住宅土地估价报告docWord文档下载推荐.docx

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发证机关

估价师签名

袁

磊

2006230004

国土资源部

程

攀

2007230002

九、土地估价机构

估价机构法定代表人签字：

2017年2月9日

土地估价结果一览表

估价机构:

黑龙江融源地价评估有限公司

估价期日:

2017年2

月8日

估价报告编号:

（黑）融源（2016

）（估）字第

号

估价目的：

划拨土地使用权补办出让

土地使用权性质:

出让

估价期日的

宗地编

房屋所有权证

估价期日的实际土地开

估价设定的土地开发程

建筑物

土地使

评估面积

土地单

总地价

宗地名称

号（不动产证

宗地位置

实际用途

设定用途

容积率

用权年

价（元/

土地使用者

码

发程度

度

情况

（㎡）

（万元）

明号）

限（年）

㎡）

17518

鸡冠区花园

花园36号

36号楼3单S2*******

宗地红线外“七通”红

张博拟转让

51600

楼3单元

城镇住宅

宗地红线外“七通”及

住宅用地

3.71

线内“七通”及场地平

买卖

3

21.07

152

0.3203

给李虹江

10300

元3

层

3层1440

用地

红线内场地平整

1440

号住

整

301

宅用地

合计

—

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：

上述土地估价结果对应的是在土地使用年期内，具有转让、出租、抵押权的土地使用权价格。

根据《房屋所有权证》

，至估价期日止，待估宗地不存在土地他项权利

登记。

2、基础设施条件：

宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）

、红线内“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）及场地平整。

3、规划限制条件：

城市规划为一般限制。

4、影响土地价格的其他限定条件：

无。

二、其他需要说明的事项：

无

估价机构：

黑龙江融源地价评估有限公司（加盖公章）

2017年2月9日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：

单位地址：

鸡西市鸡冠区西山路1号

法人代表：

程显涛

联系人：

苏长斌

联系电话：

0467-2621835

邮政编码：

158100

二、估价对象

此次估价对象为鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号住宅用地，土地分摊面积为21.07平方米。

本次评估范围为全部。

三、估价对象概况

1.土地登记状况

土地来源及历史沿革：

待估宗地位于鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号，原产权人张博以购房方式取得划拨国有土地使用权，现拟转让给李虹江。

待估宗地未办理土地使用权登记。

待估宗地产权登记状况如下：

房屋产权证号：

S2*******3

产权转让人：

张博

产权受让人：

李虹江

宗地位置：

鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号登记用途：

住宅

土地使用权类型：

划拨

分摊土地面积：

根据委托方出具的《委托估价函》及《房屋交易和产权确认书》，产权转让

人：

张博，产权受让人：

李虹江，宗地位于：

鸡西市鸡冠区花园

36号楼3单

元3层1440号，分摊地面积：

21.07平方米。

2.土地权利状况

待估宗地的所有权为国家所有，产权转让人张博以购房方式取得划拨国有

土地使用权，权属来源合法，产权清楚。

产权受让人李虹江拟办理使用年期为

3年的出让国有土地使用权，待估宗地不存在土地他项权利登记。

3.土地利用状况

根据委托方提供材料，待估宗地办有房产证，待估宗地容积率3.71。

待估宗地建构筑物状况：

待估宗地所在建筑物共8层，权利人所在楼层为3

层，其建筑物名称、房产证号、建筑面积、建筑物结构详见表1。

用途：

建筑面积：

78.09平方米。

建筑容积率：

3.71

建筑结构：

混合结构

建筑物层数：

8层。

表1

估价对象建构筑物状况表

宗地

主要建（构）

房屋所

建筑面积

建筑

建筑物高度

所在

内部装

容积

编号

筑物名称

有证号

（平方米）

结构

或总层数

层数

修情况

率

估价

鸡冠区花园36

号楼

一般

3单元3层1440

S2*******

78.09

平方米

混合

8

对象

装修

小计

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

鸡西市位于黑龙江省东南部，地处北纬44°

57′至45°

29′，东经130°

24′至131°

05′。

东北部与鸡东县接壤，南与穆棱县毗邻，西与林口县相连，

土地总面积2208.5平方公里，西北-东南长58.5公里，东西宽54公里。

鸡西市

距省会哈尔滨市铁路里程549公里。

鸡西市下辖鸡冠区，城子河区，恒山区，滴道区，梨树区，麻山区，鸡东

县六区一县，代管密山市和虎林市两个县级市，截至2014年末总户籍人口

189.5万人，非农人口118.6万人。

1、房地产制度与房地产市场状况

鸡西市区土地总面积2208.5平方公里。

主要用地类型包括农用地（耕地、

菜地、园地等）、建设用地（包括城镇建设用地和集体建设用地）及未利用地等。

根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神和鸡西市人民政府印发了《鸡西市国有土地使用权出让收入征收管理办法的通知》（鸡政发〔2007〕28号）、《鸡西市人民政府印发鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》（鸡政发〔2012〕11号）等有关规定，鸡西市人民政府及有关部门通过加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供

应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）要求，对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，保证了土地市场的公开、公平和公正。

近年来，鸡西市房地产市场趋于供大于求，总体上房地产价格呈跌势。

为严格土地管理，节约集约利用土地，优化土地资源配置，适应全市经济发展需要，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的要求，鸡西市人民政

府发布了《关于严格土地管理的规定》，进一步强化对土地市场的严格管理，提高土地利用效益。

由于近年来居民可支配收入增加，二手房市场仍有一定需求。

2、产业政策

鸡西因煤而立，因煤而兴，1957年建市，是一个典型的煤炭资源型城市。

经过几十年的开发建设，累计生产原煤8.2亿吨，为支援国家建设和发展地方经济做出了重要贡献。

随着经济体制的转轨和国家产业政策的调整，煤炭资源型城市长期积累的体制性和结构性矛盾日益显露。

多年来，鸡西市对资源型城

市可持续发展问题进行了积极的探索和不懈的努力，"

八五"

期间，确定了"

立足资源、深度开发、依靠科技、优化发展"

的战略指导思想，在全市形成了告别单一煤经济意识，树立大市场观念，构建鸡西经济多元发展新格局的共识。

特别

是近年来，鸡西市抓住全国性结构大调整的机遇，按照可持续发展的要求和省

委"

二次创业、富民强省"

的战略部署，从鸡西还属于经济欠发达、群众不富裕这一基本市情出发，确定了"

突出一条主线、构建四大格局、强化五个保障，建

设绿色生态旅游城市"

的工作任务和目标，坚持在发展中调整，在调整中发展，促进了产业结构的优化升级。

3、城市规划与发展目标

根据鸡西市城市规划及土地利用总体规划，位于鸡冠区西南部以“一横三纵”四条轴线为空间结构骨架，以生态走廊分割出四个相对独立的复合型组团

建设鸡冠新区。

该地区设置居住功能区、行政办公区、体育休闲区、商务办公

区等8大功能区。

项目建设分二期进行，一期工程201国道支线以北266公顷，重点建设体育会展中心、市一中新校区、商务宾馆、行政办公机关、企事业单

位办公楼、大型商业综合体、市民广场和居住小区，计划利用3年时间完成。

今年新区建设启动了一期水、电、路等市政基础配套设施和体育会展中心及市一中新校区建设等重点项目。

在功能定位上，西南新区是未来鸡西市行政办公、商业服务、会展信息、

商务办公、文化体育等城市核心功能的发展区域。

新区以行政办公为领航功能，商务金融、商业服务、体育会展为主导功能，文化休闲、旅游娱乐功能为互补

功能，研发创意、教育培训为特性功能，生活居住为支撑功能的多元复合互动的综合性城市新区，是鸡西市未来新形象的集中展示区。

4、城市经济发展状况

2014年末，全年实现地区生产总值（GDP）582.3亿元，按可比价格计算比上年增长13.6%，连续九年保持两位数增长。

其中，第一产业增加值1000.2亿元，增长13.4%；

第二产业增加值238.3亿元，增长16.7%；

第三产业增加值178.8亿元，增长9.2%。

三次产业结构为28.4：

40.9：

30.7。

第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为24.7%、54.1%和21.2%。

人均地区生产总值31536元，增长14.6%。

全年实现固定资产投资277.5亿元，增长

38.7%。

全年实现社会消费品零售总额162.3亿元，比上年增长15.9%。

全

市外贸进出口总额实现10.8亿美元，同比增长16.9%。

实际利用外资1.10

亿美元，同比增长20.2%。

全市完成全口径财政收入86亿元，同比增长7.1%。

其中，地方财政收入完成54.3亿元，同比增长13.4%，公共财政预算收入43.3亿元，增长22.8%。

地方财政支出达到79.7亿元，同比增长13.2%。

全年城镇居民人均可支配收入为16980元，同比增长11.3%。

人均消费性支出为

12182元，同比增长1.4%。

农民人均纯收入10422元，增长15.9%。

（二）区域因素

1、区域概况

估价对象位于鸡冠区，鸡冠区地处鸡西市东部，位于鸡冠山西麓，穆棱河

南岸，是鸡西市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心。

辖区面积153.2

平方公里，辖两乡（红星乡、西郊乡）、七个街道办事处，人口32万。

近年来，鸡冠区通过立足资源抓特色，面向市场抓特色，务实求效上特色，走出了一亲特色效益型发展之路。

全区共建成蔬菜大棚2400栋，温室800栋，建成“10大质量效益区”。

500个质量效益园、7个蔬菜生产基地，4个千亩果园和4个畜牧生产小区。

鸡冠区的商贸服务繁荣活跃，是鸡西市重要的贸易中心和商品集散地。

通过实施“大经贸”战略，先后与美国、日本、俄罗斯、韩国、香港等国家和地区开展了经贸往来合作，常年对俄出口蔬菜和轻工产品。

随着鸡冠区城镇建设的不断加强，鸡冠区城镇面貌已有明显改观，环境卫生明显好转，人民居住条件得到了极大的改善。

境内铁路有林密线、城鸡线、鸡恒线等，设有鸡西和西鸡西两个二等站。

公路直通哈尔滨、牡丹江、图们等

13个县市。

短途运输共有22条线路，营运里程近3000公里。

区内设有南站、

北站、新站和长途客运站。

鸡冠区内小学已发展到25所，在校生14203人，教师688人，中学8所，在校生18039人，专任教师596人。

学生入学率达99.4%，毕业率达98.3%。

幼儿园38所，教育形成网络，基本普及中等教育。

鸡冠区卫生工作坚持了防病、治病的指导方针，近一步巩固了初级卫生保健成果。

全区除各大医院外，还有区医院2所，防疫站两个、妇幼保健站2个、私营诊所45所。

各级卫生人员1200人，病床500张。

成为全市医疗卫生事业的中心。

市区基础设施完善，城区中心地带已达到“七通一平”（即通电、通讯、

通路、供水、排水、通暖、通气和宗地内场地平整），城区边缘地带已达到“四通一平”（即通电、通讯、通路、供水和宗地内场地平整）。

2、交通条件

估价对象区域道路级别为主干道，交通道路为沿河北路，街道为水泥路和

柏油路，交通条件较便捷。

3、基础设施条件

宗地外的实际土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、

供水、排水、通暖、通气）。

A、通电

估价对象所在区域内电源主要来源于国家电网，通电保证率95%以上。

B、通讯

估价对象所在区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%以上，通讯

线路基本畅通。

C、供水

估价对象所在区域主要由市自来水公司供水，通上水保证率95%以上。

D、排水

估价对象所在区域排水为市政管网排水，排水通畅，排水保证率95%以上。

E、供暖

估价对象所在区域通暖为市政管网通暖，通暖通畅，供暖保证率95%以上。

F、供气

估价对象所在区域通气为市政管网通气，通气通畅，供气保证率95%以上。

G、环境条件

估价对象所处区域自然环境和人文环境较好；

区域内医院、学校、邮局、

银行、公安局等公共设施完善程度比较高。

H、周围用地类型

估价对象所在区域周围用地类型为商住混合用地。

4、估价对象的区域因素

估价对象处于区较繁华区范围内，距商服中心点（万达广场）2200米，距

农贸市场距离350米，环境质量状况无污染，距对外交通站点距离

2400米，公

共设施完善度3个，周围土地利用类型为商住混合用地。

（5）土地级别及基准地价

估价对象所处区域为鸡西市基准地价住宅一级范围内，其对应的基准地价

为399元/平方米。

（三）个别因素

估价对象位于鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号，土地面积为21.07平方米，建筑面积78.09平方米，容积率为3.71。

1、宗地形状

估价对象宗地形状一般。

2、宗地面积

估价对象宗地面积大小一般。

3、距公交站点距离

估价对象距公交站点距离200米。

4、建筑物朝向

估价对象朝向为西北-东南。

5、宗地内土地开发程度为“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气）。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律、法规及规章

1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004

年8月30日）

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72

号，2007年8月30日）

3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，2007年

3月30日）

4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007

年10月30日）

5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第

256号，1998

年12月30日）

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月30日）

7、国土资源部《土地登记办法》（2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，于2008年2月1日起施行）

8、中华人民共和国财政部令国家税务总局第49号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》

（二）地方政府及有关部门颁布的有关法规及相关文件

1、《黑龙江省土地管理条例》（黑龙江省九届人代会常委会第33号）

2、《黑龙江省国土资源厅关于加强土地管理促进节约集约用地的通知》

（黑国土资发〔2012〕25号）

3、《黑龙江省人民政府关于调整地方教育附加征收标准的通知》（黑政发

[2011]13号）

4、《鸡西市人民政府关于鸡西市实施基准地价更新成果的通知》

5、《鸡西市城镇土地定级估价更新报告》（2014年6月）

6、鸡西市国土资源局《关于鸡西市基准地价更新成果的批复》（鸡政地价

{2014}41号）（2013年9月30日）

（三）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T

18507-2014）

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

4、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅

发[2013]20号）

（四）其他

1、委托方提供的有关资料；

（1）《委托估价函》；

（2）《房屋交易和产权确认书》复印件。

2、受托方掌握的有关资料和估价人员现场调查收集的其它相关资料;

（1）、估价对象土地利用现状照片；

（2）、区域因素及个别因素状况等资料；

（3）、收益还原法比较案例资料；

二、土地估价

（一）估价原则

根据《城镇土地估价规程》土地估价主要遵循以下技术原则：

1、合法性原则

遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和评估技术规程，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。

合法权

益包括：

合法产权、合法使用、合法处分等方面。

在合法产权方面，应以土地

使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。

在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。

在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。

2、替代性原则

土地估价应用相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场

交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。

3、最有效使用原则

土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。

判断土地最有效利用以土地

利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。

4、预期收益原则

土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依

据。

对于价格的评估，重要的并非过去，而是未来。

过去收益的重要意义，在于为推出未来的收益变化动向提供依据。

因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。

土地也是如此，它的价格也受预期收益形成的变动所左右。

所以，土地投资者是在预测该土地能带来的收益和效用后进行投资的。

所以，就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形式及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润综合，即收益价格。

5、需求与供给原则

土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊

性和土地市场的地域性。

在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的平衡，需大于供，价

格就会提高，反之价格就会降低。

由于土地与一般商品相比，具有特殊的人文

和自然特性，其在市场交易过程中所遵循的供求规律也不同，因此，在土地估价过程中，应具体分析评估对象所处区域的市场供求关系，已确定符合当地供求关系的价格。

6、贡献原则

不动产总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可根

据土地对不动产收益的贡献大小确定。

不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。

就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡