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在本篇论文中，我们将依据经济学中的均衡分析法，浅谈近年来国家出台相关政策对商品房价格的影响。

关键词：

商品房均衡分析房价政策

第1章绪论

1.1引言

本文将使用均衡分析法讨论国家房地产政策对住宅房的价格影响，下面我们将先介绍一下房地产，商品房还有均衡分析发的概念。

房地产概念有广义和狭义之分。

广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；

狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

本文所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。

商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。

商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

本文将要讨论的是国家相关政策对商品房中的住宅房的价格影响。

文章将分析近年来出台的相关房地产调控政策，解析每一条对商品房价格走势的影响。

我们使用的分析法是经济学中均衡分析法。

1.2调控政策概述

近年，国家颁布的影响房地产的政策很多，我们在此不一一列举，只选比较典型的几条作均衡分析所用，具体如下：

2009年

1.2009年1月3日：

四大国有银行宣布七折优惠利率。

2.2009年1月9日：

《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》

3.2009年5月15日：

《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

4.2009年5月27日：

《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》

5.2009年6月10日：

“小产权房”实质是违法建筑

2010年

6.2010年4月18日，暂停发放购买第三套及以上住房贷款和提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明

7.2010年9月29日：

遏制部分城市房价过快上涨

8.2010年10月12日，政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责

2011年

9.2011年1月27日，重庆和上海宣布从1月28日起开征房产税

第2章调控政策与住宅房价格

2.1均衡分析

我们将要使用均衡分析法来就分析住宅房的价格走势，因此我们有必要要了解什么是均衡分析法。

下面，我们将简单介绍一下，什么是均衡分析法。

均衡分析法是经济理论研究的一种重要方法和必要抽象。

　　1、均衡与均衡分析

　　经济学中的均衡（Equilibrium）：

任何一个经济决策者都不能通过改变自己的决策以增加利益时的状态。

　　均衡分析（EquilibriumAnalysis）：

在假定各经济变量及其关系已知的情况下，考察达到均衡状态的条件和状况的分析方法。

　　2、局部均衡分析和一般均衡分析

　　一般均衡分析，是指在充分考虑所有经济变量之间关系的情况下，考察整个经济系统完全达到均衡状态时的状况，和达到均衡的条件。

　　局部均衡分析，是指假定在其他条件不变的情况下，考察单一的商品市场达到均衡的状况和条件。

均衡分析法，通常将商品市场抽象为供给和需求二个条件，当这二个条件达到均衡时，买方和卖方双方都会接受此时的价格，及均衡价格，见图2.1.1

图2.1.1

如果其它条件不变，需求减少，及D线下移，则价格下跌，均衡点将由E点移至E’.

如果其它条件不变，供给增多，及S线右移，则价格下跌，均衡点将由E点移至E’’.

如果需求减少，及D线下移，并且供给增多，及S线右移，则价格下跌，均衡点将由E点移至E’’’.见图2.1.2。

图2.1.2

如果其它条件不变，需求增多，及D线上移，则价格上涨，均衡点将由E点移至E’.

如果其它条件不变，供给减少，及S线左移，则价格上涨，均衡点将由E点移至E’’.

如果需求增多，及D线上移，并且供给减少，及S线左移，则价格上涨，均衡点将由E点移至E’’’.见图2.1.3。

图2.1.3

下面我们将以此方法，讨论近年国家相关房地产政策对商品房价格的影响。

2.2商品价格与国家房地产政策

2.2.12009年1月3日，四大国有银行宣布七折优惠利率

2009年1月3日，四大国有银行宣布：

只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

四大国有银行宣布七折优惠利率，也就是说贷款买房所需的成本变小，相当于房子价格下降了。

这势必会刺激消费者的需求，需求量变大，D线上移，价格上涨，见图2.2.1。

图2.2.1

2.2.22009年1月9日，住房与城乡建设部部长的工作讲话

2009年1月9日：

住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。

其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。

建设部长的讲话内容很多，我们在这里不详细分析所有内容。

但其中的全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条势必会对住宅房产生影响。

我们先分析第一条，全面推进保证性住房建设。

全面推进保证性住房建设，就意味着多建房，供给量会加大，S线右移，价格下跌，参见下

图2.2.2.1。

图2.2.2.1

第二条，促进房地产市场健康稳定发展。

健康稳定发展，结合近几年房地产价格一路飘升的情况，我们可以感知，国家不希望房地产价格大起大落，希望房地产市场健康平稳发展。

另外，再结合第一条，综合起来，我们可以感知，国家将会采取相关方面的措施，来刺激需求，使供需在原来的价位上重新平衡。

最为理想的局面是价格稍有回升。

即第一条，加大供给；

第二条刺激需求，最终是价格略有回升，参见下

图2.2.2.2。

图2.2.2.2

2.2.32009年5月15日，《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

2009年5月15日，国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。

落实保障性安居工程用地，即住宅用地多了，也就是要建的住宅房多了，S线右移，价格下跌，参见下图2.2.3。

图2.2.3

2.2.42009年5月27日，《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》

2009年5月27日，国务院发布在《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确指出：

保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

房地产信贷政策开始变松，地产商更容易贷款，更容易加大房地产的开发，则势必供给量会增多，S线右移，价格下跌，参见下图2.2.4。

图2.2.4

2.2.52009年6月10日，“小产权房”实质是违法建筑

2009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

小产权房是违法建筑，意味着房子变少了，也就是说供给量减少，S线左移，价格上升，参见下图2.2.5。

图2.2.5

2.2.62010年4月18日，暂停发放购买第三套及以上住房贷款和提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明

4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，此举就是对炒房现象进行遏制。

炒房势必考虑退出，一旦炒房的人，无形中是增加了供给量，供给量增加，S线右移，价格下跌，参见下图2.2.6。

图2.2.6

2.2.72010年9月29日，遏制部分城市房价过快上涨

2010年9月29日,为遏制房价过快上涨,中国政府决定加大房地产调控力度,要求完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。

国家的政策是是使房价稳定，或缓慢增长，参见下图2.2.7。

图2.2.7

2.2.82010年10月12日，政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责

2010年10月12日,中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发文表示,对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责.对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任;

房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.

这项措施将增加保障性住房的供应量，即加大了供给，S线右移，价格下跌，参见下图2.2.8。

图2.2.8

2.2.92011年1月27日，重庆和上海宣布从1月28日起开征房产税

2011年1月27日晚间,中国上海和重庆宣布从1月28日起开征房产税,税率为0.5-1.2%,上海税率只针对新增购房,而重庆则包括了存量及增量的高档商品房，可见国家有心遏制房价，不希望房价进一步飘升。

此项措施推出后，炒房势必考虑退出，一旦炒房的人开始退出炒房，无形中将是增加了供给量，供给量增加，S线右移，价格下跌，参见下图2.2.9。

图2.2.9

第3章2011年住宅房交易价格走势

3.1近年国家房地产政策总结与2011年房价展望

上面我们用均衡分析法，分析近年中的九次对房地产价格影响比较大的政策，及其可能对住宅房价格的影响。

现在我们总结一下，总体而言国家政府是感觉到房价上涨过快，希望能够通过行政手段来使房地产市场健康稳定发展，因此颁布了一系列政策，这些都供需产生影响。

根据均衡分析法，从理论上，有的会使房价上涨，有的会使房下跌。

但最后，结合如此巨大的需求因素，2011年的房价，将会保持在高价位，缓慢增长的趋势。

这是本人，根据均衡分析法，以及结合目前国内房地产近几年发展的状况而得出的。

当然，本人才疏学浅，有很多不足之处，还请各位多多指教。

参考文献

（1）H.克雷格.彼得森、W.克里斯.刘易斯：

管理经济学，中国人民大学出版社

（2）中国2009年房地产调控政策一览，财经，腾讯网

（3）中国2010年房地产调控政策一览，财经，腾讯网

致谢