青岛 项目前期策划方案Word格式文档下载.docx
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备注
年龄阶段
·
25-39岁
出生年代
1965-1979年
即：
通常所说的60年代、70年代人
家庭结构
两人（丈夫、妻子）
三人（丈夫、妻子、孩子）
孩子年龄约为：
0-12岁。
（基本处于幼儿园和小学阶段）
文化程度
在正规院校受过高等教育，拥有大专或本科以上学历
思想比较新锐，能够接受新鲜事物
所属区域
一部分土生土长的青岛本地人
大学毕业之后留在青岛工作的人
从全国各地迁移至青岛的外来人才
外来人才：
多以70年代人为主体
行业特征
高科园、东部CBD区内的外资企业
国际贸易相关行业（贸易、物流、货代等）
媒体、广告、装饰、文化传播等相关行业
房地产相关行业（开发公司、设计公司、中介代理等）
IT行业（网络经营、软硬件开发、电脑或配件经销）
其他有发展潜力的企业或者新兴行业
部分公务员也将成为我们重点考虑的目标客户
职务等级
独立创业的私营企业老板
在企事业单位担任中高级以上职务
生活状态较为宽松的自由职业者
经济状况
至少有10万元以上的积蓄，或者有父母的经济支持
有较为稳定的高薪，家庭月收入在6000元以上
业余爱好
读书、看杂志和报纸（经常去新华书店淘书；
订阅时尚或专业杂志；
除本埠报纸外，也看外地有影响力的报纸）
上网（网络已成为他们生活的主要部分，一般都有几个必浏览的网站，喜欢上BBS论坛和聊天）
运动（去健身俱乐部运动、或参加朋友间组织的活动）
旅游或郊游（这是工作压力之外的休闲生活，他们懂得享受，因此也乐于旅游或郊游）
看电影、电视、听音乐（喜欢看一些国外大片、电视综艺节目，听流行音乐、摇滚音乐或古典音乐）
泡吧（休闲时喜欢与朋友一起泡酒吧、咖啡吧和茶吧）
购房需求
购房区域可选择非市区地段，但是对有李沧区有排斥感
基本上可以承受首付款在10万元以上，20万元以下的住房，可以承受的单价为4000-5000元/平方米
喜欢2层以上的楼层，对小高层住宅比较能接受
少数人已拥有私家车，大部分人在近两年内有购车计划
喜欢和文化程度较高，有素质和修养的人住在一起
愿意组织和参加社区活动，喜欢和同龄人交流和沟通
相比普通的工薪阶层，这部分购房群体的感性需求高于理性选择。
因而，他们的可塑性更强，如果我们的“青年社区”炒作成功，将影响他们的购买决策，甚至会忽视某些项目劣势。
第二部分产品改进建议
通过对项目资料的了解，结合我司的实际操盘经验，我司认为本项目在产品力这一要素的表现上要着重体现出“青年精英社区”的差异性，并使之具体展现在建筑的立面风格上。
我司建议通过建筑的立面展示、建筑符号的直接表达、外观色彩的渲染、建筑与景观的排列等方面对项目的产品力部分进行适当的包装，一方面可以丰富整个社区的视觉效果，另一方面也可以赋予社区更多的文化内涵，从而达到充分提升社区品位的目的。
建筑应当是跳跃的灵动节拍，更应当被赋予生命，呆板的楼体建筑只是钢筋水泥和其他材料的堆砌，要使整个社区具有深层次的文化体现，就必须给予建筑这一冰冷物体更多的活力与表现特征。
也只有这样，才可以符合新一代青年精英的品味，从而达到吸引他们购房之最终目的。
一、建筑立面风格
概念提炼：
感受新古典的海派生活风情！
立面风格主要是通过外墙颜色、线条、通花栏杆、外飘窗台、阳台、门窗造型、屋顶、挑板等建筑符号做文章的。
建议多采用自然的、简洁的线条、拼图和浮雕，勾画出抽象的、富有内涵的产品。
卓然不群的精英才俊必然有其独树一帜的见解，更表现为执着洒脱的外在风度。
那是绝对不能容忍重复与单调呆板，对于身心的栖息领地，必然有他们设定的密码，因为那里有更多可能彰显他们个性的灵动的元素。
1、窗及玻璃
窗作为建筑相当重要的组成部分，它是室内与室外交流的空间。
窗要透入阳光、引入景色。
开窗的大小和位置对房间光线有着相当大的影响。
窗套和窗体本身的颜色和线条，对于外立面的贡献也是不可估量的。
若是运用得当，将会取得意想不到的结果。
建议本项目的窗采用彩铝喷塑的材质，色彩的选择上以墨绿色亚光为宜。
由于彩铝的材质纤巧精致，与本项目多层住宅部分的立面沉稳风格有所出入，故建议以厚重古朴的窗套增强窗的质感，配合整体风格。
在色彩处理上建议与局部的主墙体色彩相协调，可考虑使用相同色系的面砖。
2、阳台工艺
本项目多层的阳台宜用铁艺栏杆，或是局部结合仿天然石材的实体墙，造型宜简洁古朴和实用。
建议不要使用玻璃等较为喧哗的材质，应以亚光质感为佳。
栏杆的防锈工艺应得到重视，以免今后出现物业管理的困难和外观的破坏。
若是成本允许，建议采用地碳锻打的A3钢为材料的铁艺。
要注意阳台与单体连接部位在受力后产生裂缝的问题，由于现浇楼板的原因，该部位出现裂缝后极易引起楼下天花板与墙体连接部位的渗水。
可考虑增加防水措施或加强该节点的结构处理。
3、腰线
腰线的高度可以考虑两种方式：
①一层以下部位使用仿石涂料，颜色以青灰色和天然石材的黄红色为宜。
仿石形状和大小建议采用30*60mm。
②仅余顶层和阁楼采用较浅的颜色，其他采用深色的外墙涂料做腰线。
在腰线的大色块中应穿插颜色出挑、宽度适合的横向线条，集中视线、冲破单调。
建议腰线以下部位采用涂料，其防潮防水等工艺需要仔细推敲，以免在交房后出现不必要的麻烦。
4、室外管道
由于青岛四季分明，冬季最低气温可达零下十度，因此暴露在室外的管道需要做好防冻工作，住宅外的管道基本为雨水管、空调机出水管等。
其中雨水管一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；
由于管道细小，一般不会影响立面效果。
室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。
若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。
烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处安装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。
但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。
5、空调机位
空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。
建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。
有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。
建议空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。
以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。
建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。
建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。
不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。
6、内装饰风格
内装饰要符合居住者的身份要求，同时作为住宅还必须提供高度的居住舒适性。
因此，在外环境被普遍认可的前提下，内装饰风格就成为左右购买者的购买意识的主要因素：
公共交通地面部分：
■底层和楼梯踏步均采用档次较高的防滑地转
■楼层及楼梯间墙面均采用浅色墙面砖
■顶棚使用高级乳胶漆
■楼梯扶手采用钢镂花栏杆和木制扶手；
■分户门：
子母式实木防盗铁门
■阳台：
不锈钢栏杆，镶嵌透明玻璃。
■电梯：
内部装修地面铺复合地板或大理石，四周镶嵌玻璃
■公用部位：
公用部位地面铺设地砖墙面粉白。
■公用部位设立背景音乐系统。
■设立电梯门铃系统（可视对讲）及电子监控装置。
■建议供水管道全部用铜水管，铜水管的普及正成为一种趋势，并提供管道净水系统。
7、智能化设施
采用全区综合布线系统，上网可经由社区服务主机专线连上因特网。
网络科技自动化的物业管理系统，高效、完善、将节约的人力移作更多样化的管理服务，如车辆出入、单元入口等都采用IC卡门禁系统。
而IC卡将成为小区住宅的“身份证”。
（IC卡可制成精美磁卡，进行住客身份识别，并与会所会员卡通用）
智能化设施建议
■宽带接入预留；
综合布线社区局域网构筑；
■小区＂一卡通＂；
■红外周界报警；
应急呼唤钮；
■关键部位闭路监控；
自动电子巡更系统。
■另外，小区可设红外线周界报警、室内预警系统、摄像监控，可视门禁等设备。
社区安全的表现
■楼宇对讲系统
各单元对讲系统联网由物管中心集中控制，实现物管中心与住户双向通话，住户遇警情或急事可通过分机向管理中心求救，来访者进入小区时需经管理中心与被访者取得联系，同意后方可进入小区，来访者到达住户单元时，需经过单元主机经被访者再次认可后方可进入主人室内，从而提高了住户的安全感；
■周界自动报警及闭路电视监控系统
小区周边围墙设置红外线对射仪报警装置。
小区内主要交通口，围墙周边死角，安装黑白摄像机，并均与主控中心联接，一旦遇到非法闯入者，主控中心自动报警，电视监控将自动切换至报警区域，小区保安人员随即赶往现场，该系统是站区安全和第一道屏障，把安全隐患消除在小区周界外；
■室内安全防范系统
主卧室设置报警按钮，住户遇紧急情况可与物管中心取得联系，保安人员随即赶到现场处理；
■电子巡更考勤系统
为确保小区的安全，利用该系统在小区各主要巡视路线设电子考勤点，确保小区保安人员在规定时间内必须到达到巡逻点，以保证小区24小时巡逻的质量；
■公共广播系统
第一时间将重大信息以通告的形式全社区播放、紧急情况播报安防通知；
8、会所功能营造
会所是体现高尚住宅功能的重要部分，本项目会所构筑必须通过会所功能与商业经营功能的有机结合，在保证项目住宅使用者对会所功能潜在需求得以满足的前提下，将会所部分面积对外招商，并对之予以统一管理和科学运作，使会所具有经营自养及造血功能。
凡购买住宅的住户统一发放会员卡，持卡者在社区的会所内可免费享受部分服务。
同时还可以设置不同的会员卡级别，依钻石卡-金卡-银卡的次序依次排列，级别越高的持卡者其享受的免费服务内容越多。
还可以根据持卡者的累加消费额度对会员卡实行升级制度，以鼓励持卡者的消费热情即身份的尊容感。
对于本项目而言，由于既定的营销方向及客户群体的必然需求，要求贵我双方在社区会所的设置上增加更多的新意及更为充实的服务内容，因此会所功能的确定及后期的运作模式就显得极为关键。
我司针对本案的特征表现，暂时考虑将社区的7000平米会所进行如下的操作：
①会所统一规划成为具有单一属性的盈利性场所
会所功能设施加以如下：
②会所进行综合性的设置
会所功能设施建议如下：
切合项目特色的会所功能更多的应当体现时尚、新锐的特色，便捷的服务与细致入微的管理模式会更好的让业主产生共鸣。
第三部分景观设计建议
社区的特色应该通过怎样的表现方式来对外展示呢？
我司建议将整个社区进行形式上的划分，从社区的入口开始沿区内道路大致将社区分割为多层区、小高层区、叠加式别墅区、公建区、显着坐标区（比如地下停车场）等。
由我司对项目的营销思路向下延伸，社区的主题风格要求倾向于表现具有新锐思想的精英群体所独特的文化需求。
因此，在社区整体风格的把握上我司建议设立更加具有吸引力的风格特点。
由于多层住宅、小高层住宅、叠加式别墅住宅在立面风格上各有侧重，且最终的视觉表现效果无法统一，为使社区的整体效果更加统一，我司建议利用道路两侧及宅间的绿化带对社区进行离散式的设计，在大主题一定的前提下，力争突出每一个分支部分的特色，使之既具有立面风格的互补，又具有园林景观的观赏性、实用性，做到借势造景、相地而宜。
我司认为，多层住宅部分的立面效果更多的是表达一种中国北方城市的传统建筑理念，因此在此区域内的景观设置、景观节点的布置也应当与建筑立面的风格相融合，因此东方园林的深邃透远、移步换景等特色就比较符合项目的现状，利用亭台楼阁的适当点缀可以将整个多层住宅部分的本土文化氛围充分地予以挖掘深化。
而对于小高层住宅部分，我司建议除建筑的立面效果表现得现代感更为强烈外，其宅间的景观节点的设置也应当符合小高层住这一建筑形态的特质。
除了在选材用料方面要注意多考虑金属质感强的原料外，在风格上也应当尽量贴近小高层住宅的立面特色及栋别间的排列顺序。
与多层住宅部分不同的是，这一部分的景观环境已经不能以纯粹的东方园林风格来展现，但是也不宜选择过于规整的欧式园林风格，我司建议将欧式园林中的整齐划一通过建筑小品的陈列予以人为的调整，所展现出来的是通过不规则几何形状所综合而成的景观效果。
叠加式别墅区位于整个社区较为接近中心的位置，它在建筑形态上与多层住宅比较神似，但是它的立面效果与小高层住宅有比较接近，而其实际售价又与多层住宅、小高层住宅有着明显的级别差。
因此，这一区域将成为整个社区的景观汇集区，一方面要将东方园林的幽远恬静通过建筑小品的建筑符号表达出来，另一方面也需要将欧式园林的大方得体合理的进行融合。
因此这一区域的外围将出现东西方文化的思想碰撞，当然这种碰撞是通过各种建筑小品、园林小品、植被来表现的。
对于公建区与显着标志区，我司建议在色彩上予以大胆的释放，由于这些区域更多的被赋予大家共同使用的特征，因此，欢快明亮的色彩感会极大地丰富业主的视觉效果，也会使业主获得更多的精神层面的享受。
而像地下停车场的入口处这种有一定危险性的位置，通过对建筑色彩的夸张表达，一方面可以提高业主的注意力，另一方面也可以使之成为社区景观节点有机组成部分，达到合理利用标志物之目的。
一、景观特色风格
居住区园林景观设计包括对基地自然状况的研究和利用，对空间关系的处理和发挥，与居住区整体风格的融合和协调。
住宅小区的院庭空间在视觉上具有内聚的倾向,借助建筑物和山水花木的配合来突出院庭空间的艺术意境。
区域中心庭院宜采用园林组景，将各要素恰当地布置于各个空间位置，取得优美的景观效果，庭小不觉局促，园大不感空旷，览之有物，游无倦意。
通过点、线、面、立体上的合理选择、搭配和布局相关造景要素，形成空疏与紧密、粗糙与细滑等不同质感的园景空间，并以一些轻微小巧的对比和一些细致有趣的景象交织而令人产生愉悦感，运用现代组织手法塑造、体现青年精英社区的文化精髓。
绿化景观应具有相应的观赏价值和实用价值，既能为居者提供舒适、清爽、悦目的感官效果，又能一定程度上间隔噪音干扰，阻挡视线通透，确保私密性。
相应绿化景观主要有花坛、草坪、乔灌木、绿化棚架、绿化带等。
绿化植物宜选择适应亚热带湿润气候的品种，如兰花、菊花……
在植物的搭配上应注意花卉品种、植物的四季适应性和更迭期，以使园中绿化景观常年花开、绿叶繁枝。
二、景观主题
以交通动线为主框架，各栋建筑间的间隔带为辅助框架，从不同区间主导小品的表现塑造出精致的景观延续。
通过主入口空间、栋别空间具体景物的搭配、布置，采取渐进、开合、转折、变化等方式创造出丰富、优美的宅间空间意象，将中国传统风格园林的精致与青年社区的新锐思想有机结合，形成中西合璧的景观塑造特色。
1、主入口空间
主入口空间尽量体现简约、现代、通透、时尚的特征，积极向外展示项目特色的文化表现。
大门建议以铸铁为材料，饰以雕花、特色标志符号、项目VI标识及小区名称，具有较强的可识别性并给居者以亲和感、悦目感。
门外两侧以绿化草坪为主，沿道路布置相应灌木/花卉带。
草坪内可布置极具观赏价值的建筑小品（如小动物小型雕塑），增强小区主入口空间的可识别性。
绿化草坪总体规划为矩形或规整的几何形状。
建议以软硬质铺地将草坪分割为圆弧形及不规整的几何块体相组合的草坪，不仅可优化主入口空间的交通动线组织，并可在一定程度上体现社区园景的精致。
主入口道路以硬质铺地为主（可以考虑石板路、彩色水泥路面等），路两侧的景观设置要结合绿荫道及各种特色小品，除了要表现绿化、美化的功能外还要突出社区的青年文化特色，要塑造蓬勃向上的奋发的视觉效果。
2、关于道路
在现代的社区里，旧式一马平川的道路设计已经不能够满足人们对于品位和境界的追求，因此，作为以青年精英为主体的大型社区，本案更应在道路风格的设计方面费心研究，使不同组合、不同材质的道路形成社区内别致的风景，为青年精英们创造一个休憩心灵、怡神悦目的生活空间。
①石板路
石板路可以作为本案的主要步行道，但应注意不同材质石板的搭配组合，使其具有动感的曲线和多变的色彩。
有时候，也可将石板与石子、鹅卵石等材质结合，使业主的每一步行走，如同一次美妙的艺术体验。
②石子路
与石板的材质相比，以石子、砂砾和鹅卵石为主体的碎石系列更具有整体感，建议在一些非主要干道的宅间小径上使用这种材质。
而且，鹅卵石对于足部的保健按摩等，也有特殊功能，可以设计成晨练的小径。
③石板+草坪
青石板和草坪的组合，充分体现了硬质和软质景观的互补效应，它的休闲风格更加浓郁。
因此，建议在草坪间这样组合，来点缀一种浪漫依稀的别样心情。
④木板+草坪
木材的成本虽然较高，但是近几年仿木材质的出现也使环境设计有了更新的突破。
因为，石材的硬质无法替代木材的温暖属性，从视觉感应上，人们也觉得木材更富有亲和力。
因此，我们建议在青年社区内局部地点缀一些木质的景观道路，以迎合青年人渴望自然，向往纯朴的品味。
“木板+草坪”的道路组合可以考虑设计在ROWHOUSE区域，因为这是富有别墅意义的小社区，这种草木相间的风格更能够衬托出ROWHOUSE的建筑品位。
⑤木栈道
全木的道路组合可以在景观节点或小广场布置，是青年精英们远望或漫步的平台，结合花草、石块等的搭配，可以塑造成一个富有小桥流水味道的意境空间。
3、建筑小品
建筑小品主要有亭、廊、柱、拱门、石凳、石椅、石桌、桥等。
建筑小品在园景中具有供居者停驻休憩的实用功能和供居者玩赏的价值，因此，应注重塑造趣味性、文化品味和生动性较强的建筑小品。
（点滴处的文化沉淀）
建筑小品的布局应基于不同组团/院落主题景观/步道的差异布置于相应位置，使建筑小品与其它园景要素搭配/间距适当。
以下，是我们针对本案的艺术长廊、休闲桌椅、仿制木桥等建筑小品的详细的设计构想：
①艺术长廊
艺术长廊的材质建议选择木、石、铁等的不同组合。
一般情况下，长廊的柱子、路面以石材来建；
廊顶可以选择长条木板和铁艺来构建，并适当地“漏光”，形成通透的光感效应。
结合路面和廊顶，还可以种植一些花草，如紫藤或葫芦，能够充分体现出自然纯朴的田园风格。
另：
在我们后续建议的“九大主题景观”中，还有一处名为“忆廊”的建筑小品，堪称是本案“廊”建筑中的经典之作。
关于“忆廊”具体的概念诠释，我们将在后面的报告中予以详细阐述。
②休闲桌椅
在道路两侧的休闲桌椅，建议采取与路面几近相仿的材质来建造。
如石板路边，以石凳为主体，而木栈道旁的，则以仿木的板凳与之相衬，从而使整个道路景观和谐地融为一体，并有延续不绝的美感。
同时，在有一些特色的树种周围，也可依树干环绕建造一圈桌椅，供业主或儿童们小憩和玩耍之用，使小区的休闲空间更显丰富多彩。
③仿制木桥
一直以来，水景设计都是北方地产项目十分遗憾的难点，且不论冬日干涸的枯水，即便是在雨季，水景设施的维护费用之高也令许多社区只能望洋兴叹，乃至望而却步。
但是，从我们对于青年精英们的访谈中也能了解到，富有变化的景观层次和小桥流水的意境，始终是他们心中向往已久的栖居胜地。
因此，我们建议环艺设计人员，是否可以考虑在本案中仿造一些水景的意境，如以白沙或鹅卵石或直接以青草铺成河床的模样，并在其上搭建木桥，虽然桥下无水，但是“石河”与“草河”的营造，却是别有一番洞天。
4、环境小品
环境小品主要有小型水景（叠水、瀑布、喷泉、小溪、水渠等）、假山、雕塑、园灯、置石、鸟浴盆、种植亭器、宣传牌、标志、儿童游戏设施等。
这是可以用作挡土墙的装饰面设计
具有明显年龄特征的活动场所将使消费群体感到温馨与体贴
既具有浓郁的色彩渲染效果，又可以唤起目标客户的童年回忆
环境小品在园景中主要起着点缀、升华及组织空间的作用，应具有一定的文化内涵，并具有一定的趣味性、生动性、观赏性。
以下，我们将重点针对环境小品中的运动、游乐设施、创意花坛和艺术雕塑等进行详细的规划和建议：
①运动和游乐设施
虽然对于现代社区中这两大必不可少的空间，我们已经在“九大主题景观”中进行了营造，但是，鉴于西韩项目庞大的社区规模，只有某一两个区域可供业主们活动未免太不方便了。
因此，建议在不同的组团内再增设部分运动和游乐设施，便于业主们就地活动。
对于一些更为丰富的活动项目，则可到“淘园”或“动界”中尽情享受。
②创意花坛
在草坪的中央或边缘地带，或是在部分人群聚集的地景观节点处，建议设计系列的创意花坛，其在花坛底座的设计可以诠释一种主题，如“青年”的英文第一个字母为“Y”，就可以围绕“Y”字形进行不同风格的变化和处理等，令业主们无论走到哪里，都可以看到新的惊喜。
③艺术雕塑
从我们与目标客户的沟通中可以感受到，我们的青年精英社区所面对的这部分业主，绝对是非常有思想、有品位而有个性的群体，因此，他们对社区环境的挑剔也必然导致他们对于小区雕塑肯定无法赢得他们的欣赏，因此，我们建议本案的雕塑采取与专业院校合作的形式，通过组织“青年雕塑设计大赛”来征集作品，一方面，可以扩大项目的社会影响力，同时，也能真正征得很多非常有思想、有个性、又符合青
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