第7章物流园区规划设计方案设计.docx
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第7章物流园区规划设计方案设计
7物流园区规划案设计
7.1物流园区规划案概述
7.1.1物流园区及其类型
一、物流园区
物流园区是服务于区域经济的大型综合物流结点，其中集成了各种物流功能以及服务于
区域经济和为物流功能顺利实现的各种商务功能和其他辅助功能，集中体现了物流功能的聚
集效应和资源整合的特性，在物流网络和物流系统的组织管理系统中，起到重要的作用。
物流园区最早出现在日本，叫做物流团地，是一家或多家物流中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。
物流园区的出现，是政府从城市整体
利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”的重要举措之一。
一些的政府在郊区或城乡边缘地带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流中
心在此聚集，使其获得规模经济效益，降低物流成本，同时减轻大型配送中心在市中心分布
和分散分布所带来的不利影响。
近年来，随着物流规划理论及区域经济发展理论与实践的不断发展，人们对物流园区的
认识比以往有所进步，规划建设的物流园区一般是为满足区域经济发展需要，为完善区域物
流网络而规划建设的大型综合物流结点，在其中聚集的物流功能与商务功能提升区域物流系
统的运作水平与效率，降低物流成本，进而促进区域经济的发展。
物流园区还可以物流功能为依托，成为各种物资及原材料交易场所和集散地，成为商品流通链的重要环节，甚至通过
信息平台等手段，成为整合分散的社会物流资源及业务资源的有效措施。
按照中华人民国标准化管理委员会的说法，物流园区（
logisticspark）是为了实现物
流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。
二、物流园区的类型
按依托对象的主导性原则，以某一服务对象为主要特征，将延伸服务合并为同一类型，
这样可以将物流园区分为以下几类：
（1）货运服务（枢纽）型
依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式或两条不同的运输干线
衔接；提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接；主要服务于国际性
或区域性物流运输及转换。
此种类型的物流园区可以进一步分为空港物流园区（依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运）、海港物流园区（依托港口，衔接海运与河、铁
路、公路转运）、陆港物流园区（依托陆港，以公路干线运输为主，衔接公铁转运）。
（2）生产服务型
依托经济开发区、高新技术园区等产业园区而规划；提供制造型企业一体化物流服务；主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。
（3）商贸服务型
依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；主要服务于商贸流通业商品集散。
（4）综合服务型
依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要
节点，提供综合物流功能服务；主要服务于城市与区域运输和配送体系的组织。
7.1.2物流园区的功能
一、物流园区产生的原因
物流园区的产生，尤其在国外的产生和发展，主要可以归纳为以下几个面的原因：
（1）提高物流经营的规模效益
规划建设物流园区，可以将多个物流企业集中在一起，发挥整体优势和规模优势，实现
物流企业的专业化和互补性，同时这些企业还可以共享一些基础设施和配套服务设施，降低
运营成本和费用支出，获得规模经济效益。
物流园区聚集了多种物流服务功能和商贸服务功能，进驻物流园区的企业，不论是从事生产经营的企业还是从事物流服务的企业，都能获得
更好的发展空间。
另外，有些物流园区往往还集中了海关、商检、卫检等政府职能部门，给相关企业提供一站式的职能管理服务，满足货物联运发展的需要。
（2）减轻物流对城市交通的压力
通过建立物流园区将货运交通尽量安排在市中心区域外是国外不少城市缓解交通压力
的有力措施。
如日本东京在上个世纪60年代，在环线外的市郊边缘带建设了四个“物流团
地”使进入市区的货物先集中在物流园区，化整为零，按市的运输路线统一分送，限制大型运输车辆进入市区。
出市区的货物集中到物流园区，集零为整，统一运输，提高车辆的利
用率。
（3）减小物流对城市环境的不利影响
物流除了对城市交通带来压力和产生噪声、污染外，物流园区本身也会对城市环境造成
一些不利影响，因而在空间布局上受到城市规划的限制和制约。
大型仓库本身就不太容易与
围建筑环境相协调，会带来对城市景观的破坏，不宜过分零散布局，物流园区的建设将分散
的仓库集中，有利于对产生的废弃物集中处理，从而有利于环境保护。
（4）促进城市用地结构调整
随着市区的不断扩展，原来的城市边缘区将成为市中心区，商贸、金融、餐饮服务等产
业逐渐在此集中，大型物流中心无力支付地价上涨及对城市交通和环境影响较大需迁出中心区，物流用地性质发生变化，城市用地结构亟待调整。
物流园区的出现既为物流中心提供了新的发展空间，也为城市用地结构调整创造了条件。
二、物流园区的主要功能
物流园区的功能总体上包括物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。
物流组
织管理功能一般包括货物运输、分拣包装、存储保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成体现的，从而在
园区形成一个社会化的高效物流服务系统。
物流园区是物流组织活动相对集中的场所，在外
在形态上不同物流园区有其相似之处。
但是，物流的组织功能因物流园区的地理位置、服务
地区的经济和产业结构及企业的物流组织容和形式、区位交通运输地位及条件等存在差异。
经济开发功能主要是指物流基础设施项目的经济开发，容包括新建设施开发功能、既有设施
和资源的整合功能。
具体来说，物流园区具有以下几个面的功能：
（1）货物集散功能
是由物流园区货物集散中心实现的。
货物集散中心是物流网络体系中的节点，是一般物
流基本功能的充分表现。
实现该层次的功能，需要相应的物流基础设施、设备，其中包括仓库及货物仓储设施和设备、货物装卸搬运设施和设备、停车场及辅助性服务设施、办公场所及通信设备、计算机化管理设备和其他辅助设施。
要实现货物集散功能，最重要的是要有充
足的货源和货流。
（2）物流控制功能
是由物流园区的物流控制中心实现的。
物流控制中心是使物流各项功能有效协同运行的
指挥调度和掌握全局服务项目、业务量、服务质量、货物动向、车辆状态、运营成本等的控制机构。
物流控制中心能使整个物流过程衔接起来，形成动态管理的企业、区域、全国或国
际物流网络体系，进行物流链和客户所需的供应链管理。
（3）物流信息服务功能
物流信息是物流园区网络运作的中枢神经，是沟通物流网络体系运行的血脉，也是进行
物流过程调控的前提和基础，其功能的实现必须依赖物流园区的物流信息平台。
该平台连接
物流作业现场（包括运输与配送作业的车辆）与中枢指挥功能的基地，除一般信息作业手段外，还需要相应的电子数据加工处理设备，其核心容就是信息咨询、配载服务、车辆调度等。
（4）物流园区的管理功能
组织编制物流园区发展规划和年度计划并组织实施；组织对物流园区发展与管理政策的
制定研究；组织制定物流园区总体布局规划，并组织和监督实施，组织和监督园区基础设施
建设；负责园区物流企业的行业管理；组织编制联合运输计划，协调解决运输中的重大问题，负责协调各种运输式的联运、重要物资和商品的调运，以及各类场站的货物集疏运；负责园
区各种设备及运载工具的统筹协调等工作。
7.1.3物流园区规划
一、物流园区规划的原则
（1）适用性原则
物流园区的规划建设，是为了满足区域经济的需要和完善区域物流网络结构的。
因此，物流园区的规划要从分析其所在的区域经济特点、产业结构及发展水平和物流网络现状入手，在物流园区规划适当的物流功能和商务功能，提高区域物流系统供给与需求的适应度，提升区域物流网络运作水平，有利于区域产业结构的升级。
另外，物流园区聚集了各种产业及其物流功能、商务功能的具有一定规模和聚集性的综
合实体，其规划要考虑到未来产业结构的变化以及经济发展水平的提高，要充分满足区域潜
在的物流需求，服务于城市和腹地发展的需要。
物流园区的规划和建设一般要有一定的前瞻
性，具有长期规划的特点。
（2）系统性原则
物流园区包含多种类型的要素，包括仓库、场站、设施设备等实体性要素，也包含各类
生产企业和物流企业，还包含政府相关的管理职能部门。
从功能上来看，既包含产业发展的
功能，也包含各种为满足产业发展需求的物流功能，还包含运营管理的功能。
因此，在规划建设中，要考虑到各种功能要素之间的衔接和协调配合，使之成为一个有机的整体，形成一
个完善的系统化的实体，以提升物流系统运作效率，降低物流成本，促进区域经济的发展。
（3）科学性原则（规划法的科学性）
物流园区规划建设还要本着科学化的原则，按照科学的规划理论，选择科学规划的法，
进行合理有序的规划建设。
（4）统一性原则（政策法规，运营管理，政府与企业各司其职）
物流园区的规划，还要符合区域发展规划和所在城市发展规划的要求，与区域发展规划、
城市发展规划、交通规划等进行统一规划，制定满足区域一体化规划政策。
物流园区规划还
要与各类规划标准相统一，政府与企业各司其职，最大程度发挥物流园区的功能和作用，避
免重复建设和资源的闲置浪费。
（5）阶段性原则
物流园区服务于区域经济长期的发展需求，其规划建设也是一个长期的过程。
物流园区所包含的各种功能要素较多，需要大量的基础设施资源和物流实体资源，是一个资本密集的大型综合物流结点，对其进行规划投资不能一蹴而就。
另外，不同时期，区域经济发展水平
和产业结构特点对物流园区的功能要求有所不同,
规划建设的物流园区需要在不同时期与区
域经济和产业结构相适应，因此，其规划需要本着阶段性的原则，分阶段进行规划和建设，
与区域经济和产业结构及物流网络同步发展。
二、物流园区规划建设的要求
按照标准化管理委员会制定的《物流园区分类与基本要求》，物流园区的规划建设需要
满足以下要求：
（1）规划与评审
物流园区的规划应结合物流产业规划要求、所属地的物流产业导向，根据所属地的城市
总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址，编制符合所属地城市总体规划和土地利用
规划的物流园区详细规划，并通过规划评审。
物流园区建设应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施，吸引
区域物流企业逐步集中，引导物流企业向物流园区聚集。
物流园区建设应加强土地集约使用，货运服务型、生产服务型和贸易服务型物流园区
所配套的行政办公、商业及生活服务设施用地面积应小于园区总用地面积的15%，综合服
务型应小于20%。
（2）交通影响评价与规划
应开展物流园区建设项目对区域各类交通设施的供应与需求的影响分析，评价其对围交
通环境的影响，包括建设项目产生的交通对各相关交通系统设施的影响，分析交通需求与路网容纳能力是否匹配，并对交通规划案进行评价和检验。
按交通影响评价的要求，采取有效措施，提出减小物流园区建设项目对围道路交通影响
的改进案和措施，处理好建设项目部交通与外部交通的衔接，提出相应的交通管理措施。
物流园区应建有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路、次要道路应纳入城市道路系统统一规划建设。
（3）环境影响评价与建设
物流园区规划与建设应进行环境影响评价，并按环境影响评价的要求，采取有效措施，减少环境污染，保护环境。
物流园区应建立与其规模相适应的环境保护和监管系统，并定期开展环境质量监测活动。
物流园区的环境空气应达到《环境空气质量标准》中的二级标准。
物流园区装卸作业区环境噪音应达到《港口工程环境保护设计规》中装卸作业库场标准，非装卸作业区环境噪音应符合《工业企业厂界噪声标准》中规定的W类标准。
物流园区应规划环卫设施，组织收集入驻企业产生的废弃物，并委托有资质的经营单位
来收购和处理这些废弃物。
鼓励物流园区的入驻企业通过《环境管理体系规使用指南》环境管理体系认证。
（4）基础设施建设
物流园区应配套建设与园区产业发展相适应的电力、供排水、通讯、道路、消防和防汛
等基础设施。
物流园区基础设施的建设，应遵循“一次规划、分步实施、资源优化、合理配置”的原则，防止重复建设，以降低基础设施的配套成本。
物流园区基础设施应与城市基础设施相衔接，并纳入城市基础设施建设的总体规划。
物流园区各种基础设施的地下管线敷设，应符合《城市工程管线综合规划规》要求。
物流园区应提供满足入驻企业正常生产经营活动需要的电力设施，应根据所属地电网规
划的要求，建设符合《城市电力规划规》和《供配电系统设计规》要求的电力设施和部应急供电系统。
物流园区应遵守节约用水的原则，提供满足入驻企业的供水设施，并编制符合《城市给
水工程规划规》规定要求的用水规划；应建设完善的排水设施，应编制符合《城市排水工程
规划规》规定要求的排水规划，并与所属城市总体规划相适宜。
物流园区如需进行供热设施建设，应符合《城市热力网设计规》的规定要求；如需进行
燃气设施建设，应符合《城镇燃气设计规》的规定要求。
物流园区应统一建设消防设施和防汛除涝设施，其消防设施工程应由具有消防工程施工
资质单位建设，各类建筑的建设应符合《建筑防火设计规》的要求；物流园区各种防汛除涝设施的建设应符合及所属地相关法律和规章的规定。
物流园区应为工商、税务、运管、检验检疫等政府服务机构的进驻提供条件，并逐步完善“政府一站式服务”的功能；应为银行、保险、中介、餐饮、住宿、汽配汽修等各项支持
服务机构的进入提供相应的配套设施，并为入驻企业提供必要的商业服务功能。
（5）信息化设施建设
物流园区应建设具有基础通信平台、门户、信息管理平台、电子服务平台以及信息安全
等功能的信息化设施。
物流园区应为入驻企业提供具有数据通信、固定、移动通讯和有线电视等面基础功能的
基础通讯设施。
物流园区应逐步建设具有对外宣传、电子政务、电子商务、信息服务、园区信息管理等
功能一体化的门户，并能为园区企业提供物流公共信息；设有保税物流中心的物流园区，应
建设符合海关监管要求的计算机管理系统。
三、物流园区规划的推荐性指标
不同类型的物流园区，其功能特点各不相同，对基础设施、信息平台等要求不同，其投
资强度也有所差异。
规划建设物流园区可以按照不同类型的，选择适当的规划建设指标。
不同类型物流园区
规划建设推荐性指标可参考表7-1到表7-4。
表7-1:
货运服务型物流园区规划的推荐性指标
指标
指标单位
指标值
备注
空港型
海港型
陆港型
投资强度
（基础设施）
万元/亩
>100
>120
>80
推荐性要求
园区规模
Km2
0.5〜2
2~8
1~5
园区物流强度
万吨/Km2.
年
>100
>2000
>500
物流信息平台
能为入驻物流企业提供符合海关监管要求的计算机管理系统
表7-2:
生产服务型物流园区规划的推荐性指标
指标
指标单位
指标值
备注
投资强度
（基础设施）
万元/亩
>100
推荐性要求
园区规模
Km2
0.3~1
园区物流强度
万吨/Km2.年
>100
物流信息平台
能为入驻物流企业和工业园区提供公共信息平台和实时
信息交换系统
表7-3:
贸易服务型物流园区规划的推荐性指标
指标
指标单位
指标值
备注
投资强度
（基础设施）
万元/亩
>100
推荐性要求
园区规模
Km2
1~5
园区物流强度
万吨/Km2.年
>50
物流信息平台
能为园区企业提供物流公共信息和在线交易服务
表7-4:
综合服务型物流园区规划的推荐性指标
指标
指标单位
指标值
备注
投资强度
（基础设施）
万元/亩
>100
推荐性要求
园区规模
Km2
0.3~5
园区物流强度
万吨/Km2.年
>200
物流信息平台
能为园区企业提供物流公共信息和在线交易服务
7.2物流园区规划案设计容
7.2.1物流园区规划项目环境分析
（1）经济环境分析
物流园区是物流网络中重要的大型综合性物流结点，其主要作用是服务于区域经济的发
展需要，因此，物流园区的规划建设要与区域经济及区域、所在城市的产业结构和经济发展
水平相一致。
在规划建设物流园区的项目中，需要对区域产业结构、经济发展特点和水平进
行详尽的分析。
具体来说，就是对区域及所在城市的GDP发展水平、规模以上工业企业年
产值、进出口总额、社会消费品零售总额、全社会固定资产投资水平等进行统计分析和预测，分析区域经济发展的总体规模和发展趋势，为下一步进行物流需求与供给分析打下良好的基
础。
在分析中需要紧紧围绕区域产业结构特点，对主要产业进行深入细致的分析，需要结合
宏观统计资料和具体的典型企业，进行广泛的调查研究，掌握客观真实准确的资料和数据，分析经济发展对物流的需求，并分析经济发展过程中存在的问题。
在分析过程中需要运用各种统计分析法和图表技术，运用科学的预测法，力求对客观实
际状况有一个真实和准确的描述。
（2）政策环境分析
政策环境分析是对及地出台各类有关物流发展的法律、法规及政策进行分析，分析物流
园区规划建设的政策框架和环境，分析判断各类政策和发展规划对规划建设物流园区带来的影响，使得物流园区的规划建设符合及地的各项发展政策要求。
政策环境分析的对象可以包括几个面的容，纵向上分析、区域、地三个层面有关经济发
展和物流业发展的政策；横向上分析经济政策、产业政策、物流业发展政策和城市规划的政
（3）交通环境分析
交通环境分析是在规划建设物流园区的过程中，密切关注区域及地各个层面的交通环
境，包括区域各种运输式的发展状况、城市用地性质限制、所处经济圈和区域围路网密度等
面的容，用以分析物流园区对外交通联络的便捷程度。
对有些项目来说，还涉及到根据区域
交通环境和城市分区状况进行科学合理的选址。
这一部分容不仅要考虑到目前物流园区规划地边的交通环境外，还需要密切关注交通发
展规划、城市发展规划中有关交通规划的容，这是因为物流园区的寿命期较长，区域交通环
境的改变会对物流园区未来的运营管理产生长期的影响。
（4）技术环境分析
技术环境分析涉及到区域科技发展水平和在物流业中，先进技术的应用程度。
这也会对
物流园区规划建设产生影响，主要涉及到物流园区信息平台的建设、先进设备设施的选择等。
现代化技术不仅能提供新型的运输工具和式，先进的仓库装备和装卸设备，而且由于信息技
术的发展，带来了物流发展的信息化、自动化、网络化、柔性化和智能化。
（5）物流需求与供给分析
物流园区规划中的经济环境分析、政策环境分析和交通环境分析是物流需求与供给分析的基础。
物流需求与供给分析包括两个面，即服务规模和服务质量分析。
具体来说，物流需求与供给分析包括几个面的容：
需求与供给的主体分析，是工业企业还是商业企业，或者是第三物流企业，主要是分析在区域围，哪些企业需要物流园区提供物流服务；目前哪些物流服务供应商，提供的常规和增值物流服务。
物流需求规模分析，在经济环境分析的基础上，进一步分析操作物品的种类结构，货运
转量、货运量以及其他物流活动的作业量规模，未来规划期物流需求规模预测等容。
物流服务质量需求分析，包括物流服务需求主体对各类物流服务需求的时间、安全性、准时率以及成本水平等服务质量面和提供服务的技术手段等面的需求分析。
物流运作模式分析，包括目前物流服务模式现状，物流网络的结构，提供物流服务的式
等，以及实现物流服务所使用的科学技术水平和现代化管理技术的应用水平等容。
物流供给与需求适应度分析，物流供给与需求的适应度，是指物流供给满足当前和未来物流需求在规模和服务质量面的程度。
基于供给与需求现状以及对未来发展趋势的分析，分
析物流系统和物流网络在运作和管理过程中的问题，以及引起这些问题的原因，运用定性和
定量的法，分析物流供给满足物流需求的程度。
（6）物流园区规划建设必要性分析
基于以上对物流园区规划建设环境分析和供给与需求的适应度分析，研究在区域围，进
行物流园区的规划建设项目对改善物流系统和物流网络结构，提升物流运作水平，提高物流
运营管理效率和水平，降低物流成本的作用。
分析物流园区的规划建设对推动区域经济的发展和提升区域产业结构的升级产生的积极意义，分析进行物流园区规划建设项目的必要性。
（7）物流园区目标市场分析
在前述研究分析容的基础上，进一步进行物流园区服务的目标市场分析。
规划建设的物流园区服务对象可以是一般物流企业，也可以为区域的大型工业制造企业、商业企业以及专业化市场提供运输、仓储等物流服务业务。
需要对目标服务市场规模、容量、服务容进行详
细的分析比较，选择有潜力的目标和合作伙伴，进行物流服务业务的选择，设计物流园区规划建设项目的服务业务体系。
722物流园区规划项目功能设计
（1）规划项目目标定位
基于项目规划的环境分析和物流市场分析，在选择物流园区服务对象和业务体系设计的
基础上，明确提出物流园区规划建设项目的总体目标和具体目标，提出物流园区为提升物流
系统运作水平、完善物流网络结构的功能定位。
确定物流园区的发展战略和策略，提出物流
园区功能规划原则，进一步明确物流园区规划建设和项目的宗旨。
（2）物流园区主要功能需求分析
详细分析选定的物流园区建设项目服务目标市场对园区功能的需求，认真分析其目前存
在的问题，物流园区的规划建设对服务对象带来的影响等。
这部分容需要在设计物流园区项
目具体服务业务体系基础上，本着系统化的原则和思想，运用定量、定性法和统计分析法进行物流园区规划建设项目的主要功能需求的分析。
（3）物流园区主要功能规划设计
在功能需求分析基础上，对物流园区进行功能上的规划，包括运输、仓储、配送等物流
环节的功能规划，也可以包括服务于区域主导产业的产品精深加工等产业功能规划，还包括
信息中心、商务中心等功能规划。
物流园区规划的主要功能集中体现了实现规划项目战略定位和规划目标的具体形式，同时也是集中体现了对目标市场客户的常规物流服务、增值服务
以及与之相关的商务配套功能和配套生活服务等功能。
（4）物流园区信息平台规划设计
（5）物流园区功能规划布局
723物流园区规划项目运营管理模式
（1）运营管理模式设计
（2）物流园区开发实施阶段
（3）物流园区规划建设项目融资与招商
7.2.4物流园区规划项目评价
（1）物流园区规划项目效益评价
（2）物流园区规划项目风险评价
（3）物流园区规划项目环境影响评价
（4）项目实施措施与建议
7.3物流园区规划案设计实例
7.3.1前言
SP港区位于长江三角洲和台、温、闽经济板块连接处，
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