理部，监理项目经理部组织整改，并将整改情况向委托人项目经理部书面汇报，委托人应及时验证；

5.3.2.月度评审的意见作为委托人对监理项目经理部实施奖惩的重要依据。

5.3.3.评审内容详见《建设监理工程管理检查表》，包括但不限于：

5.3.3.1.各相关单位部门之间的沟通协调是否畅通；

5.3.3.2.有无违反合作协议及合同的情况；

5.3.3.3.文件记录是否全面真实，是否按合作体系文件的要求执行；

5.3.3.4.是否按体系文件要求对项目质量、进度实施监控，质量、进度控制水平是否达到预期目标；

5.3.3.5.对合作及工程中出现的问题有无预防和纠正措施，执行状况如何；

5.3.3.6.可能影响质量管理体系的变化，如：

人员的变化、管理力度的变化等；

5.3.3.7.以往评审的跟踪措施。

6.质量记录控制

6.1.质量记录分为三类：

一类是委托人项目经理部质量体系运行的记录；

二类是不需移交政府城建档案馆的质量记录；

三类是必须移交政府城建档案馆的质量记录。

6.2.记录书写：

所有的质量记录应字迹清楚、基本内容齐全，记录中的数据不允许用涂改液涂改，若书写有误，应用横线划掉，并且应能识别原记录。

6.3.记录格式：

监理的质量记录格式应满足行业管理部门或政府建设管理部门的具体格式要求；

所有质量记录应该有统一编号和版号以便查询。

6.4.记录编号：

质量记录编号按委托人公司文件管理规范要求进行，委托人公司对文件管理没有统一要求的，委托人项目经理部应制定文件管理规范并执行。

6.5.记录收发、形成与保存

6.5.1.委托人项目经理部和监理项目经理部必须按《质量记录一览表》进行工程质量记录的编制；

6.5.2.为便于索引、查阅，监理项目经理部应分别对收集到的质量记录进行归类存放，并制订质量记录目录；

6.5.3.委托人项目经理部有权利对监理项目经理部的质量记录进行抽查或全面检查，检查发现问题的监理项目经理部应及时整改；

6.5.4.对于需要双方签字确认的质量记录，监理项目经理部应在完善纪录后督促委托人项目经理部按时签字以形成有效纪录。

6.6.保存职责

6.6.1.项目建设期间，该项目的质量记录分别由相关部门和监理部等分别保管；

6.6.2.项目建设完成，监理项目经理部应分类整理所有有关该项目第二类、第三类质量记录，填写《文件移交清单》，移交给委托人项目经理部保管，委托人项目经理部应对接收的文件进行查验签收；

6.6.3.第一类质量记录由委托人项目经理部保管，委托人项目经理部撤消时，移交委托人一线公司档案管理部门。

7.施工准备阶段工作要求

7.1.监理单位职责

7.1.1.按照合作要求提供施工监理服务，保证住宅产品满足国家及委托人质量要求；

7.1.2.负责对承建商、供应商进行过程以及产品的监视测量工作，包括质量管理、进度管理、安全文明施工管理、设备材料供应、验收等；

7.1.3.协助委托人做好开工前的各项准备工作；

7.1.4.主持开工预备会、工程例会和其他专题会议；

7.1.5.协助委托人向总包交付测量基准点并检查总包的施工准备；

7.1.6.审核承建商提交的施工组织设计文件，签署意见报委托人批准；

7.1.7.组织施工图会审，并落实审核意见；

7.1.8.根据施工准备情况，检查开工条件，满足条件后签署开工令并报委托人批准；

7.1.9.监控材料设备质量及工序质量；

7.1.10.组织隐蔽工程、分部分项工程、检验批的验收；

7.1.11.组织设备进场验收、组织设备调试验收；

7.1.12.跟踪进度计划执行情况，每周将进度执行情况报委托人项目经理部；

7.1.13.审核施工方提出的工程变更，报委托人项目经理部批准，落实跟踪变更执行情况；

7.1.14.对承建商上报的工程计量及工程支付等签署审核意见，报委托人项目经理部批准；

7.1.15.检查承建商的安全保证措施，对安全隐患提出整改措施并落实整改。

7.2.监理进场准备

7.2.1.监理部进驻现场前，监理公司应与委托人先行沟通，结合《监理合同》共同商定监理部进场时间，及时组织现场监理人员进场，做好施工阶段监理的准备工作。

7.2.2.总监理工程师对监理部监理人员应进行交底，并填写《交底记录》。

7.2.3.总监理工程师完成监理部的人员组建和分工，建立《监理部人员分工表》。

7.3.监理策划

7.3.1.监理规划：

由总监理工程师根据《工程管理指导书》组织编制，必须在工程开工前定稿，报委托人批准实施。

7.3.2.监理细则：

总监理工程师应指导和安排专业工程师在施工开始前根据《工程管理指导书》、《监理规划》编制完成本专业的《监理细则》，并报委托人项目经理部批准。

7.4.协助委托人办理工程开工手续

7.4.1.协助办理《建设工程施工许可证》。

若基础工程提前开工时，协助委托人办理提前开工手续。

7.4.2.协助办理《建设工程质量监督登记书》及《施工安全受监工程登记函》。

7.4.3.提醒委托人向监理工程师下发《建材取样送检见证人授予权书》，并办妥有关手续。

7.4.4.检查开工条件，委托人应确保现场具备“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），并督促委托人办妥下列手续：

7.4.4.1.临时用水批准文件；

7.4.4.2.临时用电批准文件；

7.4.4.3.临时占用城市道路许可证（临时路口审批文件）；

7.4.4.4.建设场地原始地貌图或场地平整后的标高测量图。

7.5.组织场地移交

由总监理工程师组织，委托人书面并于现场向承建商进行场地移交。

监理如实填写《场地移交记录》，移交书面资料作为附件，参与移交的相关负责人签认存档。

移交内容包括：

7.5.1.经政府有关部门确认的坐标点和水准点。

7.5.2.水电接驳口及水电表读数。

7.5.3.建设用地内及场地周围城市管网、道路网、路水、污水、雨水、燃气、供电、电话、有线电视的埋深、直径、走向、预留接口以及道路标高、接口情况，临近建筑物、构筑物基础、结构竣工图或情况说明。

7.5.4.建筑场地原始地貌图或场地平整后的标高测量图。

7.5.5.对于不能提供完全资料但确知其存在的障碍，应明确将此情况书面告知承建商备忘。

7.6.施工组织设计审查

承建商须填报《施工组织设计（方案）报审表》，连同《施工组织设计（方案）》一起报监理部审查。

总监理工程师应组织相关单位对《施工组织设计（方案）》进行会审，监理部负责将会审意见形成会审纪要，承建商根据会审纪要对《施工组织设计（方案）》调整、修改后报监理及委托人完成相应审批手续。

7.7.施工图纸会审

总监理工程师应督促委托人提前二周提供施工图纸，有关各方应及时熟悉，并将发现的问题书面上报监理部，由监理部汇总整理后及时提交给设计单位准备，在完成上述工作后及时组织施工图交底及会审，督促承建商整理好会审记录，各方及时进行签认。

7.8.工程开工报告审核

7.8.1.总监理工程师在核查开工条件具备后及时签发开工报告，开工报告应征得委托人同意。

7.8.2.总监理工程师在签发开工报告之前，应审查确认：

7.8.2.1.委托人及承建商负责的施工条件已经得到确认；

7.8.2.2.委托人及承建商根据有关法规向政府有关部门申请的各项许可证已经齐备。

8.施工阶段工作要求

8.1.工程质量控制

8.1.1.分包管理、材料验收控制

8.1.1.1.施工总承包工程范围内的分包由总承包单位报监理初审。

监理通过后报委托人项目经理部审核；

8.1.1.2.施工总承包范围内的原材料及半成品订货前,承建商须填报《建筑材料报审表》、《成品、半成品申报表》向监理部提出申报,并将生产厂商提供的产品合格证、准用证及实验报告等质量证明文件作为附件。

必要时，监理工程师还应组织有关各方对生产厂家进行考察，并将考察结果形成报告上报委托人，必要时，监理工程师还应要求承建商提供样品，监理、委托人、设计共同审查确认后对样品进行签字封样；

8.1.1.3.甲供材料设备进场，由施工单位向监理单位报审，监理单位负责组织验收；

8.1.1.4.监理工程师应对原材料拟送检的试验室的资质、设备、人员、服务时间、信誉等进行审查并报委托人批准。

8.1.2.隐蔽工程验收

8.1.2.1.监理工程师必须按照设计图纸技术说明及规范要求对照施工现场对须隐蔽的分项工程进行检查验收，以确保其施工符合图纸及规范的要求。

其中屋面、厨卫、外墙及地下室防水工程、门窗塞缝、室外管线工程的隐蔽验收，委托人项目经理部必须参加；

8.1.2.2.隐蔽工程验收应按照下列程序进行：

8.1.2.2.1.承建商完成内部交接检查并合格后，监理工程师自接到承建商的书面申请24小时内，到施工现场对隐蔽工程进行检查复核；

8.1.2.2.2.若已符合设计及施工验收规范的要求，监理工程师应及时签署《隐蔽工程验收记录》以便承建商进行后续工序的施工；

8.1.2.2.3.若不符合设计及施工验收规范的要求，监理工程师应下发《监理工程师通知单》督促承建商进行整改，待承建商整改完成后，再按上述程序进行验收。

验收合格之前，监理工程师应禁止承建商进行后续工序的施工。

8.1.2.3.特殊检验与试验

8.1.2.3.1.对施工中存在的新结构、新工艺、新材料，监理工程师认为有必要时，应建议委托人委托专业机构进行试验分析，条件确实具备后方可批准在工程中使用；

8.1.2.3.2.无论是在工程进行中，还是在工程结束进行质量验收时，若监理工程师对构件或结构的质量有怀疑，均应建议委托人委托具有专门资质的检测机构进行试验，试验结论应作为验收的重要依据。

8.1.3.工序质量控制

8.1.3.1应严格执行样板引路原则，所有分部、分项工程在大面积施工前，均应先做小范围样板，样板由监理单位负责组织相关单位按图纸、规范及合同要求进行验收，验收通过后方可开始大面积施工。

8.1.3.2施工过程中，监理单位须遵照《分部分项工程工序检查一览表》要求，负责跟踪、监控承建商的作业过程，对于发现的质量问题发出《监理工程师通知单》，并负责验证，且记录应能封闭。

8.1.3.3委托人项目经理部负责对检查结果及整改情况进行抽查验证（抽查数量按《分部分项工程工序检查一览表》要求）。

所作记录必须真实、可靠，不得有弄虚作假行为。

弄虚作假行为一经发现，委托人项目经理部将视情节轻重进行相应处罚。

8.1.3.4监理工程师对施工过程应进行有目的的巡视、检查，对施工完成后难以检查、出现问题后难以处理的重要工序及部位，监理工程师应对其施工过程进行旁站监督；

8.1.3.5完成施工的工序，承建商内部必须进行内部交接检查，合格后报监理工程师验收检查，监理工程师验收合格后，方可同意承建商进行后续工序的施工；

不同施工单位之间有工序交接时，前一工序完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检查确认满足施工要求后移交，并填写《场地/工序移交记录》；

8.1.3.6质量事故

8.1.3.6.1.在施工过程中出现质量事故时，承建商应在第一时间采取有效措施进行紧急处理并向监理单位、委托人项目经理部报送《工程质量事故报告》；

8.1.3.6.2.监理单位根据事故性质负责组织委托人项目经理部、承建商及其他相关单位召开专题会议，分析原因、明确责任、制定纠正预防措施。

监理单位全面负责纠正预防措施的跟踪落实。

8.1.4.中间检验、调试验收

8.1.4.1.设备进场检验

8.1.4.1.1.监理工程师接到设备到货验收通知后，按合同要求对照设备详细清单对设备进行检验；

8.1.4.1.2.对于检验合格的设备，监理工程师应书面批准该设备进场；

8.1.4.1.3.对于检验不合格的设备，必须按合同约定办法处理。

未经监理工程师的书面批准，该设备不得进场；

8.1.4.1.4.监理工程师不同意设备进场，应以书面的形式说明理由。

8.1.4.2.设备安装的中间检验和验收

8.1.4.2.1.设备安装开始之前，承建商须向监理工程师提交其施工技术方案，总监理工程师审查通过后方可同意承建商进行设备安装的施工；

8.1.4.2.2.监理工程师必须对承建商的设备基础放线进行复验，在未获得监理工程师书面确认之前，承建商不得进行设备的安装；

8.1.4.2.3.在设备安装过程中，监理工程师应根据需要进行跟踪检查，以确保设备的安装符合设计与验收的规范要求；

8.1.4.2.4.对于设备安装过程中的隐蔽工程，监理工程师必须对其质量进行确认，并签署同意隐蔽的文件，该文件签署后，监理工程师方可同意承建商继续后续工程的施工；

8.1.4.2.5.监理工程师必须参加单机无负荷运转调试检验，并对调试检验记录进行书面确认；

8.1.4.2.6.监理工程师必须在系统内所有单机都通过调试检验合格后，方能组织联动检验；

8.1.4.2.7.监理工程师接到承建商的联动检验申请后，应组织委托人项目经理部、设计人及有关政府部门的代表对设备联动运转进行检验，并在合同约定的时间内，向承建商作出书面的联动检验结论；

8.1.4.2.8.联动检