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兖州恒茂商都项目若干问题的意见最新版本
关于兖州恒茂商都项目若干问题的意见
一、针对本项目的三种意见
（一）我们对此项目之意见如下：
1、意见一：
商业体量规划过多，建议“商改住”，力求开发短平快。
即把大部分商业改成——5+1模式的住宅用地，也即使用权只有40年的住宅（一般住宅产权为70年），如3层的连排别墅，4层的叠加别墅，或5+1的花园阳房。
沿街商业街铺则全部保留。
理由如下：
理由一：
小商品市场（批零兼营零售为主）地处郊区有戏吗？
以专业经验看，小商品零售市场一般设在市区。
小商品市场不像专业市场，约定俗成，都自发形成或自觉繁华于中心城区。
各类批发市场、专业市场大都处于郊区，一生或者几年内，难得消费几次，且都是大宗物件，市内位置紧张有限，故在郊区有其发展土壤。
“柴米油盐酱醋茶”，小商品市场与老百姓的生活紧密相关，有品位的居民不太可能开车打车去小商品市场，普通百姓更不太可能开车打车去小商品市场。
本项目地处郊区，居民适应吗？
愿意去消费吗？
去消费，交通便利吗？
值得思考与斟酌！
固然，本项目5年后，也是城市中心，市场能够形成氛围，我们要以发展的眼光看此问题。
但是，我们在此守候5年，这符合“房地产”资本运作模式与投资初衷吗？
期间，我们不断改善经营环境，营造氛围，积极宣传，苦守本项目几年，但此时产权（若全部出售）已经出售，我们是不是为别人做嫁衣？
——我们打算长期当“地主”收租吗？
理由二：
兖州城市需求支挣不了本项目这么大的商业体量。
兖州毕竟只是个县级市，又只有60万的人口规模。
对商业，客观评价不怎么看好此市场——息马地那边说是食品批发市场，实际上主要还是以零售为主，而且量也不是很大，做食品的不超过100家，一家算50个平方的铺面，也就不到5000方；以次类推，能做到50-60万方的小商品市场吗?
即使一二期，作为市内小商品市场的搬迁版，但是小商品市场能硬性搬迁吗？
总体说，零售业搬到现在项目所在地，很难做起来。
还有市场竞争问题。
永丰建材城按照建材城的体量规模，单一业态肯定不太可能丰满，最终肯定也是走复合业态路数，如此一来作为部分同类性质的两个综合商业项目，如此大的体量，市场“两虎相争，必有所伤”。
问题三，按照现在的商业规划体量，面积过大，总价过高，投资门槛过高，很难找到这么大量的高品质投资客户群体。
作为经营者，很大一部分人考虑的不是购买而是租赁，这样的话就算市场运营起来最终可能会是开发商变成运营商。
理由三：
本商业地产，投入大，资金压力大，风险过大。
由于项目客群消费习惯的引导是个长期过程，又缺泛政策的引导与推动，项目资金压力相对较大，还面临商业招商，前景难料，运营难度较大，运营时间较长。
即使短期运作成功还要看后长期运营状况，保守估计要几年时间，才能形成氛围。
商业项目对前期的资金要求比较高，压力剧增。
商业项目一般的比例是销售与自留各50%，从开发角度考虑，超过项目投入的30%的后续投入基本上市靠销售回款，做市场的话从销售角度来讲难度较大，可能会导致投资成本大大的增加。
成功的商业项目在销售的同时，需要有良好的商业氛围的营造支撑，且不可能全部销售，如没有开发商的同进退客户一般不敢买。
房地产以目前的实际情况看，是短平快，是种典型的资本运作，做房地产可没有多少愿意做成房东的。
而“商改住”后，资金压力小，可以边开发边销售，滚动开发，交房基本可以销售结束，短期实现资金回笼和获取投资收益。
结论：
经济收益性，商业地产效益不一定比住宅强；风险则比住宅高出许多。
2、意见二：
市内小商品市场升级版，小商品市场搬迁版。
业态规划定位建议调整为专业批零兼营的小商品市场；成为目前城市市内小商品市场、针织市场、文化用品等的升级版。
从市场定位、容量、规模、功能上，兖州恒茂商城，是可以替代，息马地小商品市场、皇城根针织等市场的。
但开发商只能引，开发商要真正要短、平、快，还需政府的“赶”——中国式的市场、城市升级，均是如此。
其一：
得“天时”。
由于兖州市地处京沪铁路枢纽地位，日东高速，京福高速，327国道等重要公路从其境内通过，具有发展商贸市场得天独厚的地理、交通条件。
本身城市经济有现实的需求，有经济发展带来的更大需求空间。
具体到本项目的地理位置，本项目更适应做专业市场。
其二：
有“地利”，有“内需”，有“升级”动力。
目前兖州市的商贸市场已经进入了整合、推进、提升的新阶段。
兖州市虽有大型的小商品市场，但是其主要面对兖州及下属街镇，辐射面有限；地处市中心，交通堵塞不方便，环境“脏、乱、差”；规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。
商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑,因此兖州市迫切需要构建起新的商贸集聚和辐射效应的大型平台载体。
其三：
缺“人和”！
如果当地政府能够出台鼓励性措施，对本项目购买者有支持政策，会形成强烈的“吸磁效应”；或者，对目前的脏乱差的小商品市场如息马地，出台拆迁等“赶”的措施——如果政府联合原来开发商，将其做商品房开发或者商业百货市场，将整体提升城市品位，则为本项目发展赢得发展空间与机遇。
从市场竞争角度看，小商品市场是新生代，目前只有老市场的竞争。
但是这个老市场，可能是致命的——老百姓约定俗成的消费习惯与观念，不是一朝一夕能够改变的，不是我们短时能够引导的，我们能坚持多久呢？
很有可能，我们倒在黎明的前夜。
完全有可能取代市内的具体建议规划业态有——
（1）专业市场，日用品市场，具体如下——
1）、服饰市场：
如服装饰品、鞋类、箱包皮具、针（纺）织品类市场；
2）、小商品市场：
如厨房调料品市场、家庭日常生活消耗品，酒店用品，
3）、儿童用品市场：
如儿童服装、儿童玩具、儿童食品等；
4）、糖酒副食市场：
如糖果市场；酒类批发；
5）、农机、汽配市场：
如各类摩托车、电动车销售及配件专买店；农用车、园林绿化机械用品；
6）、汽车市场：
如汽车销售市场（如3S或者4S店）、汽车美容装饰、汽车配件（如轮胎、灯光等）、汽车二手车交易市场；
7）、文化办公用品市场：
工艺品、电脑桌椅、保险柜、文件柜、电子电器、钟表眼镜、体育健身用品、等文化办公用品；
8）、美食特色餐饮一条街：
民以食为天，餐饮遍天下。
如全国各地的特色餐饮、本地老字号、夜市等；
9）、休闲娱乐一条街：
如茶楼、咖啡厅、洗脚城、洗浴中心等。
3、意见三：
压缩商业用地规模，增大普通住宅建设规模。
是综合考虑以上两种意见的“中庸”版,尤其在一期就开始住宅开发。
（二）项目规划概况
1、项目概况：
兖州市的重点建设项目，也必将建成兖州商业地产的龙头项目。
项目东侧依托城市主干道（纵轴）大禹路，南挨通往济宁的城市南大门327国道，西至新日铁路与新城交接，北接城市主干道胜利路，对外交通便捷，处于三大交通核心位置，具有巨大的交通优势。
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a#{'C%c恒茂商都规模宏大，规划占地600余亩，总用地面积380797平方米，总建筑总占地面积159815平方米，总建筑面积约70-80万平方米，建筑密度42%，容积率1.8,绿化率25%。
项目地处城市未来发展核心区；也是新老城的交界线。
交通便捷，东侧依靠城市主干道中轴线大禹路，南抵通过济宁市城市北大门G327国道，西到日新铁路和新城交界，北接城市主干道胜利路；地块中间横穿阳新路。
周边农田块状分列，自然环境算上优美；生活配套设施空白，居民生活并不方便。
2、项目规划方案：
规划方案一：
（开始方案）
其中商业约40万平方米，总投资16亿元人民币，分二期开发。
一期用地约350亩，预计五至八年内完成，建成后年营业额达300亿元人民币。
主要为购物中心,综合批发交易中心,娱乐康体中心和国际美食中心四大核心商业区。
主要为购物、娱乐、休闲、康体、餐饮、五金、家装等业态；二期开发总部经济、恒茂花园、住宅区、仓储物流区。
项目建成后由精品商业区、综合商业区、总部经济、生活配套住宅四个区块组成，是集商业展示批发、购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的以商业为主导的城市综合体，构筑鲁西南经济带兖州新老城区核心商业枢纽。
规划方案二：
（目前修改方案）
核心定位：
小商品市场；针织市场。
具体见图表。
二、兖州房地产市场的若干印象
1、城市区域定位
兖州享有“九省通衢，齐鲁咽喉”美誉。
兖州市位于山东省西南部，土地面积651平方公里，人口约60万人。
它是山东省重要的铁路枢纽之一，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。
2、城市人口总量并不大，人口进出较为均衡。
兖州市毕竟只是个县级市，土地面积641平方公里，全市总人口59万人，市内人口46万，其中农业人口43万人，外来人口比重并不多，兖州计划于2015年城区人口增加到50万以上。
兖州人口流动有阶段性，输入中年化，以及输出青年化，进出人口多的特点。
输入中年化，是因为兖州有丰富的煤炭资源，煤炭资源储量是我我省最大，所以又有很多的中年农民工流向兖州，这部分人不太可能在兖州扎地生根，投资置业。
输出青年化，是因为由于兖州地处内陆，经济发展相对沿海较为缓慢，所以青年向外输出较多，并且会在接近中年时出现回流现象。
进出人口多，是因为兖州距离南北方的交界不远，又有铁路，高速发达，交通方便，所以人流量很大。
外来打工人员逐步增多，外出打工人员也逐步争多，基本与流入持平，所以兖州人口数量维持在一个比较稳定的水平，均在60多万左右。
3、房地产业迅速壮大蓬勃发展。
兖州结合城市拆迁改造，积极发展房地）T%lR0*3p%EyjeQQ5$UiGG+（（7o2QDbnK+TPV0z66e产业。
兖州老城区空间狭小，人口密度大，由于受泗河、铁路和高速公路制约，目前兖州市老城区面积不到10平方公里，居住人口却达20多万人，人口密度大。
大力放开房地产市场，吸引实力雄厚、资质水平高的大公司参与房地产开发。
兖州市以新城区路网框架为依托，强力推进西城区开发建设，相继启动建设总面积125万平方米的高标准房地产项目，实施了太阳纸业五星级酒店、世纪银座以及最一系列的高档社区：
君临华庭，维多利亚花园，海情丽都大社区，九州方圆，太阳花园2区等大型地产开发项目。
大开发、大建设带动房地产开发建设全面提速，鼓楼花园等12个片区、总面积125万平方米的高标准房地产项目相继启动建设。
4、房地住宅市场开发体量均比较大，销售情况较好。
君临华庭占地164.5亩，规划总建筑面积约19万平方米；
兖州名泉雅居，占地11.8公顷，总建筑面积17.7万平方米；
海情丽都，总用地6.62公顷，总建筑面积约15.2万m2；
怡和花园，规划总用地235亩，总建筑面积37万余平方米；
文昌阁小区II期，项目总占地22公顷，总建面积41326㎡。
······
对于县级城市来说，这些体量可谓超级大盘，说明开发商实力相对雄厚，销售情况较好，购买力有潜力，经济发展趋势相对良好。
5、专业市场正在迅速布点升级。
从兖州富居亿佳家具博览城落户开业生意日盛,到永丰国际商贸城奠基开盘；从圣德国际酒店已经试营业，九州方圆四星级酒店正在室内装修；从玉满城和骄龙豆捞两个投资千万元的餐饮项目的正常营业，到兖州美食城、海润恒隆广场规划；从鲁南花卉大世界到兖州誉航汽车广场；从主营百货、高档精品商业街的世纪银座广场到维多利亚商业街，特别是商业巨头茂昌世纪公司的世纪银座进驻兖州，将极大地提高兖州房地产开发建设水平，世纪银座广场的兴建也将填补兖州市大型城市综合体的空白；专业市场布局越来越完善，也均说明专业市场布局空间越来越大，档次越来越高，城市总体品位得以提升。
这些专业市场的形成，标志着兖州商业水平、居住环境和房地产开发建设水平跨上一个更高的新台阶。
6、推进城乡一体进程较快，拆迁还建、移民改镇改造规模较大，对商品房销售有明显影响。
近年以来，兖州市按照“拉开城市框架、完善城市功能、改善人居环境、提升城市形象”思路，全力推进了城市片区拆迁改造，累计完成拆迁面积76万平方米，相当于过去10年城市拆迁面积的总和。
有11个片区、总面积113万平方米的开发项目已启动或即将启动。
结合城区拆迁改造，兖州市在黄金地段实施了经济适用房、廉租房建设，将建设经济适用房1.13万平方米、廉租房4800平方米。
兴隆庄镇在村镇建设上，以压煤新村建设为突破口，实施"合村并点"工程搞好镇村建设，先后高起点、高标准搬迁了王楼、台澹目、北湖等9个压煤新村，全镇共建设各类小康楼400余栋，建筑面积达80万平方米。
09年年中，兖州迎来了一次最大规模的拆迁，涉及住户1600余户；去年，在全省首次完成前小疃、后小疃、汪庙、道沟四村整体搬迁，建设四层住宅楼45栋，绿化面积8万平方米，容积率达百分之三十五，休闲广场、健身路径、汽车站点、医院、学校等各种资源齐全，特别是在管理上聘请物业管理，已打造成新型农村社区。
投资千万余元兴隆农贸商业街尚快竣工。
龙桥街道完成了旧关片区2142户、15个单位、50万平方米的拆迁任务；圆满完成了六里井村114户的整体搬迁工作，拆迁面积2.1万平方米。
新兖镇（兖州工业园区）已建成入住多层住宅134栋、小高层22栋，在建97栋住宅楼全部竣工。
完成了华勤马青、泗庄、金村社区建设，完成了泗庄、金村、牛楼社区文体广场规划设计及泗庄文体广场建设，正在实施各项基础配套工程。
这几年，可以说是兖州拆迁量最大规模期。
拆迁还建和移民建镇的量比较大，对当地房地产市场应该有一定影响。
7、房价依然坚挺，许是为了应对“一房一价，明码标价”政策，折扣都比较大。
瑞士小镇，一次性付款9.0折，按揭9.5折；
海情·丽都，一次性付款9.5折，按揭9.7折；
君临华庭一次性付款9.8折。
8、当地市场供应量较大，但总体消化比较快。
开盘到交房时间大概都只有一年的样子，消化能力还是比较强，如君临华庭项目开盘时，消费者曾排2天2夜的队，目前优惠折扣最少，今年五一促销不痛不痒；但交房后的入住率不是太高，如君临华庭、海情丽都，入住均不多，说明投资的较多，也说明投资意识还比较强，随着房价的上涨有收益的人有一定的带动作用。
三、此次市场调查背景
（一）专业市场
1、永丰国际商贸城
规划项目位于兖州市新兖镇人民政府东北侧原永丰建材城，用地北邻兴隆酒业有限公司，南至南环城路，西至富阳路（G327），东到济微公路，总用地面积346880.60平方米，约合520亩。
区内公路，铁路交通便利。
据了解，永丰国际商贸城是兖州市政府二十项服务业重点龙头项目之一，总占地520亩，总投资15亿元。
主要包括品牌建材展示交易区,灯饰仓储交易区,地板仓储服务区,家居仓储区及配套商住房,装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区，以及商务办公,幼儿园,宾馆及配套设施。
本项目着力打造鲁西南地区"建材装饰材料"航母的目标,集交易展示,物流仓储,科研开发,管理服务等功能于一体,真正建成一个永不落幕的建材"博览城"。
整个项目分三期建设,一期分别建设商务办公,幼儿园,宾馆及配套设施,品牌建材展示交易区,建筑面积约151555平方米；二期分别建成灯饰仓储交易区,地板仓储交易区,家居仓储区和商住楼区,建筑面积约165770平方米；三期分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区,建筑面积约188790平方米。
根据规划,整个项目区被划分成A,B,C,D,E五个地块。
项目三期工程分别被分配在这五个地块内完成，其中一期工程主要包含在A地块，A地块规划用地面积42364.07平方米,地上建筑面积134937.00平方米；二期工程包含在B,C,E中；三期工程包含在C,D中。
B地块规划用地面积23162.71平方米,地上建筑面积87354平方米;C地块规划用地面积115701.02平方米,建筑面积143265.00平方米;D地块规划用地面积119346.42平方米,建筑面积141375.00平方米;E地块规划用地面积46661.67平方米,建筑面积50919.00平方米。
本项目是兖州市唯一一座专业建材装饰市场，商贸城的建成，对于发展商贸流通、优化产业结构将具有重要意义。
去年9月30日，兖州市举行永丰国际商贸城奠基仪式。
点评：
建材市场是个天时地理人和的项目——山东永丰国际商贸城——既是兖州市的商贸物流业的现实所需,也是长远发展的必然选择。
价格还没有出来,门面建筑三层,其门面面积骗大，故投资压力比较大。
保守估计一般在一百万左右，有一年到五年的观望期。
2、富居亿佳家具博览城
山东省济宁市兖州富居亿佳家具博览城位于兖州市区繁华的太阳广场、327国道日荷高速公路交汇处，由兖州市四建建筑安装有限公司投资兴建，总投资6800多万元，占地面积100000平方米于1996年12月18日正式开业，有来自全国各地的500多个知名家具品牌进驻经营，是鲁西南重要的家具集散地、家具展示中心和家具购物中心，被誉为鲁西南家具“第一城”。
富居家具城始终坚持以知名厂商和名牌产品为经营核心，以“市场化经营、商场化管理”为经营模式；以“以信为本、以诚待客、优质服务、合作共赢”为经营理念，打造“富居”品牌。
点评：
富居亿佳家具博览城，是个成功的专业市场运作案例，目前市场交易总量、市场形象均在兖州首屈一指。
3、兖州广场商厦
兖州广场商厦的龙头作用，自2005年起，大力发展Y93lolY7aVKAZTMIh$Zr%fGf乡镇、重点村连锁超市，构建起城区、乡镇、o@IDWOkzigv%xS4x1z4zl!
8R-（lPI0Jvhv24G@J行政村三级日用品连锁经营网络。
去年，投资Q!
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kmHKvCG#VipQ##xQmdowQ4$Y1PPAAzI0GA0oHS7WZe1600万元，建成了立体仓库9000平方V&xqWD557fgK-bf1JB&&CicfMl^kFXIDm0GM#Q0）PNLhn1lvI米、配送半径达150公里的物流配送中心，ImNvVheH7l99QH-+U$i^3U$buLzC2YgmbACeUsIvu0Pz!
y9oqB直接为60个直营连锁店、70个加盟店配送*-x@YQI^Ptisi*货物，仅去年一年配送货物达2.1亿元。
4、世纪银座广场
兖州世纪银座广场项目坐落兖州市新城区与老城区交界地带，位于兖州市黄金中轴建设路南、西邻龙桥路，东接西顺河路，是兖州市政府2009年重点建设招商项目。
涵盖银座商城、银座超市、时尚步行街、国际精品城和高层观景豪宅五大部分。
项目规划占地面积32302.397平方米，规划总建筑面积130259平方米，容积率3.55，计划总投资40000万元，项目目前已建设完毕。
点评：
将填补兖州精品百货业、精品商业街空白，是兖州迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、同期开发规模最大的城市综合体项目。
该项目的建成，将为兖州市民提供一站的购物、休闲生活蓝本，成为引领兖州城市商业发展的新地标。
目前招商，力度不大。
5、兖州新太阳财富新天地
太阳纸业已经涉足酒店、商业、地产。
投资18亿元建设商业中心和高档住宅中心。
主要定位为商业区，针对大润发或家乐福超市，面对西城区购物人群形成新购物商圈。
6、兖州物流园、北站铁路物流园
今0gbo$^haL）j6IB2o5-RkXzV8JKTEm*s0AfA1d3HCRhO年，兖州将编制完成全市物流业发展规划和北n!
*O站物流园区规划，加快海天物流项目和广场商1urC（J）xs8sA7m3ZDKW1&jxKBuYNko3M4R（xjKyvx1LwYyRcE!
（H厦物流配送中心二期建设。
总投资2.6亿元的海天国际物流园已经正式营业。
海天物流园区由信息交易中心、车源中心、零担快运中心、后勤配套中心四大功能区组成。
一期工程落成营业门面房43间，硬化场地20000平方米，可静态停车800余辆，仓库仓储面积5000平方米，信息交易大厅1000平方米，有可出租办公写字间2300平方米。
同时，已经建设了汽车维修车间、招待所、餐厅等配套服务设施。
为进一步方便顾客，拓展服务领域，加油加气站等配套设施随后尽快进行。
海天物流待开发预留地200亩，二期工程时将再建仓库10000平方米。
点评：
海天物流定位于鲁西南一流的现代物流园区，她的建成使用，标志着我市物流服务业的发展进入了一个新的时期。
7、兖州名嘉广场
项目位于兖州市经济开发区，兖州名嘉广场项目占地面积900亩，建筑面积100万m2，其中，购物商场建筑面积70万m2、酒店建筑面积2万m2、会所建筑面积1万m2、住宅建筑面积16万m2、招商办公楼建筑面积1万m2、仓储建筑面积10万m2。
主要经营业态包括：
购物中心、娱乐休闲康体中心、国际美食中心、家居建材博览展销中心、汽车博览展销中心五大核心部分，囊括了各种服务业态。
法人代表为谢硕文。
谢硕文是澳门名嘉集团董事长，山东省政协委员会常委。
8、兖州市誉航汽车广场项目
项目地址：
兖州市山东工业园区。
项目规模：
110800平方米。
包括：
品牌汽车4s店、汽车贸易区、汽车检测中心、二手车交易市场、汽车维修用品配件市场、商务楼、写字楼、综合办公楼和社区等配套设施。
点评：
项目有市场需求，有发展空间。
9、兴隆文化园、兖州国际农科奇观园、鲁南花卉大世界、
兴隆文化园总投资15.2亿元；
兖州国际农科奇观园位是集生态农业、科技示范、休闲观光、科普教育、生产经营、餐饮购物于一体的现代化生态农业观光园。
规划面积3.5平方公里，现已完成投资2.3亿元，拥有6栋现代化智能温室3万平方米，高效日光温室10万平方米，形成了生物技术工程中
心、兰花中心、鲜切花中心、工厂化育苗中心、多媒体培训中心、生态餐饮中心、国际食品加工中心等十一个功能中心，引进并运用农业高新技术100多项、农业新品种800余个，构架了蔬菜、花卉、果树、肉鸡四条辐射链条，累计辐射带动10万亩基地建设。
点评：
项目有发展空间。
兖州市场总体印象：
兖州正在加快转方式调结构，大力发展现代服务业。
加快退二进三步伐，全力推动产业结构优化升级。
如以上专业市场的投资，有如圣德国际酒店已经试营业，九州方圆四星级酒店正在室内装修开业运营，现代服务业的龙头正在昂起。
玉满城和骄龙豆捞两个投资千万元的餐饮项目已正常营业，兖州美食城、海润恒隆广场、金融一条街、中介服务一条街等一批三产服务业项目也即将开工建设。
（二）住宅市场
1、君临华庭
君临华庭项目位于兖州市西城区，兖州市西城区九州大道、青州路口。
项目占地164.5亩，规划总建筑面积约19万平方米，由居住区与商业区组成。
住宅部分为12万平方米，包括23栋叠加、联排式花园洋房，和7幢高层住宅，其余为商业邻里中心，商办区规划建设商业面积约7万平方米。
规划建设会所、托儿所、居委会、业主委员会、物业管理处及部分商业配套；居住总户数为860户。
点评：
兖州品质最好的地产项目，一个以别墅标榜“一个阶层的私享家”。
二期为高层19层；二期住宅起价3800元，均价4500元平方米。
一次性付款98折，贷款没有优惠，但认识兖州销售情况最好的楼盘。
门面目前还没有开始销售，预计价格在1万以上。
五一活动：
145M2三房户型，10层以上优惠1万，楼层每更上一层楼优惠1000元，由此推及；10楼4473，总价64万。
2、海情丽都——性价比较好的品质项目
由青岛亚星集团在兖州的全资子公司——海情置业有限公司开发建设。
项目位于兖州市西城区中心地段，东至青州大道，西至大禹路，南至府后大道，北至建设大道，地理位置极为优越。
规划总用地6.62公顷，总建筑面积约15.2万m2，绿地率为38.4%，建筑密度为21.8%。
一期14栋、6万平方米、412套多层住宅全部封顶，二期8栋、8万平方米、600套、16-23层高层住宅。
项目各项配套设施齐全，为标榜“长江以北首个县级市康居工程”、山东省第一个县级市国家康居示范工程项目。
点评：
一期为多层，二期为小高层；二期住宅起价3700元，均价4100元平方米。
房屋销售较好，目前基本销罄，只有为数不多几套
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