武汉市房地产市场报告Word下载.doc
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暖冬：
政策唤醒市场 46
第一章本月观察
“新政”再出，“暖冬”托市
-----十一月房地产政策评论
2008年进入第四季度，面临国内国际经济情况不断出现的新状况，中国政府救市措施频出，令人目不暇接，新政首先在金秋十月形成一个高潮。
月底，中央救楼市的信号变为现实，各地纷纷出台政策救市，彼时，八仙过海各显神通。
（具体内容及解析详见10月市场报告）
进入11月，立冬伊始，政策再出。
一时间，“十措施”、“4万亿”、“快重准实”以及“七项落实工作”的新闻激荡人心。
救市力度之大、动作之迅速，亦让市场体会到政府救市的决心和信心。
暖流袭来，这一系列政策描绘了经济提振的蓝图，房地产处于风口浪尖，成为政府救市的主要焦点之一，房地产在大形势下再生转机。
政策拐点，暖冬已至，然而，期盼已久的救市到来之后，楼市格局情势却未见明朗。
市场各方该如何抉择？
广大开发企业如何面对？
1、救市政策扑面而来
11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为,当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
会议之后，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的十项措施,初步匡算,到2010年底约需投资4万亿元。
扩大内需促进经济增长的十项措施：
这些措施直指经济提振的核心，同时把加快建设保障性安居工程放在首位，对于房地产的意义不言而喻。
紧接着，10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,温家宝指出，中央出台扩大内需促进经济增长的十条措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。
实施这些措施，总的要求是，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。
同时，这次会议部署了落实中央政策措施的七项工作：
（一）加大投资力度和优化投资结构。
（二）着力扩大消费需求特别是居民消费需求。
（三）促进房地产市场平稳健康发展。
（四）努力保持出口稳定增长。
（五）着力提高企业素质和市场竞争力。
（六）认真做好金融财政工作。
（七）积极推进关键环节和重点领域改革。
细品之，实施这些措施，“快”就是要迅速出手，争分夺秒，不可贻误时机；
“重”就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；
“准”就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；
“实”就是要抓好落实。
字字珠玑，可见中央救市是“铁了心”。
11月底，政策再出。
为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
2、辨析市场各方反应
中央方面，无论出于何种考虑，宏观救市都不能把希望寄托在一个方面。
从开始的扶持中小企业、出口行业，到广泛减轻企业信贷成本，再到调整房地产行业调控思路、鼓励居民购房，现在则又推出大规模基础设施建设计划，救市措施多管齐下，救市的局面也开始从经济的一个层面逐渐向多个层面扩展。
这样一来、中国经济规避风险的能力变得更大，继续保持高增长势头的可能也将更大。
房地产发展的外部环境将得到优化，但对开发企业进行自救的要求更高。
如何在政府大规模救市当中找准机会、寻求发展？
这成为10月乃至08年年末房地产开发企业迫切需要解决的命题。
银行方面，房贷降息细则出台艰难，且执行时间仍未全部确定。
这显示了在市场中，银行业是一个单独发展的行业、银行是追求盈利的企业。
过低的存贷息差、不可预估的楼市降价风险，都让各银行不得不谨慎从事。
个别中小银行虽较为及时推出相应政策，但因与央行二套房政策相冲突而被叫停。
要同时兼顾提升整体市场景气、控制银行放贷风险与保障银行盈利三个方面，央行与各商业银行将继续磨合。
房地产开发企业不得不继续等待政策明晰。
市场方面，在各种因素综合影响之下，在经历救市之后并未出现明显的好转，而继续呈一种混沌状态。
在市场形势不清的情况下，做出出击的决定，无论对于购房者还是开发商，都意味着巨大的风险。
但是，如果等到市场形势清晰可辨，则毫无疑问将失去将利益最大化的良机。
尤其对于开发企业而言，要根据企业自身发展的需要，在等待与出击之间，尽早做出决定。
在国际金融动荡、国内经济增长面临下滑危险的情况下，政府果断出手，从中央到地方出台了一系列对房地产利好的政策，从利率到契税，再到房贷。
相关政策的主要目的在于稳定房地产市场，支持居民合理的购房居住需求，通过降低购房交易成本，扩大内需，避免相关上下游产业萎缩、缓解就业压力，保持经济增长，而开发商的资金面方面并没有松动迹象。
因此，“救市”不等于“救房价”。
如果消费者继续选择观望，房价可能还会继续下跌。
从目前来看，如果楼市继续趋冷，更多的政策会出台。
已经出台的相关政策证明房地产行业已经进入新一轮政策调整周期，房地产市场的重新上行将只是时间问题。
3、救市政策的“中国特色”
3.1、中国的救市规模高达5800亿美元。
中国救市，一出手就是4万亿，折合成美元是5882亿，比起美国的8500亿，也差不了多少，尤其中国的GDP只有美国的1/5。
因此，对救市效果我们理应表示乐观。
3.2、针对行业而非企业。
美国是要救银行、救金融机构，而中国是全面的救：
保障住房，医疗卫生，农村基础设施，生态建设，增值税，生态建设。
救市政策对于社会经济中的重大方面都有顾及，而对于房地产，则是整个行业。
3.3、没有一个被认为出了大问题的大企业被救，是因为没有出现这样的企业。
关系国家命脉、影响国家经济安全的企业，还没有问题。
这说明我们的经济，基本面还是好的。
3.4、通过建设提前大道避免市场萎缩，并非实质上的专门“救”市。
很多规划在数年后的建设，被提前到今年、今天，很多历史的欠账将被补齐，比如居民收入增长落后于经济增长，比如医疗保障始终保障不了，比如生态环境一直在恶化，比如企业税负负担过重等等。
3．5、中央政策要利用危机里面的“机”。
可以看到中央的立场，眼光更加长远，不仅仅是着眼于解决当前的问题，而要为未来铺垫美好的未来。
4、救市政策的四大解读
此番救市政策对于房地产的影响巨大，对其解读如下：
4.1、提振信心。
这一系列举措的最大宗旨是提振信心，正如国务院总理温家宝一直强调的，“信心比黄金重要”。
对于市场的投资、生产、消费等方面，都是为了促进经济向上。
目前中国的房地产市场不是需求不足，相反来自拆迁、成家、城市化的刚性需求还大量存在。
所以目前的市场关键在于救信心。
另外，我们看到，四万亿规模的救市，主要是为扩大内需，保证经济的快速平稳增长。
如此一来，避免一些行业发展出现下滑而带动其它行业下行，要弥补这些下滑有可能造成的内需不足的空缺。
4.2、关注民生。
救市新政的最大特点是从民生角度为房地产提供解决之道。
出自2008年11月的“国十条”，且不说加快建设保障性安居工程、提高城乡居民收入，无论是加快重大基础设施建设，还是加快医疗文教事业发展，无论是加强生态环境建设，还是加大金融对经济增长的支持力度，这些出于民生考虑的政策，都与房地产有重大关联。
4.3、厘清责任。
这次新政的一大看点是政府加强建设保障性安居工程，承担住房保障的责任，卸下开发企业的这以责任，有利于形成梯级消费。
中央大力推进保障房建设，让社会低收入群体有房可住，完全撇清了商品房的保障责任，保障房、商品房正式分开。
商品房就是商品房，就是受市场调节的、供求决定的商品而已，不是慈善捐赠。
中央再调整国民收入分配格局，为中低收入者增加收入，一定程度上缓和了经济增长、救市只会给富人增加受益的问题。
社会保障的健全和社会矛盾的缓和，将为高档商品的制造和消费提供更为广阔的空间。
4.4、促进流通，意义深远。
本质上，这次救市新政都可以说是在促进流通，打通市场流通环节，以达到市场的提振。
另外，如前所叙，信心提振，内需足了，老百姓的收入增加了，房地产行业还是会受益。
在当前的收入分配体制下，一旦救市刺激经济，经济得到发展之后，最大的受益者还是市场的需方即广大购房消费者。
至于其意义则毋庸置疑，无论是中国经济发展史，还是当前世界性金融危机，这一系列举措都是可载于史册的重大举措。
若干年后，我们会发现2008年政策所留下的积极影响。
同时我们要看到，这些政策不是立竿见影的现实影响，它更多是一个见效的过程。
综观之，可以预见中国房地产在救市政策暖流中将走向新的春天。
第二章资讯报道
2.1、宏观政策
2.1.1、金融政策
央行实施大幅度降息
央行决定，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。
从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
【点评】此为1997年10月23日降息1.80个百分点以来最大降息幅度。
建行总行公布房贷细则各大银行陆续出台房贷细则
11月24号，建行总行公布了房贷细则，除首次贷款买房的客户可享受“两成首付，七折利率”的优惠外，部分第二套房的贷款利率也可享受优惠政策。
对于本地客户，首次贷款买普通住房（面积140平方米、单价7000元/平方米、总价100万元以下）者，也可享受“二七优惠”。
对于第二套房的房贷问题，建行人士介绍，如客户已结清前一套房屋的贷款，再贷款买房以改善住房条件的，贷款人还款能力强、2年内没有不良信用记录，也可以享受首套房的优惠政策。
至此，已有农业银行、交通银行、华夏银行、建设银行等银行公布了房贷细则，即使仍未公布房贷细则的银行，大部分银行也有了大致的内部执行细则，并已按照新的房贷政策发放新贷款。
【点评】各银行的房贷新政的差异主要体现在“第二套房，存量贷款”上，按建行总行的房贷细则：
该行的新住房房贷新政将“区域化、本土化”。
距离央行10月22日出台房贷新政已过去一个月，对于房贷新政中明确的部分——“购买首套普通自住房可以享受最多下浮30%，首付最低两成的优惠政策”，多家银行已对此类贷款放行，如深圳工商银行、中国银行、交通银行、华夏银行、兴业银行等。
而对于第二套房贷，有的银行仍然严格按照老政策执行，即利率上浮10%以上，首付不低于4成。
有的银行仍不明确，执行标准不尽相同。
国务院宣布：
筹集4万亿投资拉动内需
针对当前国民经济运行情况，11月5日国务院常务会议决定推出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。
初步匡算，实施十项措施规定的工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。
4万亿元中，保障性安居工程2800亿元；
农村民生工程和农村基础设施3700亿元；
铁路、公路、机场、城乡电网18000亿元；
医疗卫生、文化教育事业400亿元；
生态环境投资3500亿元；
自主创新结构调整1600亿元；
灾后恢复重建1万亿元。
”4万亿元的投资方向，第一是民生工程；
第二是农村、农业、农民的需要；
第三是基础设施建设；
第四是医疗卫生、文化教育投资；
第五是生态环保；
第六是用于自主创新和结构调整。
没有形成大规模生产能力的投资，更没有“两高一资”的投资。
11月下旬，国家发改委宣布，今年四季度先安排1000亿元中央投资作为扩大内需的一项重要举措。
【点评】4万亿元投资，大体上可以每年拉动经济增长1个百分点。
至于当前社会上对4万亿元投资安全使用的疑虑虽然不是杞人忧天，但同样应引起深思。
无论如何，当前国家扩大内需、促进经济平稳较快增长的力度很大，对于房地产无疑为一强心剂。
住房和城乡建设部:
个人住房公积金存贷款利率下调
住房和城乡建设部27日发出通知，调整个人住房公积金存贷款利率。
1、从2008年11月27日起，当年归集的个人住房公积金存款利率从0.72%调整为0.36%，上年结转的个人住房公积金存款利率从2.88%调整为1.98%。
2、从2008年11月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54个百分点。
五年期以下（含五年）从4.05%调整为3.51%，五年期以上从4.59%调整为4.05%。
通知要求，各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理，严格贷前审查，加强贷后管理，切实控制贷款风险。
2.1.2、房产政策
未来三年中国将筹集9000亿元人民币资金用于住房保障
11月17日，住房和城乡建设部副部长齐骥宣布，未来三年中国将筹集9000亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房、经济适用房建设以及棚户区改造，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。
计划用三年时间，通过廉租住房的方式解决城镇747万户低收入住房困难家庭的住房问题，其中287万户通过实物配租的方式解决，460万户通过货币补贴的方式解决，基本解决城市低收入家庭的住房困难。
同时，根据各地经济适用房建设规划，今后三年，全国还将建设400万套经济适用房，并将进行国有林业、煤矿、农垦职工的棚户区危旧房改造，大约解决220万户的住房问题。
【点评】按照如此政策，预计三年内将解决1300万户住房困难家庭的住房问题。
总投资9000亿元人民币之巨，将带来楼市新气象。
武汉城市圈九城市公积金贷款将通用
11月中旬，武汉城市圈住房公积金管理系统研讨会称，武汉城市圈9个城市即将推行公积金跨城通贷服务，武汉市将与8个城市一起制定详细政策，尽快启动公积金跨城合作。
九城市公积金管理系统负责人均表示，开展武汉城市圈九城市住房公积金异地贷款协作，实现公积金提取、贷款政策互通、满足职工异地购房需求，条件已经成熟。
武汉住房公积金管理中心负责人建议，城市圈九城市重点在住房公积金管理信息共享、职工购房提取公积金和利用公积金贷款政策互通、贷后资产管理互助、资金余缺有偿调剂等方面开展协作。
【点评】近两年，因就业人员流动和房价差异等因素，武汉城市圈区域内异地购房现象越来越多。
省内城市居民到武汉购房者越来越多，特别是一些居民因有孩子在武汉读书或工作需要购房。
但是，目前异地购房者只能使用商业贷款，无法跨城市使用公积金贷款，使得居民难以通过公积金贷款享受到利率优惠。
国土资源部：
“小产权房”不受法律保护将严禁
11月13日，国土资源部副部长鹿心社指出，“小产权房”不受法律保护，国家将严禁“小产权房”进一步发展，并采取行之有效的措施化解“小产权房”问题。
所谓“小产权房”就是在集体土地上建设的商品房。
国土部将按照中央要求，为拉动内需采取的政策措施落实提供优质的用地保障服务，贯彻中央严格保护耕地、节约集约用地的要求，同时要妥善保护好被占地农民的利益，占用农地要让农民有知情权，对农民进行合理补偿安排，使其生活水平有所提高，长远生计还要有保障。
【点评】可见，来自中央的态度是：
小产权房不符合国家的现行法律规定，是不受法律保护的；
中央必将采取行之有效措施，严禁小产权房进一步发展。
如此形势下，历史上形成的小产权房问题终会化解。
2.1.3、土地政策
年底前出台土地流转政策
国土资源部正在抓紧制定农村集体用地流转相关办法措施。
国土资源部副部长鹿心社11月18日对此给出了明确的时间表，他表示年底前国土资源部会有一批相应的文件陆续出台，同时他强调，农村土地流转必须防止对农村集体土地的盲目占用。
【点评】推进农村集体建设用地流转是改革完善土地制度的重要一步，但真正操作还需要制定具体的配套措施。
有人担心，现在推行农村集体建设用地流转政策，一方面，给农村发展带来了更多的机会；
另一方面，也激发了相当数量的企业到农村占地。
这是否会导致大肆利用农村建设用地进行商业开发局面的出现呢？
这也是很多专家担心的问题。
国土部：
明年起提高征地补偿
国土资源部近日发出关于认真学习贯彻中共十七届三中全会精神的通知指出，征地问题涉及被征地农民的切身利益，要进一步深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，完善征地补偿安置机制。
会议强调，为切实保障被征地农民的合法权益，深化征地制度改革，从2009年起中国将逐步适当提高征地补偿标准。
2.2、市场动态
2.2.1、外地动态
中国15城市10月房地产平均销售量下降49%
10月以来，国家在房产市场方面的“救市”政策一直没有间断。
但一系列政策似乎并没能逆转房产市场的颓势。
中国指数研究院数据显示，11月10日－16日，北京、上海、天津、大连、南京、苏州、杭州、深圳、武汉、广州、重庆、成都、西安、东莞、厦门等15个主要城市中，有2/3城市房地产的成交量环比和同比下降。
温州炒房客重现楼市
据悉，沉寂多时的温州炒房客，如今又在上海、杭州、深圳、福州，甚至海外的地产市场出现了。
【点评】温州炒房客“重返江湖”，在当前楼市情势下，也只能是处于“试水与侦探”阶段。
炒房团能卷土重来，而昔日楼市呼风唤雨的辉煌想必不能卷土重来。
事实上，饱受金融危机的冲击，依赖出口贸易赚钱的温州人，经济情况并不容乐观，况且去年深圳楼市的大幅下跌，使部分温州人的投资损失惨重。
很多温州人是把他们的濒临困境的外贸公司、制造公司关闭了，抽取资金进入房地产市场的。
在这样的情况下，温州人炒房不会如以前那般底气十足。
欧洲五央行再掀降息潮
欧洲五家央行6日先后宣布大幅下调关键利率，以防止经济陷入长期衰退。
欧洲央行将主导利率从3.75%降至3.25%，新的利率将从本月12日起开始执行。
这是欧洲央行在一个月内连续第二次降息。
同时，英国中央银行——英格兰银行宣布，将基准利率下调1.5个百分点，降至3%，以刺激正在步入衰退的英国经济。
此外，瑞士央行也宣布将基准利率下调0.5个百分点。
丹麦中央银行宣布采取与欧洲央行同步的降息行动，从昨日起将其指导利率降低0.5个百分点；
同时将贴现率也降低0.5个百分点。
捷克也宣布下降基准利率至2.75%。
【点评】全球央行进入新一轮降息周期显示，各国决策者正在采取措施应对可能到来的全球经济衰退，对通货膨胀的担忧将得到缓解。
美国新房销售量降至18年最低点
据美国商务部26日公布的数据显示，10月份，美国新房销售量下降了5.3%，经季节调整按年率计算仅为43.3万套，是1991年1月以来的最低点。
当月新房销售量降幅大于分析人士预期。
与去年同期相比，10月份新房销售量下降了40.1%。
从分地区情况看，当月新房销售量东北部增加了22.6%，中西部也增加了6.0%，但南部和西部分别下降了6.0%和18.0%。
2.2.2、本地动态
武汉5年内建经济房15万套
从武汉市国土房产局获悉，武汉市5年内将建成15万套经济适用房，并与廉租房、外来务工人员公寓、棚户区改造、限价房等一起，多渠道解决中低收入家庭住房难题。
2008-2012年，武汉市拟安排总规模4100万平方米的各类住房建设计划，相当于武汉城区现有住宅规模的三分之一，其中75%为保障性和中低价位、中小套型住房。
武汉市开发办通报:
楼市出现三升三降
今年1-9月，武汉房地产市场出现“三升三降”。
市开发办11月28日通报今年房地产形势称，房价、竣工量和成交量都在下降，但投资、施工总量和新开工量还在增加。
据统计，1-9月，商品房价格回落，9月房价为4896元/平方米，环比下降了3%；
商品房竣工量445万平方米，同比下降23%；
商品房销售量400万平方米，同比下降60%。
全市房地产投资稳步增长，1-9月与去年同比增加25%；
商品房施工总量3200万平方米，同比增加6%；
商品房新开工量1100多万平方米，同比增加6.7%。
【点评】开发商普遍缺钱，销售又不理想，房地产市场形势严峻，购房者现在又捂紧口袋，出现该出手时不出手的现象，如此一来，整个市场信心的恢复还要有一个过程。
武汉4处经济房销售基准价确定最低每平米2740元
武汉市物价局11月25日公布了新审定的4处经济适用房销售价格。
这批经济房总量共有3432套，总建筑面积达28万平方米。
每平方米的销售基准价均在2800元以内，最低的每平米仅为2740元，将在以后陆续上市销售。
这些项目的销售基准价格水平均在武汉市规定的经济房限价范围内。
在房屋销售过程中，开发商除可按规定收取未计入成本的代收代付费用外（必须在购房合同中注明），不得再以任何名目另行收费。
2.3、规划建设
武汉打造“30分钟畅通工程”
到2015年武汉将陆续投入上千亿元用于城市交通建设，分别为，过江通道、城市环线、城市轨道网络等。
今后三五年内，将是武汉城市交通建设大手笔投入的黄金时期——将斥资上千亿元铺路、修桥、筑地铁，逐步实现“二环以内点到点，车辆出行时间不超过30分钟”的目标。
具体为：
第一大工程：
明年年内，全面建成长江隧道、天兴洲长江大桥；
2011年建成二七路长江大桥；
2012年前建地铁U2线连接汉口与武昌；
2015年前建成联系武昌与汉阳的鹦鹉洲过江通道和地铁U4线。
第二大工程：
完善内环线交通堵点，建成全长52公里长的二环线、全长88公里长的三环线。
第三大工程：
实施三条轨道线网，提高公交出行比例。
2012年建成轨道1号线、轨道2号线一期和轨道4号线一期共70公里“工”字型轨道线网。
【点评】从今年10月出炉的《武汉市30分钟畅通工程白皮书》可以看出，武汉希望以交通建设为突破口，建设成为促进中部崛起的重要战略支点。
这对于房地产也形成巨大的背景支持。
过江地铁21个站点已开工13个
11月5日，中山公园站和青年路站两大地铁站动工，至此武汉过江地铁21个站点已开工13个。
配套地铁4号线岳家嘴将建公交枢纽站
为配套地铁4号线建设，方便市民换乘公交车，位于武昌岳家嘴的公交枢纽站即将开建，该项目停车场占地面积达5343平方米，由世行贷款投资兴建。
小龟山—洪山广场开挖
地铁2号线武昌小龟山—洪山广场区间于11月1日正式开挖，长度1公里，预计要用一年或一年半时间挖完，这是武昌开工的第三段地铁区间。
配套经济适用房古田开建两条路
从市建委获悉，古田四路延长线及肖家一路将于11中旬开建.古田四路延长线（古田二路—肖家一路）道路排水工程和肖家一路（长丰大道—古田四路延长线）建成后，将打通城市次干道，方便附近经济适用房居民出行。
湖北今明年开建高速公路1200公里
11月16日，省交通厅厅长林志慧表示，我省决定迅速启动2000公里高速公路前期工作，力争今明年新开工建设1200公里。
其中，174公里的宜巴高速，明年上半年前要开工；
70公里的十房高速明年年底开工；
武汉机场第二通道、硚口到孝感等高速公路也将开工。
2008年11月·
湖北武汉房地产市场分析报告
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