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论不动产善意取得制度

论不动产善意取得制度

高等教育自学考试毕业论文（设计）

题目论不动产善意取得制度

姓名吴康慧

专业法律

准考证号码010*********

指导教师韩家勇

2010年10月8日

论不动产善意取得制度

摘要：

在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。

我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。

对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。

关键词：

不动产；善意取得；构成要件

善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。

传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。

我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。

本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。

一、不动产善意取得制度的法理基础

（一）不动产善意取得的概念

传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，仅指动产。

那么关于不动产的善意取得如何理解呢？

笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。

（二）不动产善意取得制度的适用原理

我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。

所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查知的方式既公示表现出来的原则。

所谓公信原则，是指物权变动按照法定方法公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。

公示的作用在于使人“知”，公信的作用则是使人“信”。

依据公示公信原则，我国不动产的公示方法是登记，且具有较强公信力，享有法律的保护。

也就是说，在我国不动产一经登记，即使发生登记内容与实际权利不一致，登记对任何第三人来讲都是正确的。

因此登记具有以下效力：

1.推定力。

即使不动产物权登记后，推定其登记状态的物权与真实物权具有相同效力。

2.信赖登记的第三人推定其为善意无过失，反之，就登记内容不加调查，即使是善意也推定其右过失。

3.欲取得不动产权利之当事人，推定其知悉登记内容，而不得诿为不知。

不动产善意取得借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。

善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易，纵使存在登记与真实权利分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。

如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。

如登记薄上记载的的人与第三人签订财产转移合同，即使登记错误，发生登记人与实际财产所有人不一致，物权受让人仍然能够按照预期的目的取得财产所有权，只要他不是恶意的，即只要他并不知道或应该不知道公示的权利与实际权利不符。

在实践中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的原因，通常有以下几种：

1.因登记机关的过失造成错误登记或错误注销；2.登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；3.买卖合同无效或被撤销，但登记尚未注销；4.依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；5.不动产共同共有关系中，不动产物权登记在一个或部分共有人名下的。

上述情况导致登记簿中的权利人被虚构成真实的权利人，真实权利人则虚构为非物权人，造成的登记权利人与真实权利人不一致的情况。

如果，对无权处分人进行财产处分的行为采取无效宣告，那么真实财产所有人就有权向善意受让人追回财产的权利，善意受让人应向真实权利人返还财产，使得真实财产所有人的权利得到了保护。

简单的采取这种措施，同时也存在着诸多问题。

例如，在此过程中善意受让人因交易无效需要向真实权利人返还财产，恢复原状等，从而产生一系列的费用造成社会资源不必要的浪费。

再如，交易后标的物可能被多次转手，经多个当事人易手，时间跨度将被拉长，中间过程也相对复杂。

原财产所有人欲追回自己的财产必定要推翻现有的社会秩序。

并且因交易年久日深，过程复杂使举证变的困难，这样势必要动用大量的人力，物力，财力，造成司法资源的浪费，当事人也陷入无休止的诉讼过程。

在善意取得制度下，法律虽然不保护原权利所有人对原物追回的权利，但允许原权利所有人要求无权处分人赔偿损失，在一定程度上弥补了原权利人的损失。

对于善意受让人来说，则可以继续合法占有该财产。

这样即保护了交易的静态安全，又保护了交易的动态安全。

二、有关不动产善意取得制度的相关立法

传统上善意取得制度只是用于动产，大多数国家立法确认了动产善意取得制度，但一些国家和地区的立法突破这一限制，善意取得制度不仅适用于动产，也适用不动产。

《德国民法典》第八百九十一条规定：

“1.在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。

2.在土地登记簿中注销一项权利的，应该推定该项权利不复存在.”《德国民法典》第八百九十二条第一项规定：

“为有利于根据法律行为取得一项权利或取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容视为正确的，对其正确性提出的异议已经进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。

权利人为特定人的利益而限制其处分已登记于土地登记簿中的权利的，该项限制仅在土地登记簿中有明显记载或者为权利人所明知时，始对权利取得人发生效力。

”《德国民法典》第八百九十三条规定：

“对于向在土地登记簿中登记权利的人，根据其权利而履行的给付，或者对该项权利的登记人与他人之间发生的关于该项权利的不属于第八百九十二条规定的法律行为，准用第八百九十二条的规定。

”据此看出，德国在土地权利上适用善意取得制度。

《瑞士民法典》第九百七十三条第一款规定：

“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。

”因此，《瑞士民法典》确立了不动产善意取得制度。

我国台湾《土地法》第四十三条规定：

“依本法所为登记，有绝对效力。

”赋予了登记绝对的效力。

《台湾民法物权编部分修改草案》第七百五十九条第二项规定：

“因信赖不动产登记之善意第三人，以以法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因登记无效或撤销之原因受影响。

”可见在台湾地区也规定了不动产善意取得制度。

三、我国对不动产善意取得制度的争论

一般认为善意取得制度仅适用于动产。

对于不动产，在《物权法》表决通过之前，对于善意取得制度是否适用于不动产，我国学者存在着分歧，主要分成两派观点：

一派持否定说观点，一派持肯定说观点。

持否定说的一派学者认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。

”至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。

”故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。

”

持肯定说的一派学者认为《民法通则意见》第八十九条关于共同共有财产善意取得的规定，既包括了不动产共同共有情况下善意取得问题。

他们认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。

”并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不动产无处分的可能。

笔者赞同肯定说的观点，应建立不动产善意取得制度。

因为，否定说存在着一定的局限性。

比如，甲乙夫妻共有一套房屋，登记时只登记甲一个人名下，之后甲未经乙同意把房屋卖给了丙，并且同丙办理了过户登记手续，作为丙事实证明早已知道房屋为甲乙共有财财产，并知晓甲未与协商，那么此时丙是否能取得房屋的所有权呢？

根据否定说的观点，丙取得房屋的所有权。

我们不难看出在该案中丙的行为存在恶意，是一个恶意第三人，如果认定丙的权利，势必违背了公平、公证的法律宗旨，对乙造成损失。

在否定说下，此类案件保护了恶意第三人，损害了原权力所有人的利益，从而导致交易天平严重倾斜。

根据肯定说的观点，此案中丙不能取得财产的所有权，这样便弥补了登记瑕疵而有可能造成的危害，保护了合理的交易。

不动产善意取得制度虽然以牺牲不动产静的安全，而保护了不动产动的安全，即否定了原财产所有人追认权，保护了善意受让人对不动产的所有权。

但这一制度是公平原则的体现，促进了流通，保护交易的安全，鼓励商品交易。

随着市场经济的发展，不动产物权的交易日益繁盛，因其交易的标的物往往较大，所涉及的法律规范也较为复杂，处理好不动产的合法权利人的利益有利于稳定社会经济秩序。

所以保障不动产物权交易的安全和稳定显得尤为重要，建立不动产善意取得制度是社会主义市场经济的需要。

四、不动产善意取得制度的构成要件

《物权法》第一百零六条规定：

“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的。

2.以合理的价格转让。

3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照欠款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无处分权人请示赔偿损失。

”根据此规定，可以看出不动产的善意取得需要满足以下构成要件：

（一）财产处分人为无权处分人

对于“无权处分”是否属于不动产善意取得的构成要件，学者存在不同看法。

有学者认为《物权法》第106条并没有明确列举“无权处分”的要件，且在登记错误的情况下，公示物权人处分登记的财产，属于有权处分，而非无权处分，所以，不动产善意取得的构成要件中不应包括无权处分。

但也有学者认为，“无权处分”是不动产善意取得适用的前提条件，所以，不动产善意取得构成要件中应当包括无权处分。

笔者赞同“无权处分”是不动产善意取得制度制度的条件之一。

首先，从体系解释的角度看，“无权处分”是不动产善意取得制度的构成要件之一。

再次，从立法目的来看，善意取得制度的确立是为了解决无权处分的问题，是为了平衡原所有权人和善意受让人之间的一项制度。

处分是指依法对物进行处置，从而决定其命运。

处分权能是所有权的核心全能，包括事实上的处分和法律上的处分。

法律上的处分是指对物的所有权的处置，即通过法律行为使物的所有权发生变动。

法律上的处分有广义与狭义之分。

狭义的处分仅指物的所有权发生变化，即所有权人将物的所有权转让与他人；而广义的处分，还包括对物的所有权所这定的负担，如设定抵押、典权等。

所谓无权处分，是指当事人没有处分权而处分他人的财产。

关于动产的无权处分认定比较容易，就是指没有处分权的当事人采取了处分行为。

例如，甲因出国留学，将自家的电视机委托好友乙保管，乙一直将该电视机放在家中使用，他人也认为该电视机为乙所有，后来由于乙急需钱，便将该电视机转让。

虽然案例中乙占有电视机，但是并未发生所有权转移，乙的行为为无权处分。

对于不动产无权处分的判断，从实践来看，不动产的无权处分主要是指发生登记错误的情况下，登记权利人将不动产转让给他人时，受让人因信赖登记而进行了交易，并办理了登记过户受训。

值得注意的是，不动产善意取得制度中的“无权处分”不能采取狭义的理解。

不动产善意取得中的“无权”不一定指的是无所有权，无处分权同样也是物权处分。

例如，甲乙为夫妻，共有一套房子，而在房屋登记簿上只登记了甲一人，甲未经乙同意并隐瞒共有事实将房屋转让给丙，丙因登记查阅登记簿登记人确实是甲，便支付了价款办理了过户登记手续。

此案中甲对财产虽有所有权，但未经共同共有人同意对财产进行处分，此行为构成了物权处分。

又如，甲公司购买了一套房产，委托乙管理，乙因其便利的条件采用欺诈手段将房产登记在自己名下，后来，乙将该房产转让给丙，丙查阅了登记，发现乙确实是登记记载的所有人，就购买了该房产，并支付了价款、办理了过户登记手续。

此案中甲对房产并没有所有权，因登记瑕疵造成了登记权利人与实际权利人不一致的情况，甲对该房产无处分权，构成了物权处分。

（二）受让人受让不动产时须为善意

善意是主体在行为时的一种主观状态，与它相对的状态便是恶意。

如一个人诚实行事，即不知道或无理由相信其主张没有根据，他就是善意行为，当该人得知、应知表明其主张缺乏法律根据的事实，则不存在善意。

恶意是用于行为人不诚实心理状态的一个术语，即其民之缺乏权利，或者相反，不相信他的行为具有合法真当的理由。

也就是说第三人不知真实物权与公示物权分离的情况，而且主观上无重大过失，即为善意；第三人明知或应该知道真实物权与公示物权分离的情况，即为恶意。

在不动产交易中的善意体现为，第三人查阅不动产登记薄后，不能发现登记权利人无权处分的事实，即为善意。

如果第三人怠于查阅，则推定其不构成善意。

因为在我国不动产是以登记为物权公示方式，法律赋予它较强的公信力，任何第三人完全有理由对其信赖。

值得指出的是，适用善意取得只需要受让人为善意即可，转让人是否善意，不影响其适用。

关于受让人的“善意”由谁举证呢？

因为在不动产善意取得制度下受让人因登记的推定效力，推定为财产的现所有人，根据“谁主张，谁举证”的原则，原权利所有人欲主张对财产的权利，必须能够证明受让人是恶意为止，如果不能举出足够的证据证明受让为恶意，则推定受让人为善意。

推定规则的核心在于举证责任的分配，在善意取得的情况下，推定原权利人不能证明受让人有恶意的情况下受让人为善意，本质上就是原权利人负担举证责任。

故应当由原权利人来举证。

判断善意的时间应以登记完毕时为准。

《物权法》第一百零六条规定：

“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，所谓“受让时”也就是说物权权发生转移时，不动产的转移是以登记为标准，登记后才发生物权转移。

由于我国的登记体制关系，在将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，利害关系人也可以申请异议登记。

所以，如果在转移登记之时或者之前，第三人已经知晓无权处分的事实，或者异议登记的，都不构成善意取得。

（三）以合理的价格转让

善意取得制度的宗旨在于保护交易安全，因而只有在受让人与无处分权人间存在有偿转让财产的交易行为时，才发生善意取得制度适用的必要。

交易行为乃法律行为，是以非法律行为而受让，如因继承、先占取得之物，则无适用善意取得之余地。

不动产善意取得制度的宗旨是保护不动产交易安全，因此不动产受让人基于交易行为，才适用不动产善意取得制度。

如果交易双方属于同一主体，本质上并未有财产的转移，并不存在善意取得的问。

例如同一法人的分支机构间、法人和法人分支间的财产转让。

又如，继承，是基于非民事法律行为受让物权，系法律上当然取得的效果而发生的，不属于交易行为，不适用善意取得制度。

例如：

甲购买了一套房屋，并将该房登记在乙的名下，后来乙因意外死亡，乙的继承人丙从乙处继承了该房，丙并不知道此房是甲所有，并将该房过户至自己名下，甲得知后即要求丙返还房屋。

该案中，虽然丙对乙不是房屋的事实物权人并不知情，但丙并无信赖利益可言，因而丙自然不受善意取得制度的保护，丙无权对抗甲的请求。

再如，赠与，是一种无偿行为，更不属于交易。

如果适用善意取得制度，相当于牺牲了所有权人的利益，保护了无偿受让人的利益，明显有失公平。

关于合理的价格，究竟怎么样的价格才算合理呢？

主要还是通过市场交易状况来判断。

虽然在《物权法》中没有明确规定，但我们可以借鉴《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》中对“明显不合理的低价”的界定，该解释第十九条第1、2款是这样规定：

“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

”合理的价格并不完全等同于市场价格，而应当考虑到交易场合、交易时间、交易的对象等综合因素。

我们可以参照市场价或者政府部门的指导价或参考价来确定。

只要是达到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，可以认定为“合理的价格”。

不动产交易一般情况下都有明确的市场价格或者政府部门的指导价或参考价，但还应考虑其他的因素，综合判断。

例如，商品房交易中，我们应考虑商品房的户型、面积、朝向、环境、开发商、物业管理情况等诸多因素，综合地确定其价格。

在却定合理价格的时，还应当考虑履行情况，诸如，履行期限，履行方式等。

在适用善意取得时，因是存在实际履行价款的行为存在，若是部分履行，其比例的合理性因结合不动产实际考虑。

（四）转让的不动产应按照法律规定完成登记

物权公示是物权变动的基本原则，在我国不动产的公示方式是登记。

关于不动产的登记《物权法》第九条规定：

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”第十四条规定：

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”因此，不动产的所有权的转移须经过登记才发生效力，未经登记的，不发生所有权的转移。

不动产善意取得的完成，必须以转让的不动产完成转移登记为要件，也就是说不动产登记部门完成了将第三人作为不动产权利人记载于不动产登记薄上。

受让人只有在完成登记时，才可以取得不动产所有权，才能对抗真正权利人。

五、不动产善意取得制度的法律效果

不动产善意取得的法律效果，是指不动产善意取得构成要件具备时在当事人之间产生的法律结果，即原所有权人，让与人和善意受让人之间的法律结果。

关于各中的关系我们可以结合有关案例进行分析。

案例：

彭宇将一套房子出租给刘勇，可是一年后，彭宇发现这套房子竟成了别人的财产。

彭宇报案后，调查得知，刘勇为获得该房产权，设立了一家中介机构，当初刘勇与彭宇正是在这家中介签订的房屋租赁合同。

签订时，刘勇以到公安局和房地产管理局备案为由，以中介所的名义向彭宇索要房产证，期间，真实证件被刘勇掉包，骗取了彭宇的房产证。

此后，刘勇冒充彭宇的名义将该房产以240000元卖给林小冲。

林小冲在买房前认真检查了房子的房产证和身份证等各种证件，之后，和刘勇一起拿着房产的产权证、双方的身份证办理了登记过户手续，并领取了新的房产证。

彭宇把林小冲告上法庭，请求法院判该房屋买卖交易无效；要求林小冲退还房子。

法院认为，林小冲在购买房屋的交易中，尽到了一个买房者的注意义务，属于善意第三人，买卖合同的有效与无效不影响其善意取得的所有权。

故对彭宇要求确认买卖合同无效、收回房产的请求不予支持。

法院判决驳回诉讼请求。

（一）让与人与受让人之间

让与人与受让人之间发生真实的物权转移。

基于不动产善意取得，受让人通过与让与人之间的交易，支付合理的价款，并办理不动产产权过户登记手续，而取得不动产的所有权。

让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。

故本案中刘勇作为无权处分人，将房屋卖给林小冲，林小冲因构成善意取得而房屋的所有权，房屋所有权便转移到林小冲名下。

（二）原所有人与受让人之间

原所有权人与受让人间不存在法律上的纠纷。

受让人只要符合不动善意取得的条件，便取得了对不动产的所有权，受到法律的保护，原权利所有人便不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。

故本案中，法院因林小冲为善意取得，驳回了彭宇要求确认买卖合同无效、收回房产的诉讼请求。

（三）原所有权人与让与人之间

原所有权人与让与人之间构成债权纠纷。

因善意取得的原因，原权利人对财产的所有权灭失，但又无权要求受让人返还财产，原权利所有人的利益因此受损。

这时，根据法律规定，可以基于债权上的请求权要求公示物权人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。

在本案中，彭宇可以基于与刘勇之间的租赁合同，以违约为由，请求刘勇承担违约责任；也可以就刘勇对房屋不享有处分权，以侵权为由，请求刘勇承担侵权责任；还可以基于刘勇从与林小冲之间的房屋买卖而获得一定的利益，构成不当得利，请求刘勇返还不当得利。

此时，出现了权利的竞合情况，彭宇可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或起诉讼。

六、结束语

通过对不动产善意取得制度的研究，笔者认为，善意取得制度是一种维护财产交易动态安全的制度，在市场经济的条件下，该制度应该从单纯适用动产领域扩大至适用于不动产领域。

而不动产善意取得制度作为我国新世纪法治建设的一项重要的突破性制度，不仅仅是一个法律名词的问题，它体现了一个国家的立法价值取向，探索立法体系和立法选择的制度问题。

因此，我国《物权法》规定不动产善意取得制度对维护我国市场交易安全有着极其重要的地位和意义。

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《善意取得制度探析》，《苏州大学学报（哲学社会科学版）》2009年第01期。

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