屯溪天都项目营销定位提案Word格式文档下载.doc
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城市规划对继承和弘扬徽派建筑艺术提出了很多具体要求，整个城市充满了文化的韵味。
作为皖南城市的代表，屯溪区的建设在本地区内相对是更加现代和繁华的。
屯溪城市内人口不多，交通压力不大，环境优美，市容市貌较好，是全国著名的空气清新、负氧离子含量高的城市。
据了解，2009年全市接待外来旅游人数达到2200万人次，是典型的旅游城市和养身度假城市。
4、徽州文化
徽州文化是一个极具地方特色的区域文化，内容广博、深邃，其中有许多都对房地产行业有所借鉴和启发。
民居、祠堂和牌坊是徽派建筑的典型，为人们广为熟知。
黑白主色调、马头墙、小青瓦、雕镂这些建筑特色，在现代建筑中已经被广泛的借鉴。
徽派建筑的布局讲究依山就势，傍水成形，构思精巧，自然得体。
在平面布局上规模灵活，在空间结构和利用上造型丰富，建筑物错落有致，极富韵律美。
除此以外，徽州雕刻艺术融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇。
徽派盆景寓意于形，与古典徽派建筑交相辉映。
这些建筑元素都可以在小区的园林设计上加以运用。
徽州文化产生于青山绿水之间，文化中充满了人与自然和谐共生的理念，
二、黄山市三区四县房地产发展概括分析
1、房地产开发投资额
2010年黄山市房地产开发投资累计86.66亿元，城中心房地产开发投资累计45.22亿元，城中心的房地产开发占全市房地产开发投资的比重为52%，可见，黄山市城中心的房地产开发投资占据了整个黄山市的半壁江山。
全年，黄山市房地产开发投资额随黄山市房地产市场的升温呈现出逐渐增大的趋势。
2、黄山商品房销售面积
2010年黄山市商品房累计销售面积高达174.54万㎡，城中心商品房累计销售面积77.1万㎡。
黄山市商品房销售面积呈现出逐步上扬的态势，1-5月份黄山楼市销售面积缓慢复苏，7-10月份是黄山楼市的销售旺季，11-12月份，黄山市楼市出现火爆的局面，呈现直线式的增长趋势。
3、楼市价格上涨
2010年黄山市商品房成交均价2982元/㎡，城中心商品房成交均价3826元/㎡。
全年，全市商品房成交均价上涨499元，城中心商品房成交均价上涨360元，这种涨幅相对省会城市合肥和安徽其他三线城市来说，总体表现温和。
令人关注的是，城中心商品房在12月份出现环比大幅下滑，这是黄山市城中心楼市价格抗性的一种表现。
4、黄山楼市收入总体规模偏小
2010年黄山商品房销售总金额累计高达52.04亿元，城中心商品房销售总金额累计高达29.5，城中心商品房销售总金额占全市比重为57%，可见，黄山市的房地产的重心依然集中在城中心区域。
另外一方面，据黄山市统计局公布，2010年1-11月份，黄山市旅游总收入达161.95亿元，两相比较之下，黄山市的房地产的发展比起其旅游市场来，规模还是非常小。
黄山市是典型的旅游资源型城市，借助旅游地产，是黄山房地产的一条选择之路。
5、2010年黄山商品房空置面积
2010年黄山市商品房空置面积累计311.81万㎡，城中心商品房空置面积累计125.4万㎡，城中心商品房空置面积占全市商品房空置面积的40%。
全年，黄山楼市的空置面积呈现出不断下降的趋势，可分为两个阶段：
第一阶段，1-6月份，上半年随着黄山楼市缓慢复苏，去年积压的商品房空置面积开始缓慢减少；
第二阶段，7-12月份，下半年黄山楼市的销售业绩大幅度增加，空置情况出现明显好转，到12月月底，黄山楼市商品房空置面积达到全年最低水平。
三、屯溪区房地产发展调查
目前，市场中房地产在建、在售项目近百个，不过正值旺销期的项目并不多。
在调查了解的项目中，多数项目都处于销售的尾期。
1、主要个案介绍
鼎天家园:
地理位置：
本项目以东300米，屯光大道与湖边路交接口的东南部
占地面积：
11218.28平方米
总建面积：
32731平方米
物业形态：
一栋14层假日酒店和一栋13层单身公寓及一栋11+1层（其中一单元为10+1层）纯住宅建筑
主力户型：
96平米两室，119平米三室，43-56㎡一室
开盘日期：
2009年10月
销售情况：
现仅剩3套50-60平米小户型，3650元/平米，基本无优惠。
销售价格：
开盘均价2880，至2010年9月均价上涨至3300
项目特色：
以建筑所处的环境和徽州古建筑文化为设计切入点，强调建筑的整体效果，在体现建筑时代气息的同时赋予建筑地方文化的内涵。
竹福佳苑：
本项目以东150米，屯光大道与新区路交叉口
13118平方米
34309平方米
二幢（16+1）、一幢（11+1）小高层及二幢三层、一幢四层商业门面
94㎡、98㎡二室
113㎡-127㎡三室
2010年6月9日
住宅仅剩5套，
均价4100元元/平米，至2010年10月，均价上涨至4400元/平米。
现113平米的约4400元/平米，127平米的4200元/平米。
商业一层约20000万元/平米。
该项目地处占据城市东大门,打造城市中心区东向门户。
徽州公馆
本项目北侧、新园东路与社屋前路交汇处
18900㎡
60000㎡
由8幢高层建筑合围而成，集商业、居住、休闲为一体，建成后可以
容纳700户
139—189平米复式，110—114平米三室
38.48-76.11平米精装公寓。
一期2010年5月开盘，二期9月23日开盘
住宅所剩不多，在售主要为精装公寓
在售住宅均价5000元/平米，精装公寓目前均价5600元/平米
以欧式高层建筑，领引全新社区生活潮流。
二期取名“领寓”，为精
装小户型，主要瞄准投资型客户
颐和观邸
新安大道和佩琅路交汇处，屯溪区政府新区正南面
90664平方米
21万平方米
共有高层住宅14栋，另有一栋18层星级酒店和一栋14层的公寓及一个风情商业街，沿街2层商业
80-90平米两室；
110-140平米四室
2010年7月3日
开盘销售较差
开盘均价4500元/平米，至12月份上涨至4800元/平米。
目前住宅市场报价均价5200元/平米多，实际均价约5100元/平米。
一次性付款98折、按揭贷款99折，另有3000元按时签约奖。
建有20000㎡中央景观大道，小区内景观较好。
赠送面积较多，以“使用面积大于建筑面积”为宣传口号，屯溪唯一外地户口可按揭贷款的项目
江南一品
新安江南岸，徽州大道北侧，占地面积：
42.4亩
7.5万平方米
规划一线江景排屋、多层花园洋房、高层江景住房
多层面积119、134、180㎡，别墅户型213—240㎡
高层户型85-125㎡。
2010年10月
在售多层和别墅，高层预计在2011年4月开盘
开盘时多层均价4500元/平米，现多层4600元/平米，沿江别墅11000-12000元/平米，其余约8000元/平米
与黄山市核心政务新区世纪广场隔江相望，从低到高，沿江而建，将江景作为其最大的卖点
山田东园
紧邻徽州大道，位于玉屏府东南侧
1.43万平米
4.8万平米
两幢17层的点式高层、两幢17层的板式高层和5户联排别墅
未公开
预计2011年5月份开盘
未公开销售
价格未公布，估计住宅价格在5000元/平方以内
项目背山面水，营造田园式的风光。
玉屏府
屯溪区徽州大道与船山路交叉口
132亩
17万平方米
双拼别墅、连排别墅、多层住宅、18层高层住宅
84、90㎡两房，101㎡三房
10年3月
多层已售完，高层还有少部分
4700元/平方左右，所报优惠为统一99折。
联排别墅面积170、210㎡，均价9000元/平方.
规划强调景观的通透性与均好性，以线型水体作为小区景观的组织要素，沿着主环道和步行道路贯穿社区绿地住户伴水而行，小溪绕住宅而行，以此形成人居环境佳地。
东方丽景
屯溪黄山旅游渡假区，徽州大道南侧
二期6.5万平米
20万平米
双拼、联排和独栋别墅、多层住宅、高层住宅及星级酒店
88平米两室，126平米三室，143平米四室
高层2010年1月开盘
多层已售完，该层还剩少部分
开盘均价4100元/平米，至12月份上涨到4700元/平米，目前在售高层均价5700元/平米，一次性付款98折，按揭99折的优惠。
别墅均价15000元/平米。
地处柏山脚下，高层可俯瞰江景，自然景观优越，并且处于连接徽杭高速公路屯溪南入口，是浙江人在黄山购房的首选。
岸上蓝山
新安大道和徽州大道交口西南角
21969.97㎡
65262.64㎡
小高层和高层住宅为主，商业面积约11757.48㎡
95平米两室，100-130平米三室
2010年11月21
在售1#、2#、3#楼
均价4700元/平米，按揭99折，一次性付款98折
该项目规模较小，重点放在中心庭园的营造上，“弧”形景观组织体系使更多的业主享用中心景观，将优雅生活作为项目的主要卖点。
御泉湾
徽州大道南，佩琅桥西
342亩
35万平方米
建有花园洋房、多层住宅、别墅、酒店公寓
85-106㎡院景洋房，125-165㎡花园洋房
23—75㎡商铺
二期10年9月
一期销售完毕，二期除16#未开盘外，仅剩少数未售
商铺已售完
均价4800元/平米，在售26#楼价格4560元/平米
整个项目已经基本完善，经常组织社区联谊活动，打造社区文化品牌。
天一国际
山东路屯光大道与天都大道交叉口西南侧
13524.76平方米
54330平方米
2栋高层公寓加商业群楼和1栋高层住宅
40—70平米公寓
2010年2月
除可作为商业的3层公寓外，其他均已售罄。
底商2层，尚未出售。
开盘均价5600元/平米,12月份上涨至5900元/平米，目前均价6000元/平米
该项目立足黄山繁华地段，以99.9米建筑高度成就中心城区醒目地标
南方百合
屯溪区齐云大道55号，靠近汽车总站
17873平方米
32820平方米
共A、B两栋，A栋12层、9层，B栋5层
30-50平米
09年12月12日
A栋已售完，B栋还剩小部分
均价约8200元/平米，十年长期委托管理，每年收益率8.69%。
第一年收益直接从总房款中扣除，以后每年付一次。
四星级产权投资型酒店
黄山大观
新安江南侧，佩琅河西侧，处于河交汇半岛之端
360亩
32万平方米
现代徽派建筑风格。
该项目拥有3大功能板块：
高端度假及商务酒店集群、商业街和酒店式公寓。
30-90平米
酒店式公寓2010年10月
30多平米的已售完
均价9000元/平方米。
现均价9500元/平方米，前3年收益20%，从总房款中扣除，一次性付款93折，按揭98折。
以后每年收益与开发商五五分成。
集会议、餐饮、娱乐、旅游、休闲、养生度假于一体的复合产业链集群，其建设理念是在领略独特的徽州文化的同时，也可以体验到顶级的酒店式服务。
锦里
博林大道东南，黄山机场大道站区西侧
66198平方米
66556平方米
纯别墅项目，联排别墅、双拼别墅
180~220㎡联排，220~260㎡双拼
10年11月
即将推出190、210㎡联排；
230、280㎡双拼
联排6700元/平米，双拼7800元/平米
是屯溪西郊板块内唯一紧邻高尔夫球场和黄山机场的精致纯别墅区，以“生态别墅”为主打卖点，每户均以庭院为中心，阳光、流水、小桥、亭榭构成人与自然的和谐之美。
新黄山商业步行街
黄山市市中心正中轴线，跃进路的东西两侧
83701.71平米
纯商业项目，包括一座大卖场，一座综合百货楼、一座影城和商业街
30—50㎡商铺
尚未开盘
未销售
从该项目的位置和商业规划来看，价格应在2万左右。
位于城市核心位置，并非完全针对旅游市场，现代气息较浓。
大润发、上海电影集团院线已签约，确定入驻。
新潭故里
屯溪区新潭镇齐云大道41号（车管所旁）
49656.76平方米
99312平方米
建有小高层、多层住宅、沿街商业和酒店式公寓
85平米左右两室，105-115平米三室
尚未公布，预计4000多元/平米。
融合徽派建筑风格于现代建筑，倾力打造黄山首席“都市田园”社区。
2、市场特点深度探讨
2.1、房地产发展过程及趋势
屯溪近年的房地产发展较快，北片区城市的发展呈现出以老城区为中心，向东西两个方向发展的特点，江北的新项目大多集中于这两个方向。
但是受到地形地貌的制约，北片区的用地空间毕竟有限，在城市处于急速扩张的时期，向江南发展成为必然。
在过去的两年当中，西、南两片区迅速发展。
目前，屯溪的新项目大多分布于江南，特别是广宇地产在江南的开发带动了整个江南新城的发展。
未来，江北片区将会加速发展，老城区将继续保持城市核心区域的绝对地位，但是该区域也将是屯溪新的房地产项目最少的项目。
新的房地产项目将主要集中在东部滨江东路和新园东路附近，以及西北片区齐云大道附近和经济开发区。
西、南两片区的发展速度将会放缓，现有项目逐步去化，居住人口迅速增加。
城市高速发展过程中所遗留的交通配套等问题将会逐步显现，新的项目将围绕这些问题，填补市场空白。
2010年屯溪共出让土地22块，除两块工业用地外，其他均为商服、居住用地。
可以预计，未来2-3年将会有180万平米的新项目投放市场，仅本项目周边就有近64万平米的放量，而09年全年商品房销售面积284551平方米，再加上市场上现有的项目，可以想象本项目未来的市场竞争压力将是巨大的。
2.2、居住物业的发展。
l居住物业形态
屯溪房地产市场中各项目规模普遍不大，特别是超级大盘很少。
与大多数同级别的城市相比，屯溪房地产项目品质总体比较高。
由于是旅游及养身城市，很多项目内都建有别墅或类别墅物业形式，特别是排屋较多。
但同时，如果单纯就别墅类项目而言，这些项目又有所欠缺，与真正的高档别墅区相比，其层次并不高。
市场中的投资型公寓主要分为两类，一种为精装酒店式公寓，通常作为旅游渡假区内的一种物业类型，属于纯投资性项目，经营权归开发者所有，购买者享受固定的年投资收益。
一种为精装公寓，一般作为住宅项目的一个部分，面积较小，很合房产投资者的胃口，精装修，方便入住。
前者在市场中极具代表性的是黄山大观精装酒店式公寓项目，后者则是徽州公馆二期“领寓”项目。
l居住物业价格
据初步了解测算，当前市场上商品住宅的均价约4800元/平方左右，其中多层的均价在5000元/平方上下，高层住宅的均价约4500元/平方。
户型以两房和三房为主，其中又以三房户型居多。
别墅价格范围多在7000-15000元/平方，户型面积分布较大，从200平米到500平米均有出现。
公寓面积30-85平米。
其中酒店式公寓的价格在8000-10000元/平方之间，精装公寓价格5500-7000元/平方。
l居住文化特点
屯溪属于徽州文化区，这种极强的地域性文化对城市的影响自不待言。
在屯溪，徽派风格的建筑随处可见，很多房地产项目都采用徽派建筑风格。
但是和中国很多城市一样，在现代化的进程中，传统文化都被丢弃。
屯溪大多数的住宅类项目都只有一个徽派的外壳。
徽州文化广泛散落于整个皖南地区，具体到屯溪这座城市，我们发现水对这座城市的发展、对这里人们的生活都产生了深远的影响。
受地形和发展程度的影响，整个城市都不可能离水太远，人们的日常生活都与之息息相关，新安江已成为整个城市的坐标轴，很多人都喜欢临江居住，拥有江景的项目对人们有着巨大的吸引力。
与水相伴的则是桥，在我们的调查中，许多人都或有意或无意的流露出未发展对连接江南与江北的桥所带来的交通压力的担忧。
2.3、商业物业的发展。
l购物型商业的发展
屯溪受人口口规模和经济发展程度的影响，购物性商业发展程度较低，目前只有合家福和家得利等国内超市，规模较小，尚没有国际卖场进驻，在建的新黄山商业步行街项目已与大润发签约。
该项目是调查过程中唯一的纯商业项目，规模大、位置较好。
从其规划、定位来看，并没有和大多数其他商业项目一样完全依赖屯溪的旅游业，大型卖场、综合百货是其与其他项目的最大区别。
l旅游型商业发展
作为一座旅游型城市，屯溪的旅游型商业发展迅猛，具有浓重惠州文化的商业街区极受欢迎。
其中最居代表性的屯溪老街，以经营旅游纪念品为主，其商业地位不可撼动，真正的一铺难求，每年商铺租金高达几十万。
在此种形势下，其他商业项目转而经营酒店、休闲、娱乐业，较有代表性的为黄山大观项目，其商业街区使用徽派建筑，结合徽州文化，业态以影院、酒吧街和餐饮约了业为主。
l商业物业发展特点和价格
屯溪的商业项目不多，主要商业区主要集中在江北的老街及其周围，除此之外的其他区域成熟度和繁华度并不高，次级商业中心发展不成熟。
商业业态主要围绕旅游业展开，购物型商业大多为住宅项目的配套。
商业价格一般价格1-2万元/平方。
较早的如龙翔御景商业现在1.5万元/平方，在售的项目如徽州公馆商业1.3万元/平方。
极少数旅游型商业价格价高，如黄山大观，其商业街项目当前报价达到3万元/平方，已售完。
2.4、市场分析总结
屯溪房地产市场正处于急速发展时期，江北片区向东西不断扩张，江南新城的建设使整个城市的面貌焕然一新。
作为一座旅游城市，自然环境较好，旅游地产正在蓬勃兴起。
市场中多数项目拥有上佳的自然景观，采用徽派建筑元素，但是利用并不充分。
无论是商业还是住宅，价格虽有上涨，但普遍都不高，市场上并未出现真正意义上的豪宅。
2.5、消费者分析
l客户分布
目前市场上购房人群中，本地人（不含3区4县）占主要部分，本地购房人群中，屯溪区的比例相对其他区县的比例要小。
外地人也占有重要比例，约占30-40%。
随着政府对异地购房进行限制后，该比例也有所降低。
l区位认可度比率
基于历史、生活习惯等多方面的原因，本地人更喜欢住在江北区，对西片区和南片区的接受程度较差。
而对于外地客户来说，西、南片区优美的自然环境、良好的交通状况更易吸引他们。
l住宅心理价格
目前市场上的一般住宅，总价40-50万的价格被普遍接受。
l一层商铺心理价格
屯溪市场中的商铺一层普遍在1-2万元/平米，这也是可混同的价格。
l对房型的喜好程度
市场上的项目户型大多在80-130平米的二室和三室，尤其是100-130平米的三室户型最受欢迎。
对于投资者来说，小面积的公寓则是最佳选择。
l物业形态
目前市场上最易被普通客户接受的也是去化最快的物业形态还是多层，但是很多高层只是整个项目的一部分，并没有用心打造。
对于品质较高的高层楼盘，市场的接受程度还是比较高的。
第二篇项目及其所在区域分析
一、地块分析
1、用地条件：
面积：
77355.95平方米，
土地用途：
商服和居住，
容积率：
≤2.4
建筑密度：
＜26%
建筑高度：
小于120米
绿地率：
35%
2、地块位置：
位于新园东路南侧、滨江东路北侧、新区路东侧，
4、地块状况：
地块东西长，南北窄，基本平整，无明显高差，目前建筑垃圾较多。
5、周边交通：
地块所临新区路和新区路为城市主要交通道路，距交通干道不远，交通便利，地块进入性好。
6、周边配套：
项目周边生活设施和购物店都是很少，生活氛围淡薄。
同时，
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