项目操作手册基础篇Word格式.doc
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将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
14、销售面积：
销售面积是指商品房按"
套"
或"
单元"
出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
15、阳台：
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
16、平台：
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
17、走廊：
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
18、地下室：
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
19、半地下室：
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
20、居住区用地：
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
21、住宅用地：
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
22、公共服务设施用地：
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
23、道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
24、公共绿地：
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
25、建筑线：
建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
26、玄关：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的"
领地"
，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
27、隔断：
指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
28、过道：
指住宅套内使用的水平交通空间。
29、钢结构：
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
30、钢、钢筋混凝土结构：
是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
31、钢筋混凝土结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
32、混合结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
33、框架结构：
指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
34、砖混结构：
承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。
梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。
35、框剪结构：
框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。
36、墙：
墙是建筑物的承重构件和围护构件。
作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。
作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。
37、横墙、山墙、纵墙：
凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；
而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；
在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；
窗洞下部的墙称窗下墙。
38、楼板层：
楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。
楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。
39、地坪：
地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。
40、楼板面层：
又称楼面或地面。
起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。
41、商品房维修基金：
是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
42、确权:
是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
43、土地使用权:
是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。
44、房屋的他项权利:
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
45、房地产一级市场:
又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"
七通一平"
的熟地。
房地产一级市场是由国家垄断的市场。
46、房地产二级市场:
是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
47、房地产三级市场:
具有消费性质。
此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。
反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为
（二）房地产“五证一计划”包括：
《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》
（三）现行的土地获取方式（来源）：
1、划拨
2、出让：
分为招标、拍卖、挂牌三种
根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。
（四）房屋建筑分类
1、从构成房屋建筑结构的材料分：
①木结构（老楼，一般为1——2层建筑）
②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）
③砖混结构（一般为6或7层建筑）
④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）
⑤钢结构（纽约市贸大厦）
2、从房屋层数高度分：
①低层1～3层（木结构、砖木结构）
②多层4～6层（砖混结构）
③中高层7～9层（钢筋混凝土结构）
④高层10～30层（钢筋混凝土结构）
⑤超高层40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：
①一级100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
②二级50～100年以上（砖混）
③三级25～50年（平房）
4、房屋建筑用途分：
①生产性建筑；
②居住建筑；
③公共建筑
（五）房屋建筑结构
1、房屋建筑构件
一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
2、房屋承重结构的基本构件类型
（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：
承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。
（2）砖混结构：
承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。
（3）砖木结构：
承重的主要结构采用砖、木建造的。
（4）其他结构（简易结构）：
承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。
3、地基与基础
★地基：
地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。
整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。
地基承受荷载的能力是有一定限度的。
★基础：
基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。
基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。
★基础的类型：
☆按基础的材料及受力特点分类：
（1）刚性基础：
刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。
（2）柔性基础：
钢筋混凝土基础称为柔性基础。
☆基础按构造形式分：
（1）条形基础：
（2）独立基础：
指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。
（3）筏板基础：
又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。
（4）箱型基础：
用于高层建筑。
（5）桩基础：
预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩
☆基础的应用：
（1）多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。
（2）中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。
（3）高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。
4、墙体分类：
（1）按平面位置：
外墙和内墙；
（2）按墙的方向：
纵墙和横墙；
（3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；
（4）按墙的受力分：
承重墙、非承重墙。
5、楼层、地面：
（1）楼层类型：
现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。
（2）按施工方法：
现浇、预制。
6、楼梯：
（1）楼梯组成：
由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。
（2）楼梯形式：
直跑式、双跑式等。
（3）楼梯的使用性质：
主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯
7、屋顶：
屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。
屋顶类型：
①平屋顶：
平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。
②坡屋顶：
坡度较陡，一般在10%以上。
③曲面屋顶：
一般用在大跨度的大型建筑。
（六）裂缝产生的原因
裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。
裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。
裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。
砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。
框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。
混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。
（七）关于室内采光有何要求？
1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。
2、采光系数：
室内为1，窗地面积比1/7；
楼梯间0.5窗地面积比1/12。
窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。
3、高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。
窗洞口上沿距地面
高度不宜低于2米。
（八）梁的种类：
1、梁的种类按受力状态分为：
（1）简支梁：
单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。
（2）连续梁：
两跨以上的梁为连续梁。
（3）悬臂梁。
如阳台梁、雨篷梁等。
2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。
（九）不同建筑结构的优缺点比较？
砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。
但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。
（十）、关于暖气管与房顶和墙壁的距离有何规定？
答：
暖气管与房顶和墙壁距离无明确规定，但施工过程中需要一定距离，一般距顶20厘米左右，距墙壁15厘米以内。
（十一）、不同建筑结构的优缺点比较？
且砖混结构每层重约1.6吨/平方米，而框轻结构每层重约1.2吨/平方米，因而对地基地耐力要求高。
砖混结构现浇板小于50米设一道伸缩缝，预制板小于60米设一道，框轻结构现浇板小于55米设一道伸缩缝，预制板小于75米设一道。
（十二）、厨、卫的防水如何处理？
厨、卫的楼面作法如下：
1.撒素水泥面
2.聚合物防水砂浆40MM厚向地漏处找泛水i=1%，最薄处20MM厚四周卷起250高。
3.现浇钢筋混凝土楼板
（十三）、上水管和下水管的材质有那些常用种类？
并请比较其特点？
给水管材传统的镀锌钢管。
新型管材主要有UPVC管、铝塑复合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。
排水管材有铸铁管、螺旋降噪UPVC管、芯层发泡UPVC管和普通UPVC管。
铸铁管使用时间较长后容易造成堵塞；
普通UPVC管噪音较大；
芯层发泡UPVC管价格相对较高；
螺旋降噪UPVC管价格适中且能起到降低噪音的效果。
各种管材基本技术性能分析比较表
名称
内容
镀锌钢管
ABS管
PEX管
（交联聚乙烯管）
PB管
（聚丁烯官）
PE管
（聚乙烯管）
PP管
（聚丙烯管）
使用年限
（年）
10
50
耐温
（℃）
-40-200
-40-80
-70-75
-20-110
-20-40
-20-120
耐腐
有
耐
耐压
（MPA）
1.0
1.6
0.6
连接方式
铸铁管件丝接或法兰连接
同质管件冷胶融连接
铜质卡套式或卡箍式连接
挤压加紧式、热熔式、电熔式
挤压加紧式、热熔式
热熔式焊接
管道规格
∮16-∮150
∮16-∮400
∮16-∮63
∮16-∮110
∮16-63∮
管件规格
全
铜质管件
（十四）、针对不同的户型应安装多少个插座，不同的使用空间各需几个插座，插座的规格、形式有何区别？
1.卧室设两个电源插座，一个空调插座。
2.起居室设三个电源插座，一个空调插座
3.厨房设三个电源插座。
4.卫生间设三个电源插座，插座有防水要求。
空调插座线路单走。
（十五）、户型大小不同，电表的规格有何区别？
国家以前规定建筑面积在130平方米以下的电表为5—10A，130平方米以上的表为10—20A。
但目前均改为10—20A。
目前莱茵春天按每平方米50W计算电表容量
煤气有哪几种不同类型？
目前煤气基本分两种，天然气及煤制气。
天然气燃烧值及洁净度等优于煤制气。
（十六）、现在有哪几种供暖方式？
按热源形式分为：
（1）陈塘热电
（2）锅炉房集中供热
（3）地热水供热
按系统设置分为：
（1）单管系统
（2）双管系统
按供热形式分为：
（1）上供下回式
（2）上供上回式
二、房地产开发流程解释
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。
通常包括以下几个程序：
房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。
1、投资机会选择和决策分析阶段：
了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；
选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；
进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
2、土地获取阶段：
依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。
3、项目前期阶段：
主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。
4、项目设计阶段：
根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位，对产品提出最终的设计要求，并进行方案及施工图设计。
5、项目施工建设阶段：
开发商委托建筑公司进行项目施工。
施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。
7、销售阶段：
开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。
通常存在两种销售形式：
预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；
现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。
三、商品房销售有关法律政策
1、房屋维修基金
（1）为什么要建立房屋维修基金？
用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。
住宅共用部位：
住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。
共用设施、设备：
包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。
（2）在什么范围内建立房屋维修基金？
自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。
（3）由谁缴存维修基金？
开发建设单位（1%，带电梯的1.5%）和购房人（1%）共同缴存。
（4）如何缴存？
在《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金帐户。
（5）房屋维修基金由谁管理？
由市维修基金管理机构管理。
2、《商品房管理条例》
（1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？
开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供：
《商品住宅质量保证书》：
列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅使用说明书》：
说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。
（2）定金可以退吗？
《条例》规定：
购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；
购房人不按期订立合同的，定金不与退还；
在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。
应根据实际情况灵活处理。
3、物业管理相关说明
（1）物业服务包括什么？
综合服务、公众代办性服务、特约服务。
收取综合服务费提供的服务如下：
①保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、
使用人按有关规定装修、使用房屋。
②维护公共卫生：
包括打扫公共走廊、楼梯、通道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。
③水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日常维修、保养；
④报案服务⑤绿化维护管理；
⑥帮助房地产产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事物。
收取公众代办性服务费可提供如下服务：
代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、
购电、采暖费（目前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。
收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。
（2）物业哪些服务是免费的？
哪些服务是收费的？
代收煤气、水、购电服务是免费的。
家政服务，维修特约服务是收费的。
（3）主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？
万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大），将按照天津市物
业管理条例执行。
物业协助相关部门解决。
（4）修是否可以拆改？
如想拆改怎么办？
如何收费？
规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。
业主若想拆改非承
重墙应到区属房管局办理相关手续。
按其规定收取一定费用，一般300元左右。
（5）楼梯间有损坏物业修理吗？
有修理周期吗？
楼梯间损坏物业将负责修理。
一般物业每月都会定期检修公共部位。
（6）小院里能加一些防护设施吗？
所有外檐部分都不可以改变包括小院。
小院理论上属于公共区域，赠送的含义是
业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。
（7）办理入住手续需要什么东西，什么费用？
在办理入住时需带入住凭单,购房合同。
一年的物业费、业主装修押金1500-2000、
电费（300度）、卫视费、水卡费。
（8）办入住时是否还交配套设施的初装费？
办入住时不需交配套设施的初装费，都含在房款里了。
（不同项目有所不同，适当收取相关费用，如煤气点火费）
（9）装修押金什么情况下不退或扣钱？
不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。
四、财务知识
1、项目直接成本及总成本包含的内容
项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。
项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。
2、销售回款、销售收入
销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。
3、相关计算公式：
（1）资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增
（2）项目毛利率=1-直接成本/销售收入
（3）项目利润率=1-总成本/销售收入
（4
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