写字楼业主管理公约Word文档格式.doc

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（六）房屋承重结构：

指****的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

（七）保留地方：

指开发商拥有或仅供开发商使用之物业部分。

（八）管理者：

青岛******服务有限公司。

（九）管理费：

是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳，用于支付****正常运转及其因管理和日常维护****而发生的费用。

（十）单元内部能源费用：

是指各业主单元内实际发生的电力、空调、水等费用。

（十一）维修资金：

根据******政府有关规定收取而用于保养及维修物业的基金。

维修资金不可退回且专款专用，但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下。

（十二）管理规则：

指《公约》和《****用户手册》内之一条款或规则和管理者按公约授权制定之各项与物业管理有关之规章制度。

（十三）业主：

指根据青岛经济技术开发区******黄岛区城市建设局所颁发的房屋所有权证所载的房产所有权人，即为该房屋单元的业主。

（十四）单元：

指业主在物业内拥有的上述房地产权证明之房屋。

（十五）自用部位：

指一套房屋内部，由房屋的业主、使用者自用的办公区域、卫生间、阳台及室内墙面等部位。

（十六）自用设备：

指一套房屋内部，由房屋的业主、使用者自用的门窗、卫生洁具等以及通向总管的供水、排水、电线等设备。

（十七）外墙：

指物业所有或部分外立面或幕墙。

（十八）土地出让合同：

指******房屋土地管理局有偿出让物业所占地块土地使用权的土地使用权出让合同。

（十九）****用户手册：

指管理者根据公约而制定供各业主及使用者于使用其所拥有的单元、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则，以及各业户在其所属单元的装修所作的规定。

（二十）物业图则：

指存放于管理者处有关物业各层之平面、电气及给排水等图纸，各业主如需查阅，可于办公时间至管理者处查阅。

第二章 

总则

公约是为各业主之利益而设置，各业主均须遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束。

各业主均对其单元拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或以其它合法方式处分的权利，但其处分须就其承让人或使用者须适当地履行及遵守公约的条款负责，即各业主应保证其所拥有房屋的受让人、继承人、承租人、使用者等相关人士承诺遵守本公约、附件及管理规则等（相关人士所做承诺作为本公约的附件）。

（一）****各业主及其使用人同意由开发商全权选择并指定******服务有限公司为****的物业管理公司。

管理公司受开发商全权委托。

负责****的物业管理。

（二）本公约一经各方签署。

其所有条款与规定即对管理公司、开发商、业主及使用人具有同等法律约束力。

（三）管理公司可根据实际需要对此管理公约进行修改，并与各业主就本公约未尽规定的事项签订****管理补充公约，该补充公约与本公约具有同等法律效力。

（四）****业主有权召开业主大会，讨论决定与该土地及****的房地产权属相关的重大事项，并有权选举产生业主委员会，维护全体业主的利益。

业主委员会有权就****的管理事宜向管理公司提出建议，监督管理公司对****的管理工作，并有权委托开发商或业主委员会代表根据****《物业管理委托合同》与管理公司交涉、商讨管理公司对****的管理职责、合同期满后管理期限的延续等问题。

第三章 

业主的权利与责任

（一） 

业主的权益

1.独自拥有、使用其名下的单元。

2.各单元业主拥有的业权份额，可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意。

3.在不影响物业建筑结构、外貌和设施的前提下，对其名下单元内进行装修工程。

4.可与其它业主按本公约规定共同使用物业的公共地方和公共设施，以便适当使用及享用其名下物业。

5.可根据公约维护自身的合法权益。

6.可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。

唯业主无权直接惩戒管理人员，任何投诉可书面向管理者提出，由管理者采取其认为合适的必要行动。

7.可对各项物业管理工作提出合理化建议，并有权利依照业主大会程序对各项重大管理决策拥有投票权。

（二） 

业主的义务

1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定。

2.业主须依照公约的规定，负责及时交纳其名下应分担的管理费及公用水电费和其它资金款项等。

3.业主须共同负责维修物业的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等。

4.业主须按时缴交名下单元须付的水、电等费用。

5.业主可为其自有单元房产购买保险如财产一切险等，保险手续可自行办理或委托物业管理者代为办理。

若业主或使用者未及时对其单元房产购买保险，则由此引发的后果由该单元业主负责。

6.业主必须遵守管理者所订立的《****用户手册》及其它规章制度。

7.严重违反物业管理法规或拒不履行业主应尽义务的业户不能竞选加入业委会，如有拒缴物业管理费行为的业主只有投票权。

8.业主在行使本章第

（一）条第２款权力时，必须要求该承受人在处理有关单元的同时签署承诺书，承诺履行及遵守本公约和****用户手册及管理者指定的其它规章制度，并在一个月内以书面通知物业管理者有关承受人的姓名、地址及处理日期。

否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。

9.除得到管理者许可外，业主/租户不得展示或张贴或安装任何招牌于面向公共地方之铺面玻璃或外墙。

10.在任何情况下，业主/租户之单位只可用作租/售合约中指定之用途，不可作不道德或非法之用途。

11.业主/租户不可容许其雇员或施工代理人或第三者于单位内睡觉、作住宅用途或出租予雇员作住宿使用。

12.业主/租户的一般营业时间为：

周一至周五 上午八时至下午六时

周六（节假日除外）上午八时至中午十二点

周日及节假日非开放时间

停车场：

每天上午八时至下午六时

本写字楼每天0—7时须全部关闭所有运行设施及主辅楼大门。

（三）业主的责任

1.不得改变物业的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱及地坪等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

不得改变物业任何部分的外貌，不得在物业外墙上另外穿墙安装任何空调室外机、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱、遮光帘、遮蓬、花架或其它任何伸出物，需保持原貌。

2.窗户不得改变原有色彩，窗户内外不得张贴任何有碍物业观瞻的广告、标语等，窗帘的安装的式样、颜色等按统一要求安装，以维护物业外貌整齐美观。

3. 

负责其单元内部整洁及维修，保持排水及排污系统畅通完好，以免溢水后对其它单元使用者造成损失或污染。

4.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰物业任何公用部分的水、电等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆和固定装置等设施。

5.各单元的业主，只能将其单元按土地出让合同规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。

6.不得在写字楼内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其它类似活动，以免影响其他业户的正常办公。

7.物业内进不得在行任何足以引致物业投购的保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为。

8.不得在单元内储存易燃易爆危险品及政府查禁的物品。

9.不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；

不得在写字楼内弃置垃圾杂物，不得从空中向地面抛弃任何物品。

10.未经管理者书面同意，不得占用公共地方，不得进行任何引起其他业主反对的行为，包括发出噪音、异味、震动。

11.各车位的业主或使用者只可将车位用作停泊本公约准许的车辆，不得放置货物或其它物品，并应遵守停车场规则。

12. 

各业主或使用者无论何种原因损害了物业或其他业主及其使用者的人身或财产权益，则该业主或使用者须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。

13.各业主或承租人应对其单元的代理人、雇员、访客及其他使用者的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主或使用者负责。

14.除向管理者申报并获准外，任何业主或使用者不得、擅自更改、迁移或增减电表、水表的装置和负荷。

15.各业主不得擅自改变房屋设计、用途、功能、布局等。

且不得张贴任何通告、招牌、广告或其他物件于该写字楼外面，公共地方或公共服务设施；

不得在天台、房顶以及道路、或者其他场地搭建任何建筑物等；

不得在上述区域私自安装卫星电视地面接收设施（俗称“小耳朵”）；

不得在走廊、电梯间、电梯厅或其他公共地方，在窗外或其他地方悬挂、放置或弃置任何垃圾桶、垃圾以及其他物品。

16.各业主及使用者不得随意堆放杂物、丢弃垃圾或高空抛物（所有因日常操作所产生的垃圾应以胶带装妥，扎紧袋口放置到指定位置集中收集，如日后需要分类，则应严格按照分类要求，分别置放于指定地点相对应的容器内）；

不得违反规定存放易燃、巨毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质；

不得在建筑物、构筑物上乱张贴乱涂乱刻画。

17.机动车或非机动车均应停放在指定地点，非停车点（除停车场外），只限于临时上、下客，不得随意停放车辆。

18.各业主或使用者无权直接惩罚管理者属下职员，如对该职员不满的，应向管理者提出由管理者采取其认为合适的必要的行为。

19.各业主在转让其拥有的单元时，须在与有关受让人签署买卖合同之日起一个月内就该单元所有权的变化情况以书面形式通知管理者，并应取得有受让人所签署《管理公约》承诺书，并交给管理者，以确保有关受让人遵守本条约内的一切条款，并受其约束。

前业主在管理者接到《管理公约》承诺书之前，对该单元的管理费用及其他有关费用及一切有关事项负有支出义务。

如前业主在受让人拒绝或还未签署上述承诺书时仍将其所有的单元转让，则前业主仍要履行本公约的责任。

包括但不限于支付所有管理费用直到受让人签署的《管理公约》承诺书生效止。

在受让人签署之《管理公约》承诺书生效之前，如该受让人对开发商或其他业主造成任何损失的，该受让人及前业主均须共同及分别负责赔偿开发商或其他业主，前业主如未付清其应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向前业主及/或受让人追讨。

20.业主未按时缴交水、电等费用，有关单位或管理者采取停止供应措施，造成业主办公电器、空调等设备损坏的，由该业主自行负责。

21.违反本公约规定的业主需就所引致的损失负责及支付一切有关开支。

第四章 

开发商的权力

（一）在其认为合适的情况下更改物业的名称，而无须就各业主或其他拥有该物业权益的人士因物业更改名称而引起的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但开发商需于更改物业名称前发出不少于一个月发出书面通知给各业主，并张贴告示于告示栏中，自告示张贴之日起一个月后应视为已收到书面通知。

（二）为检查、维修及保养物业，包括公共地方、公共设施、或为履行管理者对物业的管理责任，开发商及／或管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须设备、机器及材料进入物业任何一部分；

如有必要，可进入物业的任何单元，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或其使用者；

但开发商在使用此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属的单元。

（三）除紧急情况外，开发商及／或管理者在发出合理通告后，有权暂时终止任何设施运转以进行维修。

（四）该商品房所在楼宇的屋面、外墙面、楼顶楼身广告位的使用权归开发商。

（五）于物业任何使用权并未转让的部分、公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、更改、翻新、保养或拆去天线、照明及其它各种固定设施；

并有权在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及/或设备进入物业任何部分，以便进行上述有关工程及按开发商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程；

惟上述工程不可不合理地妨碍其他业主使用其所属的单元。

（六）可委派代理人行使本公约给予开发商的任何权力。

（七）可就物业管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。

（八）在业主委员会成立前审核和批准物业年度管理费用。

第五章 

物业服务与物业管理　

管理公司根据本公约的规定，对****实行如下管理，并为****开发商、业主及使用人提供有关服务，其中包括（但不限于）：

（一）安排保安人员负责****及公共设备等的安全保卫，维持公共秩序，交通秩序，使大厦处于良好、安全的环境中，保障开发商、业主及广大使用人的安全。

（二）负责****的消防安全，对****消防系统进行不间断地维护、监控，使广场内各项消防工作符合有关消防部门的要求，并全力配合消防部门的消防工作，保障开发商、业主及广大使用人的安全。

（三）负责****公共部位、公共设施的清洁卫生，包括环境绿化保养等，清除****垃圾、污物（单元内垃圾除外），为开发商、业主及使用人提供良好的工作环境。

（四）负责****的工程（保修期外）维修、公共照明等，并委派管理人员根据本公约规定管理****及所属区域，为****开发商、业主及使用人提供相关服务。

（五）采取一切必要的、有益的措施或步骤以使****的各项工作符合各项有关法律规定，代表业主及其他使用人与政府部门或法律机构等交涉有关****的设备、服务和管理等事宜。

（六）以管理公司名义签订与****管理相关的合约，聘用、雇佣及解聘律师、建筑师、专业顾问、承建商及管理公司工作人员。

以管理公司名义提出抗议或进行任何涉及****管理的法律诉讼程序。

（七）购买****的公众责任险、公共区域的财产险及管理公司认为必要的其它险种，保额、保期及保险公司由管理公司决定，费用从维修资金中支付。

业主必需为其自有单元房产进行保险，业主可自行办理或委托****物业管理公司代其办理保险事宜，费用由业主自付。

维护****公共设备的正常运行，检查并修缮缺陷；

酌情决定替换零件及必要物品并可决定对公共设备进行增购、大修、更换及保险等，所需费用从维修资金中支付。

（八）因维修、消防、安全、消洁等原因，管理公司在合理的通知下，可进入业主单元内部；

遇紧急事故，在未经通知的情况下，可由****保安人员陪同进入业主单元内部处理事故。

如有因疏忽行为造成业主经济损失的情况，管理公司将酌情安排合理赔偿。

（九）保持****处于良好运行状态。

如出现管理公司不能控制的情况或非管理公司原因，而使****内任何设备的正常运行中断，如水、电、通讯等的正常供应中断，则管理公司不对任何可能引起的损失承担赔偿责任，惟出现该情况时，管理公司必须尽全责，全力协助恢复正常。

同时，本公约的规定以及业主缴付管理费和其他费用的责任亦不因此而受到影响。

（十）防止出现和清除****内外及该土地上违反预售契约及本公约及《****用户手册》的规定而设置的任何结构、装置和其他物体，并责成有关业主或使用人对由于管理公司拆除上述物体而产生的损失作出赔偿。

（十一）在业主书面委托或授权同意的情况下，代业主出租其单元。

（十二）按本公约规定向业主收取管理资金、管理费用、能源费及相关押金及按法律和有关政府规定应由业主支付的其他费用。

（十三）为开发商、业主及使用人提供附件《****用户手册》上的各项服务。

（十四）办理一切为维护及管理****而需合理进行的其他事项。

（十五）管理者及其雇员在下列情况下无需对业主或使用者负责：

1.为履行本公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严重疏忽而造成之损失不包括在内。

2.因下列原因造成的服务中断：

（1）因任何设施、装置必要之保养及更换。

（2）火灾、水灾、台风、地震等不可抗力引致中断服务。

（3）无法避免的燃料、材料、供水、电力短缺。

（4）管理者所无法控制的其它一切原因。

惟管理者须于事件发生后十天内书面向业主委员会报告事件详情。

第六章管理费与维修资金

管理****的支出分经常性支出与非经常性支出，费用分管理费与维修资金两部分，经常性支出以每季度向业主或使用人定期收取的方式支付，非经常性支出由管理公司安排从维修资金中支付。

维修资金按******相关规定筹集、管理和使用。

管理费、电梯运行费由业主或使用人按期支付。

单元空置时，业主也需如期缴纳。

各项费用以人民币计，业主或使用人若交纳其他币种，则对人民币汇率按交纳日中国人民银行公布的基准价并加收0.5%计收。

（一）管理费：

1.经常性支出以每季收取管理费的方式支付，管理****各部分的管理支出费用由全体业主或其使用人按建筑面积比例分摊承担。

单元内部的电费、水费等根据读表数缴纳，由业主或使用人每月自付.。

2.管理费将支付（包括但不限于）以下内容：

—管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

—物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

—物业管理区域清洁卫生费用。

—物业管理区域绿化养护费用。

—物业管理区域秩序维护费用。

—办公费用。

—物业管理企业固定资产折旧。

—法定的税金。

—利润

—经业主同意的其他费用。

2.管理费缴付办法

—管理费、电梯运行费按季度缴纳。

从单元交付业主或使用人之日起，业主或使用人需支付第一个季度的物业管理费、电梯运行费。

此后，业主或使用人于每个应交费季度首月的5日内缴纳本季度的各项费用

—地下停车位管理费由业主或使用人在每季度交纳管理费是一并缴纳．

－单元内部的电费、水费等根据读表数缴纳，由业主或使用人于每月15—20日前缴纳。

—上述管理费、电梯运行费无论业主或使用人是否使用****内物业单元，均需按时缴纳。

3.管理费数额

管理公司将依据****的管理、维护等实际情况，定期调整（最短调整期为一年）管理费用。

写字楼第一年度：

管理费每建筑平方米**元/月；

电梯运行费：

每建筑平方米****元/月；

地下停车位管理费：

每车位*****元/月；

主楼公用水费按建筑面积每月分摊，辅楼用水为分户计量，每月按实际用量每吨加收**元。

4.管理工作及/或管理费用如因个别业主的要求及/或行为而增加，管理者有权向该等业主征收合理的附加费用。

（二）维修资金（根据******相关规定筹集后按以下约定使用）：

1.非经常性支出由维修资金中支付，包括****电梯、消防系统及智能办公系统等大型公共设备的大型维修、更换及部分更换、公共设施的增建与改建以及其他非经常性支出费用

包括支付****公共部位及公共设备的保险。

2.业主按照******物业管理维修资金相关标准元/平方米建筑面积缴纳，维修资金在使用过程中不足以支付上述费用时，由各单元的业主按建筑面积比例继续分担。

此基金在业主所购单元转让给第三者时不予退还，但业主在该基金中剩余部分可在其所购单元转让生效日自动转让予该单元受让人。

3.维修资金有不足首期缴付的30%时，业主大会有权决定合理追加维修资金数额。

4.每年第一季度末向业主委员会公布上一年度维修资金的使用情况，提供财务报告，建立及保存收支凭证，以供业主委员会审查。

上述维修资金无论单元是否闲置，业主仍需按本公约规定如数缴纳。

第七章 

物业全部或部分受损不能正常使用时的规定

（一）物业任何部分如因火灾、水灾、台风、地震或其它原因而损毁至无法按该土地出让合同约定的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在保险金不敷使用的情况下，管理者可采取一切必要的行动，包括以受损部分的业主（以下简称受影响业主）的费用修复该受损部分。

所有受影响业主应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者。

（二）物业任何部分如因前条所述原因而毁损至无法按土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，业主委员会应在损害发生之日起两个月内召集一次受影响业主会议，就受损部分共同讨论应变措施，为此目的，管理者可以在会议通知中提出处理建议。

（三）如果在上述规定的受影响业主会议上通过任何应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论。

（四）如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改），管理者应通知所有受影响业主。

如在受影响业主中有超过百分之五十的业权份额者向管理者书面表示赞同该计划，则所有受影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。

（五）如果自损害发生之日起一年内受影响业主之过半数未能对计划书面同意，业主委员会有权请求受影响业主及其抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有该物业受损毁的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其它款项后，将按照个别业主持有的业权份额归还该受影响业主或其抵押权人（如有）。

第八章违约责任

（一）管理公司、开发商、业主及其使用人应遵守和履行本公约的各项规定，以及所有《****用户手册》中列出的大厦的使用规定，由于业主的违约行为，导致管理公司或其他单元的业主及其使用人的权益受到损害，该业主除须立即停止违反本公约规定的行为外，并须赔偿因此产生的损失，或在收到管理公司书面通知后七天内，按通知要求执行本公约和《****用户手册》规定的义务和责任并停止违反规定的行为。

否则管理公司有权自行代表该业主执行相关义务，因此产生的费用由该项业主承担。

（二）业主或使用人应按照本公约的规定按期如数向管理公司缴付管理费用及其他费用。

如逾期交纳除另有规定外，管理公司将向业主或使用人加收滞纳金。

每逾期一日加收应付金额的百分之零点三（0.3%）的滞纳金，逾期一个月或以上仍未缴纳者，管理公司将有权采取包括但不限于停电、停水、停通讯等措施，直到该业主或使用人缴齐所欠费用连同滞